К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Дела на рынке

0 - 09.09.2020 - 12:59
Рынок да, или рынок нет.

Чтоб понять это , нужно самому заняться продажей.

По -другому ты его не почувствуешь.

Что я слышал до этого?

Рост! Рост! Рост!
Спрос очень активный, ипотечники штурмуют банки)

Конечно внутри я усмехался, мертвая лошадь встала и пошла - и непросто пошла, а поскакала.

Поговорив с ребятами и девчатами с рынка, понял, что суеты стало больше, но на результат это никак не влияет.

Было 10 показов = 1 сделка, стало 20 , в ответе так же единица.

И тут мне даётся шанс в виде возможности , эксклюзивно продать 2 к.кв в отличной локации, дом блочный ,10 лет отроду.

Чтоб было понятней, цена этой квартиры год назад была- 3500т.р и это был её самый самый максимум!

Сейчас мне говорят, что 4500т.р реально продать.

В мои задачи быстро продать не входит)
-Давай , говорю, продавай!
Немного веря в чудо! И в « авдруг»

Мне все равно пока тяжко, с показами пока проблема.

Итак.
4 дня назад, дают её в рекламу за 4600т.р.
Пара дней, звонков ноль.

Меня уверяют, что надо ещё подождать.
Я в этом смысла не вижу.

Спускают цену и ставят 4300т.р
Плюс я кидаю в риэлторские группы за 4200)
Пара дней, все тот же ноль.

По цене , сразу сказал клиенту 3800- это как бы реально.
А за 4 продадим будет очень хорошо!

В эконом сегменте на вторичке просто.
Берём среднюю цену застройщика по городу, на сегодня подсмотрел 57 тысяч за квадрат.

Для информации. На максимумах 2008 , цена застройщика в Краснодаре была
50т. рублей за квадрат)

Прибавляем 20 процентов получаем
68-69 за квадрат, это будет цена вторички .

55 кв. метров , площадь квартиры ) умножим на 68, получаем цену
3762000
- вот здесь сейчас появится интерес и будут звонки.
И это ещё не гарантирует нам покупателя по этой цене.

Выводы .
Живость рынку придаёт кучка клиентов, которые бегают, таская за собой кучу ещё больше из риэлторов, в поисках дисконта.
Рост рынка - номинальный.
Будем падать обязательно, сильно и громко.
Ну а пока растём , по всем признакам полгода - год максимум



7561 - 05.05.2022 - 12:02
7565-kobra >Думаю, хоть немного разбирающемуся в строительстве и эксплуатации подвох виден сразу. Если риелтор продает за 1,65, то наверняка купила в районе млн, ну может чуть больше.
Цоколь. А канашка залегает много глубже?
Там же еще уклон должен быть. Или у него стоит КНС? А соседи сверху своими продуктами жизнедеятельности не заливают периодически?
Явственно одно:
Если риелторша продаёт это за столько, значит дороже оно не стоит.
7562 - 05.05.2022 - 12:04
7562-den81 >Там тягомотина со сдачей и постановкой на кадастровый учет. Бюрократы!)
7563 - 05.05.2022 - 12:24
7563-Конь германский > средняя цена на цоколь)
Тот же ж-к Прованс , где у цоколя статус квартиры и строили как бы системно и по законы, выдерживая СНиПы .
Цена сейчас в районе 63-65 т. р за квадратный метр. , 30 и ниже это стоило ранее. Чему удивляться Знаменскому?
Оценена по максимуму.
7564 - 06.05.2022 - 15:55
Рынок новостроек в России рухнул
https://www.mk.ru/economics/2022/05/...i-rukhnul.html
Потенциальные покупатели теперь считают такие сделки невыгодными

Квартиры в новостройках, которые еще совсем недавно были так популярны на рынке недвижимости, теперь мало кому нужны. Спрос на свежее жилье всего за месяц упал почти вдвое. Риелторы и сами несостоявшиеся покупатели рассказали о ситуации на рынке.

