К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Дела на рынке

0 - 09.09.2020 - 12:59
Рынок да, или рынок нет.

Чтоб понять это , нужно самому заняться продажей.

По -другому ты его не почувствуешь.

Что я слышал до этого?

Рост! Рост! Рост!
Спрос очень активный, ипотечники штурмуют банки)

Конечно внутри я усмехался, мертвая лошадь встала и пошла - и непросто пошла, а поскакала.

Поговорив с ребятами и девчатами с рынка, понял, что суеты стало больше, но на результат это никак не влияет.

Было 10 показов = 1 сделка, стало 20 , в ответе так же единица.

И тут мне даётся шанс в виде возможности , эксклюзивно продать 2 к.кв в отличной локации, дом блочный ,10 лет отроду.

Чтоб было понятней, цена этой квартиры год назад была- 3500т.р и это был её самый самый максимум!

Сейчас мне говорят, что 4500т.р реально продать.

В мои задачи быстро продать не входит)
-Давай , говорю, продавай!
Немного веря в чудо! И в « авдруг»

Мне все равно пока тяжко, с показами пока проблема.

Итак.
4 дня назад, дают её в рекламу за 4600т.р.
Пара дней, звонков ноль.

Меня уверяют, что надо ещё подождать.
Я в этом смысла не вижу.

Спускают цену и ставят 4300т.р
Плюс я кидаю в риэлторские группы за 4200)
Пара дней, все тот же ноль.

По цене , сразу сказал клиенту 3800- это как бы реально.
А за 4 продадим будет очень хорошо!

В эконом сегменте на вторичке просто.
Берём среднюю цену застройщика по городу, на сегодня подсмотрел 57 тысяч за квадрат.

Для информации. На максимумах 2008 , цена застройщика в Краснодаре была
50т. рублей за квадрат)

Прибавляем 20 процентов получаем
68-69 за квадрат, это будет цена вторички .

55 кв. метров , площадь квартиры ) умножим на 68, получаем цену
3762000
- вот здесь сейчас появится интерес и будут звонки.
И это ещё не гарантирует нам покупателя по этой цене.

Выводы .
Живость рынку придаёт кучка клиентов, которые бегают, таская за собой кучу ещё больше из риэлторов, в поисках дисконта.
Рост рынка - номинальный.
Будем падать обязательно, сильно и громко.
Ну а пока растём , по всем признакам полгода - год максимум



1641 - 20.01.2021 - 13:54
1641-achieva >уже обсуждали эту тему. что нет смысла уже привязывать рост цен на недвижку к курсу доллара
1642 - 20.01.2021 - 14:18
Цитата:
Сообщение от achieva Посмотреть сообщение
Недвига догоняет и будет догонять. За счет чего? Какая недвига? Если новострой, то да. Ровно до того момента, пока не станет вторичкой.
Говнострой будет дорожать, а вторичка - уходить за шапку сухарей? Так?

