| 0
- 05.02.2012 - 19:24
|
Очень хорошо и приятно было работать риэлтором до 2008 года. Стоимость недвижимости постоянно росла, кредиты были сравнительно дешевы и легкодоступны. Покупатели в очередь стоят. И если покупатель не определялся в своем выборе за неделю – о нем можно было просто забыть. Если покупатель поднимал вопрос о снижении комиссии и желал платить меньше 6%- его вообще можно было послать. Постоянный рост стоимости недвижимости с лихвой покрывал стоимость услуг риэлтора. Не купишь сегодня- через месяц этаже квартира продавалась на 5% дороже. Конечно, как и в каждой профессии, в риэлтерском бизнесе существуют свои проблемы. Их можно свести к следующим: 1. Риэлтерский туризм. Это когда покупатель желает «что - либо посмотреть». Намерения клиента непонятны, читать мысли мало кто умеет. В результате затрачивается большое количество времени и сил, при нулевом результате. 2. Попытки покупателей обойти риэлтора и договорится напрямую с продавцом. Кидалово агента по недвижимости. 3. Невозможность риэлтором планировать свой заработок. Невозможно заранее знать, сколько и в какой день заработаешь. Можно в один месяц заработать много, а после просидеть несколько месяцев без денег. Но до 2008 года это воспринималось как неизбежные издержки. Зарабатывались риэлтором деньги до кризиса довольно просто. Достаточно было просто быть расторопным и не ленится. Забавно вспоминать, как в 2007 году, агенты недвижимости, тягостно вздыхали и жаловались на тяжкую жизнь. Кризис 2008 года это положение дел смел, как порыв ветра карточный домик. Соотношение покупателей и продавцов недвижимости сменилось на противоположное. «И последние стали первыми» - как писалось в очень популярной книге. Покупатели быстро сообразили, что главный дефицит риэлторов - их деньги. И потребовали соответствующего к себе отношения. Торопиться было некуда, цены на недвижимость плавно снижались. А если риэлтор только заикался о 6% комиссионных – покупатель просто обращался в другое агентство, где к его пожеланиям относились более внимательно, и к размеру комиссионных подходили более гибко. 4% воспринималась за счастье. Но и 3% - тоже здорово! Заработки риэлтора стали значительно меньше, менее предсказуемые, и гораздо более долгими. В агентствах недвижимость воцарилась паника. Наиболее профессиональные риэлторы уходили в самостоятельное плавание. Им это было более выгодно. Менее профессиональные - просто уходили из бизнеса. Позже, цены на недвижимость восстановились и поднялись на докризисный уровень. И количество покупателей больше стало. А платить больше 4% они не собираются. С чего вдруг?     | | |||||||
| 1241
- 14.03.2012 - 20:49
|
1249-никнейм мну не нужен > А вот как предлагает Доберман оценивать недвижимость. Цитата: "Разберем пример. Допустим у меня в наличии 2 000 000 рублей. Или 67 000 долларов. Средняя ставка по вкладам, допустим для удобства счета 12%. Т.е. 1 % в месяц. На имеющуюся у меня сумму я могу приобрести 1 комнатную квартиру эконом класса . Типа хрущевка. А могу положить эти деньги в банк. И при 12% годовых, я получаю 20 000 в месяц. Это позволит мне арендовать жилье классом выше.Например двухкомнатную, или однокомнатную бизнес-класса. При этом мои 2 000 000 руб. никуда не деваются, и я всегда могу ими воспользоваться при необходимости. Или арендовать 1 комнатную квартиру эконом класса за 10 000руб. А остальную сумму накапливать либо тратить. Аренда получается выгоднее. Деньги сохраняются, Если ставка банка упадет до 6% годовых, т.е. до 0,5 % в месяц - то я буду получать по вкладу 10 000 рублей, и на них я смогу арендовать только 1 комнатную квартиру эконом-класса, и ниже. Тогда выгоднее её будет приобрести. Объективная цена квартиры при ставке в N % будет равна той сумме, при которой потребителю все равно, арендовать или покупать квартиру." Что думаете? ;) | | |||||||