На вторичном рынке затишье уже с марта, и агенты по недвижимости возлагали большие надежды именно на покупателей, желающих приобрести квартиры в новых домах. Но их осторожно-оптимистичные прогнозы, увы, не оправдались.

По данным аналитиков рынка недвижимости, в Москве и Новой Москве за апрель число сделок по новостройкам сократилось почти на 50%, а в Подмосковье – даже более чем вдвое. Одновременно сократилась и доля таких сделок с ипотекой. Эта тенденция коснулась не только Москвы, но и других крупных городов – Омска, Самары, Новосибирска, Краснодара…

– Мы не можем продать квартиры даже несмотря на то, что ставка по ипотеке снизилась, – рассказал «МК» Александр, сотрудник крупной компании, реализующей квартиры в строящемся ЖК. – А ведь раньше жилье на наших объектах хватали еще на стадии фундамента. В марте сделки еще по инерции шли, а потом резко остановились.

Как пояснил эксперт, некоторые потенциальные клиенты звонят просто поинтересоваться, что будет с недвижимостью дальше, но ответить ему нечего.

– Мы им, конечно, говорим, что наша компания входит в топ, что стройка будет доведена до конца, но на вопрос, не подешевеет ли недвижимость, то есть не прогадают ли они, вкладываясь в квартиру, ответить не можем. И они кладут трубку, обещая подумать и перезвонить. И не перезванивают. Понимаете, сейчас никто вам не скажет, что будет дальше.

Евгений из Мытищ собирался продать свою нынешнюю двушку и купить квартиру такого же метража в новостройке на окраине Москвы. Теперь от покупки отказался.

– Изначально мы с женой прикинули, что придется доплатить миллиона три-четыре. Эту сумму хотели взять в ипотеку, – рассказывает Евгений. – В начале апреля выставили нашу квартиру на продажу и одновременно подобрали подходящий вариант для покупки.

Недели три покупателей на нашу двушку не было вовсе, и мы в принципе были к этому готовы – времена непростые. Наконец повезло: нашелся один желающий, и он даже внес аванс. Но теперь мы сами уже не хотим ввязываться в это дело: за период ожидания экономическая ситуация ухудшилась, жена потеряла работу, ипотеку мы теперь вряд ли потянем.

Еще один несостоявшийся покупатель, IT-специалист Дмитрий, рассказал о своей причине отказа от квартиры в новостройке.

– Я хорошо зарабатываю и могу себе позволить не брать ипотеку, только уж больно рискованно сейчас вести какие-либо операции с недвижимостью. Эксперты предрекают снижение цен на жилье, так что лучше подождать несколько месяцев и купить дешевле. А пока поживу на съемной квартире.

– Раз вы никуда не спешите, наверное, лучше купить жилплощадь еще на стадии котлована? Так ведь получится дешевле…

– Да вы что! Вот это точно будет русская рулетка! В нынешней ситуации гарантировать ничего невозможно. Стройка любого нового объекта, даже от самой надежной компании, может остановиться на полпути. В лучшем случае дом все-таки достроят, но его отделка будет из дешевых, низкокачественных материалов. Так что буду рассматривать только готовые квартиры или почти готовые.

Опасения Дмитрия подтвердил и представитель компании-застройщика:

– Конечно, если дом находится на высокой стадии готовности, покупателю беспокоиться не о чем. В этом случае, как правило, материалы для завершения строительства уже закуплены и ждут своего часа на складах. С новыми же объектами, действительно, есть риск: непонятно, стоит ли за них браться вообще. Если в ближайшее время геополитическая ситуация не наладится, к осени в этой сфере все будет совсем плохо.

Еще об одной причине отказа от квартир в новостройках рассказала «МК» риелтор Светлана:

– Некоторые потенциальные покупатели хотели всех перехитрить и прогадали. Знаю семью с ребенком, которая в первых числах марта, когда доллар и евро взлетели, продала свое жилье. Они вложили вырученные деньги в валюту, переехали на время к пожилым родителям и стали ждать, когда курс еще сильнее подрастет, чтобы поменять деньги обратно на рубли и купить квартиру мечты. В итоге доллар упал, и теперь им не хватает денег на тот вариант, который они выбрали.