Цитата:
Сообщение от achieva Посмотреть сообщение
Что доказывает рост недвиги? Тем более где нет спроса?
Это проблема застроев, которые строят где нет спроса или недалеких покупашек, что их постройки покупают.
1643 - 20.01.2021 - 14:27
Цитата:
Сообщение от Вадим Александрович Посмотреть сообщение
В его тезисе не звучало, за сколько что должно отбиваться.))
Ну тогда - лучший способ похоронить свои сбережения. Что не отбивается за 5 лет, хотя бы в виде оборотных фондов - для квартиры под сдачу, например, это ремонт и обстановка, то, учитывая девальвации, скачки цен, курсов и тп. уже не отобьется никогда. Это будут потерянные деньги.
Даже было два примера:
1. Чувак в начале 2010 только входил в арендный бизнес - взял плохонькую однушку близко к центру, сделал простенький ремонт, сдавал по низкой цене стабильно - к 2020 окупил все затраты, на ремонт на квартиру.
2. Семья купила однушку больше по площади, но в епенях. Сделали качественный еврик, мебель вся из Икеи, смотрится презентабельно. Сначала ориентировались по ценам на авито, квартира часто простаивала. Потом снизили, сдавалась, но публика там на окраинах все равно не оценила затрат) Итог - ремонт отбит наполовину, квартира приведена в негодность, требует косметического ремонта, замены самых дорогих элементов. Про окупаемость самой клетки даже не заикаюсь)
1644 - 20.01.2021 - 16:15
1643-Фанатичный Риэлтор > Фактически, так и происходит.
Говнострой ( за счет ипотеки=6%) дорожает
Нормальная вторичка, большей частью частные дома стоят намертво.
1642-sunny_3 > Как сказать.
Вы можете не видеть эту связь. Опять - таки, привязывайте недвигу к текущим расходам на жизнь.
Может в этом случае будет более ясная картина
Вы сами приводили пример сдачи в аренду со маленькой стоимостью. Это разве не повод задуматься?
1644-Фанатичный Риэлтор > Послушайте, ну надо быть отчаянным оптимистом, чтобы рассчитывать отбить покупку за 5 лет аренды. Хотя бы за 10.
И ваши примеры отчасти это подтверждают.
1645 - 20.01.2021 - 16:23
Цитата:
Сообщение от achieva Посмотреть сообщение
Вы сами приводили пример сдачи в аренду со маленькой стоимостью. Это разве не повод задуматься?
конечно повод, поэтому и привела пример. но тот город- немного не краснодар))а в краснодаре боюсь чо если случатся 90е,то тоже так - и за коммуналку снимать не будет никто ,и продать не получится ни за какие деньги.
что-то мне подсказывает, что кто покупает счас хрущи и неликвид не подходящий под ипотеку на нынешнем подъеме, как вложение именно, очень сильно и неоправданно потратился.
1646 - 20.01.2021 - 17:19
1646-sunny_3 > Понимаете, в чем дело
В тучные нулевые ( особенно 2003-2008) росло все. В том числе и не Краснодар.

А разве сейчас есть подьем на хрущи? Поверьте, что по большому счету если вести учета с пика цен ( 2008), то цены на хрущи практически стоят
Возможно, что тогда было +-2 млн ( за дв.к)
Сейчас, 2.3-2.4 млн.

А теперь представьте инфляцию за это время ( 12 лет).
На мой взгляд, покупка хрущевки сегодня, особенно если в ней жить вполне годная сделка.
Само собой, если живешь один или вдвоем.
1647 - 20.01.2021 - 17:38
Цитата:
Сообщение от achieva Посмотреть сообщение
1644-Фанатичный Риэлтор > Послушайте, ну надо быть отчаянным оптимистом, чтобы рассчитывать отбить покупку за 5 лет аренды. Хотя бы за 10.
За 5 лет должен отбиваться ремонт и обстановка. Исходя из этого рассчитывать арендную плату. Либо вы в пролете. Даже в благополучные годы мы делали бизнес-план на сдачу жилья вот исходя из этой формулы. Потому что это ушатывается и либо квартиру продают, либо она становится пассивом и приносит одни затраты на свое содержание. Хотя конечно, отрадно видеть сколько людей закапывают таким образом свои заработанные деньги.

