| 0
- 05.02.2012 - 19:24
|
Очень хорошо и приятно было работать риэлтором до 2008 года. Стоимость недвижимости постоянно росла, кредиты были сравнительно дешевы и легкодоступны. Покупатели в очередь стоят. И если покупатель не определялся в своем выборе за неделю – о нем можно было просто забыть. Если покупатель поднимал вопрос о снижении комиссии и желал платить меньше 6%- его вообще можно было послать. Постоянный рост стоимости недвижимости с лихвой покрывал стоимость услуг риэлтора. Не купишь сегодня- через месяц этаже квартира продавалась на 5% дороже. Конечно, как и в каждой профессии, в риэлтерском бизнесе существуют свои проблемы. Их можно свести к следующим: 1. Риэлтерский туризм. Это когда покупатель желает «что - либо посмотреть». Намерения клиента непонятны, читать мысли мало кто умеет. В результате затрачивается большое количество времени и сил, при нулевом результате. 2. Попытки покупателей обойти риэлтора и договорится напрямую с продавцом. Кидалово агента по недвижимости. 3. Невозможность риэлтором планировать свой заработок. Невозможно заранее знать, сколько и в какой день заработаешь. Можно в один месяц заработать много, а после просидеть несколько месяцев без денег. Но до 2008 года это воспринималось как неизбежные издержки. Зарабатывались риэлтором деньги до кризиса довольно просто. Достаточно было просто быть расторопным и не ленится. Забавно вспоминать, как в 2007 году, агенты недвижимости, тягостно вздыхали и жаловались на тяжкую жизнь. Кризис 2008 года это положение дел смел, как порыв ветра карточный домик. Соотношение покупателей и продавцов недвижимости сменилось на противоположное. «И последние стали первыми» - как писалось в очень популярной книге. Покупатели быстро сообразили, что главный дефицит риэлторов - их деньги. И потребовали соответствующего к себе отношения. Торопиться было некуда, цены на недвижимость плавно снижались. А если риэлтор только заикался о 6% комиссионных – покупатель просто обращался в другое агентство, где к его пожеланиям относились более внимательно, и к размеру комиссионных подходили более гибко. 4% воспринималась за счастье. Но и 3% - тоже здорово! Заработки риэлтора стали значительно меньше, менее предсказуемые, и гораздо более долгими. В агентствах недвижимость воцарилась паника. Наиболее профессиональные риэлторы уходили в самостоятельное плавание. Им это было более выгодно. Менее профессиональные - просто уходили из бизнеса. Позже, цены на недвижимость восстановились и поднялись на докризисный уровень. И количество покупателей больше стало. А платить больше 4% они не собираются. С чего вдруг?     | | ||
| 1201
- 14.03.2012 - 11:09
| 1208.avrora_ Вы кому вообще услугу оказываете?по моему в кучу всё собираете.Если мы оказываем услугу продавцу нам не платит покупатель,он не наш клиент.Понятно,что вы привыкли,проще конечно я согласен,3% и тем и тем,между ними поулыбаться,зачем париться,мы же в ответе за тех кого приручили... | | ||
| 1202
- 14.03.2012 - 11:23
| 1215-та куда же мне с вашими-то мозгами тягаться:)) с мастерами-то:)))) | | ||
| 1203
- 14.03.2012 - 11:25
|
1210-Фриц Гутентаг > С аукционом - принято. Я не совсем знаю методы, чтобы критиковать. Если агенты будут честны с покупателями, то отличный способ продажи. Его, кстати, не только Доберман рекомендует. Цитата:
Как Вы объсните то, что "время денег" подорожало? С чего бы это? Их не было у банков! Их не было на межбанке! Вспомните, еще и нефть упала. То есть в страну перестали течь нефтедоллары. Упал платежеспособный спрос! И именно поэтому начали падать цены. Были подняты ставки до заградительных уровней. Ипотека не выдавалась, что тоже значительно сократило спрос. Вот и цены начали снижаться. А то, какие были проценты в банке, какая аренда была - следствие, а не причина. | | ||
| 1204
- 14.03.2012 - 11:40
| Цитата:
Если человек - НЕ наш клиент, то мы что, сразу же получаем право вводить его в заблуждение, давить и поощрять своего клиента не выполнять взятое обязательство (как в случае с торгом после задатка)? Интересы своего клиента Вы несомненно отстаиваете, но при этом, по моему мнению, важно оставаться человеком, даже будучи риелтором. ;0) Если это подразумевает методика Добермана, я только ЗА! И не надо мне говорить о том, что соблюсти баланс интересов невозможно, если б я не работала в этой сфере - я б Вам поверила! ;) | | ||