Впрочем, прогноз у Светланы оптимистичный, если, конечно, в данном случае можно так выразиться. Эксперт считает, что ближе к лету доллар и евро снова начнут расти, и тогда обладатели «валютных заначек» активизируются и вернутся к теме новостроек.

Обратите внимание на последний абзац, именно из-за него заказывалась эта статья)
7565 - 06.05.2022 - 18:27
Рынок рухнет когда застройщик цены снижать начнёт .
Нет спроса? Снижай цену!
Нифига) подождем твою мать
Сейчас ждут 1 июня когда срок депозитов на 3 месяца , граждане клали активно под 20 и выше%. Типа отложенный спрос и деньги на рынок пойдут.
Потом ещё чего нибудь ждать будут. У них явно директива- цены держать ) терпеть и не сдаваться. Помощь будет, они только на неё ориентированы. Крохи подкидывают, чтоб с голоду не померли. По тихому вынося убитых
7566 - 07.05.2022 - 23:37
7564-Фанатичный Риэлтор >ну наконец таки.Разум все таки восторжествовал
7567 - 08.05.2022 - 08:04
7565-Новосельцев >Товарищ Новосельцев, все ваши посты, так или иначе, сводятся к теме «снижай цену!».)
До какого уровня? До 50-60? Чтоб на ФМР было дешевле, чем цоколь в Знаменском?))
Ну так такого уже не будет никогда, ну может в отдельных, исключительных случаях.
Не забурлит уже никогда, поверьте.)
Во всяком случае, для нас с вами.
7568 - 08.05.2022 - 10:07
7567-Конь германский > Как и у тебя товарищ Конь, все сводится к « никогда»
Где реальность прям шепчет тебе в ухо- никогда не говори никогда.
В остальном все просто.
Государство не спит и видит, чтоб жилье стало доступным. Постоянно работая в этом направлении. Одна из приоритетных задач - Доступность жилья для населения.
Все их потуги правда заключаются в одном- это снижение ключевой ставки, что привело к обратному.
Жилье стало недоступно, они его сделали таковым.
Как исправить ошибку? Подумай .
Логично если нет спроса , это снижать цены.
Вопрос наверно в том, что этого не хотят намеренно ,слова с делами расходятся ) хотя это очевидно , правда ?
Доступность равно снижение цены. Или рост доходов граждан.
что они могут ещё сделать?
Оставить рынок в покое.
Он сам нащупает равновесную цену спроса и предложения.

Плюс времена такие, что можно сосредоточиться на внутреннем рынке.
Сделав и лес и металл независимыми от импорта.
Вот и включается, эта аксиома - никогда не говори никогда.
Увидеть сейчас мы можем любые цены, какие сказочные они бы тебе не казались.
7569 - 08.05.2022 - 10:26
7568-Новосельцев >Вы конечно можете.)
Мы - вряд ли.)
Уже не первый год наблюдаем ваши ожидания, предсказания и заклинания.
Подсказки правительству.)
И где оно, падение, обвал?)

