Посоветуйте по вложениям в недвижимость
 

Ситуация такая.
По работе уезжаю на несколько лет в другой регион.
В последствии планирую вернуться.
Распродаю все и вся :)
На руках ориентировочно 4,5-5 млн.
Чего с ними делать ? :)
Была мысль :
1. Купить 3-4 квартиры на этапе строительства и тупо подождать.
2. Купить 2-е однушки готовых и сдавать.
Что посоветуете ?
С точки зрения максимального прироста / сохранения капитала.

Да , чуть не забыл.
Посмотрел ценники на Авито - ???!!!
В полных растеряшках - сколько реально эти квартиры стоят ?
Скажем ОБД на этапе строительства ?
Или готовые в монолитках ?
Судя по Авито - за 300 тыщ. можно пол дома многоквартирного купить :)))

купи готовую однушку для сдачи, остальное разложи по банкам в рублях и евро 40 на 60%

А может с дуплексами завязаться ? Таунхаусов этих купить ....

Почему то мне не кажеться правильным вложение денег в банк под проценты.
Максимум что видел для рублев - 8% ( ну 8,5) - в чем смысл если инфляция 12 % ( это только путинская официальная) , а как по факту так гораздо выше ...

Про банк бред, валюта бред, недвижимость дорожает быстрей. Можно взять одну готовую и сдавать(уже капает денюшка - приятно), на остальное купить в строящихся. Знаю случаи когда народ получал 200-400тр с квартиры вложившись на котловане и продавших на этапе получения свидетельства(переуступка доли-нет налогов, вроде так, могу ошибаться), срок вложения 1,5-2 года. + недвижимости она ни когда не дешевеет, может только приостановится рост цены, и то на короткий срок.

недвижимость однозначно лучше!

Как можно на 4,5-5 млн 4-5 квартир купить или 2 однушки? Не поняла. Вы про однушки на сдачу, которые в хороших р-[filolog]нах[/filolog] находятся, потому как выходит 2,2-2,5 за квартиру? А покупать 4-5 квартир в р-не пос. Российского, пос. Знаменского и т.п.? С покупкой таких дешевых квартир очень опасный вариант - можно и не дождаться никогда.

[quote=VKZ;34127517]2. Купить 2-е однушки готовых и сдавать.[/quote]
Доходность - 5-6% максимум.
[quote=VKZ;34127575]А может с дуплексами завязаться ? Таунхаусов этих купить ....[/quote]
Абсолютный неликвид.
+ за ними нужен постоянный непосредственный уход. Из "другого региона" не получится. Приедете к развалинам.
[quote=VKZ;34127645]максимум что видел для рублев - 8%[/quote]
Плохо смотрели. 11,5-12% (с учётом капитализации) можно найти.
[quote=VKZ;34127645]если инфляция 12 % ( это только путинская официальная) , а как по факту так гораздо выше[/quote]
Даже хорошо разбираясь в недвижимости, покупая на котловане и вовремя продавая, вы не заработаете больше 12% годовых. Находясь в другом регионе - тем более.
При этом будут высокие риски и низкая ликвидность.

Если цель - сохранить деньги, и вы не являетесь знатоком фондового рынка или рынка недвижимости, то самый разумный вариант - положить деньги в несколько банков (до 700 тыс. в каждый) в долларах, рублях и евро в равных долях. Вклады с ежемесячным/ежеквартальным начислением процентов и капитализацией.

Тоже за банки, причем не гнаться за процентной ставкой, иначе придется возвращаться и стоять в очередях на возврат от АСВ, только гос-банки, сбер, ВТБ и крупные сетевые банки, типа РусСтандарт, Хомекредит. Все. Недвижка не вариант.

лучше вложиться в строящийся дом, можно взять однушки или парочку двухкомнатных у надежных застройщиков, которые строят с привлечением банковских средств. минимум на однушках 300 т.руб за 1-1,5 года. Потом сдадутся дома можно их сдать в аренду, а вернетесь обратно сюда так продадите их

[quote=Новостройка;34133944]лучше вложиться в строящийся дом[/quote]
Блин, ну объясните нам убогим: ЧЕМ лучше??? Доходность та же, что и в банке (в лучшем случае), а рисков - больше, ликвидность - ниже, гарантий - никаких...
[quote=Drow;34133032]причем не гнаться за процентной ставкой, иначе придется возвращаться и стоять в очередях на возврат от АСВ[/quote]
Да нет там никаких очередей. Через месяц-два после отзыва лицензии (есливдрухнидайбох) приходит письмо, с этим письмом в Сбер/ВТБ за деньгами. Вообще никаких проблем.
[quote=Drow;34133032]РусСтандарт, Хомекредит[/quote]
Смеялся :)

Буду много думать ....

Я вот посматриваю на район 9-я тихая и .. дальше там , не знаю как называется.
Ценник вроде гуманный, и перспективы у района , на мой взгляд не плохие. Лет за 5 будет как КМР.
Сдавать там конечно не вариант , но может просто в стоимости подрастут квартиры ?

13-VKZ >
конечно подрастут! Если их не снесут к тому моменту: [url]http://forums.kuban.ru/f1149/zhsk_kadetskij-2627793-36.html#post30218788[/url]

[quote=VKZ;34142431]Сдавать там конечно не вариант , но может просто в стоимости подрастут квартиры ? [/quote]Тут невозможно с уверенностью сказать, что будет летом а вы хотите строить прогнозы на 5 лет вперед. Может быть через 5 лет ваша квартира вместо 2млн. будет стоить 5, но что можно будет купить на эти 5 млн. большой вопрос.

Купите в НСИЮ 3 однушки - строят они долго но надежно.

0-VKZ > 2 квартиры на этапе долевого строительства у надёжных застройщиков. Либо коттедж в коттеджном посёлке (после сдачи в эксплуатацию цена на коттеджи намного выше первоначальной стоимости).

[quote=VKZ;34142347] Буду много думать .... [/quote] Надо ходить по застройщикам, считать, проверять документы, смотреть то что уже есть. Проверять инфраструктуру по факту, а не "через десять лет наш комплекс будет окружен остановками общественного транспорта, школами и дет.садами". Не все дешевое качественное, не все дорогое недоступное.

0-VKZ > Даже аренда 1й квартиры - это хороший гемор (поиск квартирантов, необходимость постоянного контроля),а 2х - это вообще на редкого любителя, а выхлоп от него будет мизерным, в лучшем случае 5 % в рублях, а с учетом простоев, испорченного имущества, затраченного времени на весь этот гемор и т.д. еще меньше. Со временем квартиры приобретут все более не свежий вид(обшарпаные стены и полы, убитая мебель и сантехника) и Вам будет все сложнее сдавать их за интересные деньги платежеспособным, порядочным людям.

А вот вариант покупки однушек для перепродажи более интересная тема для прироста капитала. Только брать лучше в центральных районах с хорошей инфраструктурой, например ЖК Каскад, ЖК Центральный, ЖК Большой застройщики новые, поэтому у них нет возможности задрать цену до небес, как это делает Д-Юг, но несмотря на хорошую цену и отличное месторасположение, особо осторожные инвесторы тупо предпочитают какие-нибудь дома не в самых лучших местах от НСИ, а потом продают эти квартиры с мизерной прибылью.

[quote=андрей33;34190896] Только брать лучше в центральных районах с хорошей инфраструктурой, например ЖК Каскад, ЖК Центральный, ЖК Большой застройщики новые, поэтому у них нет возможности задрать цену до небес, как это делает Д-Юг, но несмотря на хорошую цену и отличное месторасположение, особо осторожные инвесторы тупо предпочитают какие-нибудь дома не в самых лучших местах от НСИ, а потом продают эти квартиры с мизерной прибылью. [/quote]
Ну да они не задирают цену, только в ЖК Центральном на начальном этапе цена от 62 до 75 т.руб уже, в Большом уже от 65 т.р. и эти застройщики не новые для Краснодарского рынка, ЖК Каскад еще стоит подумать насчет покупки

У меня такая же ситуация.Только денег немного меньше.Постоянно ломаю голову,куда их вложить.Взяли 2-ку в Форт Карасун,летом обещают достроить,хочу продать,а куда дальше вложить понятия не имею.В банки тоже боюсь.Не доверяю государству...Сами живем за 2 тыс км от Краснодара.Сдавать квартиру нет смысла,деньги разлетаться будут.А хотелось бы для детей что-то собрать. Есть знакомые,которые начинали с одной квартиры,а уже 3 купили.И сделали это глядя на своих друзей у которых 5 квартир.

23-Новостройка > В ЖК Большой есть и 2я очередь застройки, вот ее и есть смысл рассматривать в качестве инвестиций в однушки.

24-Piter13 > Сдавать квартиру есть смысл только в том случае, если вы уверены что через 1 - 2 года именно эта квартира будет вам нужна для личного пользования.
О банках все верно, не вижу серьезных причин мешающих государству сделать заявление в один прекрасный день о том что АСВ приказало долго жить. Оно даже в этом заинтересовано, чтобы большая часть денег вкладчиков перетекла в госбанки. Ну а с бетоном на руках самое худшее - это то что вы останетесь с тем что имели.

В том что сдавать сейчас тяжело согласен с Вами, попробуй найди нормальных квартирантов на длительный срок и за хорошую цену. Да и рынок аренды достаточно насыщен, хотя и рынок новостроек довольно заполнен. Купить квартиру в центре не каждый потянет, там однушка по цене двухкомнатной. Можно взять не такой отдаленный район от центра. В Большом вторую очередь явно по 47 т.р не откроют как было в первой.

27-Новостройка > сегодня рынок аренды жилья перенасыщен. На большую часть квартир экономкласса цена легко определяется с точностью + - тысяча. И эта тысяча становится определяющей и критичной для большинства квартирантов.
Хорошие квартиранты и для банков тоже хорошие в плане ипотеки, поэтому их практически нет на рынке аренды, они легко становятся ипотечными собственниками, в итоге спрос на длительную аренду есть только от приезжей молодежи с края. В таких условиях аренда для собственников превращается в геморой и крайне невыгодна.

[quote=андрей33;34194512] сегодня рынок аренды жилья перенасыщен. На большую часть квартир экономкласса цена легко определяется с точностью + - тысяча. И эта тысяча становится определяющей и критичной для большинства квартирантов. Хорошие квартиранты и для банков тоже хорошие в плане ипотеки, поэтому их практически нет на рынке аренды, они легко становятся ипотечными собственниками, в итоге спрос на длительную аренду есть только от приезжей молодежи с края. В таких условиях аренда для собственников превращается в геморой и крайне невыгодна. [/quote]
полностью с Вами согласен. Те кто может платить за аренду квартиры большие деньги они берут ипотеку и покупают свое. Остальные ищут подешевле или живут не долго

[quote=андрей33;34192920]не вижу серьезных причин мешающих государству сделать заявление в один прекрасный день о том что АСВ приказало долго жить. Оно даже в этом заинтересовано, чтобы большая часть денег вкладчиков перетекла в госбанки. Ну а с бетоном на руках самое худшее - это то что вы останетесь с тем что имели.[/quote]
Вас история ничему не учит?
Гораздо выше вероятность того, что Ткачёв вдруг поссорится с очередным застройщиком (ЮСИ, Ушаков, Иванов или даже Бударин), и все его стройки станут на неопределённое время.
И останетесь Вы не "с тем что имели", а буквально с бетоном на руках, неликвидным - в лучшем случае.
Такое уже было с Афанасьевой - многие дольщики СИКа 7 лет ждут своих оплаченных квартир, было с ДСК и т.д.

30-proff_ > зачем ему пилить сук на котором сидит. Есть много мелких частных застройщиков и много причин чтобы именно с ними сориться...
А у ЖК которые строятся в центре есть преимущество в том что если такая стройка будет остановлена, ну например ЖК Большой, то этот бетонный скелет долго не будет стоять замороженным, т.к. в противном случае это будет портить имидж не только города, но и его руководства. В этом плане у новостроек где-то на окраинах города риски недостроя выше.

30-proff_ > Вот через несколько лет сами сможете своими глазами убедиться что ни одна из строек в самом центре города не будет заморожена. В худшем случае поменяется застройщик и может даже с дольщиков попытаются еще отжать какие-то деньги, но стройку надолго не остановят.

31-андрей33 >
есть и в центре долгострои: Октябрьская/Красина, Красная/Длинная(с одной стороны гостиница застыла на несколько лет, с другой - просто забор, но деньги за квартиры или офисы уже собирали, висел баннер), Коммунаров/Карасунская, Красноармейская/Головатого.

[quote=андрей33;34196558]этот бетонный скелет долго не будет стоять замороженным, т.к. в противном случае это будет портить имидж не только города, но и его руководства.[/quote]
Вы, похоже, совсем не знаете местного рынка. Зато советы раздаёте направо и налево :)
Прямо напротив городской администрации (Красная/Длинная) за высоким забором стоит целый недостроенный квартал. Офисный комплекс "Континент" и жилой дом "Наутилус". Уже много лет стоит, потому как застройщик - "Стройинтеркомплекс". Ни руины под окнами, ни дольщики "Наутилуса" администрацию не тревожат. Когда там что-то сдвинется - непонятно, в обозримой перспективе всё останется как есть.
Напротив - ещё один долгострой, Мариотт. Там худо-бедно иногда что-то делается, и есть шанс, что гостиницу всё-таки достроят. Через 10 лет после начала строительства :)
Администрации (и городской, и краевой) глубоко наплевать на то, как выглядит город. Это очевидно, достаточно пройти по улицам. Они блюдут исключительно шкурные интересы. И если не поделят с каким-то из застройщиков барыши, то запросто его остановят. Невзирая на недострои в центре и дольщиков.

А если вложить в землю?Купить 2-3 участка в разных районах пригорода и по мере возможности начать строить дом на том участке,который более симпатичен для дальнейшего вашего проживания. У меня уже тоже мозги кипят...Летом возвращаемся в Краснодар,буду пробывать продать квартиру,а куда вложить......т.к.еще на год придется вернуться туда,где сейчас обитаем...

34-proff_ > ну за Марриот не переживайте, уже весь в стекле стоит, еще годик и гостиница откроется, тогда может с открытием гостиницы и продолжится стройка напротив, чтобы не мозолить глаза гостям города из окон их номеров. :)
Жаль что Краснодар вычеркнули из списка городов-участников ЧМ 2018 по футболу, были бы стимулы привести центр в порядок к этому событию, хотя бы центр - ведь краснодар - это город одной улицы Красная, остальное колхоз.

а вот если 800 тыс.руб. есть... в частников вкладываться?

34-proff_ > у жк большого точно проблем не будет во первых земля не в аренде, а собственности, а самое главное хозяин стройки, земли и банка ЗАО первомайский один человек т.е товарищ Измайлов А. З.

38-Nice angels > Ага, а хозяин всяких Немецких деревень и прочих Европей - г-н Исаев, а хозяин ЧФК - г-н Ремезков, и чо?
Почитайте форумы их дольщиков (которые почему-то называют себя обманутыми), и порадуйтесь отсутствию проблем у них.
[quote=андрей33;34199807]еще годик и гостиница откроется[/quote]
Ничо, что она с 2005 года "строится"? И Вы готовы зуб дать, что через годик откроется?

[quote=unknown1234;34200099]а вот если 800 тыс.руб. есть... в частников вкладываться? [/quote]
В напёрстачников вложитесь! :)))))))

39-proff_ > ну так у этой конторы много чего строится, видимо краснодар у них не в приоритете, поэтому и стройка идет без спешки...
Если честно мне фиолетово, через годик они откроются или через два... Просто не разумно с их стороны бросать или затягивать проект на такой стадии его реализации.

39-proff_ > вы знаете если бы у Измайлова были проблемы с администрацией кря его банка бы не было, так как он Краснодарский. А первомайскому уже 24 года и начинал еще ткачева в помине не было. По поводу ремизкова работать в банке и иметь свой банк это простите разные вещи. Не надо всех под одну гребенку