| 0
- 05.02.2012 - 19:24
|
Очень хорошо и приятно было работать риэлтором до 2008 года. Стоимость недвижимости постоянно росла, кредиты были сравнительно дешевы и легкодоступны. Покупатели в очередь стоят. И если покупатель не определялся в своем выборе за неделю – о нем можно было просто забыть. Если покупатель поднимал вопрос о снижении комиссии и желал платить меньше 6%- его вообще можно было послать. Постоянный рост стоимости недвижимости с лихвой покрывал стоимость услуг риэлтора. Не купишь сегодня- через месяц этаже квартира продавалась на 5% дороже. Конечно, как и в каждой профессии, в риэлтерском бизнесе существуют свои проблемы. Их можно свести к следующим: 1. Риэлтерский туризм. Это когда покупатель желает «что - либо посмотреть». Намерения клиента непонятны, читать мысли мало кто умеет. В результате затрачивается большое количество времени и сил, при нулевом результате. 2. Попытки покупателей обойти риэлтора и договорится напрямую с продавцом. Кидалово агента по недвижимости. 3. Невозможность риэлтором планировать свой заработок. Невозможно заранее знать, сколько и в какой день заработаешь. Можно в один месяц заработать много, а после просидеть несколько месяцев без денег. Но до 2008 года это воспринималось как неизбежные издержки. Зарабатывались риэлтором деньги до кризиса довольно просто. Достаточно было просто быть расторопным и не ленится. Забавно вспоминать, как в 2007 году, агенты недвижимости, тягостно вздыхали и жаловались на тяжкую жизнь. Кризис 2008 года это положение дел смел, как порыв ветра карточный домик. Соотношение покупателей и продавцов недвижимости сменилось на противоположное. «И последние стали первыми» - как писалось в очень популярной книге. Покупатели быстро сообразили, что главный дефицит риэлторов - их деньги. И потребовали соответствующего к себе отношения. Торопиться было некуда, цены на недвижимость плавно снижались. А если риэлтор только заикался о 6% комиссионных – покупатель просто обращался в другое агентство, где к его пожеланиям относились более внимательно, и к размеру комиссионных подходили более гибко. 4% воспринималась за счастье. Но и 3% - тоже здорово! Заработки риэлтора стали значительно меньше, менее предсказуемые, и гораздо более долгими. В агентствах недвижимость воцарилась паника. Наиболее профессиональные риэлторы уходили в самостоятельное плавание. Им это было более выгодно. Менее профессиональные - просто уходили из бизнеса. Позже, цены на недвижимость восстановились и поднялись на докризисный уровень. И количество покупателей больше стало. А платить больше 4% они не собираются. С чего вдруг?     | | |
| 121
- 07.02.2012 - 11:11
| Ладно. Приеду-просветишь на этот счет. Думаю, что это можно использовать во благо. Я тебе сейчас в личку один вопрос скину. Ответь, пжлст. | | |
| 122
- 07.02.2012 - 11:32
|
Развели тут демагогию :о) Не вопрос, что пузырь недвижки лопнет, вопрос - когда? Почему в "чудесном" Геленджике двухэтажный домик продается по цене дворца во Франции? И кто его купит :о))) Я вот уже полгода ищу новое помещение под магазин в Гелике. И, честно говоря, сомневаюсь уже в умственной полноценности людей, продающих, допустим, 30 квадратов (бывшую жилую квартиру, переделанную под "ларёк") на одной из проходных улиц за 15 лямов. Скромно так по пол ляма за квадрат. Чем надо торговать (или какие услуги оказывать) и с какими оборотами, с учетом мёртвого сезона в 8-9 месяцев, чтобы отбить это помещение хотя бы за 5 лет? | | |
| 123
- 07.02.2012 - 12:48
| Цитата:
| | |
| 124
- 07.02.2012 - 14:43
| Цитата:
| | |
| 125
- 07.02.2012 - 14:48
| Правильно поступаешь. Если давят-посылай. Но разве я говорил что начинаю давить-утрамбовывать? | | |
| 126
- 07.02.2012 - 15:06
|
