Бесплатные консультации по вопросам купли-продажи недвижимости
 

Доброго всем времени суток!
Я постоянный посетитель этого замечательного форума, помимо прочего являюсь риэлтором. С постоянной периодичностью здесь возникают вопросы, связанные с покупкой и продажей жилья, выбором агентств, оценкой стоимости недвижимости и прочие. Знаю, что многие люди не хотят обращаться в агентства в связи с высокой стоимостью услуг, однако не знают с чего начать продажу или покупку квартиры. Предлагаю посетителям данного форума бесплатные он-лайн консультации по всем вопросам купли-продажи недвижимости в рамках этой темы.

Есть миллион. Знаю, что мало, готов на кредит/ипотеку Нужна квартира. С чего начать?)

Сходите в банк и узнайте, сколько Вам дадут ипотеки или кредита и дадут ли вообще. ) Потом, когда будете знать общую сумму с учетом кредита, можно начинать смотреть квартиры.

Как узнать РЕАЛЬНУЮ рыночную стоимость своего земельного участка, у одних соседей 2млн сотка, у других 3млн, Насколько % увеличивается стоимость, если дом угловой?

4-Чудесная > РЕАЛЬНУЮ рыночную стоимость заранее не узнать НИКАК.
РЕАЛЬНАЯ стоимость - это сколько денег Вам в итоге заплатит покупатель. То что у одних соседей 2 млн, а у других 3 млн, никакого отношения к рыночной стоимости может и не иметь. Соседи могут продавать годами или, к примеру, сказать всем, что продали по 2 млн за сотку, а фактически скинуть до 1,5 млн.
Но можно оценить приблизительно в каких пределах выставлять цену на участок, используя сравнительный метод оценки, простыми словами - посмотрев, за сколько выставлены аналогичные участки, посчитать среднюю цену.
Моя рекомендация - ориентируйтесь на нижний диапазон цены. Ведь пока не продан соседний участок за 2 млн/сотка, никто не будет покупать такой же за 3 млн/сотка.

Как найти хорошего риелтора? Где есть сайты с отзывами/советами

Сайтов с отзывами я не знаю. На своих сайтах агентства, конечно, только хвалебные оставляют отзывы. )
Найти хорошего можно либо по рекомендации знакомых, либо методом собственных проб и ошибок. А вдруг Вам сразу повезет ;)
Несколько способов выбрать риэлтора, если нет никаких рекомендаций:
1. Поищите в газетах, на уличной расклейке, в интернете аналогичные вашему объекты - прозвоните агентам, попросите рассказать о том, что они продают. Если понравиться общаться с агентом по телефону, то предложите свой объект.
2. Нормальный агент должен прийти объект посмотреть, если это, конечно, не типовая однушка в очередном 16-ти этажном доме ). Пришел агент и Вам понравился, работайте с ним дальше. Значит он будет нравиться и потенциальным покупателям. Если агент непрофессионален, опоздал на встречу, неопрятно выглядит, не нравится Вам лично, например, давит на Вас или, наоборот, мямлит тихо себе под нос - ищите дальше.
3. Зайдите на сайт крупных агентств недвижимости, поищите фотографии сотрудников. Выбирайте самого симпатичного Вам. ;) Дальше смотри пункт 2.
4. Зайдите в агентство, которое расположено ближе всего к продаваемому объекту, все таки многие риэлторы стараются не распыляться по всему городу и концентрируются на отдельных районах.

Спасибо

Ну пусть будет два миллиона нужной суммы. Это не меняет моего вопроса. С чего начать? Риэлтор? Застройщик? Покупать на этапе строительства?
На этом форуме столько всего написано про нелегальные стройки...
Какие документы требовать от продавца, чтобы убедиться что все легально?
На что обращать внимание при покупке квартиры? Ну и прочие нюансы, на которые в первый раз даже и не подумаешь обратить внимание

Какие документы должны быть на дом и участок для продажи, года 2 назад приватизировала, значит межевание,техпаспорт все "свежее", что еще там нужно? Какие документы требовать от продавца квартиры? Как не купить квартиру,проданную нескольким людям? Или с прописанными там людьми,или с долгами по коммуналке,чего еще опасаться?

