| 0
- 23.10.2012 - 19:41
|
Всем доброго времени суток. вот хотел услышать мнения разных людей касаемо такого вопроса. есть сумма порядка 5-6 миллионов. есть желание ее инвестировать в коммерческую недвижимость. есть мнение, что выгоднее всего инвестировать так сказать с нуля. т.е. купить землю (по возможности в центре) и на ней построить что-то типа 2-3 этажного здания. в дальнейшем сдавать в аренду на первом этаже допустим кафе, а на втором и третьем офисы. есть много вопросов. взять землю в самом-самом центре (но уже меньшей площади) или где-нибудь дальше от центра. какое здание построить? вот было несколько мыслей моих. продавался участок на ул харьковская площадью 1.5 сотки за полтора миллиона. на тот момент была мысль купить его и построить автомойку в два этажа (на втором этаже офис). было это где-то год назад. участок тогда не купил. через полгода примерно на той же харьковской мужчина построил такую мойку с офисом на втором этаже. если кому-то интересно может посмотреть на пересечении харьковская-киевская. также видел на барахолке участок продавали тоже полторы сотки. цена примерно такая же. точно не помню. опять-таки не купил. в объявлении писали кстати, что возможно под автомойку. вот еще видел на герцена мужчина примерно за год-полтора построил 3х этажное здание. первый этаж под автосервис. второй и третий если не ошибаюсь жилые. сразу оговорюсь, что не намереваюсь обязательно мойку делать или магазин живого пива. вопрос про инвестирование. как думаете где лучше и какую землю взять какой площади и что на этой земле воздвигнуть, чтобы потом в аренду сдавать с наиболее высокой выгодой? вот возможные варианты: на северной взять участок 3-4 сотки и воздвигнуть 2-3 этажа. или допустим на фадеева. может быть на пригородной. церцена и т.д. т.е. на более-менее центральных улицах с интенсивным движением и более-менее качественной целевой аудиторией. т.е на северной нет смысла открывать сервис на мой взгляд. очень интересует ваше мнение как специалистов. знаю на ФУ много толковых людей. можно даже в цифры немного удариться. ну типа участок 3-4 сотки на герцена 3-4 млн. здание под автосервис площадь 150 метров этаж ( в три этажа) - 2-3 млн. понятно, что все это примерно. понятно, что цифры могут разниться, но все же... если, что можете и в почту писать если у кого-то есть дельные мысли и он готов ими поделиться. всем заранее спасибо за интерес к теме. надеюсь проживет долго.     | | ||
| 81
- 13.12.2012 - 12:23
|
как будто кроме кирпичей на землю ничего невозможно поставить с/х земля растет уже года три в цене, и есть еще небольшой запас по росту, да и пассивный доход с нее с каждым годом только увеличивается | | ||
| 82
- 13.12.2012 - 13:55
|
то80 За 5600р метр , только коробку, стены и каркас, ведь ясно и понятно написано | | ||
| 83
- 13.12.2012 - 14:09
|
Уверен, что за 15тр/м можно построить и сделать не замысловатый ремонт, типа как в новостройках Полно объявлений о продаже новых, только построенных домов в пос. Северном и ему подобном,от 100 до 160 кв/м за 3,3-3,5млн руб с участком 4-6 соток, дом с предчистовой отделкой, все коммуникации, забор и так далее , заходи, делай ремонт и живи, явно эти дома отстраивает кто-то для продажи и заработка на этом, вот и посчитайте( прикиньте) стоимость уч-ка, забора и заработка того, кто строит, а в остатке и будет стоимость кВ метра Как то так | | ||
| 84
- 13.12.2012 - 16:44
| Цитата:
| | ||
| 85
- 13.12.2012 - 16:46
| Цитата:
| | ||
| 86
- 13.12.2012 - 16:51
| Цитата:
Цитата:
Например, если в Детройте сейчас продают дома 100 м2 по цене 1 доллар, Вы же не станете утверждать на этом основании, что себестоимость строительства в США составляет 1 цент за кв метр? :) | | ||
| 87
- 13.12.2012 - 16:55
| Цитата:
| | ||
| 88
- 13.12.2012 - 17:43
| Детройт и пос северный врятли стоит сравнивать, все индивидуально, есть спрос, есть цена и так далее , в пос северном это не единичный застройщик продаёт, таких предложений валом, можно предположить, что кто то один продает ниже себестоимости, но это не массовый слив недвижки ниже стоимости, там явно все в плюсе | | ||
| 89
- 14.12.2012 - 19:19
| 5 600 руб кв.м работа и материал | | ||
| 90
- 14.12.2012 - 21:39
| to89 , да, если это вопрос! | | ||
| 91
- 15.12.2012 - 10:26
| Цитата:
| | ||
| 92
- 15.12.2012 - 10:30
| Я сейчас сам строю, мне повезло, нашел хороших недорогих мастеров. Но выходит коробка все-равно около 15 т.р. за квадрат, не менее, я пока еще точно не считал. Вложил в общей сумме на само строительство и земельные работы уже около 4 млн.р. и это только как бы середина наверное. Но правда на участке несколько построек. :) | | ||
| 93
- 15.12.2012 - 11:24
| 91- примерно так. Товарищ стрроит недалеко от Кр-ра домик с мансардой 70 м2 , и еще мансарду обозначил, с кирп, забором и маленьким сараем. Сам дом , вместе с подключениями газа, воды, эл-ва( все по участку), септик 1200000 выходит. Но он сам прораб. Строит с октября, похода помогла, через месяц будет готово. Начались внутренние работы. Фундамент, цоколь и плита - бетон, договорился ГПС недорого, 2 самосвала Вольво по 60т за 35т + 2 бетономешалки, вибратор, 4 чел по 500 р каждый, за неделю уложили как оложено, без перерывов в 3 этапа. Кирпич из Стародер-й, сложили за неделю, под стандартные стеклопакеты из Леруа (гораздо дешевле) там же профили, ГК, ванна и все остальное на 150т их Газель за пару штук привезла. Профиль из Кровельного Центра нарезали одним листом на всю длину. Сволока 50 сятку фермой стянули и обработали, внутр. саман и шлакоблоки, что по случаю достались и ГК обшили. Ну как-то так. | | ||
| 94
- 15.12.2012 - 11:46
| Из спецов, только каменщики и газ будут газовики проводить. Остальное делают 2-е исполнительных ребят из расчета 500 руб /день , он им обьясняет, они делают, так как сами не строители, но " молоток " держать умеют, сам в руки ничего тяжелого н е берет, только сварку им не доверяет и шурупы сам загоняет, они только держат. | | ||
| 95
- 15.12.2012 - 18:16
| Цитата:
Как-то слабо верится в такое. :) Обычно даже подсобники сейчас требуют 1 тыр в день. | | ||
| 96
- 15.12.2012 - 20:28
| 95-nickd55 > я бы даже сказал: даже подсобники-узбеки... | | ||
| 97
- 15.12.2012 - 20:57
| 2 брата, русские, из станицы, живут в вагончике строительном. Похоже узбеки скоро не выдержат конкуренции. Они шабашили по хуторам, из многодетной семьи. Там их 4, но эти 2 наиболее добросовестные, методом проб определил. Лет по 25-27 им. Можете поискать по таким признакам. желательно, на мой взгляд, отьехать км на 100 от Кр-ра, но не в сторону Черноморского побережья. Узнайте в станице, кто шабашит, но не очень уж "крутой" строитель и пообщайтесь. Да, он им еще на питание по 150 дает. Совсем забыл, но они все время при обьекте. | | ||
| 98
- 16.12.2012 - 21:44
| Цитата:
Правда есть еще и третий вариант - братья за 500 рэ в день начнут лишь делать вид, что работают, а на самом деле полдня будут шабашить на другой стройке поблизости. :) | | ||
| 99
- 17.12.2012 - 13:18
| Ну всякое может быть, хотя цены сейчас 1000 р. в день за всякое копай-таскай. | | ||
| 100
- 18.12.2012 - 05:32
| Вопрос уперся в 350р/день? это 35т за 100 дней. А 100 дней с головой хватит на постройку небольшого дома, если каждый день строить. Тема вроде не о том вовсе. | | ||
| 101
- 18.12.2012 - 08:13
|
а есть хто шурупит в таком вопросе? определите внутреннюю норму доходности инвестиционного проекта и целесообразность его финансированияя при норме дисконта равной 0,3. и даны 5-ть групп показателей. Капиталовложения в производственные фонды: 1 год = 5500 2 год = 500 3год = - 4 год = - объем реализации (без НДС) 1 год= 3000 2й год=8000 3-й год =12000 4 год= 10000 себестоимость реализованной продукции 1год=2200 2й год = 5000 3-й год = 7000 4й год = 6000 аммортизация 1й год = 300 2й год = 500 3й год - 500 4й год = 500 Налоги 1 год = 400 2й год = 1000 3 год = 2000 4 год = 1500 | | ||
| 102
- 22.12.2012 - 13:55
| Что Северная, что Фадеева с учётом участка 3-4 сотки и здания в 2-з этажа вам выйдет минимум в Х3 от озвученной суммы, то есть 15-20 млн. руб., включая все "откаты" за получение разрешительной документации и ввод здания в эксплуатацию. И как было сказано выше, нет смысла открывать сервис в центре города с проблемной парковкой и ограниченным местом. Сервис – это вид, как бы сказать, неэластичных от местанахождения услуг (не считая автомойки). Люди готовы ехать в сервис хоть на край города (как езжу, например, я), если он себя зарекомендовал, а это уже маркетинг. И, напротив, я не поеду в сервис в центр города, центр города для автомобилистов – одна большая ж%па, люди стараются его объезжать. | | ||
| 103
- 22.12.2012 - 21:42
|
101-ТВВ > капвложения = 5885 ЧП = 3643 среднегодовая рент.ть кап.вложений ~ 15.5% | | ||
| 104
- 12.01.2013 - 18:07
| а вариант вложения в строительство зданий и сооружений ДЛЯ СЕБЯ принцыпиально??? не тот бюджет чтоб зарабатывать ДОЛГИЕ деньги....... может стоит переключиться..? постройте для народа и продайте... времени-год,а отобъёте так же,а там изощряйтесь... интересно??? 8918 111 55 67 - 24ч.!!!!!! | | ||
| 105
- 12.01.2013 - 18:43
| 104 - угу, постройте за свои деньги и попробуйте обернуть за год. :) | | ||
| 106
- 13.01.2013 - 11:56
|
103 - ерунда. Речь идет не о рентабельности. ТВВ в экселе есть формула ВСД, она считает внутр. норму доходности. Я не пойму какие капвложения в 3-й и 4-й год? Суть в том, что вам нужно значит сколько вы вложили в проект и какой чистый ден. поток вы имеете в последующие года. Честно говоря я не знаю как правильно посчитать, если у вас вложения каждый год. Если бы вы вложились один раз и получали затем потоки каждый год, то это просто. Но я узнаю позже) Так, чисто наглядно. Вы вложили 6000, а сумма чистых потоков за 4 года у вас 6200. Это явно провальный проект. Через 4 года ваши 6200 это уже не та сумма. В этом суть ВСД. | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