122-Rinlan Darius > присоед к вопросу Ябуяна, но уже из профессионального интереса?)))) А что Вам тут нужно? Можете в личку писать.. Насчет Вашего замечания согласна. Большинство ждет дурачков-москвичей с тугими кошельками, и некоторые правда таких действительно находят, остальные годами меняют вывески продаю\сдаю но не уступят и даже не попробуют оценить реально... | | |
| 127
- 07.02.2012 - 15:19
| Цитата:
по поводу чинушь, у основных застройщиков на первичке государство благодара вовану, выкупило часть квартир по цене более 30 000 рублей за метр. вот первичка и не опускается значительно ниже этой суммы, ну а дальше эффект обезьяны! спрашиваешь чего стоимость квартиры сложили, да типа все так продают + Новосельцев впарил новостройки типа "инвесторам", накинул 100-200 тыров и выставил обратно на продажу..создавая некий ажиотаж... + чинуши раздали части населения сертификаты под разные программы, из 100 квартир люди ограниченные в сроках их реализации купили 5 штук по некой цене ... все остальные сидят ждут еще сертификатчиков при этом цену не спускают.....глядя друг на друга! Это с квартирами. а с землей немного друга ситуация! | | |
| 128
- 07.02.2012 - 15:46
| конечно чиновники , эффект кружки или обезьяны и Новосельцев :) это не все что влияет на цены, еще куча всяких факторов и какой из них основополагающий сложно сказать! но то что Вован у строителе выкупает по фиксированной цене квадратные метры безусловно сильно влияет на ценообразование в целом! | | |
| 129
- 07.02.2012 - 21:11
| Денис, подними архив за последние лет пять:) Темы, где есть слово риэлтор:) На этом форуме риэлторов обвиняют во всём... от роста цен на недвигу до мирового финансового кризиса:) Здесь кадждый второй считает себя великим мегасуперриэлтором, поэтому не видит необходимости платить жалким риэлторишкам:) | | |
| 130
- 07.02.2012 - 22:03
|
Во всем евреев обвиняли, За нос,за за речи,за сутулость. За то, что в Ленина стрелали, За то, что промахнулись. )) | | |
| 131
- 07.02.2012 - 23:12
|
Ага, типа того:) Тока уже евреев не так обвиняют во всех смертных грехах, как риэлторов:) Самое интересное, что в торговле, где накрутки бывают до 500%, усё у поряде, а риэлторы, берущие за свою работу 3% - это ахриневшие барыги-упыри-вымогатели:))) ИМХО, бесполезно тут что-то кому-то доказывать, т.к. это уже было сделано до этого мильёнпиццоттыщраз:) Каждый всё-равно останецца при своём мнении:) | | |
| 132
- 08.02.2012 - 00:41
|
В этом сложнось продажи услуг. Потрогать нельзя. Все субъективно.Но -Нет у меня для Вас других клиентов!- гневно воскликнул Бог. Так что... Работать же все равно с ними. Да тему я открыл больше для самих риэлторов. На профессиональные вопросы. | | |
| 133
- 08.02.2012 - 00:43
| При приобретении или продаже недвижимости (не профессиональными спекулянтами и инвесторами, а обычными людьми) человек испытывает стресс и переживания, сравнимые по интенсивности и длительности с заключением в тюрьму, призыву в армию, или похоронами близкого человека. Именно поэтому почти все клиенты ведут себя немного неадекватно. | | |
| 134
- 08.02.2012 - 01:15
| +133- А если прибавить сюда хитрожопость, которая присуцтвует у каждого третьего (а среди краснодарских - у каждого первого) клиента, то получим картину маслом:) того, с кем приходицца работать риэлторам:) | | |
| 135
- 08.02.2012 - 07:38
| плюс к тому же, вы еще и нытики. | | |
| 136
- 08.02.2012 - 10:53
| 126-Большая Булавка > В личку написал. А по поводу "годами" - да. Тут есть одно место, которое продается уже точно больше года, и место мне нравится, но как выяснилось спустя НЕДЕЛЮ общения с риэлтором, там половина - незаконная постройка. Мне присылают копию документов, я смотрю и диву даюсь - по плану помещение в два раза меньше. Договор аренды земли вообще какой-то непонятный. И мне втирают "да вы быстро за деньги всё сделаете сами". Я от такой постановки в полном а...уе. И вообще Гелик город, конечно, волшебный, и не только риэлторами. Это так, к слову. | | |
