Добрый вечер!Подскажите,пожалуйста где можно найти хорошего руководителя,который поможет организовать агенство недвижимости с нуля?Жду ответа,Зараннее благодарна.

1176-АлСити > Тот, кто сможет организовать агенство с нуля, это сделает без Вас. ;)
Вы то чем ему поможете? Для чего Вы нужны?

Я организую финансовый вопрос и предоставлю дальнейшее офиальное трудоустройство.Может быть есть опытные риэлторы,которые хотели бы выйти на боллее высокий уровень своих возможностей?

1173-Фриц Гутентаг > По моему мнению, обвинения aracl имеют под собой некоторые основания. Почему "фальшивый", спрашиваете Вы? Потому что "настоящий" аукцион подразумевает, что люди оповещаются о нём заранее. Заранее могут оценить лоты, знают о шаге аукциона, вносят залоговые суммы. Такой аукцион - процедура со многими обязательствами и ограничениями, причем в равной степени обязуются выполнять правила аукциона и продавец, и покупатель. Организаторы лишь следят за соблюдением этих правил.
В обсуждаемом же методе, покупатель об аукционе не извещается, о шаге аукциона не знает, вся система покрыта тайной и только из-за своей таинственности и недосказанности это может сработать. То есть возникает ситуация, когда покупатель не знает, сколько предложили другие участники торга, и при условии интереса к объекту, будет выкладываться по максимуму.
Это все разумная стратегия, при условии, что так продается редкий объект, обладающий эксклюзивными свойствами, который просто так не купишь. А жилая недвижимость, да еще и при условии разнообразного предложения... Трудно так продавать, на мой взгляд.

1178-финансовый вопрос в агентстве недвижимости стоит далеко не на первом месте. Тем более сумма требуется весьма небольшая. Тут самое главное кадры. А насчет официального трудоустройства, этим можно завлечь разве, что неопытных риэлторов, ибо я так подозреваю официально вы будете им платить 3-4 тысячи:))

1178-АлСити > Финансового вопроса там на копейки. Все дело в команде, которая будет работать. Если Вы хоть немного владеете ситуацией в этом бизнесе, то должны это понимать.
Но, судя по Вашим постам, владеете ситуацией слабо, так что я Вам рекомендую - откройте лучше то, где Вы сами будете понимать, как организовать бизнес с нуля.
А если уж душа лежит к риелторству, то попробуйте сначала сами поработайте простым агентом, тогда все вопросы по организации агества у Вас снимутся. ;)

1197-они недовольны, что открыли их карты показали их настоящее лицо, и сыпят словами: где факты, где факты. А тут и без фактов все понятно, что это за собачники.
Нам кстати факты не нужны мы не прокуратура:))

p.s.хотя они прокололись, ибо первое правило клуба - не говорить о клубе:))

1180-юбилейный доллар > Вот сразу понятно, кто в теме!)))

Яйца пошли в ход! а у кого толще джужулька?
:)))

Фриц
[em]По отчету за сделке. 11 часов 23 минуты затрат чистого времени. 87 150 рублей доход по сделке. Минус 7 000 руб за оформление,и 29 000 в АН, итого 51 150. Хм, забавная цифра получилась)))
Думаю, что можно было бы заработать и больше на снижении, но ... Врочем как сделал так и сделал. Три недели с начала стажировки.[/em]
поясните что такое оформление сделки 7000, что это такое, кто это делал и кому вы за это заплатили? доберман вам нормальные комиссионные оставил, прям по человечески! лично ему за организацию процесса 5+

доберман наверняка еще не все "фокусы" свои показал.:)) Главный фокус будет позже.::))
Главный собачник уедет дальше гастролировать по стране, а в "собачкиной столице" останутся его последователи собачники с рассержеными клиентами и другими проблемами.:)))

1185-aracl > Отлично, что агент получает почти 60% от суммы комиссии! В крупных агенствах, вы на этой сделке получили бы меньше 20 тысяч. :)

шел мимо
вопрос
я правильно понял суть метода из слов самого добермана
из его поста

Re: Недвижимость. Альтернативная модель продаж риэлторских услуг. от Добермана.

Сообщение Admin в Пн Янв 09, 2012 7:08 pm
ОТ ПРОДАВЦА.
Считается дурным тоном, если на объекте встречаются 2 потенциальных покупателя. Ну считается и считается. Я на это забил болт, и несколько об этом не жалею.
Встречаюсь с продавцом, продавливаю его на максимум снижения цены. Это легко и просто. Особенно если умеючи. (Определенная техника, обычно использую 4 кейса). Когда ужал до минимума, делаю предложение: Мы договорились о (к примеру) 2 000 000 р. Если мне удастся продать свыше 2 000 000, за 2-3 недели, сколько Вы мне заплатите? Обычно от 35 до 70 %. Бывает что отдают все. Но это не правильно. 50%- достаточно. После я даю инфу по везде, где можно. В том числе и в АН,где говорю, что все проценты покупателя могут забрать себе. Или, что чаще – что мои 10-20-30 т.р. Как ни странно, искреняя бескорыстность в этом вопросе вызывает подозрительность. Объект, продаваемый на 15-20% ниже рынка вызывает повышенный интерес. Плюс пишу: ТОРГ! СРОЧНО! И клиентов ведут все АН, да и сам не туплю.
Второй ключевой момент- показать объект одновременно максимально большому количеству покупателей. В идеале всех собрать в одном месте в одно и тоже время. Потом провожу аукцион. «Этот объект будет продан в течении 7 (10)дней любому, кто предложит лучшие условия. По времени, форме и виду оплаты. Вы можете осмотреть его еще раз, задать технические вопросы. После ждем ваших предложений в течении 3-5-7 дней. Мой телефон – у Ваших агентов-риэлторов.» На вопрос о торге –мило отвечаем, что торг, это не только снижение… Обычно поступающие предложения – это либо «Наличными и завтра», но в подавляющем большинстве, немного дороже, но мне. Если цена не устраивает, говорим, что уже есть подобные предложения. С более быстрой оплатой. Если устраивает, берем паузу и соглашаемся. Или без паузы. Или за взятку, что тоже не редкость)))).Покупатель все равно считает, что приобрел выгодно, и плюс счастлив, что он удачливее все остальных. Что нам и надо!
В среднем от 50 до 100 т.р. на объектах до 3 000 000р. Случается и больше. Собираешь от продавца, покупателя,и АН. Коммерческая и элитка –соответственно дороже и больше. При хорошем разгоне и подготовке – 12 продаж в месяц. 3 за выходные. Личный рекорд - писал выше. Но опять же тяжко. Возможно, это лично мне, возраст. От продавца несколько проще чем от покупателя, так как их сейчас гораздо больше, и они привязаны к месту.

[url]http://doberman225.forum2x2.ru/t2-topic[/url]

тут ключевое слово забил болт

или я неправ
поправьте меня

этот Доберман не только неграмотный самоучка, как оказывается, катала и разводила. Но еще и неправильно понимает ценообразование недвижимости.
Как формируются цены? Типа Вася поставил одну цену, а Петя - другую. ДА вы хоть по миллиону сверху накиньте - если цена неадекватная - покупать будут только лохи, а их мало (народ ведь умный пошел, как пишет Доберман, риелтеров кидает. Гыгыгыгы :)
Робята! Цена всегда пляшет от стоимости первички, как на перепродаже авто - от стоимости новой машины!

p.s. этот Доберман таакой теоретик...

я так понимаю, что крызис 2008-2009 года, когда на рынке труда было мульён и маленькая тележка безработных рилтеров (гыгыгы) ничему не научил. Мы до сих пор не готовы работать адекватно, и брать не больше 20 тыр за подбор однушки, а все также хотим найти лоха и за счет него обогатиться. К чему, собсно, и тренируются эти "изощренные" схемы :)
Што может вызвать такая позиция? только негатив и презрение.

[quote=aracl;23918995] Яйца пошли в ход! а у кого толще джужулька? :))) [/quote] чувак, если у тебя джужулька - ты проиграл. Однозначно.

Не читая всего - 95% риэлторов никогда не ощущало и не ощутит себя в шкуре покупателя квартиры, зато все 100% умеют oбосрaть покупателя перед коллегами за то, что он посмотрел 10 квартир и еще ни одной не купил, даже не подумав о том, что слесарь Вася зарабатывал на квартиру 10 лет честно стоя по 2 смены у станка"
С нынешними технологиями профессия риэлтора вообще не актуальна, так же как перекупщика авто, или продавца дорогих пылесосов.

[quote=АлСити;23913287]Я организую финансовый вопрос и предоставлю дальнейшее офиальное трудоустройство.Может быть есть опытные риэлторы,которые хотели бы выйти на боллее высокий уровень своих возможностей?[/quote]
Сможете в личную почту рассказать как Вы это себе представляете?

[quote=никнейм мну не нужен;23919996]Робята! Цена всегда пляшет от стоимости первички, как на перепродаже авто - от стоимости новой машины![/quote]

Слушай, умник! Я не знаю, сколько тебе лет.Но я помню тот период, когда подержаная машина стоила дороже новой. Но ответь на пару вопросов: Как формировалась цена до 2000 года включительно? Первички тогда не было?
И чем объяснить цены на вторичку 2008 года-2009 года? Падением цен на первичку?
Там же переписка с Украиной. По ценообразованию. На НЕРСе с десятка городов были вопросы, по формуле вычисления цен на вторичку. Срабатывает везде.
[quote=зеленный;23919773]тут ключевое слово забил болт или я неправ поправьте меня[/quote]

Поправляю.Ключевое слово иное. Но забить болт-стоит. Перепост с нерса, тем более.

[quote=юбилейный доллар;23913625]Нам кстати факты не нужны мы не прокуратура:))[/quote]

Это понятно! Вам не то что факты не нужны, более того они Вам мешают! Галлюцинировать. И перевирать.

Аракл! Что там насчет факта?

Фриц Гутентаг,да нужно ли бисер перед свинями метать....Тем более с аукционом сам убедился как здесь в Краснодаре,80% мгновенно, если мы 2000озвучим,вы нам закладку отдадите им бл..мало всей комиссии:)))

[quote=avrora_;23911551]Ведь фактически, до этой цены продавец должен быть готов опуститься и продать, если аукцион не сработает. Тяжелый метод, в первую очечредь, для риелтора.[/quote]

Не простой. Но эффективный. Ведь при этом продавец сам видет то количество покупателей, готовых приобрести по его цене. И видет людей и цены по которым у него готовы покупать.
Трудно не верит своим глазам и ушам. И это гораздо лучше убеждает, чем просто слова риэлтора.

[quote=avrora_;23913473]Это все разумная стратегия, при условии, что так продается редкий объект, обладающий эксклюзивными свойствами, который просто так не купишь. А жилая недвижимость, да еще и при условии разнообразного предложения...[/quote]
Что может наделить объект эксклюзивными свойствами? Например, цена ниже рыночной.)))

[quote=avrora_;23911475]Мне интересна эта технология, но есть ли у кого-то статистика, насколько дороже продаются объекты при использовании данного метода? [/quote]
Не проще ли самой поговорить с Доберманом? Я только четвертую неделю стажируюсь.


[quote=aracl;23919061]поясните что такое оформление сделки 7000, что это такое, кто это делал и кому вы за это заплатили? доберман вам нормальные комиссионные оставил, прям по человечески! лично ему за организацию процесса 5+[/quote]

Отдал юристу- оформителем за сбор пакета документов.
65% от сделки остаются у агента. А в других АН -сколько? Я где то видел что некоторые АН платят 90%.

[quote=никнейм мну не нужен;23920051]Мы до сих пор не готовы работать адекватно, и брать не больше 20 тыр за подбор однушки, а все также хотим найти лоха и[/quote][quote=никнейм мну не нужен;23920051]Што может вызвать такая позиция? только негатив и презрение.[/quote]

Вас много, в поисках простаков. И не удивительно, что Вы вызываете только негатив и призрение. 2009 год Вас действительно ничему не научил.

[quote=Ябуян;23920214]чувак, если у тебя джужулька - ты проиграл. Однозначно.[/quote]

Зато у него язык длинее))) Компенсирует. Куннилингвистикой

[quote=Новосельцев;23921718] Фриц Гутентаг,да нужно ли бисер перед свинями метать....Тем более с аукционом сам убедился как здесь в Краснодаре,80% мгновенно, если мы 2000озвучим,вы нам закладку отдадите им бл..мало всей комиссии:))) [/quote]

Наверное ты прав! Аврора по делу задает вопросы. Три клоуна изощряются, пытаясь доказать свое интелектуальное превосходство. Хотя тут же и паляться.
Самое неприятное заключается в том, что если снизить цену на 10-20%, то подобные умники начнут делать закладки и говорить клиентам большие цены.

[quote=никнейм мну не нужен;23919996]Цена всегда пляшет от стоимости первички, как на перепродаже авто - от стоимости новой машины![/quote]
Стоимость первички - это составная часть цен на недвижимость. Это тоже самое, что сказать - стоимость двигателя определяет цену на машину. Отчасти да, определяет. Но вполне может быть, что окончательная стоимость автомобиля, которую могут платить поупатели, и определяет, какой мотор в машину поставят и сколько он будет стоить. То же и с первичкой. Исходит все от платежеспособного спроса, а не от цены первички ;)

[quote=никнейм мну не нужен;23919996]Как формируются цены? Типа Вася поставил одну цену, а Петя - другую. ...p.s. этот Доберман таакой теоретик...[/quote]
Теоретик скорее Вы. ;) По факту есть даже метод сравнительного определния цены на недвижимость. Им прльзуются оценщики, в том числе. За основу берутся как раз цены, по которым квартиры выставляются Васей и Петей.

[quote=никнейм мну не нужен;23919996]ДА вы хоть по миллиону сверху накиньте - если цена неадекватная - покупать будут только лохи, а их мало [/quote]
Это точно. И это понимают все нормальные риелторы. В основном не согласны с этим ПРОДАВЦЫ недвижимости, или дураки. А вот Доберман нигде не предлагал накидывать на цену миллион. Заметьте, он обучает тому, как СНИЖАТЬ цену продавца и лишь потом устраивать аукцион.

1190-никнейм мну не нужен > По поводу цены за услугу, согласна с Вами - она должна быть фиксированной и зависеть от трудозатрат агента, а не от цены объекта.

[quote=rsplanet;23920892]Не читая всего - 95% риэлторов никогда не ощущало и не ощутит себя в шкуре покупателя квартиры, зато все 100% умеют oбосрaть покупателя перед коллегами за то, что он посмотрел 10 квартир и еще ни одной не купил, даже не подумав о том, что слесарь Вася зарабатывал на квартиру 10 лет честно стоя по 2 смены у станка"[/quote]
Риелторы очень часто сами покупают и продают. Вы заблуждаетесь о 95% ;) А обсуждают они клиентов не больше и не меньше других. Если человек посмотрел 10 квартир и ни одну не купил, то либо агент не может работать, либо клиент нагло врет о наличии денег и желании купить. ;) В такой ситуации всегда есть, что обсудить. )))

1201-ээ не, клоунаду разыгрываете вы перед своими клиентами, так, что клоуна ищи в зеркале:))

[quote=Фриц Гутентаг;23921597]И чем объяснить цены на вторичку 2008 года-2009 года? Падением цен на первичку?[/quote] Вот это хороший вопрос!
Явно падение цен было вызвано не резким изменением соотношения доходности банковского вклада и арендной ставки. Цена упала из-зи почти полного сворачивания ипотечных программ и отсутствия денег у банков. Я пришла работать агентом как раз в 2008 году. Ипотечных сделок не было тогда совсем!

[quote=Фриц Гутентаг;23922085]Что может наделить объект эксклюзивными свойствами? Например, цена ниже рыночной.))) [/quote] Но при аукционе это свойство моментально теряет свою актуальность. Дальше, чем держать покупателей? Таинственностью и закрытостью аукциона? Можно ГОВОРИТЬ, что другой дал больше, создавая видимость торгов? А по факту, как это покупатель может проверить? Никак. Но если следовать методу Добермана и до начала любого воздействия устанавливать с клиентом раппорт, то он будет доверять словам агента и поверит, что другая сторона дает больше... Грустно немного. Мне знаете ли нравится фраза "Мы в ответе за тех, кого приручили..."
Если Вы владеете технологиями, которые помогают обретать доверие клиента, не злоупотребляйте им. Работайте честно.
Хотя, может, я не правильно понимаю технологию - поправьте меня. ;)

[quote=Фриц Гутентаг;23922352]65% от сделки остаются у агента. А в других АН -сколько? Я где то видел что некоторые АН платят 90%. [/quote]
Ха-ха ;)
Агенства оставляют агенту от 30 до 50% принесенной комиссии, стажерам еще меньше. Кстати именно деятельность крупных агенств, затраты на рекламу их бренда, аренда многочисленных офисов и формирует высокие цены на услугу.
Им делать цену фиксированной - работать в убыток. На мой взгляд, чтобы изменилась ситуация с ценой услуги, должна поменяться структура самого бизнеса. А это кажется маловероятным ;)

[quote=avrora_;23924225]Но при аукционе это свойство моментально теряет свою актуальность. Дальше, чем держать покупателей? Таинственностью и закрытостью аукциона? Можно ГОВОРИТЬ, что другой дал больше, создавая видимость торгов? А по факту, как это покупатель может проверить? Никак. [/quote]

Аврора! В чем смысл аукциона и кто является клиентом?
Смысл аукциона (или тендера, публичных торгов) заключается в срочной (в смысле заданный срок) продаже за максимальную цену в данный момент. И клиент -продавец.
Низкая стартовая цена никуда не девается.Верить покупателю, как и контролировать сколько предлогает другой продавец, совершенно излишне. Есть определенная цена, определенный объект. Больше, чем он стоит, и больше, чем покупатель готов заплатить - он все равно не заплатит. Он дает свое предложение, оно либо принимается, либо нет. Если я готов заплатить 2 000 000 рублей, а кто то предложил 2 100 000, то мое предложение будет отклонено, и какая мне разница, кто это сделал. И сделал ли вообще. Для меня ответ-нет! Если мое предложение принимается - то остальные мне вообще по фигу.

Устанавливать раппорт с покупателем физически не возможно, да и не нужно. Общается он все равно через своего агента, а не напрямую. И покупатель не является клиентом.
Другое дело, что агент другого АН, приведший покупателя может впасть в искушение и начать продавливать своего клиента.

фраза "Мы в ответе за тех, кого приручили..." мне лично не нравится. Это фраза манипуляторов. Лисенок нагрузил Принца ответственностью за себя.Не желая делать самостоятельно.
Таких, желающих "приручиться", в нашей жизни часто встречаются.
[quote=avrora_;23923868]Явно падение цен было вызвано не резким изменением соотношения доходности банковского вклада и арендной ставки. Цена упала из-зи почти полного сворачивания ипотечных программ и отсутствия денег у банков. Я пришла работать агентом как раз в 2008 году. Ипотечных сделок не было тогда совсем![/quote]

Свернулись ипотечные программы не из за отсутствия денег, а из за резко поднявшихся ставок и требований к заемщикам. Деньги (точнее время денег) подорожали. Кредиты выдавались. Но их просто по таким условиям никто не брал. Или почти никто. И понадобилось два года, что бы ситуация стала выправлятся.

Ставка % пошла резко вверх, уровень аренды остался прежним, или вырос, но гораздо меньшим темпами. И соответственно цена пошла вниз. Все согласно формуле. После ставки пошли вниз, уровень аренды остался почти неизменным - продажи пошли.
Крреляция возникала в момент гос. вброса. Сертификаты участникам ВОВ, и программы АИЖК. В 2009-2010 году государство фактически монополизировало выдачу ипотеки. И сала выдавать их по целевым программам.

[quote=юбилейный доллар;23923784] 1201-ээ не, клоунаду разыгрываете вы перед своими клиентами, так, что клоуна ищи в зеркале:)) [/quote]

Палишься!!))) Тебя конкретно никто клоуном не называл, но если ты вдруг на это отозвался, значит....

1211-прям конгениально, дедуктивный метод собачника:)))) я вас с потрохами съем и не подавлюсь:)))

кстати собачник вас не учит работать с возражениями и под давлениями? Как видно нет, ибо вы часто скатываетесь на риторику "сам дурак".:))

[quote=avrora_;23924535] Цитата: Сообщение от Фриц Гутентаг 65% от сделки остаются у агента. А в других АН -сколько? Я где то видел что некоторые АН платят 90%. Ха-ха ;) Агенства оставляют агенту от 30 до 50% принесенной комиссии, стажерам еще меньше. Кстати именно деятельность крупных агенств, затраты на рекламу их бренда, аренда многочисленных офисов и формирует высокие цены на услугу. Им делать цену фиксированной - работать в убыток. На мой взгляд, чтобы изменилась ситуация с ценой услуги, должна поменяться структура самого бизнеса. А это кажется маловероятным ;) [/quote]

О как! Тогда,по моему, все несколько иначе. При модели Добермана-главным становтся агент, а вся административная надстройка, в виде директоров, менеджеров, юристов-обслуживающая работу агента. Кто по своей воле откажется от статуса? Риэлтор, рабочая пчела, и её интересы в приоритете. Что лично для меня стало неожиданностью.
Как бывший работодатель могу подтвердить: Наемный служащий должен иметь ровно такую зарплату, при которой ему должно постоянно не хватать.

[quote=юбилейный доллар;23925627] 1211-прям конгениально, дедуктивный метод собачника:)))) я вас с потрохами съем и не подавлюсь:))) [/quote]

Угроза? Ну давай, попробуй. Нашему теляти волка поймати...[quote=юбилейный доллар;23925680] кстати собачник вас не учит работать с возражениями и под давлениями? Как видно нет, ибо вы часто скатываетесь на риторику "сам дурак".:)) [/quote]

Пока что Вы постоянно скатываетесь на оскорбления. Ну а если ты считаешь, что "сам дурак", то извини... Ты своё умище, пожалуй, точно не скроешь. Претензии точно не ко мне.