| 0
- 02.01.2016 - 21:51
|
Понимаю, что успешных бизьнисьменов здесь мало, однако хочется обсудить некий вопрос. Современная бизнес-теория гласит, что в условиях жесткой конкуренции и падения спроса наиболее грамотный подход к ведению дела - дополнительные вложения в развитие компании, направленные на получение более качественного продукта. Проще говоря: если дела идут все хуже - надо снова вложиться. Чтобы повысить качество продукта и его конкурентоспособность. Вроде бы все логично. Но разберем ситуацию на примитивнейшем примере. Есть у меня приятель в Москве, вполне успешный бизнесмен. Помимо прочего - скупает квартиры и сдает их внаем, ну не сам сдает, человек у него для этого есть. Сдача жилья внаем - это у моего товарища типа хобби чтоли, не знаю я, зачем он это делает и обсуждать это не хочу. Дело в другом. Год назад он вложился в долевое в Краснодаре, недавно получил несколько квартир. Суть нашего разговора. Условно говоря, в каждую квартиру он вложил по 2 миллиона. Если их сдавать пустыми, то уйдут они в аренду тысяч за 12, не больше. Если вложить в мебель и технику тысяч 150, упаковать квартиру по полной программе, она уйдет тысяч за 16. Мое мнение - попробовать сдать пустыми. Его мнение - вложиться. Потому что в его понимании 2 миллиона принесут ему 12 тысяч в месяц, а дополнительные 150 тысяч начнут приносить плюсом 4 тысячи. То есть - небольшое дополнительное вложение даст неплохой эффект! Кроме того, сдать квартиру с мебелью проще, чем без мебели, то есть - конкурентоспособность продукта при дополнительном вложении повышается. В его представлении - в представлении вполне успешного человека - это выгодно. В моем представлении - в представлении рядового обывателя - 150 тысяч будут в лучшем случае окупаться целых три года!!! Но за эти три года квартиранты успеют превратить мебель в хлам. Так кто прав? Ваши мнения.     | | |
| 41
- 03.01.2016 - 21:58
|
37-somebody >МебелЯ посуточно и за месяц-два при посуточной аренде все отбиваются. Если даже с*издили lcd тв, легко в тот же день новые покупаются, типа расходника, потому что знаешь все окупится за день или несколько. А менты -вообще искать не будут. В данном случае недвига, идет как основное средство в бизнесе, а не как объект для инвестирования, приносящий доход сам по себе. | | |
| 42
- 03.01.2016 - 22:18
|
41-Iv >доходность посуточной сдачи сильно преувеличена. Особенно, если (как вы пишете) нанимать при этом администратора и горничную. Да даже если не нанимать - хрен там че отобьется за месяц. Впрочем, это другая тема | | |
| 43
- 03.01.2016 - 22:29
|
Ну если покупать квартиры для сдачи по умному, то можно было бы выкупить все квартиры на этаже или совсем красиво - целый подъезд. Оборудовать их как гостиничные номера и сдавать посуточно - считай сдаешь апартаменты, многим больше нравится чем номер в гостинице. А выкуп всех квартир на этаже убирает фактор жутко недовольных соседей которым мешают командировочные или туристы. Конечно успех сильно зависит от того где находится такой дом с квартирами в аренду, но если расположение более-менее нормальное то действительно можно более-менее нормально заработать. Заполнение можно регулировать оперативно меняя цены но номера - если клиентов нет за 2000р в сутки, то за 900р в сутки они точно найдутся. Выручка с одной квартиры может быть около 30.000р в месяц, как бы это больше чем 16.000р при помесячной сдаче. Если квартир больше чем три, то легко окупается и администратор и уборщица. | | |
| 44
- 03.01.2016 - 22:40
|
42-Лора >Это реальный гостиничный бизнес, а не пассивный доход от аренды и поэтому доход там выше. А если ваш приятель купил несколько квартир в одном доме то, можно оптимизировать так сотрудников, что может хватить одного. * По поводу сдачи без мебели на длительный срок, то это глупость. С мебелью вариантов для сдачи намного больше. Поэтому простоев меньше. Можно заточить сразу и под студентов с больщим числом спальных мест-доход будет выше, чем от семьи. Также всегда быстрее сдаются квартиры со всей необходимой бытовой техникой -стиралкой, холодильник, тв, свч, посудой. Притом меблированную всегда можно сдать командированным на короткий срок, бригадам, студентам- и там доход выше. А не меблированную только семьям с деньгами на длительный срок и то, только тем кто готов вложиться в такие траты. Поэтому сдача без мебели -это менее выгодный вариант сдачи. | | |
| 45
- 03.01.2016 - 22:40
|
43-Бехолдер >. Угу. Тока при выручке в 30 чистых убытков будет на 15. тут вроде как речь про обслуживающий персонал шла, которому надо платить? А постель, смесители и тэ дэ? Бросьте вы уже обсуждать то, от чего далеки. | | |
| 46
- 03.01.2016 - 22:42
|
44-Iv > йооо. Пустые разговоры. Вы не в теме. На "Жилищном вопросе" есть ветка, где обсуждается сдача жилья внаем. Там действительно общаются люди, которые разбираются в этом деле, они б посмеялись | | |
| 47
- 03.01.2016 - 22:57
|
46-Лора >Не знаю что там у вас за специалисты, на "Жилищном вопросе" -может какие-то крутые инвесторы , тогда я б на их бизнес-кейсы по инвестированию в недвижимость посмотрел. А если только с одной квартикой свое мнение высказыают, то они мне вряд-ли что ценного могли бы сказать. Я в этой теме уж 10 лет и не одну квартиру на этом купил, и не одна квартира приносит еще прибыль. | | |
| 48
- 03.01.2016 - 23:22
| Цитата:
| | |
| 49
- 03.01.2016 - 23:24
| 47-Iv > не верю | | |
| 50
- 03.01.2016 - 23:59
|
48-Ядрёный >Имущественные вопросы решаем по разному, потому как в сравнении с месячной реализацией -это копейки. Главное тут же исправить и зарядить, так как простой себе дороже. А так мебель гостиничная не бытовая. Знаю как ремонтировать, где сделают комплектующие, как что починить. Тут главное -упредить. Действовать на упреждение. Ну и знаем от кого и чего ожидать, поэтому всех подряд не пускаем. Особенно на НГ, местный молодняк и тп. А имущественные споры: что-то если можно берем залогом -например, потеряли ключи, взяли из залога тыщу , так как сменили тут же замок. Сломали царгу кровати -вычел из залога. Ну а не уследили что-то то за свой счет. Например, на днях украли две лампы энергосберагающие из светильников настенных, фужер, рюмку, стакан- ущерб 500 рублей, но за три недели дали 32 тыс.руб так как жили заочники, пришлось закрыть на это глаза. Перед этим жили командированные 3 недели заплатили с двух квартир по 2-2.8 тыс в сутки с каждой квартиры+документы 20 тыс, эти ничего не сломали. Были перед ними молодняк на свадьбу -потеряли ключи, по пьяне -отпустил ни с чем, себе дороже, денег у ублюдков не было, но со сделки в 6 тыс. была прибыль. Украл гастролер прошлой весной-2 тв новых "32" и "40" диагональ, менты закрыли дело, даже не выязжали, пошел тут же два новых купил -за месяц была прибыль, так как не стояли. И тд. и тп. | | |
| 51
- 04.01.2016 - 00:02
| Какой нафиг залог посуточной сдаче. За 2,8 они снимут номер в гостинице без залога, так там их в жопу будут целовать и горничная убирать будет каждый день | | |
| 52
- 04.01.2016 - 00:03
| 0-Лора >любая сдача недвиги, хоть жилой хоть не жилой, самый выгодный бизнес. Все остальное как вода, вроде и есть и тут же нет. Главное место расположения объекта. При нормальном расположение окупаемость 7-9 лет.Но после окупаемости вы можете продать объект и сумма продажи будет чистой прибылью. | | |
| 53
- 04.01.2016 - 00:09
| А, я вас вспомнила. Ну да, посуточно сдаете. Только год назад ваши рассказы были не такие оптимистичные)) | | |
| 54
- 04.01.2016 - 00:11
| 52-ава > вы сабж прочитали? | | |
| 55
- 04.01.2016 - 00:15
|
51-Лора >За 2.8 тыс. рублей в сутки, их к сожалению, в гостиницу не пустят. А потому что их была группа из 8 командированных мужиков, специалисты. И каждому нужны были документы о приживании на сумму, около 2 тыс.рублей с подтверждением проживания, а гостиницы почему-то такие доп.услуги не оказывают. Год назад дела лучше шли, а пять лет назад еще лучше. | | |
| 56
- 04.01.2016 - 00:24
|
Ну ладно, по посуточной сдаче спорить не буду, хотя весьма удивило высказывание, что мебель и техника отобьется за месяц-два. Нуну. Но в сабже речь не идет о посуточной сдаче. Расценки такие, как я описала | | |
| 57
- 04.01.2016 - 00:25
| 55-Iv >Доход с одной сделки в 21 день был 85 тыс. гоничная получила 17 тыс. И что тут особенного. А с организациями договора в среднем где-то на 30-150 тыс. руб. по безналу, в зависимости от срока и количества людей. И частниками и притом в пустую квартиру никто из командированных не поедет. Так что и дальше сдавайте пустые -нам не мешайте. | | |
| 58
- 04.01.2016 - 00:29
|
57-Iv > а расходы по обслуживанию квартир вы не несете? Только горничная? А смесители-порошки-лампы-коммуналка? А налоги? У вас же безнал, значит налоги. Вы там вообще кем работаете? | | |
| 59
- 04.01.2016 - 00:37
| 58-Лора >Для меня это тоже типа хобби, доп.доход как собственника и инвестора. С большим свободным временем. А ежедневно нагрузка ложится на горничную, но она обычно работает до обеда. Но у нее и выходные, отпуск, 13-я, на НГ подарки, кризисные, полная загрузка и тп. А коммуналка не велика. И налоги, естественно, платятся (уже все оплатили в декабре). | | |
| 60
- 04.01.2016 - 00:41
|
59-Iv > ну дык, посчитайте расходы свои. В том числе на 13 зарплату горничной)) Не все так радужно. Впрочем, не о том речь. Я бы все же предпочла вернуться к теме сабжа. А посуточную сдачу можно в другой теме обсудить | | |
| 61
- 04.01.2016 - 00:57
|
Кстати, как вы разместили 8 человек в однушке? И почему они, имея на каждого по 2 тыщи в сутки, не поснимали себе каждый по номеру в гостинице?сэкономить так хотели и поэтому спали по 4 человека на одной койке? Я представляю, что там после 8 мужиков осталось)) Но это - тему для другого разговора)) | | |
| 62
- 04.01.2016 - 01:16
| 54-Лора >прочитал конечно. что там в этом сабже такого. Вам же все объяснили что вложения на на копейку а дают прирост на рупь. чего там думать | | |
| 63
- 04.01.2016 - 01:18
| а почему я отправляю сообщения в 1.23 а отображается в 2.16 это чего по гринвичу что ли? и что это за гринвич такой? | | |
| 64
- 04.01.2016 - 01:20
|
62-ава > ну ладно, принимается)) на Жилищный вопрос зайдите, там есть тема про сдать жилье без залога. где кучкуются арендодатели и им сочувствующие. пообщаемся)) | | |
| 65
- 04.01.2016 - 01:20
| 63-ава > на форуме свое время, его надо как-то настраивать. но я просто забила)) | | |
| 66
- 04.01.2016 - 01:26
| я конечно никуда не пойду. но еще раз повторю. что арендный бизнес в россии последние 7-6-5 лет самый выгодный, хоть жилой хоть не жилой, что бы тут Вам не говорили | | |
| 67
- 04.01.2016 - 01:29
|
66-ава > а че не пойдешь? там интересные вопросы обсуждаются. тема, правда, не моя, но я приглашаю)) насчет выгодности арендного бизнеса я в целом согласна. про его невыгодность говорят те, кто не к теме. с арендой можно прогореть только в случае ЧП, связанным с порчей имущества (не дай бог). при торговле фруктами, на частном извозе и тэ дэ прогореть можно в любой момент. сегодня на плаву, завтра в заднице | | |
| 68
- 04.01.2016 - 01:32
| Реально ли снять отдельное жилье без залога если кому интересно)) | | |
| 69
- 04.01.2016 - 01:45
| 67-Лора > не пойду потому как не интересно, убеждать никого не собираюсь. Со временем после прохождения десятков тендеров по разным видам деятельности приходишь к определенным выводам | | |
| 70
- 04.01.2016 - 01:49
| 69-ава > да не. там никого убеждать не надо. там в основном обсуждаются вопросы, связанные с тем, как себя вести с арендаторами в том или ином случае. ну бывает же, что не знаешь, как поступить. вот там можно спросить или мнение высказать)) | | |
| 71
- 04.01.2016 - 02:02
| 70-Лора > умные и так знают как себя вести, а тупым ничего доказать не возможно, лучше не связываться) | | |
| 72
- 04.01.2016 - 02:16
| Лора, вы похоже читаете как-то странно. Я же вроде русским языком писал "если сдавать сразу НЕСКОЛЬКО квартир посуточно". Несколько - это больше чем одна, понимаете? Стоимость сдачи в день посуточно больше чем если сдавать на длительный срок. Разница раза в три где-то или больше. Поэтому при сдаче трех-четырех квартир посуточно хватит денег и на уборщицу и на администратора который будет непосредственно общаться с клиентами. Вы может не в курсе как выглядит процесс сдачи квартиры - при заселении клиенту дают ключи и договор аренды подписать, еще обычно в нормальных странах принято авторизовать банковскую карту, у нас нет такой традиции, но договор никто не отменяет. Потом клиент живет несколько дней, когда выезжает то администратор приезжает за ключами и пригоняет уборщицу привести квартиру в нормальный вид для следующей сдачи. Получается что и админ и тот кто убирает заняты только в дни когда проходит процесс "сдал/принял", поэтому их достаточно двоих где-то на 4-5-6 квартир (все-таки редко на 1 день снимают). | | |
| 73
- 04.01.2016 - 02:31
| Цитата:
| | |
| 74
- 04.01.2016 - 08:01
| 72-Бехолдер >Все правильно. | | |
| 75
- 04.01.2016 - 08:29
|
61-Лора >А кто вам сказал, что я размещал в однушке 8 командированных мужиков ? -Они туда не поедут. Была по факту 2-шка, 55 кв.м, одна комната метров 20 там спальные места -3 односпальные кровати 90см ширина, с ортопедическими матрацами повышенной нагрузки и водонепроницаемыми наматрасниками, и 2 одинаковых дивана-еврокнижки в разложенном состоянии 1.5 м. ТВ, WI-fi, стол журнальный, балкон, настенные металлические вешала , ковер. в другой комнате такие 3 кровати. Сан.узел раздельный. стиралка. На кухне все необходимое для групп -от кастрюль на 10 л и сотейников, до фужеров, электрочайников , свч, двухкамерного холодильника, большого стола и кучи стульев и табуреток. Т.е. все заточено под группы. Смена белья при длительном проживании раз в неделю, уборка каждый день, посуду мою сами. Уборка -это не самоцель а средство ежедневного контроля состояния в квартире и оперативного устранения всех проблем. Цитата:
* Вообще-то у меня цель не разместить максмимальное количество людей, на минимальной площади, а создавать наиболее выгодные условия для максимальных по сумме сделок, в расчете на командированных и гостей города. * А то что выпишите -это только отрицание чужого опыта -нет на все. Ну так могут судить или те кто не варится в этом бизнесе, или просто упертые люди. Хотя хвалиться не вижу чем- у вас не видно ни одного выгодного предложения для инвесторов, только копеечная суета. * По поводу стратегий инвестиирования в недвижимость, я бы посоветовал хоть немного послущать бесплатной информации с семинаров Николая Мрочковского и бизнес-кейсов его учеников. http://tinvest.org/ | | |
| 76
- 04.01.2016 - 10:02
|
75-Iv > и при таком оснащении квартиры мебеля окупается за месяц? Нюню. Кстати, я ничего не отрицаю кроме быстрой окупаемости, че ж вы так расстраиваетесь сильно? А хвалиться я и не планировала. Кстати, это первая тема, где вы хвалитесь. В остальных преимущественно плакались | | |
| 77
- 04.01.2016 - 10:04
| 72-Бехолдер > зачем ты это все пишешь? Где в сабже идет речь о посуточной сдаче? "Горничная, администратор"))) | | |
| 78
- 04.01.2016 - 10:42
|
77 - варианты как можно сдать квартиру дороже:) Тут уже половина темы об этом. А то сама по себе вопрос в начале скучный, там и обсуждать нечего. Ми конечно понимаем шо ви мадам хотите сдать вашу недвижимость в том виде в котором ее купили и очень не хочется тратиться еще и на мебель с бытовой техникой. Но это медицинский факт - если хоть как то нужна окупаемость, то сдают не пустые:) Вам это не нравится, это понятно. И тема рискует скатиться к классике жанра - много человек пытаются объяснить одному какую-то простую истину, а он гордо упирается и шлет всех в сад. Причем никаких аргументов не приводит:) | | |
| 79
- 04.01.2016 - 10:48
| 75-Iv > а как Вы решаете проблемы с соседями? Как правило посуточники не особо утруждают себя соблюдением правил проживания в многоквартирных домах. | | |
| 80
- 04.01.2016 - 10:50
|
78-Бехолдер >дядя. тема вообще не обо мне. и если кто-то пытается объяснить, то не ты точно. кто кого в сад посылает - я тоже не поняла. такое впечатление. что ты вообще не способен уловить суть написанного другим. не зря народ против тебя ополчился. про повышении окупаемости - это смешно. повышение конкурентоспособности - да. увеличение оборота - да. впрочем, чем выше оборот - тем более успешным можно назвать бизьнис, тут таки тоже да. | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