Разве только за доступность жилья ведет речь власть?
Задач много - продовольствие, комм услуги, одежда, обувь. Да много еще чего.
Ага! Конь во всем виноват.))) Если бы он согласился с неотвратимостью обвала метров, то и риелторы, и россияне зажили бы счастливо и безбедно.)
7570 - 08.05.2022 - 10:35
7569-Конь германский >
Да причём тут ты. Все же очевидно и я говорю лишь о том, что конец он все равно будет. Станем ли мы свидетелями или нет, это уже не так важно.
7571 - 08.05.2022 - 12:18
Цитата:
Сообщение от new_life Посмотреть сообщение
ну наконец таки.Разум все таки восторжествовал
Никак нет, это заказная статья, чтобы граждане активней распечатывали свои валютные кубышки. Впереди в мае и июне две крупные выплаты в долларах, которые уже в страну не поступают, только отбираются принудительно у нефтегазопродавцов. Если не выплатят - дефолт и дальнейший волчий билет для инвесторов.
7572 - 08.05.2022 - 12:20
Цитата:
Сообщение от Новосельцев Посмотреть сообщение
Оставить рынок в покое. Он сам нащупает равновесную цену спроса и предложения.
а не думаете, что как раз в этом случае вся строительная отрасль загнется полностью и безвозвратно?
7573 - 08.05.2022 - 12:24
Сейчас же ничего нового, все ждут снижения ставки, чтоб рынок завести по таким ценам там 2-3 % должна быть , а где -то и отрицательная ставка по Ипотеки, строго по паспорту , включая вторичку.
Все эти 13 , 12 сейчас никого не сподвигнут
. Замер рынок, все ждут. Исключать , что ракета прилетит и Стахановскую накроет тоже нельзя .
Что остаётся , констатировать , что рынок дорогой , цена справедлива и для населения он недоступен. Легче?
Цена не упадёт и вы как хотите, при падающих доходах можете только помечтать.
Но, зависимость от спроса прямая и долго дуть щеки у продавца не получится.
Потому стоит ожидать какого-то нового решения выхода из этой ситуации . Раздача квартир беженцам, ещё каким-то категориям граждан. Веришь в это ?
Какие есть ещё пути
7574 - 08.05.2022 - 12:28
7572-stroika2012 > загнётся рынок как раз, без бедолаг ипотечников которые его тянут при падающих доходах.
А строить можно и дальше получая напрямую деньги из бюджета, отстраивая Мелитополь заново
7575 - 08.05.2022 - 12:30
Если по честному, то локомотив экономики сейчас у нас не застройщики со своими стройками, а народ с ипотекой, которые это все на своих плечах вывозят
7576 - 08.05.2022 - 12:42
7570-Новосельцев >Конец мы уже наблюдаем.
Застройщики будут схлопываться один за другим.
Останутся самые устойчивые. Единицы.
Будут строить столько, на сколько есть платежеспособный спрос.
Покапать будут чтобы жить.
7577 - 08.05.2022 - 12:59
7575-Новосельцев >Локомотив банковского сектора.)
Локомотив экономики - это газ, нефть, металлургия, в какой-то степени удобрения.
Всё остальное пилит заработанные этими отраслями деньги.
А недвига - был искусственно надутый инвестиционно-ипотечный пузырь.
Всё, эту часть можно закрывать.
Конец массовой миграции, инвестициям.
Недвижимость возвращается к своему назначению - покупки для жилья.
7578 - 08.05.2022 - 13:12
Цитата:
Сообщение от Конь германский Посмотреть сообщение
Будут строить столько, на сколько есть платежеспособный спрос.
Речь о дефиците как я понимаю , теперь искусственном.
Может взорвать тогда, что понастроили
7579 - 08.05.2022 - 13:24
7578-Новосельцев >Нет. О дефиците речи нет. Что достраивают, то скорее всего, достроят. Что в начальном состоянии - вполне могут заморозить на неопределенное время.
Вы как-то по-своему интерпретируете мои слова.
Какой дефицит?) Что и зачем взрывать?)
Массовых строек не будет в обозримой перспективе - это точно.
Что уже настроено, вполне перекрывает спрос. Потихоньку будут раскупать.
7580 - 08.05.2022 - 14:02
7579-Конь германский > что перекрывает спрос? Откуда он возьмётся ?
«Массовых строек не будет»
То есть государство остановит локомотив экономики и вкладываться сюда не будет. Верно, нет?
Почему цена тогда должна устоять, если рынок будет сам себя регулировать исходя из спроса и предложений. Почему сейчас вторичка стоит и ничего там не перекрывает. Потихоньку это сколько ? То есть , если сейчас стоят с хрущем по 100 за квадрат, то где-то через год его должны купить или через два?
Отбрасывая простые экономические скрепы, как делать аналитику. Начнут строить меньше, все пойдёт.