Цитата:
Сообщение от achieva Посмотреть сообщение
На мой взгляд, покупка хрущевки сегодня, особенно если в ней жить вполне годная сделка.
Хрущовки проверены временем и очень неприхотливы, а вот муравейники требуют много ресурсов на свое содержание. Впереди как-то ничего хорошего не нарисовывается, поэтому лучше подумать, отключив рекламу)
1648 - 20.01.2021 - 17:51
Лично для есть один плюс ( наверное самый важный) в хрущнвках - это их локация.
Ради этого я даже закрываю глаза на маленькие кухни
1649 - 20.01.2021 - 18:14
Цитата:
Сообщение от achieva Посмотреть сообщение
А разве сейчас есть подьем на хрущи?
еще какой. и на частички тоже
1650 - 20.01.2021 - 19:30
Если бы Краснодар ждала реновация брать частички в центре не плохая идея.
1651 - 20.01.2021 - 20:04
Цитата:
Сообщение от чебурашкаааа Посмотреть сообщение
Если бы Краснодар ждала реновация брать частички в центре не плохая идея.
пока идет "частная реновация". частники-застройщики оккупируют кубики частных домов, а также малоквартирные дома, где приватизирована земля, под снос и переселение. да только жители говорят им фиг))) да еще предлагают просто деньги, за которые ничего приличного не купить.
цена идет за квадрат жилья. и не важно сколько там живет или прописано
1652 - 20.01.2021 - 20:32
Да ладно у кого с головой в порядке нормально расселяются только долго это.можно и всю жизнь прождать.
1653 - 20.01.2021 - 21:38
Цитата:
Сообщение от чебурашкаааа Посмотреть сообщение
Да ладно у кого с головой в порядке нормально расселяются только долго это. можно и всю жизнь прождать.
ну это если частичка деревянно-слепленная перекошенная. а когда малоквартирный дом с кирпичными сараями, своей землей и предлагают хрень и еще и типа это "не лучшее место", идут в сад))) да и редко когда все соседи договариваются, особенно трудно с собственниками 80+
1654 - 20.01.2021 - 22:42
Если забить в поиск Авито частичка.
Такая тоска вываливается с среднем по 1500 плюс минус.и это ещё ты с соседями не знаком.они могут быть вампирами портящими жизнь.кто такое покупает?
1655 - 20.01.2021 - 22:47
Цитата:
Сообщение от sunny_3 Посмотреть сообщение
Цитата: Сообщение от чебурашкаааа Да ладно у кого с головой в порядке нормально расселяются только долго это. можно и всю жизнь прождать. ну это если частичка деревянно-слепленная перекошенная. а когда малоквартирный дом с кирпичными сараями, своей землей и предлагают хрень и еще и типа это "не лучшее место", идут в сад))) да и редко когда все соседи договариваются, особенно трудно с собственниками 80+
Моих знакомых частник расселял ждали 10 лет три дома договорились.все как они хотели купил им разные квартиры.а один крайний дом не захотел договариваться типо дом лучше и участок больше .пофигу новый хозяин обнес его забором .и построил офисное многоэтажное здание.кому этот придурок теперь нужен с его домом зажатым между дорогой и многоэтажкой?
1656 - 21.01.2021 - 00:52
Цитата:
Сообщение от чебурашкаааа Посмотреть сообщение
Да ладно у кого с головой в порядке нормально расселяются
Ну, вот, кстати, на Чкалова / Гоголя щас жилую девятиэтажку строят как раз через расселение, как раз тут девица с одного из расселённых домов рассказывала, что им взамен дали квартиру на Гидре на Кружевной (двушку кажись, но точно не помню).

Цитата:
Сообщение от Фанатичный Риэлтор Посмотреть сообщение
Ну тогда - лучший способ похоронить свои сбережения.
Так он просто про покупку за энную сумму говорил, без конкретного ТЗ что дальше с этой квартирой делать, - самому жить, сдавать или просто заморозить бабки в бетоне.
1657 - 21.01.2021 - 10:36
Если есть за что покупайте и не кого не слушайте!,а у советчиков против обычно как у латыша)))
1658 - 21.01.2021 - 10:45
Doka В покупке должен быть смысл.
Купить, чтобы было?
Для меня покупка в первую очередь для проживания.
1659 - 21.01.2021 - 11:13
1658-Doka888 > Знаете ли.
Не все еще, судя по-всему дошли до этой мысли.

Но я ее выскажу: "Излишняя недвижимость - обуза". ну вот правда.

Безусловно, должно быть место где ты живешь, комфортное и уютное. В собственности. Но вот это вот все - "если есть за что покупайтеи и ни кого не слушайте". ну не рекомендовал бы. обуза же.
1660 - 21.01.2021 - 11:15
Цитата:
Сообщение от чебурашкаааа Посмотреть сообщение
кому этот придурок теперь нужен с его домом зажатым между дорогой
Самый яркий пример жлобства и жадности, это когда едешь на Красную поляну, там две дороги - старая и новая, а между ними, в яме стоит дом. Всех расселили, а один уперся. Все денег мало давали. Ну и обнесли его звукоотражающим забором, подарили помпу для откачки воды и построили дорогу, огибающую дом. Теперь ему за его халупу и ломаного гроша никто не даст.
1661 - 21.01.2021 - 16:38
"Вместе с тем в отдельных регионах возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир", - отметил Путин и предложил обсудить, что нужно сделать, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья. "Рассчитываю услышать сегодня о конкретных мерах и действиях на этот счет", - сказал он чиновникам." (c)

НУ что они смогут предложить? курс бакса по 100 и ипотеку 4 - 5% ? )))
1662 - 21.01.2021 - 17:17
Кроме смеха, ничего не вызывает.)))
А в чем дисбаланс? Есть квартиры, нет денег?))))))
Да уж, дисбаланс налицо.)))))
1663 - 21.01.2021 - 19:30
Цитата:
Сообщение от Вадим Александрович Посмотреть сообщение
Ну, вот, кстати, на Чкалова / Гоголя щас жилую девятиэтажку строят как раз через расселение, как раз тут девица с одного из расселённых домов рассказывала, что им взамен дали квартиру на Гидре на Кружевной (двушку кажись, но точно не помню).
ArtHouse 9 этажей цена кв м 125-155 тр) Ну конечно, можно и напрячься ради такого) Место мне нравится)

Цитата:
Сообщение от Вадим Александрович Посмотреть сообщение
Так он просто про покупку за энную сумму говорил, без конкретного ТЗ что дальше с этой квартирой делать, - самому жить, сдавать или просто заморозить бабки в бетоне.
А говорят - денег у людей нет, а куплю-ка я квартирку, завалялось у мене 3 ляма рупликов никаких срочных трат нету...)
1664 - 21.01.2021 - 22:16
Два варианта. Если доходы населению не повышать, тогда только рост застройщика , его цену на квадраты , ограничивать.
Официально объявленное понижение застройщика, махом опустит цены на вторичке. Уйдёт дисбаланс, к бабке не ходи.
Ну или пробывать раскачать, продолжая загонять в кредит по конской цене. На разных заказных новостях, понижать ставки, смягчать условия , придумывать программы. Это чтоб цену удержать.
1665 - 21.01.2021 - 23:28
Есть еще одна мелочь. Ерунда сущая.
Если за этот год не найдут вектор роста экономики, и, как следствие, доходов, ожидается выброс если не ипотечников из окон, то залоговых квартир по демпинговым ценам на рынок недвижимости. Вот где кроется ожидаемый обвал.
1666 - 22.01.2021 - 08:26
1666-Конь германский > Да ну нафиг, не стал бы покупать квартиру, из которой надо уговаривать выселиться людей. В пизду.
1667 - 22.01.2021 - 09:09
1660-Koup >Ну у каждого по разному кому обуза,а кому обуза ежемесячно приносит денюшку чтоб не идти на работу)))как то так.
1668 - 22.01.2021 - 09:51
1665-Новосельцев > Да, но сниженный процент по ипотеке = низкий процент по ключевой ставке ЦБ
Иными словами, при ставке ЦБ в 4.5% и реальной инфляцией - думаю все понимают какая, банковская сфера становится убыточной.
Фактически, власти этими играми попали между ножниц:
- процент по ипотеке нельзя повышать иначе свернется рынок недвижимости. Который потянет за собой рынок отделочных материалов, сокращение рабочих мест ремонтников и строителей.
- процент по ипотеке нельзя понижать ( или даже удерживать) поскольку реальная инфляция растет. Увеличивается дельта.

Вот почему Набиуллина и напряглась.

