Продажа приватизированной квартиры - что нужно из документов?
 

Есть договор о приватизации и, собственно, все. Регистрации права не было. Правильно ли я понимаю, что регистрировать право собственности только чтобы его тут же сменить на покупателя ни к чему? Нужны ли какие-то еще документы (не ипотека), или можно с этим договором подать в росреестр документы уже на нового владельца? Если нет, то что еще надо (хотелки покупателя не рассматриваем)?

Ну где же хоть один риелтер-юрист-таксист мистер "я всем очень нужен"? Придется звонить в Росреестр, отвлекать специалистов от работы, эх... Как узнаю, отпишусь для пользы дела.

4-Rat > До регистрации своего права собственности на квартиру, Вы ее не сможете продать. 100%

0-Rat > право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК).
Право собственности это три составляющие - владение, право пользования и распоряжение в совокупности.
Договор купли-продажи или Приватизации дает вам право владения, акт-приема передачи - пользования и только после регистрации в рег. палате вы будете иметь право на распоряжение имуществом. И поэтому конечной датой указывающей на приобретение собственности, будет являться дата установленная в свидетельстве.

Для регистрации права нужно изготавливать кадастровый паспорт, верно?

[quote=интересующийся2017;43935909]И поэтому конечной датой указывающей на приобретение собственности, будет являться дата установленная в свидетельстве.[/quote]
Что такое "конечная дата"? Свидетельства кстати упразднили почти год назад. Что вызывает попоболь у риелтеров, которые до сих пор не в курсе.

7-Rat > раньше кадастровый паспорт для квартиры был нужен. но лучше в росреестре уточнить

8-Rat > это дата регистрации права
от нее налоговая Вам будет имущественный налог ежегодно начислять.

Какого года договор ? Есть штамп БТИ на нем ?

11-Новосельцев > Договор от 1995 года, нет штампа, но есть еще справка из БТИ 2000х годов.

10-интересующийся2017 > это хорошо. кстати налоговая случайно дату регистрации права не посчитает датой приобретения и не заставит платить НДФЛ т.к. срок менее 5 лет?

13-Rat > поскольку квартиру Вы получил даром (так считает налоговая) , то она составляет Ваш доход. И при продаже, то есть превращении недвижимости в денежные средства, с этого дохода налоговая потребует уплатить налог — НДФЛ 13%.

срок выдержки 5 лет к приватизированной недвижке отношения не имеет

Можно сразу подавать с этим договором . Никаких налогов естественно продавец платить не будет.

[quote=интересующийся2017;43938202]срок выдержки 5 лет к приватизированной недвижке отношения не имеет [/quote]
Это если про коньяк.
Если про налоги - имеет, разумеется.

По теме - Новосельцев всё верно написал.

Подскажите, немного другая ситуация, приватизация в 2000 году, зарегали право в 2016, продажа в 2017, НДФЛ платится, верно?

17-Arti > В документах-основаниях возникновения прав что? Если договор 2000 года, то НДФЛ не будет.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
[b]2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;[/b]
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Однако, согласно письму Минфина от 18.07.2014 г. №03-04-05/35433 - право владения по договору приватизации признается не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре только для квартир, приватизированных до 1998 года.

Поэтому думаю, что если приватизация была в 2000 году, а зарегали право в 2016 - то попадаете на налог.

[quote=АНК;43945866] Однако, согласно письму Минфина от 18.07.2014 г. №03-04-05/35433 - право владения по договору приватизации признается не зависимо от факта регистрации прав в Росреестре только для квартир, приватизированных до 1998 года. Поэтому думаю, что если приватизация была в 2000 году, а зарегали право в 2016 - то попадаете на налог. [/quote]
Тут как говорится слышим звон, но не знаем где он

21-Новосельцев >Так изложите вашу версию. В указанном письме Минфина описана совершенно четкая ситуация, с чем вы не согласны?

19-АНК > Зачем Вы эту статью тут цитируете?
Положения этой статьи применяются только к объектам недвижимости, приобретённым в собственность после 01.01.16.

По Закону о приватизации в редакции, действовавшей в 2000 г., право собственности на квартиру возникало с момента регистрации договора передачи в местном исполкоме.

23-proff_ >Я читаю законы и письма Минфина, если утверждаете иное - сошлитесь на закон. Не утверждаю, что я прав. Однако многие придерживаются той же точки зрения, например:

[url]https://rusnal.ru/pages/kak-rasschitat-srok-vladeniya/[/url]
КАК РАССЧИТАТЬ СРОК ВЛАДЕНИЯ
Покупка осуществлялась в результате приватизации
Здесь срок владения недвижимостью зависит от года осуществления приватизации:

ПОСЛЕ 1 ЯНВАРЯ 1998 ГОДА – ОТСЧЕТ НАЧИНАЕТСЯ [u]С ДАТЫ ПОЛУЧЕНИЯ СВИДЕТЕЛЬСТВА О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.[/u]
ДО 1 ЯНВАРЯ 1998 ГОДА – ОТСЧЕТ НАЧИНАЕТСЯ С ДАТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА О ПЕРЕДАЧИ В СОБСТВЕННОСТЬ.

или здесь:
[url]http://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/srok-vladenija-kvartiroj#section-3[/url]
[b]С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?[/b]
Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется [u]с момента регистрации права собственности на квартиру.[/u]

Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

24-АНК > Читайте ст.7 Закона о приватизации в редакции, действовавшей в 2000 году.
А также п.2 ст.223 ГК РФ.
Право собственности на недвижимость возникает с момента гос.регистрации, [b]если иное не установлено законом[/b].
Законом о приватизации в 2000 г. было установлено иное, поэтому руководствоваться нужно специальной нормой именно этого закона.
Точно так же право собственности на наследуемую недвижимость возникает с даты открытия наследства, а не с даты госрегистрации, и т.д.

[quote=proff_;43945549] 17-Arti > В документах-основаниях возникновения прав что? Если договор 2000 года, то НДФЛ не будет. [/quote]
Согласно выписки из ЕГРН - да, договор передачи жилья в собственность от 2000 года.

[quote=proff_;43945549] 17-Arti > В документах-основаниях возникновения прав что? Если договор 2000 года, то НДФЛ не будет. [/quote]
Вот только не понятный момент, Росреестр поставил печать в самом договоре приватизации о том что право зарегано в 2016.

25-proff_ >Тогда как считаете - почему в письме Минфина 18.07.2014 г. №03-04-05/35433 упор делается на момент вступления в силу ФЗ-122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"?
[url]http://base.garant.ru/70755214/[/url]

Ведь если по-вашему, то они могли бы просто сослаться на Закон о приватизации, который как вы считаете безусловно определяет право собственности на приватизированную недвижимость без ее регистрации, вплоть до момента 15.05.2001г. когда законом ФЗ-54 было внесено изменение:

"Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции."?

При чем же тут тогда ссылка на момент всупления в силу 122-ФЗ от 1997 года в ответе Минфина, если невзирая на этот 122-ФЗ получается что с 1991 по 2001 год на основании Закона о Приватизации можно было не регистрировать право?

[quote=АНК;43946234] 21-Новосельцев >Так изложите вашу версию. В указанном письме Минфина описана совершенно четкая ситуация, с чем вы не согласны? [/quote]
Лениво мне излагать после профа тем более. Платно могу, если что. А то смотрю бесплатно не понимаете)

29-Новосельцев >

Вот похожую ситуацию обсуждали на Дмире:
[url]http://realty.dmir.ru/forum/466798/[/url]

среди комментариев лучшим ответом является:

[b]Недавно столкнулась, не важно когда заключчен договор, важно когда он был зарегистрирован, право собственности возникает после регистрации в ЕГРП, посмотрите что у вас в свидетельстве написано, когда была сделана запись, вот от этой даты и отталкивайтесь .[/b]

В конце обсуждения сам автор пишет:

[b]Спасибо за хорошие ответы всем, кто внрно ответил, а также всем, кто потратил время и внимание! Так как ответы были весьма разные, сходили с сестрой в ифнс. Там ответили так: действительно, запись регистрации 2014м годом идет. Т.е договор зарегистрирован в регпалате в 2014г, отсюда идет отчет. [/b]


Arti совершенно четко написал:

[quote=Arti;43947212]Росреестр поставил печать в самом договоре приватизации о том что право зарегано в 2016. [/quote]

Так что вы с Профом не правы - отсчет будет идти с момента регистрации права, налог будет.

Вместо того чтобы бегать по интернету , деньги заплатите за платную консультацию и будет вам счастье. Оно дешевле выйдет, чем налог. В той ситуации все правильно, приватизация 2008 год, право зарегили в 2014, вопросов нет, налогу быть. А здесь нет. Копайте дальше)

31-Новосельцев >А зачем платить - вот сайт юридических консультаций, и некто Сергей Георгиевич из Новочеркасска в ТОЧНОСТИ описывает такую же ситуацию, как у автора:

[url]https://www.9111.ru/questions/q3983159-svidetelstvo-o-registratsii-prava-na-etu-kvartiru-bilo-oformleno.html[/url]

[em]Свидетельство о Регистрации права на эту квартиру было оформлено в 2013 г.
Мы приватизировали квартиру в 2000 г., что подтверждается документами БТИ от 2000 г.: регистрационным удостоверением БТИ, договором на передачи квартиры в собственность граждан, актом оценки общей стоимости квартиры. С 2000 г. по настоящее время оплачивались налоги за квартиру. Свидетельство о Регистрации права на эту квартиру было оформлено в 2013 г. В 2014 г. квартира была продана. [b]Консультанты налоговой инспекции категорически утверждают, что квартира согласно свидетельству о регистрации находится в собственности менее 3 лет и надо подавать декларацию и платить налоги.[/b] Что предпринять, чтобы считалось, что квартира в собственности более 3 лет.[/em]

Что еще раз подтверждает вашу неправоту. И вы готовы брать деньги, за консультации, на которых предоставляете недостоверную информацию? Плохо это.

Там такой же юрист как и вы ) как бы он продал интересно по этому договору

33-Новосельцев >Вы не туда смотрите, при чем тут юрист. Смотрите вот сюда, я выделил специально слова автора, а не юриста:

[b]Консультанты налоговой инспекции категорически утверждают, что квартира согласно свидетельству о регистрации находится в собственности менее 3 лет и надо подавать декларацию и платить налоги. [/b]

И еще раз:
[b]Консультанты налоговой инспекции[/b]
[b]категорически утверждают[/b]

Остается один вопрос - кому следует больше доверять - налоговикам или Новосельцеву? Но на этот вопрос пусть каждый ответит для себя сам.

34-АНК > А чего Сергей Георгиевич не спросил у "консультантов из налоговой", на каком основании они ему налоги начисляли до 2013 г.?
Нет права собственности - и налогов быть не может.
Или на такое примитивное умозаключение ни у Сергея Петровича, ни у "консультантов" соображалки не хватило?

Проф, мне кажется бесполезно парню объяснять, если ему разжевали , а у него все равно аргументы - вот на заборе написано)

[quote=proff_;43946895] 24-АНК > Читайте ст.7 Закона о приватизации в редакции, действовавшей в 2000 году. А также п.2 ст.223 ГК РФ. Право собственности на недвижимость возникает с момента гос.регистрации, если иное не установлено законом. Законом о приватизации в 2000 г. было установлено иное, поэтому руководствоваться нужно специальной нормой именно этого закона. Точно так же право собственности на наследуемую недвижимость возникает с даты открытия наследства, а не с даты госрегистрации, и т.д. [/quote]

Вы толкуете законы так, как это выгодно вам.

Да, согласно первым редакциям закона о приватизации до 2001 года право собственности возникает при с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

НО - 31 января 1998 года вступил в силу 122-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" в котором в Статье 4 пункте 2 сказано:

[b]Статья 4 122-ФЗ - Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
2. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.[/b]

Таким образом на мой взгляд вы путаете 2 немного разные вещи - факт наличия права собственности (возникшему по договору приватизации), его никто и не оспаривает, и необходимость зарегистрировать это право по Закону о Регистрации в ЕГРП - а вот это сделано не было со всеми вытекающими.

Не зарегистрировал - бодайся и судись с налоговиками и доказывай что ты не верблюд.
Зарегистрировал - спи спокойно.

[quote=Новосельцев;43952958] Проф, мне кажется бесполезно парню объяснять, если ему разжевали , а у него все равно аргументы - вот на заборе написано) [/quote]

В отличие от вас привожу хоть какие-то аргументы) Вы же никакие не можете привести)

37-АНК > Какое отношение процитированная Вами статья имеет к моменту возникновения права собственности?

В очередной соглашусь с Новосельцевым - дальнейшая дискуссия вряд ли имеет смысл.

39-proff_ >Еще раз если не поняли - закон о регистрации принят в 1998 году. А приватизировали квартиру ПОСЛЕ - в 2000 году. И должны были зарегистрировать право. Тоже не вижу смысл продолжать спор.

Я привел кучу подтверждений своему мнению, вы - приводите только ваши домыслы, Новосельцев - не приводит ничего. На том и закончим.

Заказал выписку из ЕГРН о переходе прав, может она однозначно ответит на вопрос...

[quote=Arti;43955821] Заказал выписку из ЕГРН о переходе прав, может она однозначно ответит на вопрос... [/quote]
А что вы там надеетесь увидеть ?