1249-никнейм мну не нужен > А вот как предлагает Доберман оценивать недвижимость. Цитата:
[b][em]"Разберем пример. Допустим у меня в наличии 2 000 000 рублей. Или 67 000 долларов. Средняя ставка по вкладам, допустим для удобства счета 12%. Т.е. 1 % в месяц.
На имеющуюся у меня сумму я могу приобрести 1 комнатную квартиру эконом класса . Типа хрущевка.
А могу положить эти деньги в банк. И при 12% годовых, я получаю 20 000 в месяц. Это позволит мне арендовать жилье классом выше.Например двухкомнатную, или однокомнатную бизнес-класса. При этом мои 2 000 000 руб. никуда не деваются, и я всегда могу ими воспользоваться при необходимости. Или арендовать 1 комнатную квартиру эконом класса за 10 000руб. А остальную сумму накапливать либо тратить. Аренда получается выгоднее. Деньги сохраняются,
Если ставка банка упадет до 6% годовых, т.е. до 0,5 % в месяц - то я буду получать по вкладу 10 000 рублей, и на них я смогу арендовать только 1 комнатную квартиру эконом-класса, и ниже. Тогда выгоднее её будет приобрести.
Объективная цена квартиры при ставке в N % будет равна той сумме, при которой потребителю все равно, арендовать или покупать квартиру."[/em][/b]
Что думаете? ;)

1255-Фриц Гутентаг >не мечу бисер перед свиньями :)

[quote=никнейм мну не нужен;23941108]>ценнообразование - штука своеобразная. себестоимость прямая+косвенная + норма прибыли, преимущества объекта в зависимости от рыночных условий. Платежеспособный спрос населения. Сколько просят за вторичку - явно не первый фактор, на который обращает внимание застройщик. Если в среднем в районе за 1к-квартиру просят всего миллион, а у застройщика себестоимость составляет 700-750р, то он в жизни не будет продавать свое за 1млн, а выставит по 1,3-1,4. И будет доказывать ее другие преимущетсва. Аналогично, если риелтеры в конкретном районе взвинтили цены на 3 несчастных продающихся однушки до 2,5млн, то застройщик с учетом тенденции поставит ну 1,6 млн. Не больше. Понимаете, его ценнобразование в отличие от риелтерского, рассчитано не на пару ближайших месяцев и не на принцип - продал лоху и в кусты. Если застройщик собирается зарабатывать долго, то он будет смотреть в будущее, а не на настоящее[/quote]

Аврора ! вы сможете мне, неучу, перевести это на понятный язык, с возможностью практического применения.

То что ценообразование-штука своеобразная, а риэлтор - жулик, переводить не надо, я это понял.

[quote=никнейм мну не нужен;23941294] 1255-Фриц Гутентаг >не мечу бисер перед свиньями :) [/quote]

Понимаю...

1256-avrora_ > нет, не согласен. Доберман, еще раз повторюсь, теоретик-самоучка. С одной стороны, рассуждения не лишены смысла, но снова переставляется причина и следствие.
Стоимость жилья пропорциональна платежеспособному спросу населения (включая приезжих), помноженную на коэффициент коррупционного давления (административных расходов). В России, я считаю, этот фактор приводит к тому, что стоимость недвижимости у нас переоценена. Плюс, декларируемые доходы населения у нас ниже минимум в 1,5 раза реальных из-за черного рынка.

Аренда - следствие, а не причина. Процент по депозиту также не является чем-то определяющим в стоимости недвижимости. А вот ставка по ипотеке является тем, что раздувает рынок недвижки.

[quote=никнейм мну не нужен;23941108]ценнообразование - штука своеобразная. себестоимость прямая+косвенная + норма прибыли, преимущества объекта в зависимости от рыночных условий. Платежеспособный спрос населения. Сколько просят за вторичку - явно не первый фактор, на который обращает внимание застройщик.[/quote]
О! Вот ближе к реальности перешли. Платежеспособный спрос населения все-таки определяет как-то цену. Себестоимость и норма прибыли в меньшей степени, если они не поддержаны платежеспособным спросом. На то пример 2008-2009 годов. Цена вторички тоже ориентируется на этот самый спрос.

1261-avrora_ >вторичка всегда переоценена, в т.ч. как раз за счет вас, риелтеров :)
ЗАто хорошо уторговывается при реальной сделке :)
НА чем, собсно, и паразитируют собачники :)

1261-avrora_ >цена на недвижку - не совсем эластична. Просто может сократиться количество сделок, но ниже определенного уровня себестоимости не упадет, даже при снижении платежеспособного спроса. Массовую депопуляцию и объективное снижение из-за внешних факторов (Фукусима, Чечня и др. республики) не берем
Что нам и продемонстрировал 2009 год

1258-Фриц Гутентаг > На нормальный язык с возможностью практического применения я не переведу. Это сложные расчеты - меня формулы оценщиков пугают одним своим видом ;)
Но для понимания рыночной цены такая точная оценка и не требуется. Достаточно просто знать цены закрытия сделок по аналогичным объектам и понимать динамика в какую сторону направлена. Вот Вам и объективная цена, учитывающая все вышеприведенные факторы.

1263-никнейм мну не нужен > Соглана с Вами. Вспоминаются сразу обсуждения на ФУ 2009 года, когда некоторые ждали однушек за 600 тысяч, а их так и не случилось. Негодяи ОБД-ешники все по полтора миллиона распродали. )))

1265-avrora_ > ну почему, люди в 2010-м дождались 20-21 тыр за квадрат у ЧЗ. И ведь посмотрите - дома ведь реально сданы и заселены. У меня несколько знакомых смогли купить квартиры с неплохой квадратурой и центральными коммуникациями в т.ч. Жаль, что я тогда еще платил ипотеку и не думал о расширении...

1265-avrora_ >ОБД лоханул инвесторов :) ну, точнее тех, кто рассчитывал на быстрый оборот денег :)

1267-никнейм мну не нужен > Это точно. Я лично продавала по цене ниже, чем было куплено ;)

[quote=avrora_;23941755]На нормальный язык с возможностью практического применения я не переведу. Это сложные расчеты - меня формулы оценщиков пугают одним своим видом ;)[/quote]
То есть практического применения нет.
Я сам принимал акты оценки. В большинстве своем-сравнительный анализ, и позже формулы погоняются под заданный результат.
То есть берем с газет цифры по аналогии, минусуем 30-35% (эти проценты задает банк). Весь анализ помещается на одном листе. Но такое трудно продать. Поэтому создается многостраничный труд, в хорошей упаковке.
Посмотрите как нибудь сами- две трети это описание как надо измерять.

Попробуем разобраться самостоятельно:


[quote=никнейм мну не нужен;23941539]Стоимость жилья пропорциональна платежеспособному спросу населения (включая приезжих), помноженную на коэффициент коррупционного давления (административных расходов). В России, я считаю, этот фактор приводит к тому, что стоимость недвижимости у нас переоценена. Плюс, декларируемые доходы населения у нас ниже минимум,в 1,5 раза реальных из-за черного рынка.[/quote]

Как определить платежеспособный спрос я еще могу понять.И даже готов умножить минимум на 1,5 из за черного рынка.
Коэффициент коррупционного давления (административных расходов) - какой? Где получить эту цифру?

[quote=никнейм мну не нужен;23941600]вторичка всегда переоценена, в т.ч. как раз за счет вас, риелтеров[/quote]

С чего она так, переоцененная? Кто виноват -понятно, снова риэлторы. Но каким образом риэлторы заставили поднимать цены собственников вторички?
[quote=никнейм мну не нужен;23941676]Просто может сократиться количество сделок, но ниже определенного уровня себестоимости не упадет, даже при снижении платежеспособного спроса. [/quote]
Особенно вдохновляет услышать "ниже определенного уровня себестоимости " от экономиста. Себестоимость - это уровень. Ну да ладно,допустим.
[quote=никнейм мну не нужен;23941108] Сколько просят за вторичку - явно не первый фактор, на который обращает внимание застройщик. Если в среднем в районе за 1к-квартиру просят всего миллион, а у застройщика себестоимость составляет 700-750р, то он в жизни не будет продавать свое за 1млн, а выставит по 1,3-1,4. И будет доказывать ее другие преимущетсва.[/quote]

То есть снова: глянул в газету - и приплюсовал на торг.[quote=никнейм мну не нужен;23941108]Аналогично, если риелтеры в конкретном районе взвинтили цены на 3 несчастных продающихся однушки до 2,5млн, то застройщик с учетом тенденции поставит ну 1,6 млн. Не больше.[/quote]
И тут же:
[quote=никнейм мну не нужен;23941108]Понимаете, его ценнобразование в отличие от риелтерского, рассчитано не на пару ближайших месяцев и не на принцип - продал лоху и в кусты. Если застройщик собирается зарабатывать долго, то он будет смотреть в будущее, а не на настоящее[/quote]


То есть если подытожить: Если поытожить, то принцип следующий: себестоймость+взятки+смотрим сколько денег у людей, умножаем на 1.5 черного рынка, и определяем за сколько могут купить. После смотрим вокруг за сколько продают и выставляем цену. И смотрит в будущее.

И это все определяет (ой,правит) цену на вторичке.

Понятно. Понятно, почему задача вывести цену хрущевки, оказалась столь трудноразрешимой.

Возможно, из Добермана плохой теоретик. Но он хороший практик. И цены в разных городах (и странах) вычисляет быстро и просто. С допуском +/- 5%.

А как с помощью его метода определить цену на квартиру в строящемся доме?

1269-Фриц Гутентаг > давайте, переливайте дальше из пустого в порожнее.
Я написал, что думаю. О вашем понимании ситуации и уровне подготовки исвидетельствуют ваши же неграмотные посты выше. Доказывать конкретно вам что-то не вижу никакого смысла. Если вы чего-то не понимаете, перечитайте еще раз, а лучше покажите более сведущему специалисту, Доберману, к примеру. Он же у вас самый умный? :)

[quote=Фриц Гутентаг;23942748]Я сам принимал акты оценки. В большинстве своем-сравнительный анализ[/quote] Чем плох сравнительный анализ? Быстро и просто цена определяется, особенно если учитывать реальную цену сделки, а не заявленную с накидкой на торг.

[quote=никнейм мну не нужен;23942992]О вашем понимании ситуации и уровне подготовки исвидетельствуют ваши же неграмотные посты выше. Доказывать конкретно вам что-то не вижу никакого смысла.[/quote]
Я не просил доказывать, я просил объяснить. Вы же специалист? Грамотный, судя по Вашим постам. И наиболее сведущего человека, чем Вы, написавший это, вряд ли найдется. Вы лучше всех способны объяснить и показать на простом примере как определить цену.
Или не можете? И просто отмазываетесь?


Кстати, Доберман не утверждает, что он -самый умный. Он просто более опытный в своей сфере.

[quote=avrora_;23943136]Чем плох сравнительный анализ? Быстро и просто цена определяется, особенно если учитывать реальную цену сделки, а не заявленную с накидкой на торг.[/quote]

Ничем, Аврора. Просто он очень субъективен, и для него нет объективно подтвержденных цифр. Сравнивается только пожелания продавцов. Где возможно найти котировки по совершенным сделкам? Особенно по вторичке?

никнейм мну не нужен.

Только за этот вечер Вы назвывали меня и неучем, и собачником, и тупым и свиньей, и паразитом....

При этом, с Вашей точки зрения, я - барыга риэлтор, умеющий только оскорблять.

Я чем то заслужил Ваше подобное отношение к себе? Каким то конкретным поступком, или высказыванием? Если - да, то напомните мне, когда и как я это сделал.

[quote=avrora_;23942881] А как с помощью его метода определить цену на квартиру в строящемся доме? [/quote]
В новострое-никак. Этот метод для вторичного жилья.
Для новостроя - другие параметры.

1273-Фриц Гутентаг > еще раз повторюсь. Если посидеть, подумать, вспомнить, то я смогу по каждому своему слову дать развернутое подтверждение (не факт, что он убедит именно вас :)
С другой стороны, совершенно не хочу тратить на это время, особенно доказывая что-то конкретно вам - считаю, что и так понятно и доходчиво написал, что думаю по тому или иному вопросу.
Для меня этот форум - не попытка продвинуть свои услуги или услуги своих напарников ( в отличие от вас), и не средство повысить самооценку. Здесь я отдыхаю и чуток даже перенимаю опыт других людей. Стилистические и даже фактические шероховатости не смогут служить опорой, чтобы как-то опровергнуть мои слова или показать мою некомпетентность.
Сейчас я доступно выражаюсь?

1274-Фриц Гутентаг >во-первых, это большей частью не относится конкретно к Вам, а к классу риелтеров с похожим мышлением, во-вторых, это всего-лишь определения из сообщений других авторов выше, мнению которых я доверяю :)
Не принимайте близко к сердцу, может, стоить попробовать улучшить свой имидж?

p.s. на "ты" и на личные оценки кто первый перешел? А?

pps. барыга-риелтер - мое определение. Щитаю, абсолютно законноею. А что, не так? Вы откажитесь от своих восторженных слов и схем двумя страницами ранее?

1275-Фриц Гутентаг > Сможете в двух словах рассказать, как в новострое цену определять? Не застройщику, а простому покупателю переуступки в целях потребления, а не перепродажи.

[quote=Фриц Гутентаг;23943572]Только за этот вечер Вы назвывали меня и неучем, и собачником, и тупым и свиньей, и паразитом....[/quote] Вы становитесь чертовски популярным )))

[quote=никнейм мну не нужен;23943688] 1273-Фриц Гутентаг > еще раз повторюсь. Если посидеть, подумать, вспомнить, то я смогу по каждому своему слову дать развернутое подтверждение (не факт, что он убедит именно вас :) С другой стороны, совершенно не хочу тратить на это время, особенно доказывая что-то конкретно вам - считаю, что и так понятно и доходчиво написал, что думаю по тому или иному вопросу. Для меня этот форум - не попытка продвинуть свои услуги или услуги своих напарников ( в отличие от вас), и не средство повысить самооценку. Здесь я отдыхаю и чуток даже перенимаю опыт других людей. Стилистические и даже фактические шероховатости не смогут служить опорой, чтобы как-то опровергнуть мои слова или показать мою некомпетентность. Сейчас я доступно выражаюсь? [/quote]

Я заплачу деньги, если Вы сумеете объяснить. И показать на практическом примере, как влияет стоимость новостройки на рынок вторичного жилья.

[quote=никнейм мну не нужен;23943784]во-первых, это большей частью не относится конкретно к Вам, а к классу риелтеров с похожим мышлением, во-вторых, это всего-лишь определения из сообщений других авторов выше, мнению которых я доверяю :) Не принимайте близко к сердцу, может, стоить попробовать улучшить свой имидж?[/quote]

Что ж, Ваша логика понятна. Конкретных претензий ко мне нет.
А для оправдания оскорблений человеку, который непосредственно Вам ничего плохого не сделал, Вам достаточно:
1. Ваше причисление меня к какому то классу.
2. Исходя из мнений других людей.
3. Вас назвали на ты.
Что ж, весомые аргументы. Достойные.

За совет благодарю, обещаю подумать над ним.

Ваше определение законно. Для вас. Причем абсолютно.Кто бы сомневался?

Хорошо, я понял, с кем имею дело.

[quote=Фриц Гутентаг;23944389]И показать на практическом примере, как влияет стоимость новостройки на рынок вторичного жилья. [/quote]
Я Вам бесплатно пример приведу.
Вот к примеру спокойный рынок, как сейчас. Цены не шатко не валко в определенных сегментах то чуть вниз, то вверх.
Инвестор, купивший в прекраснейшем жк Московский двушку, хочет понять, какая реальная цена его квартиры. Куда он будет смотреть? На неадекват некоторых продавцов вторички, которые хотят больше 3 миллионов за 70-ку? Или он будет считать по методу Добермана? Ага. Аренда двушки 14 тыс. без мебели. Проценты по банкам от 3 до 13%, возьмем среднее 8% годовых. Получается так 14 тыс.*100%/0.66, где 0.66 - процент банка в месяц. Итог около 2100 тыс. рублей.
Это тоже продавцу нашему нифига не даст, так как покупал он за 2400 т.р. у застройшика.
Как ему цену определить? Он берет и к цене застройщика прибавляет сумму, которая должна учитывать риски долевого, сроки инвестирования, достаточную прибыль, и выставляет за 2800-2900. Вот так-то и влияет цена первички на вторичку в данном конкретном примере ;)

Как определяет стоимость новостройки, я понял. Но как это влияет на цену вторички - не вполне.
Можно поподробнее.
Да, и сейчас я снимаю однокомнатную в центре за 14 000 руб. В жк Московский цены ниже?

1283-Фриц Гутентаг > Мебелированная квартира тоже будет 14 т.р. Но там в основном без мебели, пустые. Однушки от 10 тысяч. Двушки от 13 тысяч.

Поподробнее - уже не знаю как! Продавец ориентируется на цены застройщика. В примере с жк Московским ориентируется на цены ОБД. По однушке прибавляют около 200-300 тысяч к цене от старта продаж. По двушке 300-400. По трешке 400-500. Вот тебе и вся арифметика. Вырастут цены застройщика, к примеру из-за того что стройматериалы подорожают - продавцы прибавят больше.

А, понятно! Я просто думал в рамках новостройки-хрущевка. Благодарю. Оказывается все проще.

Наверное, именно об этом писал никнейм мну не нужен, что:[quote=никнейм мну не нужен;23943688]Если посидеть, подумать, вспомнить, то я смогу по каждому своему слову дать развернутое подтверждение (не факт, что он убедит именно вас :) С другой стороны, совершенно не хочу тратить на это время, особенно доказывая что-то конкретно вам - считаю, что и так понятно и доходчиво написал, что думаю по тому или иному вопросу.[/quote]

В этом наверное и есть различие между практиком и хорошим теоретиком. Умение объяснить доходчиво и понятно.

[quote=avrora_;23926906]Тут я согласна с Вами полностью. Если платит продавец, я его интересы и буду отстаивать. Только Вы меня сами накак не поймете. Не знаю, почему... Если человек - НЕ наш клиент, то мы что, сразу же получаем право вводить его в заблуждение, давить и поощрять своего клиента не выполнять взятое обязательство (как в случае с торгом после задатка)? Интересы своего клиента Вы несомненно отстаиваете, но при этом, по моему мнению, важно оставаться человеком, даже будучи риелтором. ;0) Если это подразумевает методика Добермана, я только ЗА! И не надо мне говорить о том, что соблюсти баланс интересов невозможно, если б я не работала в этой сфере - я б Вам поверила! ;)[/quote]
Да,avrora_ с вами трудно,о каком заблуждение и давлении идёт речь? Вы лукавите несколько,Вам не кажется?
Давайте разберем ваши поступки,где я вам могу указать на это.
Пример с кубанонабережной,не Вы ли увещаваете здесь,что все в порядке,документы в норме,отличный шанс для многих,аргументируя это, что якобы видели как был оплачен кирпич...avrora,Вы можете дать гарантию,что этот монолит (уже вылитый)не встанет на долгие года и там не будет проблем,с двойными продажами и.т.д.Конечно,нет! Но,Вы воздействуете на покупателей и вводите его в заблуждение,рисуя ему золотые горы.Умышленно это делаете или нет,я незнаю,но факт на лицо.Теперь от Вас жду фактов,где я это делаю,конкретных фактов,а не размазанных синих по зелёному слюней с обвинениями во лжи,чести и обмане.

[quote=Новосельцев;23946814],Вы можете дать гарантию,что этот монолит (уже вылитый)не встанет на долгие года и там не будет проблем,с двойными продажами и.т.д[/quote]
Я может не в курсе, но расскажите, как могут быть двойные продажи при регистрации договора долевого участия в УФРС или регистрации переуступки права требования в договоре долевого участия? Я не знаю как. Раньше я думала, что при второй продаже, такой договор просто не зарегистрируют и сразу же изхвестят дольщика о причинах отказа в регистрации договора!!!Или нет? ;)))
Я могу дать гарантию, что то, что я говорю полностью соответствует моим знаниям о ситуации. То бишь, что знаю - то и говорю.
Гарантия моя личная мало что стоит, в данном случае гарантию дает застройщик. При чем делает все это в полном соответствии с Федеральным законом 214 "Об участии в долевом строительстве".

Потенциальный риск затягивания строительства существует у любого застройщика, в том числе у ОБД, Нефтестройиндустрии и прочих. Благодаря принятию на себя инвестиционных рисков и можно заработать, вкладываясь в долевое строительство.
Что Вы и сами, думаю, прекрасно понимаете. ;)

А вот наглядной демонстрацией устойчивого финансового положения застройщика, по моему мнению, может являться тот факт, что до настоящего времени продажи не велись и строительство осуществлялось за собственне средства и средства инвесторов, привлеченных на этапе разработки проекта без какой-либо рекламы.

И почему это со мной трудно? (((

avrora_Почему трудно,да потому что я должен оправдываться по обвинениям в каком то абстрактном случае.

Далее,договор 214закон,это уже что то,ранее об этом вы умолчивали,беру свои слова обратно о двойных продажах,ежели оформление всё согласно договору.

Вопрос тогда в другом,если на свои средства строят,а сейчас решили партию квартир продать,значит свои средства кончились?
Таких историй масса,не мне Вам рассказывать.Когда в агентстве даётся команда,всем ехать на стройку и активно продавать,всё дескать гуд у застройщика и вникать не ваше дело,вы главное продавайте...помню как даже своих на карякина подставили,с пеной у рта доказывая,что вариант супер.И не равняйте обд и нефтестрой,за ними кто стоит,а кто стоит за Вашим застройщиком?

[quote=Новосельцев;23946814]о каком заблуждение и давлении идёт речь? Вы лукавите несколько,Вам не кажется?[/quote]
Лукавлю, простите. Не сдержалась. )

1290.Ну вот,обезоружили:)))Всё нормально Оксана,просто кучка идиотов равняются на Ваши высказывания,ссылаясь при том друг на друга,а они по сути ни чем не подкреплены...

Новосельцев, это я в продолжении темы о заблуждении.
Цитата:
"Через 3-7 дней после задатка, я встречаюсь с продавцом. И обясняю ему, что Покупателю была показана квартира такого же класса как у Продавца (И это правда, вспомните/прочтите "обойму" показов, объект№2), которая (допустим) 150 000 т.р. ниже по стоимости.
А это означает, что даже если Покупатель откажется от покупки объекта Продавца, и согласно договору, потеряет 50 000 рублей задатка, то все равно, покупка другого объекта Покупателю более выгодна. На 100 000 рублей. Это тоже правда."

Я понимаю, что Вы не должны оправдываться за чужие слова. И в данном случае, особо и придираться не хочу. Все нормально. Еще раз извиняюсь за беспочвенные обвинения в давлении и введении в заблуждение. ;)

Однако же метод может быть по разному использован, в том числе и в негативном ключе, с использованием обмана. От того так и негодуют все.
Но об этом уже писал Фриц. Возможность негативного использования не дает повод в нем обвинять.

хорошо,что Вам это понятно. Но,согласитесь в разговоре с Вами,акценты делались вовсе не на это,просто в сегменте в котором Вы привыкли работать,это делать тяжелее и я с этим согласен.Но сами принципы Вам давались другие,риэлтор зарабатывает чаще,но меньшие суммы в отличие от3%.

1294-Новосельцев > Да, система которую Вы предлагали, показалась мне тяжелее, более затратной по времени.
Я 2-3 дня показываю клиентам по рекомендации 2ки, селю их и получаю фиксированные 60 рублей. С учетом, что из агенства я все таки ушла. Отнимаю 2-3 рубля на оформительские расходы. Получаю доход, плачу 6% налога. Остается около 50 рублей. Все довольны, в том числе клиенты, которым я нашла 60ку на Московской в сданном доме за 2450 т.р. Остально время месяца можно и побездельничать или заняться саморазвитием, кому что.
Я для себя не увидела возможности работать по Вашей системе, хотя она однозначно заслуживает уважения. И некоторые методы я смогу тоже использовать, но далеко не все. Торговаться после задатка я лично все равно не смогу ;) Это стресс и для агента тоже, не только для продавца. Я бы себя была вынуждена все время убеждать - это все нормально, я никого не обманываю... И с моей саморефлексией - фигушки бы убедила.