[quote=риэлтор_питер;36553940]Ситуация, которая складывается сейчас, несомненно влияет на застройщиков.[/quote] Конечно это все влияет. хорошо когда дом уже на этапе сдачи,а если он еще -котлован ,то риск задержки строительства очень велик.

Хочу купить квартиру у застройщика (Прогресс от Д-Ю) сдачу обещают в этом году. Строят по ФЗ. Общался в отделе продаж Д-Ю, подобрал желаемую квартиру, собрал деньги, получил договор на ознакомление и несколько офигел:
Как оказалось все квартиры уже проданы какой-то фирме-прокладке и я покупаю на самом деле не у самого Д-Ю а по переуступке этой фирмы «рога и копыта», причем в договоре переуступки есть пункт, что право требования пени и штрафов за просрочку сдачи не переходит ко мне, а остается за этими «рогами и копытами». Кроме того, оказалось что все квартиры находятся в залоге банка и по договору они (ТОЛЬКО после полной оплаты) в течении 4 месяцев выводят квартиру из залога.
Получается глупая ситуация, я покупаю квартиру по договору по переуступке (теряю все прелести стройки по ФЗ), выплачиваю 100% суммы, но регистрировать сделку буду только через 4 месяца. Как-то боязно…
Это нормальный формат работы? Как люди покупают в Д-Ю, так же? Или меня индивидуально водят за нос?
Заранее спасибо за ответы.

1373-Flover >, да, по некоторым объектам ДЮ именно такой формат работы. Но и там далеко не все квартиры залоговые. И не все литеры "Прогресса" продают по переуступке, есть и ДДУ.

[quote=nemo1;36563113]да, по некоторым объектам ДЮ именно такой формат работы.[/quote]
Вывод из залога это действительно длительная процедура на 4 месяца?
Я так понимаю что требовать изменения договора (убрать пункт, что право требования пени и штрафов переходит ко мне) и вывода из залога до оплаты всей суммы бесполезно? Или соглашаюсь на их условия или ищу квартиру в другом месте?

И еще, по договору переуступки есть есть пункт, что дольщик ("рога и копыта") на момент заключения переуступки выплатил застройщику (Д-Ю) за квартиры всю сумму (там в договоре ДУ все квартиры данного литера). Как тогда квартиры могут находится в залоге?!

1375-Flover >, да, все верно. Залог регистрируется в юстиции. Именно бюрократические процедуры и диктуют длительность вывода из залога.

Спасибо

1373-Flover >это ненормальное оформление, это в обход фз 214.

Здравствуйте уважаемые!
Подскажите пожалуйста, как переоформить квартиру в доме (ещё на стадии котлована), оформляли на тёщу (на меня нельзя было, теперь можно)оформление по 214-ФЗ, какой алгоритм действий, какие справки необходимо у нотариуса заверять? ну и чтоб меньше платить (кредит банка весит...)
Спасибо!

Здравствуйте!
В кредитном договоре,в разделе права и обязанности сторон не очень нравится пункт:
банк имеет право:
*уступить права (требования) путем передачи прав на закладную и передачи самой закладной любым третьим лицам, включая некредитные организации,в соответствии с требованиями законодательства РФ.
*передать закладную в залог третьим лицам.

Может кто-нибудь объяснить,пожалуйста,что это значит?

Можно ли в договоре дарения земельного участка указать не кадастровую стоимость(сильно завышена), а рыночную. Что в будущем уменьшить налог на дарение.

1382-mailik >в договоре дарения можно вообще стоимость не указывать, а вот указать, что имущество передается безвозмездно - обязательно

1381-Makino >это значит, что закладная является ценной бумагой, которую тоже можно продать, заложить уступить, ну и так далее. На Вас это никак не скажется.

1380-Александр77 >заключается договор уступки прав требования и регистрируется в Росреестре. Потом об этом надо уведомить застройщика

[quote=Torika999;36555363] Действительно ли это сейчас так распространено и у покупателей нет выхода, только как платить налоги за продавца? [/quote]
Все это зависит от цены объекта и договоренностей между сторонами. Конечно, то что Вам сказали по поводу налога - бред)) Налог платит продавец.
Его обязанность подать декларацию, если квартира в собственности менее трех лет и заплатить налог.
Такая история про то, что налоги продавец платить не должен, рассказывается покупателям, когда нужно обосновать или завышенную цену объекта или занижение суммы договора.
Вы вольны сами решать, устраивают ли Вас подобные условия. Считайте, что этот налог - составная часть цены за квартиру. Всегда есть альтернатива на рынке. Или квартиры, которые в собственности более 3-х лет, или более сговорчивые собственники, или более дешевые квартиры.

