ребята а подскажите куда делся форум политика?????

41-Ялта > выборы на носу... политику всю рубанули!!!



цены на квартиры, ниже чем покупает государство не будут!!

сейчас столько домов заложено по всему городу что я в ах...е! Такого строительного бума не было во все 10 жирных лет Путинского царствования! Для меня самый интересный вопрос кто все это будет покупать??? Сейчас предложение явно превышает спрос. У застройщиков много нереализованных квартир даже на зваершающей стадии строительства и в сданных домах.
Давайте рассуждать логически. до 2008г. спрос превышал предложение. Поэтому цены росли. Сейчас потребность рынка ниже предложения. Хорошо это или плохо?
-с одной стороны у цены нет потенциала роста даже несмотря на ценовой сговор
-с другой СЕРЬЁЗНЫЙ ВОПРОС: а есть ли у застройщиков деньги чтобы полностью достроить и сдать дома в которых половина площадей не будет реализована??? - это наиглавнейший вопрос сегодняшнего дня!!!! На какие деньги рассчитыаают застройщики?? лето 2011 года, как это было верно подмечено Скарлет показало серьезную стагнацию на рынке недвижимости. Стоило всем поуезжать в отпуска как рынок просел. Это верный признак того что рынок варится в собственном соку. Я не помню ни одного года с 2003 по 2008 когда бы летом рынок проседал. Но тогда были вливания из вне. Рост цен на нефть давал приток капитала который вкладывался в недвижимость. Поэтому не было сезонности. А уже 2-ой год мы наблюдаем сезонные колебания спроса. Это говорит об отсутствии серьезных вливаний капитала в рынок недыижимости. А если так, то весь этот строительный бум в один прекрасный момент может превратится в строительный долгострой. Тем более что российская экономика в 2011 слабее чем была в 2009. Стабфонд просел а цепны на нефть падают.
Поэтому в данных условиях прогноз может сладующим Цены на вторичку как на самый надежный инструмент не испытают в ближайший год серьезных колебаний. А вот на первичку могут испытывать изменения в зависимости от макроэкономической ситуации как в стране так и в мире. Финансового положения застройщиков и стадии строительства. Но риск вложений в долевое строительство сейчас велик как никогда. Падение барреля urals ниже отметки 60 долларов приведет к обвалу рубля а дальше как снежный ком. И Краснодр превратится в один большой недострой

у риэлторов хуже стали покупать квартиры, а народ в основном обращается напрямую к застройщикам. У меня вопрос куда пойдут работать голодные риэлторы и кто их куда возьмет?:))
Естественно у надежных застройщиков сдающих квартиры в срок проблем с реализацией нет!

p.s. родственники продавали квартиру больше года назад. Давно продали. Номером, какой давали в газету/интернет сайты, о продаже своей квартиры не пользовались. Пару недель опять вставили ту симку в телефон, до сих пор идут звонки от риэлторов. Понятно что возможно кто-то просто обновляет свою базу. Но звонков много, значит спрос есть.

рад слышать тебя юбилейный доллар! Как живется в Александре Сергеевиче?)))

41-Ялта > перенесли в "Общественную жизнь" [url]http://forums.kuban.ru/forumdisplay.php?f=1044[/url]

46-:)) чудесно, просто чудесно:) жаль, что я там не живу:)
Кстати у меня вопрос почему форумные риэлторы такие нытики?:) неужеле вы так ноете со своими клиентами?:) тогда я не удивляюсь, тому, что у вас нет продаж:)
Выше нос, гардамарины!:)

48-юбилейный доллар > как не живеш?? ты же говорил что купил там 100 квадратов!!!

49-это стеб был:)) некоторые почему-то уверовали что я там живу:) просто не хотел их расстраивать:))

49-а вообще бы не отказался!
у тебя в базе есть там квартирки? цена упала?:)

такое даже за юбилейный доллар не купиш!

44

Полностью с Вами согласен - у надёжных застройщиков проблем с реализацией квартир нет(я о "блочке" веду речь).
P.S.
Попробуйте купить в ОБД-Инвест 1 к.кв. ... ))))

ИМХО Стоимость 1 кв.м. в "блочке" точно не просядет в ближайший год )))

в рублях точно вырастет стоимость.

54-жизнь >трешку на карякина за 2 750 000 89 м/2 сдача в ноябре не хотите?ОБД продает

А почем Нефтестройиндустрия-Юг продает кв.м ?

57-позвоните в Нефтестройиндустрию-Юг и все узнаете:)

56
Самый ходовой товар это 1 к.кв. и 2 к.кв., 3 к.кв. как правило "сидят" в остатках у застройщика до сдачи дома в эксплуатацию - Вы меня этим не удивили )))
А вот купить 1 к.кв. и 2 к.кв.-"бабочку" крайне проблематично ))))
ПО ТЕМЕ ЕЩЁ РАЗ - ИМХО Цены как минимум не упадут ....

Поэтому в данных условиях прогноз может сладующим Цены на вторичку как на самый надежный инструмент не испытают в ближайший год серьезных колебаний. А вот на первичку могут испытывать изменения в зависимости от макроэкономической ситуации как в стране так и в мире. Финансового положения застройщиков и стадии строительства. Но риск вложений в долевое строительство сейчас велик как никогда. Падение барреля urals ниже отметки 60 долларов приведет к обвалу рубля а дальше как снежный ком. И Краснодр превратится в один большой недострой[em][/em]

Первичка диктует цену рынку,просядет она,вторичка ждать себя не заставит.
Если вы ведёте свою аналитику с 2003года,то давайте возвратимся к 2008г,возьмём к примеру горяче любимое здесь Обд.
М-н Репино Л-9,продажа 1к.кв.50т.р. кв.м. 2000млн. рублей стоила квартира на фундаменте,рядом в сданных(вторичка соответственно)2300-2500млн.руб.
Год 2009. Л-4,Л-5 продажа 1к.кв.на фундаменте 1550млн.руб.вторичка там же 1750-1800 за 1к.кв.имеется ввиду.

А,Московский,это не Репино,там ещё строить и строить.
Что мешает ямки дальше ковырять и продавать,если спрос такой бешеный? Ажиотаж исскуственный,сейчас к примеру Л-8 2подъездник,до начала продаж позабранировали 1к.кв.по 1600 от Обд,а теперь продают по 1700,а у застройщика конечно 1к.кв. нет....а на рынке их куча и в 7 и во 2,никто не держит, все перепродают с закладками.

+ к 43 посту

60-Новосельцев > какой то локальный мыльный пузырь!
одни перекупы друг у друга перекупают МММ однако!
а многоли ли реальных покупателей? которым действительно для жилья?

Гетто на моссковской...реально разрослось...аж жуть!
покупаны шарятся по стройкам чуть ли не толпами... спрос на дишман есть однако!

хату продаем в другом городе... около года вообще звонков не было....за последние две недели 6-ть просмотров! но скорее всего субсидии и сертификаты начали обналичивать...их после августа раздавать начинают

62.Да хватает,в основном они ипотечники или переезжающие.
А,в Московский в основном в 1к.кв сейчас, свободные деньги вкладывают,на перспективу,сын-дочь подрастает,а пока будем в аренду сдавать.

60-Новосельцев > и что вы этим хотели сказать? то что все спенкулируют на перепродажах однушек ? так это не открытие америки. уже 10 лет так делают. А вот то что цены диктует застройщик - это не верно. Застройщик ставит максимально за сколько может купить потребитель, или спекулянт не важно.
Первичка и вторичка в условиях нестабильной ситуации - это более диаметрально противоположные вещи чем в период нормального развития рынка.Это как готовый товар-и который еще предстоит доделать. Но долелают его или нет вопрос риторический. Поэтому если принять за основу что рынок варится в собственном соку-т.е. на нем крутятся одни и те же деньги без вливаний из вне и изъятия во вне, то если предложение превысит спрос у застройщиков начнутся проблемы с реализацией. А они уже имеют место быть. Это затянет сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Потому что не на что будет достраивать. Проблемы возврата кредитов если застройщик работает с банком и т.д. А если в мировой экономике пойдет вторая волна это накроет первичку медным тазом. Ведь в 2009 почти все застройщики замораживали объеты. новая волна кризиса на российской экономике скажится куда сильнее чем первая

нестабильность на первичном рынке загонит покупателя на вторичный рынок. Поэтому я и делаю прогноз что вторичка будет более стабильной в плане цены. Она не просядет сразу за первиным рынком

66.Я Вам пример привёл,а вы и глазом не повели:)))

Хорошо,давайте так.В том варианте который вы себе рисуете у нас получается картина маслом.
Все застройщики оставляют свои стройки и самоликвидируются.Первичного рынка нет и соответственно обсуждать здесь нечего,на рынке только вторичное жилье и оно платёжеспособным спросом населения будет регулировать цену.

Теперь,что я хочу донести,"нестабильность на первичном рынке",это как я понимаю сжатие ликвидности должно произойти,сокращение программ,выделение денег под них,стоп ипотека и.т.д.То есть,чтобы выжить застройщикам придётся отталкиваться от реального платёжеспособного спроса населения им нужны будут деньги,чтобы построить и получить пускай мизерную маржу.Цена в этом случае у них на кв.м. понижается,пока не нащупает плат.спрос.
Как думаете куда народ понесёт свои деньги,к застройщику который вдруг стал продавать по 30 или хозяину рядом стоящей вторичке,который просит 50?

66, 67
Да всё будет хорошо !
Особенно на блочной первичке - в кризис 2008-2009 годов холдинг показал свою стабильность и устойчивость ...

все правильно пишете, но хотел бы уточнить про мизерную маржу и выживание застройщика. Сейчас с монолитной свечки застройщик имеет маржи где-то около 200 млн. А кризис научил главному- нельзя увлекаться и строить пирамиду, когда деньги дольщиков идут на достройку соседнего дома. Кризис скорее всего будет рано или поздно и это приведет к падению цен и доходов, но все будет уже сделано техничней и безопасней для строительной отрасли тк снижать цены есть куда.. В то же время в первый кризис на цену метров сильно давили проценты по кредитам и получался тупик, сейчас застройщик будет упираться, тк чаще строит на "свои" с оглядкой. Но ждать падения цен и копить деньги все равно глупо.

69.Лично я никого не призываю,ждать и копить.
Совет от меня один,покупай тогда,когда тебе это надо.

69
[b]Сейчас с монолитной свечки застройщик имеет маржи где-то около 200 млн[/b] - Вы не ошиблись, [b]200 млн[/b] ? )))
Торговля наркотиками просто отдыхает )))

не ошибся. А как думаете почему эта отрасль бурно развивается уже столько лет?

72
Это сколько квартир должно быть в доме, чтобы маржа была 200 млн рублей ?
400, 500, 600 ?
И много таких домов в Краснодаре в монолите строится и продаётся ?
Прибыль не всегда считается по формуле "стоимость продажи квартир - стоимость строительства" - есть ещё и другие затраты, связанные со стоимостью з/у, подводки коммуникаций и прочими расходами ... )))
ИМХО Прибыль есть, но никак не 200 ...

не спорьте, эти цифры я занизил. Считаем так (грубо)- в большом и правильном доме 20 тыс м2. Квартиры идут по 40 тыс/м2. Себестоимость с материалами, зарплатами, коммуникациями 30 тыс.м2. Итого 200 млн. без учета подземных паркингов и офисных цоколей.

75
Не все дома такие большие по площади.
Спорить с Вами не собираюсь.
Каждый останется при своём мнении.

и правильно, не спорьте.. тк себестоимость всеж чуть меньше 30 тыс/м2, а большой дом или маленький значения не имеет, тк можно построить один большой или три маленьких, сути это не меняет.

76
Иметь 200 лямов [b]с одного дома [/b]или [b]с нескольких [/b]- маленько разные вещи, не находите ?
Просто конкретно меня смутила в п.69 сумма в 200 млн с одной свечки - не так это типично для Краснодара !
Да и продаётся такой объем не так быстро, как блочка )))

70-Новосельцев > напишите, пожста, мне. есть вопрос.

[email]krv15@mail.ru[/email]

М-да, а тем временем народ на волне ажиотажа с валютой сметает квартиры. То что еще полторы недели назад продавалось в вялоткущем режиме сметается с бешеной скоростью. застройщики пугают подорожаеним квартир с понедельника. Печально, все как всегде.

до кризиса 2008 себестоимость 1 кв.м в монолите составляла 22-24 тыс рублей. к этой сумме надо прибавить стоимость земли если она в собственности либо стоимость откатов в мерию если землю арендует застройщик. Значит на выходе реальная себестоимость получалась в районе 30-32 тыс. продавались квартиры тогда по цене 52-57 тыс за метр.
т.е. с вложеннного лимона чистая прибыль составляла 600-700 тыс. сейчас цена квадратного метра ниже чем в 2008г. поэтому прибыль у застройщиков ниже что ни говори. Но дело в том что 3 года назад рынок был монополизирован местными компаниями. сейчас пришли из других регионов. и..... предложение превыает спрос по-любому. Я думаю что застройщики и банки пытаются капитализироватся перед новым кризисом. продать как можно больше чтобы вступить в кризис с карманами полными денег. Возможно что повторяется ситауция конца 2007-2008г. когда все ринулись вкладывать в недвижимость напуганные слухами о де-фолте после выборов.Так же и сейчас будет. Но естественно что все не продадут кто-то останется ни с чем. Но успеть заработать перед новым крзисом все хотят