Отлично! 2 млн - это уже что-то! Получается 50% ипотеки и 50% наличных денег.
[quote=aaraider;26764216]С чего начать?[/quote]
Определитесь, готовы ли Вы ждать свою квартиру и готовы ли будете потом нести дополнительные затраты на ремонт.
Если не готовы ждать и не будете иметь возможность, платя ипотеку, выделить около 300 тысяч на ремонт и еще на мебель оставить, то круг поиска значительно сужается. Остается готовое жилье с отделкой. В этом случае можете забыть о застройщиках и искать на вторичном рынке.
Если все же, готовы подождать, то с суммой до 2 млн. Вы сможете рассчитывать на однокомнатную квартиру хорошей площади 40-45 кв.м. со сдачей в следующем году или через год. Иногда попадаются предложения и 2-х комнатных квартир от застройщиков в районе 2 млн, но тут скорее будут подходить под ипотеку квартиры за 2150-2200 и выше.
[quote=aaraider;26764216]Риэлтор? Застройщик?[/quote]
Решить, обращаться к риэлтору или нет, можете только Вы сами. Общий принцип решения этого вопроса такой:
1. Подумайте, есть ли у Вас свободное время в запасе для поиска квартиры. Если Вы, к примеру, пенсионер, владеющий интернет-технологиями, либо у Вас продолжительный отпуск, то Вам вполне по силам будет найти квартиру и самостоятельно.
2. Если Вы заняты в течении дня и плохо ориентируетесь в ценах на квартиры; не понимаете, чем один застройщик отличается от другого и не знаете, какие документы требовать от продавцов, то лучше обратиться к нормальному риэлтору.

[quote=aaraider;26764216]На этом форуме столько всего написано про нелегальные стройки... Какие документы требовать от продавца, чтобы убедиться что все легально?[/quote]
Сейчас существует 2 легальные схемы приобретения квартиры на этапе строительства и масса нелегальных и полулегальных.
Легальные схемы:
1. Договор долевого участия с государственной регистрацией.
2. Вступление в жилищно-строительный кооператив.

В первом случае все понятно, есть государственная регистрация договора и оплата денег на р/с застройщика после этой регистрации.
Во втором случае все гораздо сложнее, поскольку по этой схеме работают как нормальные строительные компании, так и частные застройщики, не получающие никаких разрешений на строительство.
Если Вы будете искать квартиру сами, то выбирайте только первую схему - договор долевого участия с гос. регистрацией и оплата стоимости квартиры после нее. Это не защитит Вас от банкротства застройщика и переносов сроков сдачи дома, но хотя бы обезопасит от двойных продаж и откровенных мошенников.

[quote=Чудесная;26768946]Какие документы должны быть на дом и участок для продажи[/quote]
Зайдите на официальный сайт управления федеральной службы гос.регистрации [url]www.frskuban.ru[/url], там есть примерные перечни документов.

[quote=Чудесная;26768946]Как не купить квартиру,проданную нескольким людям?[/quote]
Если речь идет о вторичном жилье, то чтобы не купить квартиру, которая уже была продана, достаточно внимательно изучить документы продавца и заказать выписку из ЕГРП, где будут указаны настоящие собственники, а также желательно рассчитываться с собственниками после государственной регистрации сделки, но это, к сожалению, в Краснодаре не принято - все рассчитываются до регистрации сделки.
Если покупаете у застройщика, то обезопасит от двойных продаж только государственная регистрация договора и оплата после этой регистрации.

К сожалению, обо всех ньюансах, сложностях и проч., которые могут возникнуть в процессе продажи или покупки я не смогу рассказать, так как это очень много текста. ;)К тому же в этой сфере постоянно происходят какие-то изменения. Юристы в сфере недвижимости и риэлторы постоянно следят за этими изменениями. Я здесь буду отвечать только на конкретные вопросы.

[quote=vatolina;26771166]Остается готовое жилье с отделкой. В этом случае можете забыть о застройщиках и искать на вторичном рынке.[/quote]
Не согласен.
Некоторые застройщики, весьма надёжные, сдают жильё с отделкой: Группа ОБД, ЮСИ-Кубань и др.
У них можно купить однушку в готовом доме по цене до 2 млн.

16-proff_ > А с чем Вы не согласны?
Да, это вполне надежные застройщики, и вполне можно купить однушку в их домах до 2 млн., но только не у самих застройщиков, а на вторичном рынке, о чем и было сказано выше. У ОБД после сдачи дома можно купить только большие двушки на не очень хороших этажах или трешки... и то, если повезет.

Прошу консультации по поводу продажи дома и налога с продажи. Дом в собственности более 2-х лет, а участок под ним приватизирован менее 2-х лет назад. Как это продается, как один объект, или по отдельности или участок не продается, тогда как он оформляется? Если как один объект, то какой тогда считается срок владения и платится ли налог?

Прошу прощения, ошибка: дом в собственности более 3-х лет.

18-karambolina > Оформляется один договор купли-продажи жилого дома и земельного участка под ним. Для того чтобы минимизировать налоги в данном случае проще всего указать в договоре, что стоимость жилого дома составляет 3,5 млн, стоимость земельного участка - 1 млн. (т.е. не показывать стоимость земельного участка более 1 млн. р.). В таком случае налог платить не надо.