| 1242
- 14.03.2012 - 20:51
| 1255-Фриц Гутентаг >не мечу бисер перед свиньями :) | | |||||||
| 1243
- 14.03.2012 - 20:54
| Цитата:
То что ценообразование-штука своеобразная, а риэлтор - жулик, переводить не надо, я это понял. | | |||||||
| 1244
- 14.03.2012 - 21:01
| Цитата:
| | |||||||
| 1245
- 14.03.2012 - 21:02
|
1256-avrora_ > нет, не согласен. Доберман, еще раз повторюсь, теоретик-самоучка. С одной стороны, рассуждения не лишены смысла, но снова переставляется причина и следствие. Стоимость жилья пропорциональна платежеспособному спросу населения (включая приезжих), помноженную на коэффициент коррупционного давления (административных расходов). В России, я считаю, этот фактор приводит к тому, что стоимость недвижимости у нас переоценена. Плюс, декларируемые доходы населения у нас ниже минимум в 1,5 раза реальных из-за черного рынка. Аренда - следствие, а не причина. Процент по депозиту также не является чем-то определяющим в стоимости недвижимости. А вот ставка по ипотеке является тем, что раздувает рынок недвижки. | | |||||||
| 1246
- 14.03.2012 - 21:02
| Цитата:
| | |||||||
| 1247
- 14.03.2012 - 21:05
|
1261-avrora_ >вторичка всегда переоценена, в т.ч. как раз за счет вас, риелтеров :) ЗАто хорошо уторговывается при реальной сделке :) НА чем, собсно, и паразитируют собачники :) | | |||||||
| 1248
- 14.03.2012 - 21:09
|
1261-avrora_ >цена на недвижку - не совсем эластична. Просто может сократиться количество сделок, но ниже определенного уровня себестоимости не упадет, даже при снижении платежеспособного спроса. Массовую депопуляцию и объективное снижение из-за внешних факторов (Фукусима, Чечня и др. республики) не берем Что нам и продемонстрировал 2009 год | | |||||||
| 1249
- 14.03.2012 - 21:12
|
1258-Фриц Гутентаг > На нормальный язык с возможностью практического применения я не переведу. Это сложные расчеты - меня формулы оценщиков пугают одним своим видом ;) Но для понимания рыночной цены такая точная оценка и не требуется. Достаточно просто знать цены закрытия сделок по аналогичным объектам и понимать динамика в какую сторону направлена. Вот Вам и объективная цена, учитывающая все вышеприведенные факторы. | | |||||||
| 1250
- 14.03.2012 - 21:16
| 1263-никнейм мну не нужен > Соглана с Вами. Вспоминаются сразу обсуждения на ФУ 2009 года, когда некоторые ждали однушек за 600 тысяч, а их так и не случилось. Негодяи ОБД-ешники все по полтора миллиона распродали. ))) | | |||||||
| 1251
- 14.03.2012 - 21:20
| 1265-avrora_ > ну почему, люди в 2010-м дождались 20-21 тыр за квадрат у ЧЗ. И ведь посмотрите - дома ведь реально сданы и заселены. У меня несколько знакомых смогли купить квартиры с неплохой квадратурой и центральными коммуникациями в т.ч. Жаль, что я тогда еще платил ипотеку и не думал о расширении... | | |||||||
| 1252
- 14.03.2012 - 21:21
| 1265-avrora_ >ОБД лоханул инвесторов :) ну, точнее тех, кто рассчитывал на быстрый оборот денег :) | | |||||||
| 1253
- 14.03.2012 - 21:29
| 1267-никнейм мну не нужен > Это точно. Я лично продавала по цене ниже, чем было куплено ;) | | |||||||
| 1254
- 14.03.2012 - 21:57
| Цитата:
Я сам принимал акты оценки. В большинстве своем-сравнительный анализ, и позже формулы погоняются под заданный результат. То есть берем с газет цифры по аналогии, минусуем 30-35% (эти проценты задает банк). Весь анализ помещается на одном листе. Но такое трудно продать. Поэтому создается многостраничный труд, в хорошей упаковке. Посмотрите как нибудь сами- две трети это описание как надо измерять. Попробуем разобраться самостоятельно: Цитата:
Коэффициент коррупционного давления (административных расходов) - какой? Где получить эту цифру? Цитата:
Цитата:
Цитата:
Цитата:
Цитата:
То есть если подытожить: Если поытожить, то принцип следующий: себестоймость+взятки+смотрим сколько денег у людей, умножаем на 1.5 черного рынка, и определяем за сколько могут купить. После смотрим вокруг за сколько продают и выставляем цену. И смотрит в будущее. И это все определяет (ой,правит) цену на вторичке. Понятно. Понятно, почему задача вывести цену хрущевки, оказалась столь трудноразрешимой. Возможно, из Добермана плохой теоретик. Но он хороший практик. И цены в разных городах (и странах) вычисляет быстро и просто. С допуском +/- 5%. | | |||||||
| 1255
- 14.03.2012 - 22:03
| А как с помощью его метода определить цену на квартиру в строящемся доме? | | |||||||
| 1256
- 14.03.2012 - 22:07
|
1269-Фриц Гутентаг > давайте, переливайте дальше из пустого в порожнее. Я написал, что думаю. О вашем понимании ситуации и уровне подготовки исвидетельствуют ваши же неграмотные посты выше. Доказывать конкретно вам что-то не вижу никакого смысла. Если вы чего-то не понимаете, перечитайте еще раз, а лучше покажите более сведущему специалисту, Доберману, к примеру. Он же у вас самый умный? :) | | |||||||
| 1257
- 14.03.2012 - 22:13
| Цитата:
| | |||||||
| 1258
- 14.03.2012 - 22:29
| Цитата:
Или не можете? И просто отмазываетесь? Кстати, Доберман не утверждает, что он -самый умный. Он просто более опытный в своей сфере. Цитата:
| | |||||||
| 1259
- 14.03.2012 - 22:35
|
никнейм мну не нужен. Только за этот вечер Вы назвывали меня и неучем, и собачником, и тупым и свиньей, и паразитом.... При этом, с Вашей точки зрения, я - барыга риэлтор, умеющий только оскорблять. Я чем то заслужил Ваше подобное отношение к себе? Каким то конкретным поступком, или высказыванием? Если - да, то напомните мне, когда и как я это сделал. | | |||||||
| 1260
- 14.03.2012 - 22:36
| Цитата:
Для новостроя - другие параметры. | | |||||||
| 1261
- 14.03.2012 - 22:41
|
1273-Фриц Гутентаг > еще раз повторюсь. Если посидеть, подумать, вспомнить, то я смогу по каждому своему слову дать развернутое подтверждение (не факт, что он убедит именно вас :) С другой стороны, совершенно не хочу тратить на это время, особенно доказывая что-то конкретно вам - считаю, что и так понятно и доходчиво написал, что думаю по тому или иному вопросу. Для меня этот форум - не попытка продвинуть свои услуги или услуги своих напарников ( в отличие от вас), и не средство повысить самооценку. Здесь я отдыхаю и чуток даже перенимаю опыт других людей. Стилистические и даже фактические шероховатости не смогут служить опорой, чтобы как-то опровергнуть мои слова или показать мою некомпетентность. Сейчас я доступно выражаюсь? | | |||||||
| 1262
- 14.03.2012 - 22:46
|
1274-Фриц Гутентаг >во-первых, это большей частью не относится конкретно к Вам, а к классу риелтеров с похожим мышлением, во-вторых, это всего-лишь определения из сообщений других авторов выше, мнению которых я доверяю :) Не принимайте близко к сердцу, может, стоить попробовать улучшить свой имидж? p.s. на "ты" и на личные оценки кто первый перешел? А? pps. барыга-риелтер - мое определение. Щитаю, абсолютно законноею. А что, не так? Вы откажитесь от своих восторженных слов и схем двумя страницами ранее? | | |||||||
| 1263
- 14.03.2012 - 23:24
| 1275-Фриц Гутентаг > Сможете в двух словах рассказать, как в новострое цену определять? Не застройщику, а простому покупателю переуступки в целях потребления, а не перепродажи. | | |||||||
| 1264
- 14.03.2012 - 23:26
| Цитата:
| | |||||||
| 1265
- 14.03.2012 - 23:30
| Цитата:
| | |||||||
| 1266
- 14.03.2012 - 23:38
| Цитата:
А для оправдания оскорблений человеку, который непосредственно Вам ничего плохого не сделал, Вам достаточно: 1. Ваше причисление меня к какому то классу. 2. Исходя из мнений других людей. 3. Вас назвали на ты. Что ж, весомые аргументы. Достойные. За совет благодарю, обещаю подумать над ним. Ваше определение законно. Для вас. Причем абсолютно.Кто бы сомневался? Хорошо, я понял, с кем имею дело. | | |||||||
| 1267
- 15.03.2012 - 00:05
| Цитата:
Вот к примеру спокойный рынок, как сейчас. Цены не шатко не валко в определенных сегментах то чуть вниз, то вверх. Инвестор, купивший в прекраснейшем жк Московский двушку, хочет понять, какая реальная цена его квартиры. Куда он будет смотреть? На неадекват некоторых продавцов вторички, которые хотят больше 3 миллионов за 70-ку? Или он будет считать по методу Добермана? Ага. Аренда двушки 14 тыс. без мебели. Проценты по банкам от 3 до 13%, возьмем среднее 8% годовых. Получается так 14 тыс.*100%/0.66, где 0.66 - процент банка в месяц. Итог около 2100 тыс. рублей. Это тоже продавцу нашему нифига не даст, так как покупал он за 2400 т.р. у застройшика. Как ему цену определить? Он берет и к цене застройщика прибавляет сумму, которая должна учитывать риски долевого, сроки инвестирования, достаточную прибыль, и выставляет за 2800-2900. Вот так-то и влияет цена первички на вторичку в данном конкретном примере ;) | | |||||||
| 1268
- 15.03.2012 - 00:18
|
Как определяет стоимость новостройки, я понял. Но как это влияет на цену вторички - не вполне. Можно поподробнее. Да, и сейчас я снимаю однокомнатную в центре за 14 000 руб. В жк Московский цены ниже? | | |||||||
| 1269
- 15.03.2012 - 00:40
|
1283-Фриц Гутентаг > Мебелированная квартира тоже будет 14 т.р. Но там в основном без мебели, пустые. Однушки от 10 тысяч. Двушки от 13 тысяч. Поподробнее - уже не знаю как! Продавец ориентируется на цены застройщика. В примере с жк Московским ориентируется на цены ОБД. По однушке прибавляют около 200-300 тысяч к цене от старта продаж. По двушке 300-400. По трешке 400-500. Вот тебе и вся арифметика. Вырастут цены застройщика, к примеру из-за того что стройматериалы подорожают - продавцы прибавят больше. | | |||||||
| 1270
- 15.03.2012 - 01:04
|
А, понятно! Я просто думал в рамках новостройки-хрущевка. Благодарю. Оказывается все проще. Наверное, именно об этом писал никнейм мну не нужен, что: Цитата:
| | |||||||
| 1271
- 15.03.2012 - 01:07
| В этом наверное и есть различие между практиком и хорошим теоретиком. Умение объяснить доходчиво и понятно. | | |||||||
| 1272
- 15.03.2012 - 08:22
| Цитата:
Давайте разберем ваши поступки,где я вам могу указать на это. Пример с кубанонабережной,не Вы ли увещаваете здесь,что все в порядке,документы в норме,отличный шанс для многих,аргументируя это, что якобы видели как был оплачен кирпич...avrora,Вы можете дать гарантию,что этот монолит (уже вылитый)не встанет на долгие года и там не будет проблем,с двойными продажами и.т.д.Конечно,нет! Но,Вы воздействуете на покупателей и вводите его в заблуждение,рисуя ему золотые горы.Умышленно это делаете или нет,я незнаю,но факт на лицо.Теперь от Вас жду фактов,где я это делаю,конкретных фактов,а не размазанных синих по зелёному слюней с обвинениями во лжи,чести и обмане. | | |||||||
| 1273
- 15.03.2012 - 11:14
| Цитата:
Я могу дать гарантию, что то, что я говорю полностью соответствует моим знаниям о ситуации. То бишь, что знаю - то и говорю. Гарантия моя личная мало что стоит, в данном случае гарантию дает застройщик. При чем делает все это в полном соответствии с Федеральным законом 214 "Об участии в долевом строительстве". Потенциальный риск затягивания строительства существует у любого застройщика, в том числе у ОБД, Нефтестройиндустрии и прочих. Благодаря принятию на себя инвестиционных рисков и можно заработать, вкладываясь в долевое строительство. Что Вы и сами, думаю, прекрасно понимаете. ;) А вот наглядной демонстрацией устойчивого финансового положения застройщика, по моему мнению, может являться тот факт, что до настоящего времени продажи не велись и строительство осуществлялось за собственне средства и средства инвесторов, привлеченных на этапе разработки проекта без какой-либо рекламы. И почему это со мной трудно? ((( | | |||||||
| 1274
- 15.03.2012 - 11:33
|
avrora_Почему трудно,да потому что я должен оправдываться по обвинениям в каком то абстрактном случае. Далее,договор 214закон,это уже что то,ранее об этом вы умолчивали,беру свои слова обратно о двойных продажах,ежели оформление всё согласно договору. Вопрос тогда в другом,если на свои средства строят,а сейчас решили партию квартир продать,значит свои средства кончились? Таких историй масса,не мне Вам рассказывать.Когда в агентстве даётся команда,всем ехать на стройку и активно продавать,всё дескать гуд у застройщика и вникать не ваше дело,вы главное продавайте...помню как даже своих на карякина подставили,с пеной у рта доказывая,что вариант супер.И не равняйте обд и нефтестрой,за ними кто стоит,а кто стоит за Вашим застройщиком? | | |||||||
| 1275
- 15.03.2012 - 11:40
| Цитата:
| | |||||||
| 1276
- 15.03.2012 - 11:53
| 1290.Ну вот,обезоружили:)))Всё нормально Оксана,просто кучка идиотов равняются на Ваши высказывания,ссылаясь при том друг на друга,а они по сути ни чем не подкреплены... | | |||||||
| 1277
- 15.03.2012 - 11:55
|
Новосельцев, это я в продолжении темы о заблуждении. Цитата: "Через 3-7 дней после задатка, я встречаюсь с продавцом. И обясняю ему, что Покупателю была показана квартира такого же класса как у Продавца (И это правда, вспомните/прочтите "обойму" показов, объект№2), которая (допустим) 150 000 т.р. ниже по стоимости. А это означает, что даже если Покупатель откажется от покупки объекта Продавца, и согласно договору, потеряет 50 000 рублей задатка, то все равно, покупка другого объекта Покупателю более выгодна. На 100 000 рублей. Это тоже правда." Я понимаю, что Вы не должны оправдываться за чужие слова. И в данном случае, особо и придираться не хочу. Все нормально. Еще раз извиняюсь за беспочвенные обвинения в давлении и введении в заблуждение. ;) | | |||||||
| 1278
- 15.03.2012 - 11:58
|
Однако же метод может быть по разному использован, в том числе и в негативном ключе, с использованием обмана. От того так и негодуют все. Но об этом уже писал Фриц. Возможность негативного использования не дает повод в нем обвинять. | | |||||||
| 1279
- 15.03.2012 - 12:07
| хорошо,что Вам это понятно. Но,согласитесь в разговоре с Вами,акценты делались вовсе не на это,просто в сегменте в котором Вы привыкли работать,это делать тяжелее и я с этим согласен.Но сами принципы Вам давались другие,риэлтор зарабатывает чаще,но меньшие суммы в отличие от3%. | | |||||||
| 1280
- 15.03.2012 - 12:25
|
1294-Новосельцев > Да, система которую Вы предлагали, показалась мне тяжелее, более затратной по времени. Я 2-3 дня показываю клиентам по рекомендации 2ки, селю их и получаю фиксированные 60 рублей. С учетом, что из агенства я все таки ушла. Отнимаю 2-3 рубля на оформительские расходы. Получаю доход, плачу 6% налога. Остается около 50 рублей. Все довольны, в том числе клиенты, которым я нашла 60ку на Московской в сданном доме за 2450 т.р. Остально время месяца можно и побездельничать или заняться саморазвитием, кому что. Я для себя не увидела возможности работать по Вашей системе, хотя она однозначно заслуживает уважения. И некоторые методы я смогу тоже использовать, но далеко не все. Торговаться после задатка я лично все равно не смогу ;) Это стресс и для агента тоже, не только для продавца. Я бы себя была вынуждена все время убеждать - это все нормально, я никого не обманываю... И с моей саморефлексией - фигушки бы убедила. | |