| 137
- 08.02.2012 - 11:34
|
136-Rinlan Darius >)) я ответила Вам в личку... да что там, в основном собственники.. и даже покупатели - знакомая недавно продала квартиру за 15(!) лямов, продавец ляпнул наобум цифру, а покупатель взял и согласился, хотя искала за 4-5 квартиру, вот как после таких работать?))) Сосед продает дом недостроенный в 4 раза выше его реальной стоимости уже почти 10 лет, мы предлагали ему половину (в 2 раза больше чем стоило бы) чисто из-за расположения дома и участка.. Дом уже разваливается от холода и влаги, но тот все равно ждет "своего москвича")) | | |
| 138
- 08.02.2012 - 12:17
|
Риэлтор продает услугу. Услуга - продажа своего времени. Знания, опыт, умение,связи - это повышающие коэфициенты стоимости часа. Я рассмотрел работу риэлтора с точки зрения затрат ресурсов (их пять, напомню), и получаемого дохода. В результате я пришел к выводу, что эффективность труда риэлтора надо рассматривать в координатах ВРЕМЯ, затрачиваемое на совершение сделки и ДЕНЬГИ, получаемые на выходе. Получается соотношение N рублей/ 1 час. Проанализировал и пересчитал свои и не только затраты и доходы. Купил секундомер, и пересчитал количество чистого затрачиваемого времени на каждую операцию. ВАЖНО НЕ СКОЛЬКО ЗАРАБАТЫВАЕШЬ, А КАК БЫСТРО ЗАРАБАТЫВАЕШЬ. Почти каждый городской житель РФ зарабатывает 1 000 000 долларов. Только одному на это необходимо 40 лет, другому -сутки. Что лучше: зарабатывать 10 рублей в минуту или 100 000 долларов в год? Исходя из этой точки зрения я стал рассмотривать и оценивать клиентов. Сколько часов чистого времени надо затратить на решение задачи клиента? Сумма фиксированной оплаты зависит от количества затрачиваемых часов. Имеено по этому сумма фиксированной платы, которую я беру, уменьшается, если клиент определяется быстро, и увеличивается, если количество часов возрастает. На бюджетный и эконом классе - объекты стандартные. Как золото - вес, стоимость, проба. Офисы в БЦ также. Дома, Элитка, ВИП, промышленные и комерческие объекты больше похожи на бриллианты. Мелкие-стандартны, крупные индивидуальны. Соответственно, затраты времени больше, фиксированная плата за риэлторскую услугу - выше. ОПЛАТА УСЛУГ РИЭЛТОРА ПРОПОРЦИОНАЛЬНА КОЛИЧЕСТВУ ЧИСТОГО ВРЕМЕНИ ЗАТРАЧИВАЕМОЕ НА КЛИЕНТА. (Первые 40 минут-бесплатно) И совершенно не зависит от стоимости приобретаемого объекта. Если клиент занимает слишком много времени, то после достижения определенного уровня -отсылается лесом, со списком АН, в которые он может обратится. Возникает вопрос, как снизить затраты времени , и увеличить скорость совершения сделки. Но об этом позже, что бы не растекаться. 2. КЛИЕНТУ ДОЛЖНА БЫТЬ ОЧЕВИДНА ВЫГОДА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УСЛУГ РИЭЛТОРА. Экономия времени + экономия денег. Пока риэлтор увеличивает стоимость приобретения квартиры-от него стараются избавится. В тот момент, когда обращение к риэлтору становится экономически выгодным - он будет востребован. | | |
| 139
- 08.02.2012 - 12:58
|
138-Денис1970- В том-то и основная проблема, что большая часть времени, потраченная на клиентов, заканчиваецца словами: "спасибо, мы подумаем" или "мы ещё посмотрим":) Т.е. из 5-ти клиентов на 4-х время тратицца "вхолостую", т.е. ваще никак не оплачиваецца. В этом и есть суть вопроса, которую не в силах понять клиенты:) Клиент видит, что риэлтор потратил на него скажем три дня, и взял за свою работу 70 т.р. Клиенту это кажецца очень большой суммой, несоизмеримой с потраченным временем. Т.е. клиент считает, что если за три дня риэлтор зарабатывает 70 т.р., то за месяц (21 рабочий день) он зарабатывает полляма!:) Ему это кажецца очень много и он справедливо негодует:) А то, что на одного нормального клиента приходицца 4 порожняковых, ему и в голову не приходит:) | | |