1668-Doka888 > Так об этом и речь.
1669 - 22.01.2021 - 10:09
1668-Doka888 > Кто ж спорит. У каждого свое.
Вспомните об обузе, если возникнет вопрос продажи... не дай бог если еще и срочной.
1670 - 22.01.2021 - 11:02
Цитата:
Сообщение от achieva Посмотреть сообщение
Иными словами, при ставке ЦБ в 4.5% и реальной инфляцией - думаю все понимают какая, банковская сфера становится убыточной.
Не забывайте. Есть еще такой инструмент, как субсидирование процентной ставки. Для чего ФНБ? Не для нас же с вами?))
1671 - 22.01.2021 - 11:03
Цитата:
Сообщение от Корпускула Посмотреть сообщение
В пизду.
Какое точное определение.)
А если там уже никого не будет?
1672 - 22.01.2021 - 12:48
1672-Конь германский > Если никого не будет, то заебись. Можно брать. Я говорил только о ситуациях, когда там кто-то живёт.
1673 - 22.01.2021 - 15:15
1670-Koup >Что бы что то продать надо сначала что то купить не держите яйца в одной корзине,а если срочно нужно о барыше не думают не дай бог конечно но жизнь есть жизнь зарекаться нельзя.
1674 - 22.01.2021 - 16:01
Цитата:
Сообщение от Koup Посмотреть сообщение
1658-Doka888 > Знаете ли. Не все еще, судя по-всему дошли до этой мысли. Но я ее выскажу: "Излишняя недвижимость - обуза". ну вот правда. Безусловно, должно быть место где ты живешь, комфортное и уютное. В собственности. Но вот это вот все - "если есть за что покупайтеи и ни кого не слушайте". ну не рекомендовал бы. обуза же.
Вы же сами на свой же вопрос и ответили)
Одно дело, если человек живёт в стометровой квартире где-нибудь на Кубанонабережной, и у него случайно завалялся лишний миллион - само собой, вкладывать этот миллион в недвижимость ни к чему)
Другое дело, если человек живёт в общаге где-нибудь на Сормовской - тогда да, можно и накопленный миллион потратить, и в ипотеку залезть)
1675 - 23.01.2021 - 08:50
1675-Kunem > есть 100м2 плюс на всякий случай прикупить пару квартир))) общага ит.д это совсем другое
1676 - 23.01.2021 - 12:22
Краснодар на 4-м месте в России по росту цен на новостройки.

https://www.mk.ru/economics/2021/01/...medium=desktop
1677 - 23.01.2021 - 13:59
Удивительно попадание Челябинска в тройку
1678 - 24.01.2021 - 09:56
1677-Осьминожка >По мне так просто цены догнали инфляцию. Год назад бакс был по 60, теперь 75 и продолжает расти.
1679 - 24.01.2021 - 10:13
1679-Сорока >я ценами на новостройки не интересуюсь, не вижу смысла в этом, даже при льготной ипотеке.
Цитата:
Сообщение от Сорока Посмотреть сообщение
просто цены догнали инфляцию
Логично.
Но судя по тому, что очень много разговоров на тему "квартиры разбирают,как горячие пирожки", повышение цены может быть и прямым следствием повышения спроса.
Я уже писала об этом еще летом... Такое количество новостроек не логично, если на них нет покупателей. Значит, есть.
1680 - 24.01.2021 - 10:25
Увеличение новостроек может быть логично.
Мой взгляд: создаются крупные компании застройщики федерального значения. При этом конечные бенефециары - в правительстве России.
Имея такое лобби можно протащить поправки в различные законы - реновация, ипотека.
Это очень мощная и неповоротливая машина. На неё заведены масса рабочих мест: стродительское, отделка, производство и продажа отделочных материалов, банковская сфера.
И этот причудливый механизм может жить только, если строятся новые комплексы. Пусть даже в них и не проживают.
Отчасти, это строительство ради строительства.
И даже, если часть квартир будет выкуплена, то оставшиеся могут висеть на балансе у застройщика сколь угодно долго. Бюджет все стерпит.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены