| 0
- 23.10.2012 - 19:41
|
Всем доброго времени суток. вот хотел услышать мнения разных людей касаемо такого вопроса. есть сумма порядка 5-6 миллионов. есть желание ее инвестировать в коммерческую недвижимость. есть мнение, что выгоднее всего инвестировать так сказать с нуля. т.е. купить землю (по возможности в центре) и на ней построить что-то типа 2-3 этажного здания. в дальнейшем сдавать в аренду на первом этаже допустим кафе, а на втором и третьем офисы. есть много вопросов. взять землю в самом-самом центре (но уже меньшей площади) или где-нибудь дальше от центра. какое здание построить? вот было несколько мыслей моих. продавался участок на ул харьковская площадью 1.5 сотки за полтора миллиона. на тот момент была мысль купить его и построить автомойку в два этажа (на втором этаже офис). было это где-то год назад. участок тогда не купил. через полгода примерно на той же харьковской мужчина построил такую мойку с офисом на втором этаже. если кому-то интересно может посмотреть на пересечении харьковская-киевская. также видел на барахолке участок продавали тоже полторы сотки. цена примерно такая же. точно не помню. опять-таки не купил. в объявлении писали кстати, что возможно под автомойку. вот еще видел на герцена мужчина примерно за год-полтора построил 3х этажное здание. первый этаж под автосервис. второй и третий если не ошибаюсь жилые. сразу оговорюсь, что не намереваюсь обязательно мойку делать или магазин живого пива. вопрос про инвестирование. как думаете где лучше и какую землю взять какой площади и что на этой земле воздвигнуть, чтобы потом в аренду сдавать с наиболее высокой выгодой? вот возможные варианты: на северной взять участок 3-4 сотки и воздвигнуть 2-3 этажа. или допустим на фадеева. может быть на пригородной. церцена и т.д. т.е. на более-менее центральных улицах с интенсивным движением и более-менее качественной целевой аудиторией. т.е на северной нет смысла открывать сервис на мой взгляд. очень интересует ваше мнение как специалистов. знаю на ФУ много толковых людей. можно даже в цифры немного удариться. ну типа участок 3-4 сотки на герцена 3-4 млн. здание под автосервис площадь 150 метров этаж ( в три этажа) - 2-3 млн. понятно, что все это примерно. понятно, что цифры могут разниться, но все же... если, что можете и в почту писать если у кого-то есть дельные мысли и он готов ими поделиться. всем заранее спасибо за интерес к теме. надеюсь проживет долго.     | | ||
| 1
- 23.10.2012 - 19:56
| или допустим построить мини отель где-нибудь не обязательно в центре. еще хотел спросить возможно из читателей форума есть люди, у которых была такая мысль и они ее осуществили или хотя бы начали. буду рад советам. | | ||
| 2
- 23.10.2012 - 20:01
| читал тему в делах домашний "как построить дом или вернуть прошлое". в ней некоторые строители подробно описывали проекты домов и примерные затраты на их строительство. надеюсь, что в нашей теме будут такие кто сможет опять-таки примерно поделиться опытом в рассчетах таких коммерческих сооружений. | | ||
| 3
- 23.10.2012 - 20:04
| :) я бы начал мониторить вопрос со стоимости подведения коммуникаций и иных согласований. бывает некоторые посчитатют стоимость кирпича и крыши. и думают что на этом всё )) | | ||
| 4
- 23.10.2012 - 20:08
|
2 - есть такие. :) Напишу Вам в личку. | | ||
| 5
- 23.10.2012 - 20:11
| оперативно!!! спасибо!!! буду ждать!!! | | ||
| 6
- 23.10.2012 - 20:14
| Цитата:
| | ||
| 7
- 23.10.2012 - 20:16
| а парковка там будет? | | ||
| 8
- 23.10.2012 - 20:20
| Цитата:
| | ||
| 9
- 23.10.2012 - 20:33
|
6-2kot >я просто хотел намекнуть на то, что имеющаяся в наличие сумма, может размазаться о такого рода подводные камни.. закончившись на этапе кусочка земли и ещё чего-нибудь. думаю, про парковку тоже весомый такой намёк :) | | ||
| 10
- 23.10.2012 - 20:43
| Цитата:
| | ||
| 11
- 23.10.2012 - 22:34
|
за 5-6 миллионов можно купить 8-10 соток за Энкой, плюс подключение к сетям - порядка 1,5 млн. Себестоимость строительства здания коммерческого назначения "под ключ" (внуренние сети, отделка) - порядка 30-40 тыс.руб/м2. На таком участке можно максимально впихнуть три этажа 1500 кв.м общей площади. Вспоминайте арифметику и считайте. НО! Главный вопрос - что со всем этим потом делать??? | | ||
| 12
- 23.10.2012 - 23:23