| 140
- 08.02.2012 - 13:18
|
Это достаточно легко решается. Избавится от "пустых" показов, и снять непонимание по сумме легко. Но как, я здесь об этом рассказывать не буду.Ветка открытая, а вопрос узко-профессиональный. Как устроюсь в АН в Краснодаре-можем собраться и я смогу объяснить. Кому интересно. | | |
| 141
- 08.02.2012 - 13:24
| 140-Денис1970- В смысле заключать договора?:) Может где-то это и помогает решить проблему, но только не в Краснодаре:) | | |
| 142
- 08.02.2012 - 13:26
| Я говорил о заключении договоров? | | |
| 143
- 08.02.2012 - 13:33
| 142- Заинтриговал:) | | |
| 144
- 08.02.2012 - 13:57
| Цитата:
отсеивает 98% туристов, так же предоплату беру даже если по рекомендации люди пришли! деньги беру только с покупателя, так как один хрен сами деньги только у того кто покупает. | | |
| 145
- 08.02.2012 - 14:13
|
То же вариант. предоплата. Московский. А деньги только сначала у покупателя. Потом у продавца. Хотя, по большому счету, абсолютно все равно. | | |
| 146
- 08.02.2012 - 14:16
| 144-aracl- Ну и как? Это народ не отпугивает? Ведь практически во всех агентствах предоплату не берут. Логично предположить, что клиент уйдет в другое агентство... Насколько я помню, одно время пытались брать деньги за показы, результат отрицательный, т.к. люди шли туда, где покажут бесплатно. | | |
| 147
- 08.02.2012 - 14:33
| Цитата:
обычно все довольны | | |
| 148
- 08.02.2012 - 14:34
| ВИННИ + из 20 клиентов 19 это сделки! просто принцип, без предоплаты зад от стула не оторву! | | |
| 149
- 08.02.2012 - 14:35
|
Я в этом пункте более согласен с aracl. Плата, в любой форме, сводит к минимуму количество туристов. То, что не имеет цены-не имеет ценности. А то, что уйдут - часть вернется. Но и те, кто останется - достаточно. | | |
| 150
- 08.02.2012 - 14:39
| Да никто не спорит, что так работать намного легче и предоплата отсеивает туристов. Но ведь вместе с туристами и нормальные клиенты уходят.... Вот я про что... | | |
| 151
- 08.02.2012 - 14:41
| Цитата:
да по мне, чем хуже работают "коллеги" так сказать, тем лучше :) | | |
| 152
- 08.02.2012 - 14:44
| Цитата:
в моем случае кто внес предоплату там 99,9% будет сделка и зарплата... ну уйдут и фиг с ними | | |
| 153
- 08.02.2012 - 14:55
| Здравый подход к делу! Браво. | | |
| 154
- 08.02.2012 - 15:51
| aracl,где ты себя рекламируешь и как? Как вообще на тебя выходят клиенты? | | |
| 155
- 08.02.2012 - 18:42
| Цитата:
| | |
| 156
- 09.02.2012 - 11:50
| Цитата:
Ну и на фиг такой клиент нужен? Пусть ворует время у конкурентов. | | |
| 157
- 09.02.2012 - 14:23
| А,у меня праздник,мой стажер сегодня квартиру продала:))) | | |
| 158
- 09.02.2012 - 14:32
| Много но,по предоплате.Заявить дело не хитрое,но рынок подстраивается под клиента и прекрасно знает,что не нытьем так катаньем свои 100т они заработают. | | |
| 159
- 09.02.2012 - 16:27
| 158-Новосельцев > Олег, я выше уже писала что также брала предоплату - нормальные нормально реагируют. Ты же все равно прекрасно понимаешь что не сможешь удовлетворить каждого, в этом случае работы меньше но результат почти 100%. Большинство (нормальных клиентов) хоть свиду и не согласны с такой позицией - им все равно нравится видеть в агенте "позиции" и "принципы" - т.е. когда правила оговорены сразу и чел не отходит от своих принципов это заранее настраивает на нормальную работу | | |
| 160
- 09.02.2012 - 16:28
| И еще: Олег, тебе знакомо аг-во "Ноу хау 22век"? | |