Доброго времени суток. Vatolina, если возможно, просьба ответить на следующие вопросы:
Есть готовые таунхаусы от частного застройщика в п.Яблоновский. У продавца на руках уже есть свидетельство собственности на дом, на землю, тех. паспорт на дом. Заведены в дом вода, электричество, газ, канализация(у кого септик, у кого центральная). При наличии вышеперечисленных документов у продавца, есть ли вариант, что например электричество\вода\газ заведено не законно, а земля не предназначена для ИЖС и т.д.? Или наличие этих документов в большей степени гарантирует законность всех коммуникаций? Еще вопрос, если продавцы приветствуют ипотеку, означает ли это что с объектом недвижимости все ок? Буду признателен за любые советы по теме покупки таунхауса от частного застройщика. Заранее спасибо.

0-vatolina > еще консультации осуществляете?
Вопрос следующий: можно ли купить 1комнатную квартиру за 1,1 млн. руб.? Это вообще реально? Интересуют разные варианты: на вторичном рынке, новые постройки или может быть есть вариант в еще строящихся домах?

22-electron > Кватиру ха 1.1 купить можно. Сама неделю назад купила за цену 1.111 ;)
Только учитывайте, что это будет либо квартира в непостроенном еще доме, либо маленькая студия у часного застройщика в готовом доме, либо квартира 30-33 кв.м. в готовом доме на мансарде или в цоколе.
Выбор не сильно велик, конечно.
Я их всех этих вариантов выбрала частного застройщика со сдаче

со сдачей в этом году.

Извините за опечатки - пишу на ходу...

23-vatolina > спасибо за ответ! А можете посоветовать надежного застройщика?

21-ppchebuk > Назначение земли отражено в свидетельстве на право собственности. По коммуникациям точно не могу Вам подсказать, наверное, нужно требовать тех.условия или договора на подключение всех коммуникаций. Мне встречались случаи, когда люди прожили в многоквартирном доме несколько месяцев, а потом выяснилось, что газ подключен незаконно и им его отключили, хотя были свидетельства на квартиры.

26-electron > По поводу застройщиков, а тем более частных я Вам никаких гарантий и советов дать не могу. Это всегда риск. Сегодня это надежный застройщик, а завтра - банкрот.

26-electron > Могу только сказать, где я лично покупала. ;)

29-vatolina > напишите тогда, где вы лично покупали :)
И спрошу еще :) Несовсем я понял про вторичный рынок. Можно ли купить квартиру, чтоб нормально все было с водой, электричеством, был газ и интернет? Ремонт в принципе можно будет сделать уже позже, если состояние будет не очень.

30-electron > Можно купить на вторичном рынке, но маленькой площади 25-28 кв. м (студии), либо 30-33 кв., но мансарды. Скорее найдете такие квартиры в районе ул. Тепличной, ул. Тенистой, ул. Комарова и др. в том районе.

30-electron > в личку Вам написала, где я взяла

32-vatolina >напишите пожалуйста в личку и мне. спасибо.

32-vatolina > спасибо большое за разъяснения и помощь!

33-milhouse > Вы же, надеюсь, понимаете, что и там, где я беру может быть не все замечательно и гладко.
Общие советы при приобретении квартир у частных застройщиков:
1. Узнайте, какие дома застройщик построил. Расспросите жильцов этих домов о том, как в них живется.
2. Почитайте на этом форуме "Ау, соседи!".
3. Информация на сайте администрации не поможет, если вы решили брать ЧЗ, так как в черных списках практически все застройщики присутствуют. А если не в черном списке, то в другом "Они привлекают ваши деньги незаконно!".
4. Сейчас многие ЧЗ стали оформлять разрешение на строительство и даже гордо сообщать об этом в рекламе. Это неплохо, но только помните, что это разрешение на строительство частного жилого дома до 3 этажей. И стройка многоэтажки все равно нелегальна. Хотя лучше чтоб это разрешение было.
5. Требуйте показать тех. условия на подключение коммуникаций, если нет разрешения на строительство.
6. Внимательно читайте договора и проверяйте полномочия тех, кто подписывает их со стороны застройщика. Цена договора должна соответствовать реальной цене квартиры. Выясняйте сразу, есть ли доплаты за подключение коммуникаций, за лишние квадраты, за остекление балконов и проч.

35-vatolina >spasibo. no vsetaki, u kogo pokupali podskazhite?

36-milhouse > скинула в личку

[quote=vatolina;26789870] ОБД после сдачи дома можно купить только большие двушки на не очень хороших этажах или трешки... и то, если повезет.[/quote]
Не всегда так.
Например, сейчас спокойно можно купить однушку в 12 литере (полностью готов, сдача в этом месяце) на Восточно-Кругликовской на 13-16 этажах.
И так практически по любому их комплексу.

38-proff_ > В ипотеку можно купить эти однушки?

Да, можно.
"Кубань-Кредит" предлагает под 9%.