| 1205
- 14.03.2012 - 11:42
|
Мне это напоминает анекдот времен "сухого закона". Нашли у мужика самогонный аппарат. И судят его. Он возражает,говорит что самогон не гонит. - Но аппарат есть? - говорит прокурор - Тогда и за изнасилование сажайте! - А вы кого нибудь изнасиловали?-спрашивает судья - Нет, но аппарат для этого есть! Если у человека есть оружие - это не является доказательством, что человек замышляет убийство. Чаще наоборот, он опасается за свою жизнь. Если человек умеет и владеет гипнозом, то не обязательно, что он начнет обваровывать. Если человек знает и умеет продать дешевле или дороже - это не значит, что он тут же идет кого то одурачивать. Большинство людей говорящих о мошенничестве и обмане, по сути утверждают, что если бы они умели, то (скажем вежливо), у них возникло большое искушение использовать это в корыстных целях. И они не уверены в своей способности этому искушению противостоять. Проекция на других своих комплексов. И заодно заявляют, что тот, кто обучается - заранее готовится к обману. И соответственно уже преступник. Следуя этой логике - каждый занимающийся боксом, или борьбой - готовится калечить людей, каждый химик - либо террорист либо изготовитель наркотиков. Фармацевт -отравитель.Биатлонист - наемный убийца, акробат - вор-форточник. | | ||
| 1206
- 14.03.2012 - 11:45
| 1220-Фриц Гутентаг > Отлично сформулировали!!! | | ||
| 1207
- 14.03.2012 - 12:00
| Цитата:
Доберман писал, что каждый участник сделки может поменять свое решение в любой момент, если получит допонительную информацию, или изменятся обстоятельства, которые вызовут резкую смену эмоционального состояния. В независимости от того, является это информация верной, и обстоятельства важными. Достаточно того, что бы человек воспринял эти вводные как важные для себя. И не один договор не служит для этого гарантией. Доберману возразили. Что после задатка, изменить что либо уже невозможно. Если, конечно, не говорить о несчастьях, смерти, дефолте. Доберман сказал , что может СМОДЕЛИРОВАТЬ ситуацию, при которой даже после задатка продавец снизит цену. С большой степенью вероятности. Ему предложили это доказать и описать, как это могло быть. Он написал. И на мой взгляд очень блестяще решил сложную (согласитесь) задачу. Что говорит о его прекрасном знании психологии человека, и умении решать практические задачи.Там он многое написал о шаблонах поведения и чувстве собственной правоты. При обучении Доберман не дает готовых кейсов. Он обучает решать сложные задачи и воплощать их в жизнь. Это не обучение техникам и приемам при продаже. Это обучение эффективним коммуникациям и использованию их при продаже недвижимости. Но это пременимо не только в продажах. | | ||
| 1208
- 14.03.2012 - 12:29
| я бы хотел посмотреть на ситуацию, когда договор не служит для этого гарантией, и когда клиент собачника начнет снижать уже его коммисионные:)) причем до нуля:)) ну типа такой антисобачник:)) | | ||
| 1209
- 14.03.2012 - 12:58
| Кто знает, может тебе повезет, тридцатирублевый,увидишь. | | ||
| 1210
- 14.03.2012 - 13:25
|
1222-Фриц Гутентаг >Давайте разберем Цитата:
Это, к тому же, весьма спорно. Решение служит ли договор гарантией чего-то или не служит никакой гарантией во многом определяет этику бизнеса и бизнесмена. Блин, не хотела о морали, простите. | | ||
| 1211
- 14.03.2012 - 13:30
| Я оспариваю как раз не тот факт, что можно изменить решение продавца после задатка - видела, что такое бывает. Я не хочу так относиться к договору (не принимаю вашу теорему). Нафига тогда договор нужен, если ему доверять нельзя? Я вроде уже тоже самое раньше писала...) | | ||
| 1212
- 14.03.2012 - 13:52
|
Договор - это на случай разногласий. Каждый понимает свои права и обязанности по своему. И при случае противоречий нужен некий эталон. Преимущество договора в том, что он трактуется БУКВАЛЬНО. Как написано, так и есть. До точки. Конечно, теорема!!! Аксиома - то что принимается как само собой разумеющееся. В силу своей очевидности. Например, про две прямые, которые либо парралельны, либо имеют одну общую точку. Стоило усомнится в этом, и появилась геометрия Римана и Лобачевского. Теорема - это доказанное предположение. Еще раз: ДОКАЗАННОЕ! Имеющее доказательства. Доберман доказал свое предположение. Не раз и весьма убедительно. Разными способоми и примерами. Кстати, у меня сложилось впечатление, что он как раз противник слепой веры в различные аксиомы. По крайне мере требует от нас проверять самим все, о чем он говорит. И только после этого применять. | | ||
| 1213
- 14.03.2012 - 13:59
|
И еще, Аврора! А есть что то, чему вы абсолютно доверяете? Ваше отношение к договору характеризует Вас как честного и порядочного человека.Стремящегося выполнять взятые на себя обязательства. И это здорово! И это правильно. Но... Договор для человека, или человек для договора? Если вы,взяв обязательства, вдруг поймете, что этим самым ставите под угрозу жизнь и здоровье родных и близких, или совершаете преступление - имеет смысл его выполнять? | | ||
| 1214
- 14.03.2012 - 14:49
|
1227-Фриц Гутентаг > Мне кажется, что мы с Вами похожи на 2 челов, ведущих такой диалог: - Я тебе говорю, это не Иванов. Нет никаких доказательств, что это Иванов. - Конечно, тут нужны доказательства. И вот доказательства, что он Петров. - Так он же не Иванов??? - Так тебе что, АБСОЛЮТНОЕ доказательство надо?! Так его не бывает. Хе-хе ))) | | ||
| 1215
- 14.03.2012 - 14:57
| Цитата:
Вот такими вот мнимыми дилеммами:"Если вы, взяв обязательства, вдруг поймете, что этим самым ставите под угрозу жизнь и здоровье родных и близких, или совершаете преступление - имеет смысл его выполнять?" Давайте конкретно, как исполнение предварительного договора может поставить под угрозу жизнь и здоровье родных? А если никак, то такой выбор некорректно давать. И уж точно не следует делать вывод о необязательности договора. | | ||
| 1216
- 14.03.2012 - 15:00
| 1228-Фриц Гутентаг > Спасибо за характеристики, но это не я такая. Жизнь, блин, вынуждает хотя бы пытаться быть честной. Не всегда получается. | | ||
| 1217
- 14.03.2012 - 15:22
|
Аврора! Доберман доказал, что при изменении эмоционального состояния человек может принять решение,которое идет в противоречие с логикой и здравым смыслом. И что при принятии даже очень важных решений человек сначало принимает решение на уровне: хочу-нехочу.Нравится-не нравится.А уж потом включается логика. И что при работе с клиентом упор необходимо делать не на логику, а на эмоциональные составляющие. На нерсе разговор начался с вопроса: Что покупает человек. Доберман высказал своё мнение что человек не может оценить цифры. 52 кв.метра человеку ни о чем не говорят. И что в рекламе и в переговорах эффективнее пользоваться прилогательными и причастиями, чем цифрами. Договор - не приговор. Договор подразумевает добровольность, и получение выгод с обоих сторон. Больших или меньших. Если договор явно ущемляет права одной из сторон, или заключен под воздействием крайне неблагоприятных обстоятельств, то даже суд признает договор недействительным. В профессии риэлтора я новичок, но слышал много историй от самих риэлторов, что договора (даже с самими риэлторами) часто нарушается. Кстати, об этом говорит Доберман. Что заключенный договор- не повод расслаблятся, и не гарантирует его исполнения. Что сделку заканчивается только в момент получения Свидельства о праве собственности Клиентом/ Получение денег и сдачей документов на регистрацию и получение денег риэлтором. Только эти два критерия подтверждает завершение сделки. | | ||
| 1218
- 14.03.2012 - 15:59
|
quote=Фриц Гутентаг;23933860] Доберман доказал, что при изменении эмоционального состояния человек может принять решение,которое идет в противоречие с логикой и здравым смыслом. И что при принятии даже очень важных решений человек сначало принимает решение на уровне: хочу-нехочу.Нравится-не нравится.[/quote] Это все так. Но это не доказывает теорему. Мимо. Цитата:
И наконец Цитата:
А про получение ВЫГОД С ОБОИХ сторон, это как соотносится с тезисом, что Вы только за клиента своего? ;) | | ||
| 1219
- 14.03.2012 - 16:57
| Цитата:
Цитата:
Аврора! Вы на своем опыте не раз убеждались, что заключеный договор сам по себе не является гарантией исполнения сделки. И то, что "бывает, люди задаток взяли, а потом нашли кого-то, кто дороже может купить. И нарушают договоренности."- это неприятно, но не значит что это противоестественно. Наверное, я знаю, в чем мое с Вами основное противоречие. Вы считаете, что абсолютно все договоренности необходимо выполнять. С этим я согласен. Я считаю, что подписав договор человек не теряет право выбора. Это не лишает его свободы. И если появляется возможность изменить договор на более выгодные для себя, то человек имеет право это сделать. Правда, это очень похоже на брак?))) По идее, вступая в брак люди обязуются быть вместе друг с другом. В горе и радости... Люди постоянно нарушают договоренности. Например,переходя на красный свет дорогу. Можно долго сокрушаться по поводу этой человеческой особенности-протестовать по поводу ограничения своей свободы, и стремление к собственной выгоде - но это есть, и бороться с этим задача масштабная. Проще использовать. Лично я не стремлюсь быть святее Папы Римского. И , я опять же поддерживаю Добермана, что единственной гарантией соблюдения договора - это прописать такие условия договора, при которых его нарушить было бы не выгодно даже с паяльником в ... (это не для девочек) Кстати, точное и полное выполнение всех принятых соглашений - второе основное условие Добермана. | | ||
| 1220
- 14.03.2012 - 17:02
| 1234. Ой, опять ГутенМорген резко поумнел. Хотел спросит по зарааботку.. А доляну Добермана почему не вычел? он же вроде на 50% дохода агента претендует? | | ||
| 1221
- 14.03.2012 - 17:03
| мне одному это кажется? Что доберман собирает не просто собачников, а целую секту собачников, которые постоянно цитируют своего учителя по методичке, но как правило не в тему?:)) сои квартиры он еще не призывал продать и деньги передать учителю? не?:)) | | ||
| 1222
- 14.03.2012 - 17:26
| Цитата:
| | ||
| 1223
- 14.03.2012 - 17:30
| Цитата:
Ты просто в неадеквате. Я тут один, а тебе во множественном числе кажутся. Закусывать надо! | | ||
| 1224
- 14.03.2012 - 17:30
| Цитата:
| | ||
| 1225
- 14.03.2012 - 17:32
| Цитата:
| | ||
| 1226
- 14.03.2012 - 17:33
| Цитата:
| | ||
| 1227
- 14.03.2012 - 17:38
| 1241.. добериан альтруист? | | ||
| 1228
- 14.03.2012 - 17:55
| Цитата:
| | ||
| 1229
- 14.03.2012 - 20:15
|
1234-Фриц Гутентаг > Да, мы с Вами не придем к единому мнению. ;) Но не беда, мне Ваша обоснованность позиции очень даже нравится. Я тоже не святее Папы Римского, хотя хотелось бы. И мне понравилось сравнение с браком. ;) | | ||
| 1230
- 14.03.2012 - 20:32
|
1203-avrora_ > Аврора, я в 2005м или 2006м, уже не помню, даже писал курсовую работу по оценке недвижимости, когда получал второе высшее экономическое. Более того, у меня знакомая - профессиональная оценщица, преимущественно по недвижимости. Так вот на МАССОВОМ рынке, а это рынок стандартно | | ||
| 1231
- 14.03.2012 - 20:34
| +1245 на рынке стандартных однушек-двушек-трешек, типовых домов до 200м кв., правит ориентирование на цену первички. | | ||
| 1232
- 14.03.2012 - 20:36
| 1199-Фриц Гутентаг > ясен фиг, что еще может сказать барыга-риелтер, кроме как опуститься до оскорблений? | | ||
| 1233
- 14.03.2012 - 20:37
| 1246-никнейм мну не нужен > А как по Вашему застройщик определяет цену на первичку? | | ||
| 1234
- 14.03.2012 - 20:37
| 1218-avrora_ >он просто не понимает экономики, не видит причины и следствия. Вы просто что-то доказываете упертому туповатому неучу :) | | ||
| 1235
- 14.03.2012 - 20:40
| Цитата:
| | ||
| 1236
- 14.03.2012 - 20:43
| Цитата:
Цитата:
| | ||
| 1237
- 14.03.2012 - 20:44
|
1248-avrora_ >ценнообразование - штука своеобразная. себестоимость прямая+косвенная + норма прибыли, преимущества объекта в зависимости от рыночных условий. Платежеспособный спрос населения. Сколько просят за вторичку - явно не первый фактор, на который обращает внимание застройщик. Если в среднем в районе за 1к-квартиру просят всего миллион, а у застройщика себестоимость составляет 700-750р, то он в жизни не будет продавать свое за 1млн, а выставит по 1,3-1,4. И будет доказывать ее другие преимущетсва. Аналогично, если риелтеры в конкретном районе взвинтили цены на 3 несчастных продающихся однушки до 2,5млн, то застройщик с учетом тенденции поставит ну 1,6 млн. Не больше. Понимаете, его ценнобразование в отличие от риелтерского, рассчитано не на пару ближайших месяцев и не на принцип - продал лоху и в кусты. Если застройщик собирается зарабатывать долго, то он будет смотреть в будущее, а не на настоящее | | ||
| 1238
- 14.03.2012 - 20:47
| блин, цеНообразование :) | | ||
| 1239
- 14.03.2012 - 20:48
| 1251-Фриц Гутентаг >я разве где-то покривил душой? :) из разговора я сделал именно такие выводы, и не я один :) | | ||
| 1240
- 14.03.2012 - 20:49
| Цитата:
И как исходя из стоимости новостройки определить стоимость этой квартиры? | |
