Вопрос по строительству и инвестированию.
 

Всем доброго времени суток. вот хотел услышать мнения разных людей касаемо такого вопроса. есть сумма порядка 5-6 миллионов. есть желание ее инвестировать в коммерческую недвижимость. есть мнение, что выгоднее всего инвестировать так сказать с нуля. т.е. купить землю (по возможности в центре) и на ней построить что-то типа 2-3 этажного здания. в дальнейшем сдавать в аренду на первом этаже допустим кафе, а на втором и третьем офисы. есть много вопросов. взять землю в самом-самом центре (но уже меньшей площади) или где-нибудь дальше от центра. какое здание построить? вот было несколько мыслей моих. продавался участок на ул харьковская площадью 1.5 сотки за полтора миллиона. на тот момент была мысль купить его и построить автомойку в два этажа (на втором этаже офис). было это где-то год назад. участок тогда не купил. через полгода примерно на той же харьковской мужчина построил такую мойку с офисом на втором этаже. если кому-то интересно может посмотреть на пересечении харьковская-киевская. также видел на барахолке участок продавали тоже полторы сотки. цена примерно такая же. точно не помню. опять-таки не купил. в объявлении писали кстати, что возможно под автомойку. вот еще видел на герцена мужчина примерно за год-полтора построил 3х этажное здание. первый этаж под автосервис. второй и третий если не ошибаюсь жилые. сразу оговорюсь, что не намереваюсь обязательно мойку делать или магазин живого пива. вопрос про инвестирование. как думаете где лучше и какую землю взять какой площади и что на этой земле воздвигнуть, чтобы потом в аренду сдавать с наиболее высокой выгодой? вот возможные варианты: на северной взять участок 3-4 сотки и воздвигнуть 2-3 этажа. или допустим на фадеева. может быть на пригородной. церцена и т.д. т.е. на более-менее центральных улицах с интенсивным движением и более-менее качественной целевой аудиторией. т.е на северной нет смысла открывать сервис на мой взгляд.

очень интересует ваше мнение как специалистов. знаю на ФУ много толковых людей. можно даже в цифры немного удариться. ну типа участок 3-4 сотки на герцена 3-4 млн. здание под автосервис площадь 150 метров этаж ( в три этажа) - 2-3 млн. понятно, что все это примерно. понятно, что цифры могут разниться, но все же...

если, что можете и в почту писать если у кого-то есть дельные мысли и он готов ими поделиться. всем заранее спасибо за интерес к теме. надеюсь проживет долго.

или допустим построить мини отель где-нибудь не обязательно в центре. еще хотел спросить возможно из читателей форума есть люди, у которых была такая мысль и они ее осуществили или хотя бы начали. буду рад советам.

читал тему в делах домашний "как построить дом или вернуть прошлое". в ней некоторые строители подробно описывали проекты домов и примерные затраты на их строительство. надеюсь, что в нашей теме будут такие кто сможет опять-таки примерно поделиться опытом в рассчетах таких коммерческих сооружений.

:) я бы начал мониторить вопрос со стоимости подведения коммуникаций и иных согласований. бывает некоторые посчитатют стоимость кирпича и крыши. и думают что на этом всё ))

2 - есть такие. :)
Напишу Вам в личку.

оперативно!!! спасибо!!! буду ждать!!!

[quote=Простые линии и формы;27394297] :) я бы начал мониторить вопрос со стоимости подведения коммуникаций и иных согласований. бывает некоторые посчитатют стоимость кирпича и крыши. и думают что на этом всё )) [/quote]
согласен полностью. в этом вопросе если честно я профан. но думаю, что начинать надо с места и объекта. что будет наиболее рентабельно? цель беседы понять к чему идти, а уже потом думать какие конкретно предстоит сделать шаги для этого и в каком направлении. ну а вообще спасибо за АП. буду благодарен любым советам.

а парковка там будет?

[quote=mihai;27394483] а парковка там будет? [/quote]
пока не готов ответить.

6-2kot >я просто хотел намекнуть на то, что имеющаяся в наличие сумма, может размазаться о такого рода подводные камни.. закончившись на этапе кусочка земли и ещё чего-нибудь.
думаю, про парковку тоже весомый такой намёк :)

[quote=Простые линии и формы;27394778] 6-2kot >я просто хотел намекнуть на то, что имеющаяся в наличие сумма, может размазаться о такого рода подводные камни.. закончившись на этапе кусочка земли и ещё чего-нибудь. думаю, про парковку тоже весомый такой намёк :) [/quote]
я вас понял, поэтому и завел такую тему, чтобы постараться заранее увидеть такие подводные камни (парковка, коммуникации и т.д.).

за 5-6 миллионов можно купить 8-10 соток за Энкой, плюс подключение к сетям - порядка 1,5 млн.
Себестоимость строительства здания коммерческого назначения "под ключ" (внуренние сети, отделка) - порядка 30-40 тыс.руб/м2.
На таком участке можно максимально впихнуть три этажа 1500 кв.м общей площади.
Вспоминайте арифметику и считайте.
НО! Главный вопрос - что со всем этим потом делать???

У меня тоже есть вопрос по теме к знающим людям,как мне кажется по теме,мой близкий товарищ,живет в Сочи,но живет мыслью покупать в Краснодаре или пригороде участки и строить небольшие дома на одного хозяина на продажу,каждый день звонит и просит посмотреть то тот участок,то другой.........я в этом деле полный ноль,но как мне кажется вся эта затея не стоит вложения в нее средств,дома не разлетаются как горячие пирожки.......да еще надо знать в каком районе смотреть и покупать участок,но переубедить его не могу,может форумчане помогут,есть право на жизнь у такой инвестиции или нет???если нет то почему????

12-drl727 >ваш виртуальнй покупатель построенного вами дома (конечный покупатель, клиент) при наличии у него денег с прекрасным успехом купит построенный не вами и до вас дом по себестоимости или даже дешевле. Причём такой дом можно купить уже сейчас, не дожидаясь, пока вы выберете участок и построите. И таких домов сотни и тысячи.

13-stoper...ну я нечего строить не собираюсь....но вы опять же говорите,что такие дома строят и продают,значит такими инвестициями занимаются,а там кто и у кого купит,это второй вопрос.....я просто не уточнил,мой товарищь сочинский занимается этим в Сочи,но очень рвется в Краснодар,видимо понимает что после Олимпиады,в Сочи это все будет не актуально,хотя не факт,что в Сочи все замрет после Олимпиады!А можно узнать где и кто продает дома,в убыток или по себестоимости????

14-drl727 >такие дома строят и попадают, не могут продать годами.
Как узнать? Ножками, ножками...
Покупаете газеты, смотрите сайты, объезжаете посёлки
Но для этого надо знать рынок, поработать годик-два прорабом или риэлтором. Вон в соседней ветке предлагают "взять под крыло" начинающих

[quote=stoper;27396481] за 5-6 миллионов можно купить 8-10 соток за Энкой, плюс подключение к сетям - порядка 1,5 млн. Себестоимость строительства здания коммерческого назначения "под ключ" (внуренние сети, отделка) - порядка 30-40 тыс.руб/м2. На таком участке можно максимально впихнуть три этажа 1500 кв.м общей площади. Вспоминайте арифметику и считайте. НО! Главный вопрос - что со всем этим потом делать??? [/quote]
5-6 млн за 8-10 соток на энке это дороговато. видел много участков и дешевле.
здание площадью 1500 квадратов за 45-60 млн имхо тоже как-то дороговато.

автор, вы все говорите о форматах мелких, такая хрень себя скоро изживет, грядет полным ходом глобализация, все эти мелкие мойки офисные домики понапиханные среди частного сектора, перестанут быть востребованы.
офисы перекочуют в крупные офисные здания с инфраструктурой парковками и прочим.
мойки на 1-3 бокса будут менее востребованы чем авто моечные комплексы на 5-10 боксов с кафе и вай фаем
я к тому что вся коммерция на 1-3 сотках, станет менее популярна!!!

на ваши деньги, лучше купить участок не менее 10 соток, к примеру в новознаменском и на нем построить дуплекс, желательно хорошего качества с обязательным фотоотчетом всех этапов строительства, далее подключите все сети делаете пакет документов и продаете. продаже начинаете на стадии проекта и начала строительства. размер дома желательно от 80-130 м. кв не более и участок к одной половине не менее 4-5 соток. вот такие объекты торгуются хорошо
а всякая хрень, которую называю таунхаусами с участками по 20-30 м кв. хреновыми подъездными путями и соседями как в коммунальной квартире и еще с залипушным качеством стройки стоит в городе уже по два года в большом количестве и не торгуется, я неоднократно видел как их строят с нарушениями технологии... помните дураком и лохов все меньше и меньше с каждым днем. одни умнеют а у другие беднеют и просто нет денег на покупку.

я все к тому что нужно более взвешено подходить при выборе формата будущего объекта и не смотреть что сейчас, а смотреть вперед в будущие.

ну и жадность тоже нужно обуздать! пусть вы вложили 5 лямов, заработайте 0,6-1,2 ляма на доме и нормально.

[quote=aracl;27399391] автор, вы все говорите о форматах мелких, такая хрень себя скоро изживет, грядет полным ходом глобализация, все эти мелкие мойки офисные домики понапиханные среди частного сектора, перестанут быть востребованы. офисы перекочуют в крупные офисные здания с инфраструктурой парковками и прочим. мойки на 1-3 бокса будут менее востребованы чем авто моечные комплексы на 5-10 боксов с кафе и вай фаем я к тому что вся коммерция на 1-3 сотках, станет менее популярна!!! на ваши деньги, лучше купить участок не менее 10 соток, к примеру в новознаменском и на нем построить дуплекс, желательно хорошего качества с обязательным фотоотчетом всех этапов строительства, далее подключите все сети делаете пакет документов и продаете. продаже начинаете на стадии проекта и начала строительства. размер дома желательно от 80-130 м. кв не более и участок к одной половине не менее 4-5 соток. вот такие объекты торгуются хорошо а всякая хрень, которую называю таунхаусами с участками по 20-30 м кв. хреновыми подъездными путями и соседями как в коммунальной квартире и еще с залипушным качеством стройки стоит в городе уже по два года в большом количестве и не торгуется, я неоднократно видел как их строят с нарушениями технологии... помните дураком и лохов все меньше и меньше с каждым днем. одни умнеют а у другие беднеют и просто нет денег на покупку. я все к тому что нужно более взвешено подходить при выборе формата будущего объекта и не смотреть что сейчас, а смотреть вперед в будущие. ну и жадность тоже нужно обуздать! пусть вы вложили 5 лямов, заработайте 0,6-1,2 ляма на доме и нормально. [/quote]
все ждал когда же в разговор включаться люди, работающие с недвижкой не понаслышке. частично согласен с таким утверждением, но суть вопроса такова, что я не хочу превратить 5 млн. в 6 млн. или в 5.5 млн. я хочу сделать что-то такое, что будет мне приносить постоянную прибыль. я не хочу покупать 3 или 4 однокомнатные квартиры и сдавать их посуточно или долгосрочно. не хочу играть на форексе. не хочу класть их в банк под процент. не хочу покупать акции газпрома и т.д. вариантов инвестирования рассматривалось очень много. рашил остановиться на этом. не то чтобы все предыдущие варианты плохие. нет. возможно они самые лучшие, но вот решил сделать так. по строительству домов могу сказать, что нужно иметь опыт в строитльстве и риэлтерстве, чтобы НОРМАЛЬНО построить дом и потом его удачно продать.
но вот опять-таки. я не говорю что построю на 1-3 сотках что-то. может и есть смысл построить на 10 сотках гостиничный комплекс (мини). тогда вопрос какой он будет приносить доход? мне кажется вариант все-таки строить здание под автосервис или кафе (это на первом этаже) и второй и третий здавать под офис. перекочуют ли все предприниматели из маленьких офисов в большие офисные центры? не факт. знаю ооочень много примеров когда фирма по 10 лет сидит на своем месте и ей не нужны центры типа кристалл, ньютон, айкью (на путевой) и т.д. тут наверное важен вопрос места и цены. также кафе не обязательно должно быть расположено в развлекательном комплексе типа сбс, красной площади или галерее. посмотрите на успешные отдельностоящие кафе в нашем городе. их не мало.

[quote=aracl;27399391] ну и жадность тоже нужно обуздать! пусть вы вложили 5 лямов, заработайте 0,6-1,2 ляма на доме и нормально. [/quote]
также считаю что доход с вложенных 5 лямов 0.6 - 1.2 ляма это очень призрачно с продажи. т.е. не факт что получится быстро заработать эти деньги. уж тогда надежней их положить в банк под 10 годовых с ежемесячной капитализацией и возможностью снимать деньги без ограничений на начисляемый процент. так будет надежней и гораздо ликвидней. т.е. если я допустим начну строить такие дуплексы, вложу 5 лямов. построю их и (чисто теоретически) они зависнут и не захотят продаваться, то я буду терять прибыль. вот пример - если я 5 лямов положу на карту под те же 10 годовых, то буду иметь 41 666 р. ежемесячно без каких-либо рисков. опять-таки это все мое мнение. у кого есть какие другие соображения - пож делитесь.

хочется задать встречный вопрос- а как Вы заработали этот нач.капитал?
может в ту тему (в которой понимаешь и получается зарабатывать) и нужно инвестировать?)

20-к сожалению,вечного бизнеса не бывает,ну кроме одного,который все известен.в любой момент,по независящим обстоятельствам бизнес может перестать быть рентабельным.

[quote=2kot;27400452] Цитата: Сообщение от aracl ну и жадность тоже нужно обуздать! пусть вы вложили 5 лямов, заработайте 0,6-1,2 ляма на доме и нормально.также считаю что доход с вложенных 5 лямов 0.6 - 1.2 ляма это очень призрачно с продажи. т.е. не факт что получится быстро заработать эти деньги. уж тогда надежней их положить в банк под 10 годовых с ежемесячной капитализацией и возможностью снимать деньги без ограничений на начисляемый процент. так будет надежней и гораздо ликвидней. т.е. если я допустим начну строить такие дуплексы, вложу 5 лямов. построю их и (чисто теоретически) они зависнут и не захотят продаваться, то я буду терять прибыль. вот пример - если я 5 лямов положу на карту под те же 10 годовых, то буду иметь 41 666 р. ежемесячно без каких-либо рисков. опять-таки это все мое мнение. у кого есть какие другие соображения - пож делитесь. [/quote]

как это не каких рисков?!
а вложения в банк - это уже само по себе не риск?

[quote=он же mugen;27405228] хочется задать встречный вопрос- а как Вы заработали этот нач.капитал? может в ту тему (в которой понимаешь и получается зарабатывать) и нужно инвестировать?) [/quote]
скажем так это деньги, которыми я распоряжаюсь, но заработал их не сам. точнее не всю сумму. а так, конечно, мысль здравая.

[quote=drl727;27405759] 20-к сожалению,вечного бизнеса не бывает,ну кроме одного,который все известен.в любой момент,по независящим обстоятельствам бизнес может перестать быть рентабельным. [/quote]
и, конечно, вы правы. не бывает ничего вечного. я не писал хочу вечно зарабатывать. я писал хчу зарабатывать. не пойму как это вызывает столько вопросов.

[quote=ЭлитАльянс2;27405978] Цитата: как это не каких рисков?! а вложения в банк - это уже само по себе не риск? [/quote]
кладите деньги в тот банк, кторый застрахован по системе страхования вкладов. сумма страховки от 700т.р. до 1 млн. если сумма больше никто не мешает открыть несколько вкладов. в случае разорния банка или чего-то другого вам все выплатят. сам оказывался в такой ситуации.

4 однушки у застройщика взять , косметический ремонт и вперед. 4 х 15 уже60 тр в месяц а лучше коммерческую недвигу у застройщика на стадии строительства метров 100 и под маркет какой нибудь сдавать тоже 50-60 в месяц

[quote=drl727;27396912]живет мыслью покупать в Краснодаре или пригороде участки и строить небольшие дома на одного хозяина на продажу[/quote] - нужно угадать спрос по всем параметрам, чтобы сейчас можно было относительно быстро реализовать построенное на продажу.
Народ уж очень стал избалован богатым выбором.
А те, у кого есть деньги, чаще всего предпочитают строить индивидуально.

17 - aracl, в общем и целом - поддерживаю ход мыслей.

[quote=2kot;27400257]может и есть смысл построить на 10 сотках гостиничный комплекс (мини). тогда вопрос какой он будет приносить доход?[/quote] - комплекс для студентов (в т.ч. - семейных) неподалеку от крупного ВУЗа с недорогой столовкой. :)

[quote=2kot;27400257]перекочуют ли все предприниматели из маленьких офисов в большие офисные центры?[/quote] - все - не перекочуют. :)

[quote=2kot;27400452]если я допустим начну строить такие дуплексы, вложу 5 лямов. построю их и (чисто теоретически) они зависнут и не захотят продаваться, то я буду терять прибыль[/quote] - вполне возможно такое, можно и не угадать.
Впрочем, в бизнесе всегда так. :)

[quote=drl727;27405759]к сожалению,вечного бизнеса не бывает[/quote] - если бизнес не развивается и не совершенствуется, то он неизбежно умирает.

[quote=nickd55;27411419] 17 - aracl, в общем и целом - поддерживаю ход мыслей. [/quote]
как кстати ваши успехи со светом? интересует реальный бюджет и сроки.. ну если не секрет конечно

автор а какую доходность вы ожидаете от своих вложение? так что бы вам было достаточно

Вот интересный вопрос. Почему все хотят строить офисы и мало кто задумывается над стройкой гостиницы? Давайте сравним. Что такое офис? Помещения сдаются коммерческим фирмам на длительный срок. Ставка аренды от 500р/кв.м. максимум до 1000р/кв.м. Фирмы принимают так разных клиентов, и тем и другим нужна парковка. Плюс для арендатора нужны легкая доступность офиса, хорошая связь (интернет, прямой телефон). Еще офису нужна средненькая отделка.
-
Гостиницы. Гостиница в смысле для приезжающих по делам, а не бордель. Парковка не нужна, они как правило на самолете прилетают. Клиентов в большинства случаев не водят. Прямой городской телефон не нужен. Интернет нужен. Аренда краткосрочная, от суток до нескольких. Зато очень легко корректировать цену и таким образом регулировать наполнение гостиницы. Если объявить номера по 500р, то гостиница будет заполнена на 100%.
-
Самое интересное. Номер в гостинице площадью 30кв.м. легко сдать за 30.000р в месяц, это всего-то по 1000р в сутки за номер, такие цены надо еще поискать. А вот офис площадью 30 кв.м. сдать за 30.000р вряд ли получится вообще. Единственная разница в том, что отделка гостиничного номера дороже стоит.

[quote=aracl;27413439]как кстати ваши успехи со светом?[/quote] - месяц как система автономного электроснабжения работает, пока без проблем (тьху-тьху).
Подробности - лучше через личку, не будем захламлять тему.

23-2kot > я к тому, что нюансов в таком прОжэкте (з\у, сети, проектирование, строительство и реализация) целое море.
и штоб успешно реализовать сей проект нужно очень много знать, либо платить тем кто знает)
с наскока, почитав форум, можно неплохо вляпаться.
эт мое мнение.

35-он же mugen >я написал ценник квадратного метра, если всё включить.

Идея с низкобюджетной гостиницей-хостелом неплоха, но в любом случае это длинные деньги - отбиваться будут 7-8 лет.

36-stoper > что входит в понятие "строительство здания коммерческого назначения "под ключ" (внуренние сети, отделка)"?
проект, экспертиза, разрешения на смр, вся исполнительная, зос, разрешение на ввод чо там еще?
это все входит в 40т. за м2?
т.е. я отдаю 6 млн и через месяцев 7 принимаю готовый объект не запариваясь ничем, так?))

37-он же mugen >есть себестоимость "коробки", порядка 20 тыс.руб/м2. Далее отделка и инженерия - тут уж зависит от класса и назначения здания. Много тянут навесные фасады, центральное кондиционирование, подключение газа и т.д. и т.п. Не говоря уже о стоимости участка.
Проект, разрешение на строительство - не особые заморочки, но тоже тянут денег

Мне кажется в этом деле главное хороший проходной земельный участок, а остальное мелочи. Можно по первой вообще из легких конструкций что-то построить, ну а потом со временем обложить кирпичом, пристроить, достроить, надстроить)