К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Бесплатные консультации по вопросам купли-продажи недвижимости

Гость
0 - 09.09.2012 - 20:45
Доброго всем времени суток!
Я постоянный посетитель этого замечательного форума, помимо прочего являюсь риэлтором. С постоянной периодичностью здесь возникают вопросы, связанные с покупкой и продажей жилья, выбором агентств, оценкой стоимости недвижимости и прочие. Знаю, что многие люди не хотят обращаться в агентства в связи с высокой стоимостью услуг, однако не знают с чего начать продажу или покупку квартиры. Предлагаю посетителям данного форума бесплатные он-лайн консультации по всем вопросам купли-продажи недвижимости в рамках этой темы.




Отредактировано Деловая; 09.09.2012 в 21:17.
121 - 22.10.2012 - 16:46
У хозяина должен быть договор долевого участия, акт о полном исполнении обязательств по этому договору и акт приёма-передачи квартиры с застройщиком.
Кадастровый паспорт - должен быть предоставлен хозяином. Будет он его делать сам или через кого-то - его дело.
122 - 22.10.2012 - 17:59
Ага, нужен геморрой, proff_ как раз его советует:)))

Если это Зиповская, то переуступку можно ещё провести, у меня лично на завтра переуступка по этому дому.

От хозяина:
Договор долевого участия
Справка от застройщика, что акт приема передачи не подписывался и об отсутствии фин.претензий.
Согласие от мужа/жены.

Сдаете в юстицию,получаете договор на себя, принимаете квартиру,подписываете акт приема передачи,затем в БТИ, получаете тех/кадастровый паспорт и обратно все сдаете в юстицию и получаете уже свидетельство на себя.
123 - 22.10.2012 - 18:23
122: тогда вопрос, когда производить полный расчет с продавцом квартиры ? Аванс понятно, на предвариловке! А остаток суммы ?
124 - 22.10.2012 - 19:33
Цитата:
Сообщение от pittbull Посмотреть сообщение
Аванс понятно, на предвариловке!
Если делать уступку, как говорит Новосельцев, то никакой предвариловки не будет.
Предварительный договор - он к купле-продаже только.
Гость
125 - 22.10.2012 - 19:33
Да, слушайте Новосельцева. Proff_ не в теме. Если хозяин сделает кадастровый паспорт, это значит он принял по акту квартиру и переуступку вам могут не зарегистрировать. Вы уже будете от хозяина дожидаться свидетельства (это все может затянуться на 2-3 месяца), а там и цена другая сформируется.
Цитата:
Сообщение от pittbull Посмотреть сообщение
когда производить полный расчет с продавцом квартиры
Чаще всего все расчеты проводятся ДО сдачи документов на гос. регистрацию. И хотя это, на мой взгляд, никак не защищает интересы покупателя, но в Краснодаре сложилась такая практика.
126 - 22.10.2012 - 19:41
117-vatolina >спасибо за подробный ответ!
127 - 22.10.2012 - 19:44
Дом не поставлен на кадастровый учет, следовательно, нет никаких паспортов! Только договор с застройщиком! Скорее всего, кроме этого договора будет справка от застройщика, что к продавцу нет финансовых претензий и сумма выплачена полностью, выписка из лицевого счета из УК об отсутствии\наличии задолженности, согласие супруга\супруги о продаже квартиры и все! Риэлтор говорит, что будет оформляться предварительный договор купли-продажи, но по переуступке!!!
Гость
128 - 23.10.2012 - 10:09
Цитата:
Сообщение от pittbull Посмотреть сообщение
Риэлтор говорит, что будет оформляться предварительный договор купли-продажи, но по переуступке!!!
Это как? Возможна либо переуступка, либо договор купли-продажи. Одно исключает другое. Уточните у риэлтора.
129 - 23.10.2012 - 11:40
Цитата:
Сообщение от pittbull Посмотреть сообщение
выписка из лицевого счета из УК об отсутствии\наличии задолженности
Это тоже невозможно. Пока нет акта приёма-передачи кваритры - не может быть никаких отношений с УК, никакого лицевого счёта и никакой задолженности.
130 - 23.10.2012 - 12:42
Уточнил у риэлтора, будет договор с застройщиком, акт о выполнении финансовых обязательств перед застройщиком, согласие супруга\ги о продаже квартиры! Т.е. будет переуступка! Акт приемо-передачи с застройщиком не подписывался еще!
Гость
131 - 24.10.2012 - 23:04
Подскажите, пожалуйста. Я продала землю ( в собственности более 10 лет), вложила деньги в долевку. Подходит срок сдачи дома. Хочу быстро сделать предчистовую отделку , продать и купить домик с землей( можно в пригороде) Вопрос в чем: Я индивидуальный предприниматель, на налоговые выплаты рассчитывать не приходится.Может ли мой муж получать выплаты, если собственником жилья буду я. Если нет,то.. Я сейчас являюсь участником долевого строительства и деньги за квартиру вносила от своего имени, как при оформлении кв. в собственность переписать ее на мужа?
132 - 24.10.2012 - 23:31
Цитата:
Сообщение от HATALIA Посмотреть сообщение
Может ли мой муж получать выплаты, если собственником жилья буду я. Если нет,то.. Я сейчас являюсь участником долевого строительства и деньги за квартиру вносила от своего имени, как при оформлении кв. в собственность переписать ее на мужа?
Если договор долевого участия вы заключали, состоя в браке, то это в любом случае общая совместная собственность с мужем. Неважно, на кого оформленная. И все налоговые вычеты может получить муж.
Гость
133 - 25.10.2012 - 22:01
Спасибо.
Гость
134 - 27.10.2012 - 07:13
Добрый день! Подскажите, как поступить правило - есть квартира, подаренная матерью сыну. Теперь нужно снова переоформить квартиру на мать. Собственно, вопрос в стоимости квартиры, которую необходимо поставить в договоре дарения, такую - чтобы не напрячь налоговую и не сильно влететь на налог. Договор купли-продажи в этой ситуации точно невозможен?
Гость
135 - 27.10.2012 - 07:22
Или все же по договору дарения между родственниками налог не начисляется?
Гость
136 - 27.10.2012 - 18:35
При дарении между близкими родственниками никаких налогов не возникает. Вы можете как указать цену квартиры, так и не указывать ее совсем.
Договор купли-продажи так же возможен, но в этом случае возможно возникновение обязанности уплаты налогов, если квартира в собственности менее 3-х лет.
137 - 29.10.2012 - 01:25
Подскажите по оформлению документов при продаже квартиры через ипотеку. У покупателя собственных средств 50%, остальные дает сбер. Можно ли подписать предварительный договор купли продажи без участия банка и взять некоторую сумму задатка, а уже после заниматься оформлением документов для банка? И кстати какой примерный список доков потребует сбер? Какие обычно сроки оформления сделки и на каком этапе я получу оплату?
Гость
138 - 29.10.2012 - 10:37
Цитата:
Сообщение от Kardi Посмотреть сообщение
Можно ли подписать предварительный договор купли продажи без участия банка и взять некоторую сумму задатка, а уже после заниматься оформлением документов для банка?
Можно. Но банк тоже потребует от Вас предварительный договор. Либо будете 2 раза задатки делать, либо один раз согласно требованиям банка.
Цитата:
Сообщение от Kardi Посмотреть сообщение
И кстати какой примерный список доков потребует сбер?
Список примерный:
1. Документ-основание приобретения Объекта недвижимости
2. Свидетельство о гос. регистрации права собственности, если есть, или копия иного документа, подтверждающего право собственности;
3. Выписка из ЕГРП
4. Отчет об оценке
5. Согласие супруга(и)
Справки из психо- и нарко- диспансеров Сбер обычно не требует.

Цитата:
Сообщение от Kardi Посмотреть сообщение
Какие обычно сроки оформления сделки и на каком этапе я получу оплату?
При наличии всех документов, требуемых банком, 2-3 дня уйдет на сбор справок. Потом 2-3 недели рассматривает банк. Потом сдаете на гос. регистрацию. До сдачи доков покупатель должен отдать Вам всю наличку. 5 дней регистрация. Потом в банке Вам отдаются ипотечные средства. Итого, если все очень идеально и без задержек, с момента договоренности о сделке до полного расчёта пройдет около месяца.
139 - 30.10.2012 - 02:48
Подскажите по ситуации.

Квартира приватизирована на 3х человек. На мужа с женой и сестру жены. Квартира продается за 3 000 000 млн. рублей. В собственности менее 3 лет!

Сразу же после продажи, покупаются две квартиры: Муж +жена - за 2 200 000 и сестра за 1 500 000.



Возможно ли при таком раскладе избежать налога 13% ? Как грамотно произвести взаимозачет? Сделки будут проводится в одном налоговом периоде.