[quote=Flover;36562902]требования пени и штрафов за просрочку сдачи не переходит ко мне, а остается за этими «рогами и копытами». [/quote]
Очень интересно.. я, к своему стыду, ни разу не сталкивалась с такой картиной.. покопалась в ФЗ-214, почитала ряд статей из ГК, где про уступку прав пишут.. не нашла четкого ответа по этой теме.. кроме фразы, что при переуступке прав требования права и обязанности переходят в полной мере, если договором не установлено иное...
Хотя я наивно полагала, что ФЗ-214 должен защищать дольщиков и такую лазейку, как дает переуступка по штрафам и пени должны были убрать.
Давайте по этому вопросу обратимся к prof_ Он тут бывает и сможет грамотнее с юридической точки зрения проконсультировать..
Насколько этот пункт о непереходе прав требования по штрафам и пени выстоит в суде?
И возможно ли будет требовать эти штрафы и компенсацию убытков с "рога и копыта"?

А в целом по переуступкам.. они еще плохи тем, что цена обычно занижена.. первый дольщик бывает, что купил у застройщика по смешной цене.. а продает по рыночной.. Тогда все штрафы и пени высчитываются по цене в ДДУ и возврат средств при расторжении так же будет по ДДУ.

[quote=Александр77;36574644]Подскажите пожалуйста, как переоформить квартиру в доме (ещё на стадии котлована), оформляли на тёщу (на меня нельзя было, теперь можно)оформление по 214-ФЗ, какой алгоритм действий, какие справки необходимо у нотариуса заверять? ну и чтоб меньше платить (кредит банка весит...)[/quote]
[quote=Иван Липкинштейн;36588811]заключается договор уступки прав требования и регистрируется в Росреестре. Потом об этом надо уведомить застройщика [/quote]
Все зависит от ДДУ. С некоторыми застройщиками можно сделать так, зарегистрировать и потом уведомить. А вот некоторые требуют оплаты за переуступку и с ними обязательно договор цессии согласовывать нужно.

1390-риэлтор_питер >Хотите сказать, что Росреестр не зарегистрирует переуступку, если она не согласована с застройщиком?

Спасибо!
а самому реально это сделать? а то пункт
6. Юридические адреса и реквизиты Сторон:
где их брать если мы физ.лица?
может кто поделится рабочим Договором уступки права требования (цессии)

1392-Александр77 >лучше обратитесь к специалисту. я за такой договор 1000 рублей беру, за других не скажу. Можете попробовать подготовить договор сами, если не пугает риск приостановки регистрации и возможность провести много времени в МФЦ.
По вашему вопросу: адреса и реквизиты сторон - это Ваши данные.

1391-Иван Липкинштейн > именно так.. не зарегистрирует, если там специальный пункт будет добавлен в договор.. всё зависит от условий ДДУ.
Приостановят и спросят, где согласие застройщика?
Возможно, что это требование Регпалаты и не законно, но доказать им это устно не получается.. Надо идти в суд и там как судья посмотрит! Ведь это требование согласовать с застройщиком переуступку ФЗ-214 в явной форме не противоречит.
А какой покупатель переуступки дождется всех этих судов?
Но бывали случаи, когда регистраторы не читая штамповали переуступки... пачкой... если б туда засунуть, то вероятно и пройдет регистрация)))
Но это конфликт с застройщиком! А с ним же потом еще акт подписывать, и снова эта сумма может всплыть!
Так что я не рекомендую обходить этот платеж.. хотя тоже его законность сильно для меня сомнительна.

1394-риэлтор_питер >Вы в каком регионе живете? Не в компетенции регистратора проверять уведомлен застроийщик или нет. По Вашему они все договоры полностью читают? Да они бы захлебнулись объемами. Они проверяют только то, что им необходимо. Сколько раз мне приходилось регистрировать договоры переуступки и ни разу приостановок не было. Да и застройщики проглатывают то, что переуступили без их участия.
Кроме того, какой может быть конфликт у покупателя по переуступке с застройщиком? ему что, акт приема-передачи квартиры не подпишут? Тогда уже у застройщика проблемы возникнут, А в УНДСе штрафы от 1.000.000 начинаются.
К тому же плату за переоформление переуступки им как-то проводить надо, а это отдельный вид деятельности, который в ЕГРЮЛ прописан должен быть. Так что не будут они возражать, если договор переуступки составлен грамотно.

1395-Иван Липкинштейн > Санкт-Петербург
Пошла к своим юристам за консультацией по этому вопросу.
Мне дали ГК читать)))
Согласно п.2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Норма диспозитивная, то есть тут ГК дает свободу выбора. Если в договоре есть ИНОЕ, то это иное и есть законная форма.

В связи с этим застройщики намеренно включают условие о том, что сделка по переуступке прав осуществляется только с согласия Застройщика либо на основании трехстороннего соглашения, заключение которого возможно только при обязательном участии в нем Застройщика.

На практике.. Регистраторам и вычитывать не нужно все переуступки, они постоянно регистрируют одних и тех же застройщиков и помнят, у какого застройщика, какие условия по переуступке.
А если регистрация такой переуступки пройдет все же, то эту уступку потенциально может опротестовать застройщик, поскольку с ним никакого соглашения не подписывали.
Наши юристы не советуют обходить пункт этот в ДДУ, а лучше заранее внимательно читать ДДУ и учитывать платежи за переуступку при выборе квартиры, как составляющую цены.

1396-риэлтор_питер >не все так однозначно, как кажется на первый взгляд. Для опротестования переуступки застройщику необходимо будет обосновать введение такого ограничения, а также стоимости переуступки. Другое дело, если они дают такое согласие бесплатно. И не забываем о том, что согласие может быть дано и после совершения переуступки, путем принятия свершившегося факта, отказа от опротестования свершившегося перехода права.
Кроме того, опротестование переуступки производится в судебном порядке и ничто не мешает подать встречный иск о признании положения договора, обязывающего получить согласие недействительным.
Не знаю как у Вас в Питере, В Краснодарском крае десятки застройщиков строят сотни объектов и у необязательно, что у одного и того же застройщика по разным объектам будут одинаковые ДДУ. Регистраторы не могут помнить всех. Для того, чтобы реально ограничить регистрацию переходов прав по ДДУ застройщик вместе с первой папкой по строящемуся объекту должен подать заявление, в котором просит не регистрировать переуступки без его письменного согласия. Без такого заявления по умолчанию будет считаться, что согласие имеется а иначе у регистратора нет законных оснований для приостановки.

1373-Flover >Если не секрет - а почему вы остановили ваш выбор именно на Прогрессе? Понятное дело привлекает цена, но за эти деньги можно приобрести жилье и гораздо ближе к центру Краснодара. Или вам действительно по каким-то причинам удобно жить именно в этом месте, с пропиской если я не ошибаюсь "4-е отделение свиноводческого совхоза"?

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, механизм покупки-продажи квартиры? Как гарантировать одновременность подписания договора купли-продажи и передачи денег?

Никак. Берете продавца в крепкие объятия и не отходите от него ни на шаг. Отдали ему сумму, сразу берете расписку и желательно на одном автомобиле вместе едете а МФЦ на регистрацию.

1400-svetlaya40 > [quote=Робина Гудина;36678322]Подскажите, пожалуйста, механизм покупки-продажи квартиры? Как гарантировать одновременность подписания договора купли-продажи и передачи денег?[/quote]
[quote=svetlaya40;36679119]Никак. Берете продавца в крепкие объятия и не отходите от него ни на шаг. Отдали ему сумму, сразу берете расписку и желательно на одном автомобиле вместе едете а МФЦ на регистрацию.[/quote]
Ну вообще-то есть цивилизованные методы, а не только конвоирование продавца в МФЦ!))))

Ну тогда подскажите какие, но чтоб один на один - продавец и покупатель, без агентов.

Банковская ячейка. Но в Краснодаре этот метод не распространен.

да я вообщем не думаю, что Америку открою)
есть банковская ячейка или аккредитивный счет.. там агент и в помине не нужен продавцу и покупателю.
Тем более, что ни одного агента не знаю, который бы давал гарантии по-поводу оплаты цены договора.

[quote=KrasnodarGorod;36687463]Но в Краснодаре этот метод не распространен.[/quote]
Ага, за неё же платить нужно :)

1404-proff_ >Да не поэтому) Просто реально никто не слышал случаев кидалова при передаче денег "обычным" способом) Расписка же все равно пишется, какое ни есть, но доказательство в суде плюс показания свидетелей, записи камер наблюдения банков или МФЦ, где происходит передача денег... Поэтому зачем изобретать велосипеды с ячейками)

а если безналичным расчетом? деньги же не сразу после перевода поступают, как тогда быть? до перевода регистрировать сделку или после?

[quote=Робина Гудина;36721332]деньги же не сразу после перевода поступают,[/quote]
Обычно делается перевод внутри одного отделения (сбер)банка, деньги зачисляются на счёт мгновенно.

Мы один раз так рассчитывались - переводили деньги в сбере с нашего счета на карту продавца, а потом собирались сразу в МФЦ. Со счета деньги сняли, а на карточку сказали деньги придут через 3-5ч. И продавец сказала, что не поедет ничего подписывать, пока не придут деньги ,и у нас на книжке денег уже не было, вот и сидели в банке как дураки. Подняли скандал, еле решили эту проблему. Управляющий не мог аннулировать перевод, выдали в итоге наличкой с просьбой к нашему продавцу не снимать деньги с карты, когда они дойдут чтоб их банк мог обратно забрать. Так что с тех пор предпочитаю крепкие объятия с продавцом или покупателем.

нужен хороший риэлтор который поможет купить квартиру в ипотеку

1409-пьер >у вас ипотека уже открыта или нет? Квартиру хотите новостройку или вторичку?

1408-svetlaya40 > Такое возможно, если карточный счёт продавца открыт в другом отделении сбербанка.
Если оба счёта в одном отделении - деньги падают в считанные минуты.
Обычно продавец открывает счёт в том отделении, где лежат деньги покупателя, получает эти деньги на этот счёт и потом самостоятельно переводит их себе на карту или ещё куда.