Хочу купить несколько квартир для сдачи в аренду
 

Знающие подскажите что лучше рассматривать - старый фонд(хрущевки и прочее) или новостройки с отделкой(блочные или панельные)?

Или может быть купить несколько квартир без отделки и сделать эконом(бомж) ремонт? Рассматриваю готовое(либо готовое на 99% жилье),но сильно с ремонтом заморачиваться не хочется.

З.Ы. бюджет 4 миллиона рублей(наличка), цель - стабильное извлечение прибыли на длительное время с минимальным геморроем....

4 ляма- несколько квартир?? Это где так?

[quote=sorrow;42752830] 4 ляма- несколько квартир?? Это где так? [/quote]
нормальный, не? я ж написал под сдачу, тут форум почитать так и за лимон можно купить, мне ж там не жить

1-sorrow > А вот:
[url]http://krd.antiagent.ru/index.html?Type=SELL&Category=APARTMENT&order=PER_PRICE&details=1824132[/url]
[url]http://krd.antiagent.ru/index.html?Type=SELL&Category=APARTMENT&order=PER_PRICE&details=1859192[/url]
[url]http://krd.antiagent.ru/index.html?Type=SELL&Category=APARTMENT&order=PER_PRICE&page=2&details=1606095[/url]

0-arte > Берите мою. Сторгуемся. Продаём сами. Тут [url]http://forums.kuban.ru/f1274/1_k_kv_kkb_sobstvennik-7943038.html[/url]

[quote=Вадим Александрович;42753004] 1-sorrow > А вот: [url]http://krd.antiagent.ru/index.html?T...etails=1824132[/url] [url]http://krd.antiagent.ru/index.html?T...etails=1859192[/url] [url]http://krd.antiagent.ru/index.html?T...etails=1606095[/url] [/quote]
ну это совсем жесткач, особенно цоколя на московской в свете последних дождей)))

[quote=Cobaken;42753017] так будете до китайской пасхи продавать, ни адреса, ни планировки, ни фото, даже цены нет....риэлтор?

[quote=arte;42752810], цель - стабильное извлечение прибыли на длительное время с минимальным геморроем.... [/quote]
Как то тут мужик написал, что сдача квартир в аренду- экстремальный бизнес. Во многом он прав.
Минимальный геморрой- это возле церкви, или в переходе попрошайничать. :)

[quote=Стрелец;42753123]Минимальный геморрой- это возле церкви, или в переходе попрошайничать. :)[/quote]
Ну да, это когда привезли утром на точку, отвезли вечером, а для натуральности ноги лишили.

[quote=Стрелец;42753123] Цитата: Сообщение от arte , цель - стабильное извлечение прибыли на длительное время с минимальным геморроем.... Как то тут мужик написал, что сдача квартир в аренду- экстремальный бизнес. Во многом он прав. Минимальный геморрой- это возле церкви, или в переходе попрошайничать. :) [/quote]
Слаю две родительских хрущевки в уентре по 14,5 тысяч, геморроя не наблюдаю, ксли гасторам и студентам-колхарям сдавать-так ясен пень проблем не оберешься. Выбирайте арендатора внимательней

5-arte > Это чуть ли не единственный способ автору за четыре ляма взять [u]несколько[/u] квартир. К слову, для сдачи первый вариант за свои деньги неплох, там особых каких-то подтоплений не помню, под сдачу студенту какого-нибудь Сельхоза только в путь.

Была однушка с предчистовой... Тоже хотел сдавать. Сделал ремонт... Потом когда уже подошло время сдавать - не смог... Во первых жалко свой труд (ремонт делал сам), во вторых - понял что не смогу морально выдержать отношения арендодатель/арендатор... В итоге продал выгодно, и взял опять с предчистовой....

п.с. 4 ляма в банке под 10% годовых - это 33,3 т.р./мес
С другой стороны, 4 ляма - это 3 отнушки в катловане в ипинях, или 2 однушки готовых с ремонтом. Доход = 30-35 т.р. (потенциальный), но геморой с квартирантами, и т.п.

С улучшением экономической ситуации в стране, проценты по вкладам будут падать, а аренда расти - как вариант.

[quote=den81;42753897] п.с. 4 ляма в банке под 10% годовых - это 33,3 т.р./мес С другой стороны, 4 ляма - это 3 отнушки в катловане в ипинях, или 2 однушки готовых с ремонтом. Доход = 30-35 т.р. (потенциальный), но геморой с квартирантами, и т.п. [/quote]
Но после "длительного срока" у вас остаются или 2 квартиры или четыре обесцененных миллиона. что лучше?

Продаю 2 своих квартиры ГМР, ПМР. Обе сейчас в аренде, приносят 33 тр. Обе полностью с мебелью, техникой, ремонтом. Не скажу, что шибко легко с квартирантами, но это того стоит

Предлагаю рассмотреть покупку коммерции с квартирантами. Стабильный доход, без геморра. Не меньше, чем с квартир. Если интересно, напишу в личку.

4-Cobaken >А чего цену не пишите? Сколько просите-то?

0-arte >За ваши 4 ляма можете купить 4 штуки вот таких студий например:
[url]http://ank1.ru/kvartiry-v-novostroykah/323-kvartira-studiya-v-sdannom-dome.html[/url]
или 3 штуки таких студий а на оставшийся лимон сделайте в них ремонт и купите минимум мебели (должно хватить).

А у Собакен вы только одну однушку наверное купите за ваши деньги) Почувствуйте разницу)))

И сдавайте каждую по червоцу, вот доход 30 тыщ. в месяц, 360 тыщ. в год.
Да, это примерно 10% годовых, ненамного больше банковского депозита, зато не страшно что банк лопнет или рубль обесценится - деньги надежно пристроены в бетон.

6-arte > Нет. Я собственник. От агентов тошнит. Так что звоните, если интересно.

17-Водитель трамвая > Где-то написала, где-то пропустила. Вам какая разница?

[quote=Водитель трамвая;42754862]ненамного больше банковского депозита[/quote]
Это намного [b]меньше[/b] банковского депозита.
Двухлетние вклады по 1,35 млн. в трёх банках дадут минимум 10% годовых, или 400 000 руб. в год. (без учёта капитализации).
И этот доход не попадает под НДФЛ.
Плюс у банковских вкладов - моментальная ликвидность, в отличие от квартир.

С 360 тыс. дохода от аренды нужно ещё заплатить 13% НДФЛ и налог на недвижимость - ХЗ, какая там у них кадастровая стоимость. И потери на ротацию закладывайте 5-10%, текущий ремонт и т.д.
В итоге доход от аренды будет ниже инфляции.
Из практики, реальная рентабельность такого бизнеса - 5-6% в лучшем случае.

Если цель автора - "стабильное извлечение прибыли на длительное время с минимальным геморроем", то покупка на рынке квартир под аренду точно ему не подходит.

[quote=proff_;42755153]С 360 тыс. дохода от аренды нужно ещё заплатить 13% НДФЛ[/quote]
Знаю людей среди арендаторов квартир, не отчитывающихся в налоговую, всё нормально, живы-здоровы, никого не посадили вроде и на бабки не поставили.

20-proff_ >Плохо считаете.
Во-первых ваша фраза "10% дохода от аренды намного меньше 10% банковского депозита" - звучит странно)))

Во-вторых подобные депозиты вы правильно заметили - нельзя трогать весь период вклада, например 2 года. Иначе лишитесь процентов. А с недвижимостью делайте что хотите в любой момент. Продавайте хоть завтра.

В-третьих насчет капитализации - да точно так же кладите деньги от аренды в банк под проценты - дополнительная прибыль, только риск меньше - рискуете только выручкой от аренды, а не всем своим капиталом.

В-четвертых никто НДФЛ не платит, вы уж простите. Тем более с дохода в 10 тыщ рублей с квартиры.

В пятых налог на недвижимость там смешной. Вы пишите мол ХЗ какая там кадастровая стоимость - да она всегда почти такая же как и рыночная, странно что вы не в курсе. То есть 1 млн. Далее применяем налоговый вычет 20 кв.м, остается база 200 тыс. руб и умножаем на налоговую ставку, короче, вот калькулятор онлайн, посчитайте для какой-нибудь своей недвиги:
[url]https://www.nalog.ru/rn23/service/nalog_calc/[/url]
я для примера забил адрес известной мне однушки 36 квадратов в ЖК Московском - получился налог 141 рубля в год. А по студии 25 квадратов будет меньше 100 рублей. Огромный налог! ))

Короче - всё там нормально получается.

есть отличная квартира с потенциалом под сдачу, за 7 лет больше недели не пустовала! продает собственник
[url]http://krd.antiagent.ru/?details=1773655[/url]

21-Вадим Александрович > А я знаю таких, кого наказали - недоимка+штраф. "Благодарные" арендаторы передали в налоговую договор с расписками, вариантов отвертеться не было.

Можно предложить автору ещё с пяток способов инвестировать, нарушая закон. Но это не совсем верный путь, Вам не кажется?

При годовой выручке от аренды больше 400 т.р. уже вроде бы выгоднее на ИП с упрощёнкой перейти.

[quote=Водитель трамвая;42755587]Продавайте хоть завтра.[/quote]
1. "Хоть завтра" - не получится. Арендаторов придётся минимум за месяц предупреждать. И выплачивать компенсацию за досрочное расторжение.
2. Срочная продажа - с каким дисконтом? Не будет ли он больше, чем сумма процентов по вкладу?

У меня достаточно знакомых инвесторов, занимающихся сдачей в аренду жилья. Ну не получается там больше 5-6% годовых, как ни старайся.
Есть примеры более высокой доходности по Сочи, но там инвестор - очень глубоко знает рынок, и имеет возможность инвестирования с хорошим дисконтом. Но даже он ориентирован на продажу, а не на аренду. Аренда лишь как временный вариант до появления подходящего покупателя.

[quote=proff_;42756544]А я знаю таких, кого наказали - недоимка+штраф. "Благодарные" арендаторы передали в налоговую договор с расписками, вариантов отвертеться не было. [/quote]
Чот мне кажется, что число подобных случаев в пределах статистических аберраций. Ну да ладно, спорить не буду, статистику не собирал.

[quote=proff_;42756544]Можно предложить автору ещё с пяток способов инвестировать, нарушая закон. Но это не совсем верный путь, Вам не кажется? [/quote]

А вот предложите. А то многие пугают что есть мол такие чудесные варианты, а как на поверку - пшик, ничего более надежного и простого чтобы сохранить и хоть каплю приумножить свой капитал обычному человеку чем вложения в недвижимость никто предложить не может.

Изредка кто-то начинает заикаться про какие-то ценные бумаги, фондовые рынки - но на поверку оказывается что сами точно не в курсе что это такое и с чем это едят.

Вот и вы говорите про аж 5 вариантов инвестирования. Расскажите, будьте любезны. Думаю всем интересно.

Человек кажется озвучил цель в самом первом своем посте, нет же сбежались доброхоты-инвестуны, предлагать свои варианты. Да и неплохо было бы ознакомиться с вариантами, вариантные вы наши) Только уже предвижу мягкий слив, вроде - это настолько оригинально, что страшно выкладывать, чтобы не украли идею или что-то вроде того)
По поводу аренды - не давайте никаких расписок, можно потом будет обернуть такой энтузиазм арендаторов против них.

[quote=Фанатичный Риэлтор;42756757]По поводу аренды - не давайте никаких расписок[/quote]
С таким подходом найти приличного арендатора будет сложно.

26-Водитель трамвая > Принципиально на этом форуме никогда не давал советы, как обойти закон. И не буду.

При суммах до 5 млн. наиболее надёжный и доходный вариант инвестиций сейчас - банковский депозит.
При больших суммах можно задумываться о коммерческой недвижимости.

Но все более доходные варианты не подходят под требование автора "с минимальным геморроем" - в любом случае нужно погружаться в локальный рынок и постоянно уделять внимание активу.

[quote=proff_;42755153] Цитата: Плюс у банковских вкладов - моментальная ликвидность, в отличие от квартир. [/quote]
Помню, помню такую "моментальную ликвидность" банковских вкладов то ли в 1991-м, то ли в 1992-м году и в 1998-м, когда рубли в считанные дни превращаются в фантики, А на дверях закрытых банков бумажечки с надписью ВЫДАЧА ВКЛАДОВ ВРЕМЕННО ПРИОСТАНОВЛЕНА.
На Кипре в прошлом год были приостановки по выдаче вкладов
в банках. Так что, ребята, недвига- не бумажки с нулями, сегодня она чуток просела, а по окончании кризиса вновь восстановит свою стоимость и пойдёт вверх.

3-Вадим Александрович >это в цоколе?

для цоколя вполне себе прилично, в принципе даже плиту можно поставить и готовить

31-какаяВамвсемразница > Похоже, что да. Я вообще удивлён, что эта хатка на Красных партизан напротив Парка Европы с такой ценой за полтора месяца так и не продалась. СМР-то не заливает, в отличие от Шанхая, можно не опасаться, что зальёт.

[quote=Вадим Александрович;42756657] Цитата: статистических аберраций. [/quote]
Та Вы, батенька, полиглот! :)))

25-Вадим Александрович >
33-Стрелец >

[youtube]VU9CFfviIaI[/youtube]

[youtube]2LeVOX6BaeE[/youtube]

Это не бизнес, это чистое говно. Тем более с бюджетом автора это одна нормальная однуха. Или максимум две в жк московском, и то, если добавит. Сдавать без гемора?)) хахаха

[quote=den81;42753897] п.с. 4 ляма в банке под 10% годовых - это 33,3 т.р./мес С другой стороны, 4 ляма - это 3 отнушки в катловане в ипинях, или 2 однушки готовых с ремонтом. Доход = 30-35 т.р. (потенциальный), но геморой с квартирантами, и т.п. [/quote]
Да никогба в жизни он с двух квартир с своим начальним бюджетом не получит 35 то. Максимум 30-32 если добавит денег еще на старте

короче ясно-понятно))) вклады у меня есть и без вас, 10% в нормальном банке уже давно никто не предлагает, тем более с ежемесячной выплатой процентов...а там где предлагали вклады с завидной регулярностью оказываются за балансом(в тетрадке) и иди потом докажи что не верблюд)))
будем изучать рынок аренды дальше....

38-arte > посмотрите комсомольский 2, жк старокубанский, южный парк, дома готовы на 80-90%, районы хорошие.....