Спасибо.
140 - 30.10.2012 - 04:15
Pаnthera tigris
Квартира оформлена в долевую собственность 3 человек в равных долях? Или как-то иначе?
141 - 30.10.2012 - 09:07
Да, совершенно верно - в равных долях.
Гость
142 - 30.10.2012 - 09:55
Налоговый вычет в размере 1 млн. распределяется пропорционально долям. То есть у каждого он составит 333 тыс. при продаже, а остальное будет облагаться налогом.
Чтобы произвести взаимозачет налога на доходы физ. лиц и имущественного вычета при приобретении жилья Вам необходимо сохранять все фин. документы, подтверждающие платежи, и совершить и продажу и покупку в один налоговый период (в один календарный год). Причем, если вы собираетесь брать квартиру у застройщика, то нужно, чтобы дом сдавался в этом году.
143 - 30.10.2012 - 10:31
То есть каждый, всё равно, должен будет заплатить 86000 руб. налога?
Гость
144 - 30.10.2012 - 12:18
Да, если вы продадите в этом году, а себе жилье приобретете в следующем, и в договоре будет указано 3 млн. рублей, то каждый должен будет задекларировать полученные доходы и потом заплатить налог в размере 86 тыс. с копейками.
Нет, если, например, вы приобретали квартиру за 3 млн. и у вас есть финансовые документы, подтверждающие это.
Нет, если продажа и покупка произойдет в один календарный год, при этом вы ранее не пользовались правом имущественного вычета при приобретении жилья, тогда вы сможете зачесть налоги этим вычетом.
Гость
145 - 30.10.2012 - 12:22
Увидела, что квартира была вами приватизирована, значит второй вариант отпадает, так как она досталась вам бесплатно.
146 - 30.10.2012 - 13:20
Продажа и покупка однозначно произойдет в один календарный год,
ранее никто из собственников не пользовался правом имущественного вычета при приобретении жилья.
Значит тогда мы все, сможете зачесть налоги этим вычетом.
Как в этом случае это будет выглядеть в числовом выражении?
Как уже писал выше - продажа 3 000 000, покупка 2 200 000, и 1 500 000.
Что будет с суммой 2,2 +1,5 = 3,7 млн.
3,7-3=0,7 млн.
700 000 тоже раскидают на троих?
Гость
147 - 30.10.2012 - 13:38
Нет. Вы будете каждый отдельно свои налоги платить и вычеты получать тоже отдельно.
Когда продается совладельческая квартира, то в договоре указывается стоимость каждой доли.

Возьмем пример с сестрой, он проще.
Продажа доли за 1000 млн. рублей.
Вычет в размере 333 тыс. рублей.
Возникает налог 86710 рублей.
Покупка за 1500 тыс. рублей.
Возникает право имущественного вычета до 2 млн. рублей, но итоговая сумма не должна превышать цену покупки, то есть 1500 тыс. рублей.
Возврат по имущественному налоговому вычету - 195 тыс. рублей, из которых 86 710 - зачтённый налог, остальные 108 290 получит постепенно.
Примерно так же и в случае с супругами. Цифры сами посчитайте.
Гость
148 - 30.10.2012 - 13:39
1000 млн. = 1000 тыс. )))
Гость
149 - 30.10.2012 - 13:47
Можно, к примеру, оформить новую квартиру только на жену или на мужа. Тогда придется заплатить налог одному супругу 86 т.р. с продажи. Но при этом один из супругов воспользуется правом имущественного вычета в полном объеме - от 2000 т.р. (260 т.р.), а другой супруг сохранит это право до следующей покупки квартиры.
В противном случае вы получите вычет с 1 млн. на каждого (130 тыс.) и утратите право на вычет в будущем.
150 - 30.10.2012 - 13:52
Цитата:
Сообщение от vatolina Посмотреть сообщение
Налоговый вычет в размере 1 млн. распределяется пропорционально долям. То есть у каждого он составит 333 тыс. при продаже, а остальное будет облагаться налогом.
Плохой из Вас налоговый оптимизатор :)

Распределение применяется при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П). Это означает, что распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом. Если продается доля в объекте общей долевой собственности (например, в квартире), то вычет может быть использован собственником доли в полном объеме без распределения (Письмо ФНС России от 29.10.2007 N 04-2-03/003109).
Таки образом, если каждый из сособственников будет продавать свою долю по отдельности, несвязанными сделками, то каждый получит вычет по миллиону и НДФЛ можно будет не платить :)
Схема сделки станет более сложной и появятся некоторые доп. издержки, но оно того стоит, на мой взгляд.
Гость
151 - 30.10.2012 - 15:06
150-proff_ > Да, в агентстве, где я раньше работала так и делали. Я бы так и посоветовала сделать, но не так давно мои знакомы получили требование об уплате налога на доходы физ. лиц, штафа и пени по этому поводу. Квартира находилась в долевой собственности, оформляли сделку "грамотные" юристы крупного АН, в итоге нужно платить налоги. А доказывать, что продавались доли, а не вся квартира в целом нужно через суд. Дело было в налоговой №5. До сих пор разбираются. )))
152 - 30.10.2012 - 15:22
Продавать надо было через 3-их лиц, тогда никакая налоговая не нашла бы связи.
153 - 30.10.2012 - 15:57
Муж+жена:
Продажа долей по 1 000 000 млн. рублей.
Вычет в размере 333 тыс. рублей, каждому.
Возникает налог 86710 рублей у каждого из супругов.
Покупка за 2 200 000 тыс. рублей.

Не пойму как считать дальше. Помогите пожалуйста.


proff- какие это издержки и сколько в рублях примерно?

"Продавать надо было через 3-их лиц, тогда никакая налоговая не нашла бы связи." - можно немного поподробнее?? Пожалуйста.
Гость
154 - 30.10.2012 - 17:07
153-Pаnthera tigris > Покупка за 2200, вычет в размере 2000 на двоих, зачтете каждый себе налог и получите еще по 43 тыс. с копейками постепенно.
155 - 30.10.2012 - 20:51
Кто подскажет такой вопрос: я покупаю квартиру, делая с продавцом договор уступки! Продавец уже выплатил все застройщику и есть справка об отсутствии фин.претензий и о не подписании акта приема-передачи квартиры! Будем ли мы как покупатели платить налог 13% или продавец, когда покупал у застройщика эту квартиру уже выплатил за нее налог? Цена квартиры к примеру 4800т.р., собственник будет один, кому уплачивается налог если он будет иметь место, ведь мы вносим деньги физ. лицам ??
156 - 30.10.2012 - 20:55
И еще, такой вопрос, в договоре у продавца с застройщиком указан адрес, к примеру, ул.Лучшая, 5\14, в договоре уступки также будет этот адрес, но вроде как при подписании акта приема-передачи позже нами и застройщиком должен быть указан уже адрес правильный, например ул. Лучшая, 2\1, как быть с гос. регистрацией, не возникнут ли вопросы у рег.органа ? Или акт приема-передачи будет основным в этом деле??
Гость
157 - 31.10.2012 - 10:18
Цитата:
Сообщение от pittbull Посмотреть сообщение
Будем ли мы как покупатели платить налог 13% или продавец, когда покупал у застройщика эту квартиру уже выплатил за нее налог?
У нас в стране, к счастью, пока нет никакого налога при приобретении недвижимости или при вступление в долевое строительство. Налог может возникнуть у того, кто Вам переуступает право требования, а Вас это никоим образом не касается.

По поводу изменения адреса, не волнуйтесь. Это частое явление, что строительный адрес один, а после сдачи дома другой. Обычно никаких вопросов не возникает.
158 - 31.10.2012 - 13:27
Цитата:
Сообщение от Pаnthera tigris Посмотреть сообщение
можно немного поподробнее??
1. Жена продаёт свою долю гр-ну А.
Муж продаёт свою долю гр-ну Б.
Сестра жены продаёт свою долю гр-ну В (или конечному покупателю).
Все сделки совершаются в разные дни, желательно, чтобы граждане А, Б, и В состояли на учёте в разных налоговых.
Каждая сделка - по 1 млн. рублей. Все продавцы получают вычет, на 1 млн. рублей каждый.
2. Граждане А и Б (и В - если он не конечный покупатель) продают свои доли конечному покупателю по цене приобретения.
У граждан есть подтверждённые затраты на покупку, поэтому налогов не возникает. Сделки можно провести в следующем налоговом периоде - для пущей надёжности.

Дополнительные издержки - оплата за регистрацию 6 сделок вместо одной. Плюс затраты времени на схему.
Гость
159 - 31.10.2012 - 14:13
158-proff_ > А Вы реально хоть раз проводили такую сделку? И как Вы оцениваете степень риска для покупателя при таких раскладах? И какая должна быть скидка в цене квартиры, чтобы потенциальный покупатель согласился на такую схему? Мне кажется, что гораздо больше тех 170 тысяч, которые они недополучат, если просто продадут и сделают взаимозачет налога.
160 - 31.10.2012 - 14:35
159 vatolina
На продажу квартира выставляется на этапе 2.
В этом случае для покупателя риски точно те же, что и при покупке без схемы. На цену, соответственно, никак не повлияет.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены