| 0
- 21.09.2011 - 21:58
|
Люди, что будет с ценами на недвижимость? Может щас бежать покупать или все-таки подождать до лета 2012 как я планировала? Этим летом была стагнация, вот думаю надо было покупать, а сейчас цены растут, в связи с ослаблением рубля начались инвестиции в недвижимость. Может это конечно временно. Боюсь обесценивание денег как в 1998.
    | |
| 41
- 27.09.2011 - 19:39
| ребята а подскажите куда делся форум политика????? | |
| 42
- 27.09.2011 - 19:44
|
41-Ялта > выборы на носу... политику всю рубанули!!! цены на квартиры, ниже чем покупает государство не будут!! | |
| 43
- 27.09.2011 - 20:42
|
сейчас столько домов заложено по всему городу что я в ах...е! Такого строительного бума не было во все 10 жирных лет Путинского царствования! Для меня самый интересный вопрос кто все это будет покупать??? Сейчас предложение явно превышает спрос. У застройщиков много нереализованных квартир даже на зваершающей стадии строительства и в сданных домах. Давайте рассуждать логически. до 2008г. спрос превышал предложение. Поэтому цены росли. Сейчас потребность рынка ниже предложения. Хорошо это или плохо? -с одной стороны у цены нет потенциала роста даже несмотря на ценовой сговор -с другой СЕРЬЁЗНЫЙ ВОПРОС: а есть ли у застройщиков деньги чтобы полностью достроить и сдать дома в которых половина площадей не будет реализована??? - это наиглавнейший вопрос сегодняшнего дня!!!! На какие деньги рассчитыаают застройщики?? лето 2011 года, как это было верно подмечено Скарлет показало серьезную стагнацию на рынке недвижимости. Стоило всем поуезжать в отпуска как рынок просел. Это верный признак того что рынок варится в собственном соку. Я не помню ни одного года с 2003 по 2008 когда бы летом рынок проседал. Но тогда были вливания из вне. Рост цен на нефть давал приток капитала который вкладывался в недвижимость. Поэтому не было сезонности. А уже 2-ой год мы наблюдаем сезонные колебания спроса. Это говорит об отсутствии серьезных вливаний капитала в рынок недыижимости. А если так, то весь этот строительный бум в один прекрасный момент может превратится в строительный долгострой. Тем более что российская экономика в 2011 слабее чем была в 2009. Стабфонд просел а цепны на нефть падают. Поэтому в данных условиях прогноз может сладующим Цены на вторичку как на самый надежный инструмент не испытают в ближайший год серьезных колебаний. А вот на первичку могут испытывать изменения в зависимости от макроэкономической ситуации как в стране так и в мире. Финансового положения застройщиков и стадии строительства. Но риск вложений в долевое строительство сейчас велик как никогда. Падение барреля urals ниже отметки 60 долларов приведет к обвалу рубля а дальше как снежный ком. И Краснодр превратится в один большой недострой | |
| 44
- 27.09.2011 - 20:48
|
у риэлторов хуже стали покупать квартиры, а народ в основном обращается напрямую к застройщикам. У меня вопрос куда пойдут работать голодные риэлторы и кто их куда возьмет?:)) Естественно у надежных застройщиков сдающих квартиры в срок проблем с реализацией нет! | |
| 45
- 27.09.2011 - 20:57
| p.s. родственники продавали квартиру больше года назад. Давно продали. Номером, какой давали в газету/интернет сайты, о продаже своей квартиры не пользовались. Пару недель опять вставили ту симку в телефон, до сих пор идут звонки от риэлторов. Понятно что возможно кто-то просто обновляет свою базу. Но звонков много, значит спрос есть. | |
| 46
- 27.09.2011 - 21:05
| рад слышать тебя юбилейный доллар! Как живется в Александре Сергеевиче?))) | |
| 47
- 27.09.2011 - 21:16
| 41-Ялта > перенесли в "Общественную жизнь" http://forums.kuban.ru/f1044/ | |
| 48
- 27.09.2011 - 21:17
|
46-:)) чудесно, просто чудесно:) жаль, что я там не живу:) Кстати у меня вопрос почему форумные риэлторы такие нытики?:) неужеле вы так ноете со своими клиентами?:) тогда я не удивляюсь, тому, что у вас нет продаж:) Выше нос, гардамарины!:) | |
| 49
- 27.09.2011 - 21:22
| 48-юбилейный доллар > как не живеш?? ты же говорил что купил там 100 квадратов!!! | |
| 50
- 27.09.2011 - 21:25
| 49-это стеб был:)) некоторые почему-то уверовали что я там живу:) просто не хотел их расстраивать:)) | |
| 51
- 27.09.2011 - 21:27
|
49-а вообще бы не отказался! у тебя в базе есть там квартирки? цена упала?:) | |
| 52
- 27.09.2011 - 21:29
| такое даже за юбилейный доллар не купиш! | |
| 53
- 27.09.2011 - 21:30
|
44 Полностью с Вами согласен - у надёжных застройщиков проблем с реализацией квартир нет(я о "блочке" веду речь). P.S. Попробуйте купить в ОБД-Инвест 1 к.кв. ... )))) | |
| 54
- 27.09.2011 - 21:32
| ИМХО Стоимость 1 кв.м. в "блочке" точно не просядет в ближайший год ))) | |
| 55
- 27.09.2011 - 21:35
| в рублях точно вырастет стоимость. | |
| 56
- 27.09.2011 - 21:45
| 54-жизнь >трешку на карякина за 2 750 000 89 м/2 сдача в ноябре не хотите?ОБД продает | |
| 57
- 27.09.2011 - 22:33
| А почем Нефтестройиндустрия-Юг продает кв.м ? | |
| 58
- 27.09.2011 - 22:49
| 57-позвоните в Нефтестройиндустрию-Юг и все узнаете:) | |
| 59
- 28.09.2011 - 07:21
|
56 Самый ходовой товар это 1 к.кв. и 2 к.кв., 3 к.кв. как правило "сидят" в остатках у застройщика до сдачи дома в эксплуатацию - Вы меня этим не удивили ))) А вот купить 1 к.кв. и 2 к.кв.-"бабочку" крайне проблематично )))) ПО ТЕМЕ ЕЩЁ РАЗ - ИМХО Цены как минимум не упадут .... | |
| 60
- 28.09.2011 - 08:20
|
Поэтому в данных условиях прогноз может сладующим Цены на вторичку как на самый надежный инструмент не испытают в ближайший год серьезных колебаний. А вот на первичку могут испытывать изменения в зависимости от макроэкономической ситуации как в стране так и в мире. Финансового положения застройщиков и стадии строительства. Но риск вложений в долевое строительство сейчас велик как никогда. Падение барреля urals ниже отметки 60 долларов приведет к обвалу рубля а дальше как снежный ком. И Краснодр превратится в один большой недострой Первичка диктует цену рынку,просядет она,вторичка ждать себя не заставит. Если вы ведёте свою аналитику с 2003года,то давайте возвратимся к 2008г,возьмём к примеру горяче любимое здесь Обд. М-н Репино Л-9,продажа 1к.кв.50т.р. кв.м. 2000млн. рублей стоила квартира на фундаменте,рядом в сданных(вторичка соответственно)2300-2500млн.руб. Год 2009. Л-4,Л-5 продажа 1к.кв.на фундаменте 1550млн.руб.вторичка там же 1750-1800 за 1к.кв.имеется ввиду. А,Московский,это не Репино,там ещё строить и строить. Что мешает ямки дальше ковырять и продавать,если спрос такой бешеный? Ажиотаж исскуственный,сейчас к примеру Л-8 2подъездник,до начала продаж позабранировали 1к.кв.по 1600 от Обд,а теперь продают по 1700,а у застройщика конечно 1к.кв. нет....а на рынке их куча и в 7 и во 2,никто не держит, все перепродают с закладками. | |
| 61
- 28.09.2011 - 08:22
| + к 43 посту | |
| 62
- 28.09.2011 - 09:43
|
60-Новосельцев > какой то локальный мыльный пузырь! одни перекупы друг у друга перекупают МММ однако! а многоли ли реальных покупателей? которым действительно для жилья? Гетто на моссковской...реально разрослось...аж жуть! покупаны шарятся по стройкам чуть ли не толпами... спрос на дишман есть однако! | |
| 63
- 28.09.2011 - 09:46
| хату продаем в другом городе... около года вообще звонков не было....за последние две недели 6-ть просмотров! но скорее всего субсидии и сертификаты начали обналичивать...их после августа раздавать начинают | |
| 64
- 28.09.2011 - 10:22
|
62.Да хватает,в основном они ипотечники или переезжающие. А,в Московский в основном в 1к.кв сейчас, свободные деньги вкладывают,на перспективу,сын-дочь подрастает,а пока будем в аренду сдавать. | |
| 65
- 28.09.2011 - 10:24
|
60-Новосельцев > и что вы этим хотели сказать? то что все спенкулируют на перепродажах однушек ? так это не открытие америки. уже 10 лет так делают. А вот то что цены диктует застройщик - это не верно. Застройщик ставит максимально за сколько может купить потребитель, или спекулянт не важно. Первичка и вторичка в условиях нестабильной ситуации - это более диаметрально противоположные вещи чем в период нормального развития рынка.Это как готовый товар-и который еще предстоит доделать. Но долелают его или нет вопрос риторический. Поэтому если принять за основу что рынок варится в собственном соку-т.е. на нем крутятся одни и те же деньги без вливаний из вне и изъятия во вне, то если предложение превысит спрос у застройщиков начнутся проблемы с реализацией. А они уже имеют место быть. Это затянет сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Потому что не на что будет достраивать. Проблемы возврата кредитов если застройщик работает с банком и т.д. А если в мировой экономике пойдет вторая волна это накроет первичку медным тазом. Ведь в 2009 почти все застройщики замораживали объеты. новая волна кризиса на российской экономике скажится куда сильнее чем первая | |
| 66
- 28.09.2011 - 10:31
| нестабильность на первичном рынке загонит покупателя на вторичный рынок. Поэтому я и делаю прогноз что вторичка будет более стабильной в плане цены. Она не просядет сразу за первиным рынком | |
| 67
- 28.09.2011 - 11:20
|
66.Я Вам пример привёл,а вы и глазом не повели:))) Хорошо,давайте так.В том варианте который вы себе рисуете у нас получается картина маслом. Все застройщики оставляют свои стройки и самоликвидируются.Первичного рынка нет и соответственно обсуждать здесь нечего,на рынке только вторичное жилье и оно платёжеспособным спросом населения будет регулировать цену. Теперь,что я хочу донести,"нестабильность на первичном рынке",это как я понимаю сжатие ликвидности должно произойти,сокращение программ,выделение денег под них,стоп ипотека и.т.д.То есть,чтобы выжить застройщикам придётся отталкиваться от реального платёжеспособного спроса населения им нужны будут деньги,чтобы построить и получить пускай мизерную маржу.Цена в этом случае у них на кв.м. понижается,пока не нащупает плат.спрос. Как думаете куда народ понесёт свои деньги,к застройщику который вдруг стал продавать по 30 или хозяину рядом стоящей вторичке,который просит 50? | |
| 68
- 28.09.2011 - 11:27
|
66, 67 Да всё будет хорошо ! Особенно на блочной первичке - в кризис 2008-2009 годов холдинг показал свою стабильность и устойчивость ... | |
| 69
- 28.09.2011 - 11:40
| все правильно пишете, но хотел бы уточнить про мизерную маржу и выживание застройщика. Сейчас с монолитной свечки застройщик имеет маржи где-то около 200 млн. А кризис научил главному- нельзя увлекаться и строить пирамиду, когда деньги дольщиков идут на достройку соседнего дома. Кризис скорее всего будет рано или поздно и это приведет к падению цен и доходов, но все будет уже сделано техничней и безопасней для строительной отрасли тк снижать цены есть куда.. В то же время в первый кризис на цену метров сильно давили проценты по кредитам и получался тупик, сейчас застройщик будет упираться, тк чаще строит на "свои" с оглядкой. Но ждать падения цен и копить деньги все равно глупо. | |
| 70
- 28.09.2011 - 11:49
|
69.Лично я никого не призываю,ждать и копить. Совет от меня один,покупай тогда,когда тебе это надо. | |
| 71
- 28.09.2011 - 11:58
|
69 Сейчас с монолитной свечки застройщик имеет маржи где-то около 200 млн - Вы не ошиблись, 200 млн ? ))) Торговля наркотиками просто отдыхает ))) | |
| 72
- 28.09.2011 - 13:31
| не ошибся. А как думаете почему эта отрасль бурно развивается уже столько лет? | |
| 73
- 28.09.2011 - 13:44
|
72 Это сколько квартир должно быть в доме, чтобы маржа была 200 млн рублей ? 400, 500, 600 ? И много таких домов в Краснодаре в монолите строится и продаётся ? Прибыль не всегда считается по формуле "стоимость продажи квартир - стоимость строительства" - есть ещё и другие затраты, связанные со стоимостью з/у, подводки коммуникаций и прочими расходами ... ))) ИМХО Прибыль есть, но никак не 200 ... | |
| 74
- 28.09.2011 - 13:51
| не спорьте, эти цифры я занизил. Считаем так (грубо)- в большом и правильном доме 20 тыс м2. Квартиры идут по 40 тыс/м2. Себестоимость с материалами, зарплатами, коммуникациями 30 тыс.м2. Итого 200 млн. без учета подземных паркингов и офисных цоколей. | |
| 75
- 28.09.2011 - 14:03
|
75 Не все дома такие большие по площади. Спорить с Вами не собираюсь. Каждый останется при своём мнении. | |
| 76
- 28.09.2011 - 14:13
| и правильно, не спорьте.. тк себестоимость всеж чуть меньше 30 тыс/м2, а большой дом или маленький значения не имеет, тк можно построить один большой или три маленьких, сути это не меняет. | |
| 77
- 28.09.2011 - 16:47
|
76 Иметь 200 лямов с одного дома или с нескольких - маленько разные вещи, не находите ? Просто конкретно меня смутила в п.69 сумма в 200 млн с одной свечки - не так это типично для Краснодара ! Да и продаётся такой объем не так быстро, как блочка ))) | |
| 78
- 28.09.2011 - 20:17
|
70-Новосельцев > напишите, пожста, мне. есть вопрос. krv15@mail.ru | |
| 79
- 29.09.2011 - 11:23
| М-да, а тем временем народ на волне ажиотажа с валютой сметает квартиры. То что еще полторы недели назад продавалось в вялоткущем режиме сметается с бешеной скоростью. застройщики пугают подорожаеним квартир с понедельника. Печально, все как всегде. | |
| 80
- 01.10.2011 - 11:00
|
до кризиса 2008 себестоимость 1 кв.м в монолите составляла 22-24 тыс рублей. к этой сумме надо прибавить стоимость земли если она в собственности либо стоимость откатов в мерию если землю арендует застройщик. Значит на выходе реальная себестоимость получалась в районе 30-32 тыс. продавались квартиры тогда по цене 52-57 тыс за метр. т.е. с вложеннного лимона чистая прибыль составляла 600-700 тыс. сейчас цена квадратного метра ниже чем в 2008г. поэтому прибыль у застройщиков ниже что ни говори. Но дело в том что 3 года назад рынок был монополизирован местными компаниями. сейчас пришли из других регионов. и..... предложение превыает спрос по-любому. Я думаю что застройщики и банки пытаются капитализироватся перед новым кризисом. продать как можно больше чтобы вступить в кризис с карманами полными денег. Возможно что повторяется ситауция конца 2007-2008г. когда все ринулись вкладывать в недвижимость напуганные слухами о де-фолте после выборов.Так же и сейчас будет. Но естественно что все не продадут кто-то останется ни с чем. Но успеть заработать перед новым крзисом все хотят | |