| У меня тоже есть вопрос по теме к знающим людям,как мне кажется по теме,мой близкий товарищ,живет в Сочи,но живет мыслью покупать в Краснодаре или пригороде участки и строить небольшие дома на одного хозяина на продажу,каждый день звонит и просит посмотреть то тот участок,то другой.........я в этом деле полный ноль,но как мне кажется вся эта затея не стоит вложения в нее средств,дома не разлетаются как горячие пирожки.......да еще надо знать в каком районе смотреть и покупать участок,но переубедить его не могу,может форумчане помогут,есть право на жизнь у такой инвестиции или нет???если нет то почему???? | | ||
| 13
- 23.10.2012 - 23:44
| 12-drl727 >ваш виртуальнй покупатель построенного вами дома (конечный покупатель, клиент) при наличии у него денег с прекрасным успехом купит построенный не вами и до вас дом по себестоимости или даже дешевле. Причём такой дом можно купить уже сейчас, не дожидаясь, пока вы выберете участок и построите. И таких домов сотни и тысячи. | | ||
| 14
- 24.10.2012 - 01:22
| 13-stoper...ну я нечего строить не собираюсь....но вы опять же говорите,что такие дома строят и продают,значит такими инвестициями занимаются,а там кто и у кого купит,это второй вопрос.....я просто не уточнил,мой товарищь сочинский занимается этим в Сочи,но очень рвется в Краснодар,видимо понимает что после Олимпиады,в Сочи это все будет не актуально,хотя не факт,что в Сочи все замрет после Олимпиады!А можно узнать где и кто продает дома,в убыток или по себестоимости???? | | ||
| 15
- 24.10.2012 - 07:19
|
14-drl727 >такие дома строят и попадают, не могут продать годами. Как узнать? Ножками, ножками... Покупаете газеты, смотрите сайты, объезжаете посёлки Но для этого надо знать рынок, поработать годик-два прорабом или риэлтором. Вон в соседней ветке предлагают "взять под крыло" начинающих | | ||
| 16
- 24.10.2012 - 08:29
| Цитата:
здание площадью 1500 квадратов за 45-60 млн имхо тоже как-то дороговато. | | ||
| 17
- 24.10.2012 - 09:14
|
автор, вы все говорите о форматах мелких, такая хрень себя скоро изживет, грядет полным ходом глобализация, все эти мелкие мойки офисные домики понапиханные среди частного сектора, перестанут быть востребованы. офисы перекочуют в крупные офисные здания с инфраструктурой парковками и прочим. мойки на 1-3 бокса будут менее востребованы чем авто моечные комплексы на 5-10 боксов с кафе и вай фаем я к тому что вся коммерция на 1-3 сотках, станет менее популярна!!! на ваши деньги, лучше купить участок не менее 10 соток, к примеру в новознаменском и на нем построить дуплекс, желательно хорошего качества с обязательным фотоотчетом всех этапов строительства, далее подключите все сети делаете пакет документов и продаете. продаже начинаете на стадии проекта и начала строительства. размер дома желательно от 80-130 м. кв не более и участок к одной половине не менее 4-5 соток. вот такие объекты торгуются хорошо а всякая хрень, которую называю таунхаусами с участками по 20-30 м кв. хреновыми подъездными путями и соседями как в коммунальной квартире и еще с залипушным качеством стройки стоит в городе уже по два года в большом количестве и не торгуется, я неоднократно видел как их строят с нарушениями технологии... помните дураком и лохов все меньше и меньше с каждым днем. одни умнеют а у другие беднеют и просто нет денег на покупку. я все к тому что нужно более взвешено подходить при выборе формата будущего объекта и не смотреть что сейчас, а смотреть вперед в будущие. ну и жадность тоже нужно обуздать! пусть вы вложили 5 лямов, заработайте 0,6-1,2 ляма на доме и нормально. | | ||
| 18
- 24.10.2012 - 09:56
| Цитата:
но вот опять-таки. я не говорю что построю на 1-3 сотках что-то. может и есть смысл построить на 10 сотках гостиничный комплекс (мини). тогда вопрос какой он будет приносить доход? мне кажется вариант все-таки строить здание под автосервис или кафе (это на первом этаже) и второй и третий здавать под офис. перекочуют ли все предприниматели из маленьких офисов в большие офисные центры? не факт. знаю ооочень много примеров когда фирма по 10 лет сидит на своем месте и ей не нужны центры типа кристалл, ньютон, айкью (на путевой) и т.д. тут наверное важен вопрос места и цены. также кафе не обязательно должно быть расположено в развлекательном комплексе типа сбс, красной площади или галерее. посмотрите на успешные отдельностоящие кафе в нашем городе. их не мало. | | ||
| 19
- 24.10.2012 - 10:04
| Цитата:
| | ||
| 20
- 24.10.2012 - 14:24
|
хочется задать встречный вопрос- а как Вы заработали этот нач.капитал? может в ту тему (в которой понимаешь и получается зарабатывать) и нужно инвестировать?) | | ||
| 21
- 24.10.2012 - 14:56
| 20-к сожалению,вечного бизнеса не бывает,ну кроме одного,который все известен.в любой момент,по независящим обстоятельствам бизнес может перестать быть рентабельным. | | ||
| 22
- 24.10.2012 - 15:10
| Цитата:
а вложения в банк - это уже само по себе не риск? | | ||
| 23
- 24.10.2012 - 17:26
| Цитата:
| | ||
| 24
- 24.10.2012 - 17:28
| Цитата:
| | ||
| 25
- 24.10.2012 - 17:30
| Цитата:
| | ||
| 26
- 24.10.2012 - 20:01
| 4 однушки у застройщика взять , косметический ремонт и вперед. 4 х 15 уже60 тр в месяц а лучше коммерческую недвигу у застройщика на стадии строительства метров 100 и под маркет какой нибудь сдавать тоже 50-60 в месяц | | ||
| 27
- 24.10.2012 - 21:24
| Цитата:
Народ уж очень стал избалован богатым выбором. А те, у кого есть деньги, чаще всего предпочитают строить индивидуально. | | ||
| 28
- 24.10.2012 - 21:26
| 17 - aracl, в общем и целом - поддерживаю ход мыслей. | | ||
| 29
- 24.10.2012 - 21:30
| Цитата:
Цитата:
| | ||
| 30
- 24.10.2012 - 21:38
| Цитата:
Впрочем, в бизнесе всегда так. :) Цитата:
| | ||
| 31
- 24.10.2012 - 23:49
| Цитата:
| | ||
| 32
- 24.10.2012 - 23:52
| автор а какую доходность вы ожидаете от своих вложение? так что бы вам было достаточно | | ||
| 33
- 25.10.2012 - 00:08
|
Вот интересный вопрос. Почему все хотят строить офисы и мало кто задумывается над стройкой гостиницы? Давайте сравним. Что такое офис? Помещения сдаются коммерческим фирмам на длительный срок. Ставка аренды от 500р/кв.м. максимум до 1000р/кв.м. Фирмы принимают так разных клиентов, и тем и другим нужна парковка. Плюс для арендатора нужны легкая доступность офиса, хорошая связь (интернет, прямой телефон). Еще офису нужна средненькая отделка. - Гостиницы. Гостиница в смысле для приезжающих по делам, а не бордель. Парковка не нужна, они как правило на самолете прилетают. Клиентов в большинства случаев не водят. Прямой городской телефон не нужен. Интернет нужен. Аренда краткосрочная, от суток до нескольких. Зато очень легко корректировать цену и таким образом регулировать наполнение гостиницы. Если объявить номера по 500р, то гостиница будет заполнена на 100%. - Самое интересное. Номер в гостинице площадью 30кв.м. легко сдать за 30.000р в месяц, это всего-то по 1000р в сутки за номер, такие цены надо еще поискать. А вот офис площадью 30 кв.м. сдать за 30.000р вряд ли получится вообще. Единственная разница в том, что отделка гостиничного номера дороже стоит. | | ||
| 34
- 25.10.2012 - 08:13
| Цитата:
Подробности - лучше через личку, не будем захламлять тему. | | ||
| 35
- 25.10.2012 - 09:29
|
23-2kot > я к тому, что нюансов в таком прОжэкте (з\у, сети, проектирование, строительство и реализация) целое море. и штоб успешно реализовать сей проект нужно очень много знать, либо платить тем кто знает) с наскока, почитав форум, можно неплохо вляпаться. эт мое мнение. | | ||
| 36
- 25.10.2012 - 10:05
|
35-он же mugen >я написал ценник квадратного метра, если всё включить. Идея с низкобюджетной гостиницей-хостелом неплоха, но в любом случае это длинные деньги - отбиваться будут 7-8 лет. | | ||
| 37
- 25.10.2012 - 10:57
|
36-stoper > что входит в понятие "строительство здания коммерческого назначения "под ключ" (внуренние сети, отделка)"? проект, экспертиза, разрешения на смр, вся исполнительная, зос, разрешение на ввод чо там еще? это все входит в 40т. за м2? т.е. я отдаю 6 млн и через месяцев 7 принимаю готовый объект не запариваясь ничем, так?)) | | ||
| 38
- 25.10.2012 - 12:33
|
37-он же mugen >есть себестоимость "коробки", порядка 20 тыс.руб/м2. Далее отделка и инженерия - тут уж зависит от класса и назначения здания. Много тянут навесные фасады, центральное кондиционирование, подключение газа и т.д. и т.п. Не говоря уже о стоимости участка. Проект, разрешение на строительство - не особые заморочки, но тоже тянут денег | | ||
| 39
- 25.10.2012 - 13:20
| Мне кажется в этом деле главное хороший проходной земельный участок, а остальное мелочи. Можно по первой вообще из легких конструкций что-то построить, ну а потом со временем обложить кирпичом, пристроить, достроить, надстроить) | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