Что пойдёт ? Почему пойдёт ? Вопросов масса
7581 - 08.05.2022 - 15:49
Цитата:
Сообщение от Конь германский Посмотреть сообщение
7568-Новосельцев >Вы конечно можете.) Мы - вряд ли.) Уже не первый год наблюдаем ваши ожидания, предсказания и заклинания. Подсказки правительству.) И где оно, падение, обвал?) Разве только за доступность жилья ведет речь власть? Задач много - продовольствие, комм услуги, одежда, обувь. Да много еще чего. Ага! Конь во всем виноват.))) Если бы он согласился с неотвратимостью обвала метров, то и риелторы, и россияне зажили бы счастливо и безбедно.)
Да ладно вон Вася олейник весь прошлый год армагедонил про обвал рынка. А он пер как не все я.только сейчас пошёл обвал.
7582 - 08.05.2022 - 15:51
Всех с праздником 9 мая жалко погода подкачала. Миру мир.
7583 - 08.05.2022 - 18:15
Цитата:
Сообщение от чебурашкаааа Посмотреть сообщение
Да ладно вон Вася олейник весь прошлый год армагедонил про обвал рынка. А он пер как не все я.только сейчас пошёл обвал.
Ну не знаю, Потапенко говорил про конец марта, если бы не отвлекшие всех события на украине, кто знает что бы было по срокам. Кстати на курсе доллара в ФУ обсуждали эту тему на рубеже этого года, даже вроде с пруфами на видео. Конечно аналитики постоянно ошибаются, тем более в сроках. Но сейчас как-то другие проблемы вышли на первый план)
7584 - 08.05.2022 - 18:58
7581-чебурашкаааа >Чебураха, кто этот, ваш Вася?
7585 - 08.05.2022 - 19:00
7583-stroika2012 >Потапенко - инфоцыган.
У него нет ничего. Он даже не ритейлер.
7586 - 08.05.2022 - 19:05
7580-Новосельцев >Товарищ Новосельцев, что является локомотивом российской экономики, я писал выше.
Застройщик и банк - просто игроки в игре.
Обратите внимание, как только какой-то шухер, государство докапитализирует кого?
Банки! Субсидирует ставки по ипотеке.
Ну? И кто тут локомотив?
Гость
7587 - 08.05.2022 - 20:43
Я думаю, для того, чтобы понять будет падение или нет, нужно сначала понимать какая реальная себестоимость квадратного метра. Не та, что пишет дом.рф, а со всеми издержками. Если, к примеру, это 50 т.р., то вероятность падения высока. Если 70-80, то вряд ли. Имхо. Новосельцев, по вашему сейчас какая себестоимость?
7588 - 09.05.2022 - 09:45
7587-Asdfag > Себестоимость уже давно отвязали от цены . Никак она не влияет теперь на стоимость квадратного метра.
Вообще это тайна за семью печатями, чтоб граждан не расстраивать.
И хоть у каждого дома она может быть разной, но я предположу, что 40 это предел, есть и меньше
7589 - 09.05.2022 - 20:14
Цитата:
Сообщение от Конь германский Посмотреть сообщение
7581-чебурашкаааа >Чебураха, кто этот, ваш Вася?
Вася трейдер. Тинькофф шоу ведет. Набери деньги не спят. В ютьюб.
Гость
7590 - 09.05.2022 - 22:18
Цитата:
Сообщение от чебурашкаааа Посмотреть сообщение
Цитата: Сообщение от Конь германский 7581-чебурашкаааа >Чебураха, кто этот, ваш Вася? Вася трейдер. Тинькофф шоу ведет. Набери деньги не спят. В ютьюб.
вы через Тинькофф инвестируете? Как успехи?
Гость
7591 - 09.05.2022 - 22:23
Новосельцев, думаю вы ошибаетесь. Около 10 лет назад квадрат стоил в районе 15. Это мне тогда рассказывал один человек из ОБД. Хз, прада это или нет, он на управленческой должности работал там тогда. Думаю, сейчас около 60-70. Это с учётом земли и возможного возведения сопутствующей инфраструктуры
Гость
7592 - 09.05.2022 - 22:24
Всех с праздником Великой Победы!
Гость
7593 - 11.05.2022 - 14:08
интересно как себестоимость хруща рассчитать?)) они тоже разные бывают. знакомые купили 50х годов, не знаю хрущ или нет, но типа элитный для элиты завода. а там стена между комнатой и кухней с коридором - на чопиках деревянных внизу и вверху)))
в других хрущах стены дранка и солома. короче, где что. как понять сколько реально вторичка себестоит?
Гость
7594 - 12.05.2022 - 02:47
7591-Asdfag > Себестоимость строительства 10 лет назад была в вилке 750-1000 usd за кв м. Эти затраты включали в себя полнй цикл стройки с коммуникациями, адекватной инфраструктурой (проезды, площадки, парковки), предчистовой отделки с готовой инженерией, интересом ген.подрядчика. Разница в 250 находилась в прямой зависимости от уровня предчистовой, в целом уровня качества дома и внутренней инженерии.

По прошествии 10 лет, смело можно накинутьл процентов 25%-30%на инфляцию.

Земля в эти цифры не входит. В некоторых странах, стоимость земли под строительство кратно превышает СМР.
Гость
7595 - 12.05.2022 - 02:52
7593-sunny_3 > хрущ хрущу - рознь.
Есть капитальные хрущи из обожженого глиняного кирпича, в том числе и с внутренними перегородками из этого материала. В таких домах, особенно если проведены работы по кап.ремонту кровли и инженерии (стояки и система отопления) на мой взгляд стоимость должна быть на уровне новостроек эконом класса плюс интерес за раположение и сложившуюся инфраструктуру.

Хрущевки каркасные с огр.конструкциями из ж.б. панелей на сварке - по минимуму рынка.
Гость
7596 - 12.05.2022 - 20:14
7595-Koup >панельки я вообще не брала. кирпич имела ввиду. панелькам срок 50 лет и он уже вышел
7597 - 13.05.2022 - 09:47
Какая у хрущёвки построенной 50 лет назад может быть себестоимость?
Цена к рынку привязана.
Кирпичная хрущёвка на отшибе Славянского может стоить в два разв ниже чем « умирающая» панель на Красной. И про измышления о себестоимости, никто слушать не захочет.
Так и знания о себестоимости застройщика ничего не дадут, может кроме понимания того, что тебя жёстко наё&@@@ют) Зачем расстраиваться.
Это воздушный шарик, который легко надуть и так же сдуть.
7598 - 13.05.2022 - 09:57
Цитата:
Сообщение от Новосельцев Посмотреть сообщение
Цена к рынку привязана.
Цена привязана исключительно к локации. Те же ЧЗ на ЧМР и в Центре неплохо продаются и даже немного подросли, в то время как на МузыКальном точно такое же стоит без спроса. Только не надо приводить в пример ту квартирку с цыганским ремонтом)
7599 - 13.05.2022 - 10:01
Цитата:
Сообщение от Новосельцев Посмотреть сообщение
Так и знания о себестоимости застройщика ничего не дадут, может кроме понимания того, что тебя жёстко наё&@@@ют)
Да согласен, когда смотришь на китайскую плитку, силикатный кирпич, шлакоблок и дешманскую изоляцию, которая через лет 10 гарантированно пойдет по ...зде, а потом на цену однушки, за которую можно купить сейчас трешку в хруще, понимаешь, что совершенно ничего не дадут... Но вы наверное в курсе, что в цепочку к застроям присоединились еще и банки?)
7601 - 13.05.2022 - 10:25
7600-Вадим__Александрович_ >А там всё вкупе. Ценник начал расти с вводом эскроу. Потом подтянулись льготная, стройматериалы. Вишенкой на торте стала общая инфляция под 40%.
В итоге, имеем ценники вокруг ста.


К списку вопросов






Copyright ©, Все права защищены