К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Вопрос по строительству и инвестированию.

Гость
0 - 23.10.2012 - 19:41
Всем доброго времени суток. вот хотел услышать мнения разных людей касаемо такого вопроса. есть сумма порядка 5-6 миллионов. есть желание ее инвестировать в коммерческую недвижимость. есть мнение, что выгоднее всего инвестировать так сказать с нуля. т.е. купить землю (по возможности в центре) и на ней построить что-то типа 2-3 этажного здания. в дальнейшем сдавать в аренду на первом этаже допустим кафе, а на втором и третьем офисы. есть много вопросов. взять землю в самом-самом центре (но уже меньшей площади) или где-нибудь дальше от центра. какое здание построить? вот было несколько мыслей моих. продавался участок на ул харьковская площадью 1.5 сотки за полтора миллиона. на тот момент была мысль купить его и построить автомойку в два этажа (на втором этаже офис). было это где-то год назад. участок тогда не купил. через полгода примерно на той же харьковской мужчина построил такую мойку с офисом на втором этаже. если кому-то интересно может посмотреть на пересечении харьковская-киевская. также видел на барахолке участок продавали тоже полторы сотки. цена примерно такая же. точно не помню. опять-таки не купил. в объявлении писали кстати, что возможно под автомойку. вот еще видел на герцена мужчина примерно за год-полтора построил 3х этажное здание. первый этаж под автосервис. второй и третий если не ошибаюсь жилые. сразу оговорюсь, что не намереваюсь обязательно мойку делать или магазин живого пива. вопрос про инвестирование. как думаете где лучше и какую землю взять какой площади и что на этой земле воздвигнуть, чтобы потом в аренду сдавать с наиболее высокой выгодой? вот возможные варианты: на северной взять участок 3-4 сотки и воздвигнуть 2-3 этажа. или допустим на фадеева. может быть на пригородной. церцена и т.д. т.е. на более-менее центральных улицах с интенсивным движением и более-менее качественной целевой аудиторией. т.е на северной нет смысла открывать сервис на мой взгляд.

очень интересует ваше мнение как специалистов. знаю на ФУ много толковых людей. можно даже в цифры немного удариться. ну типа участок 3-4 сотки на герцена 3-4 млн. здание под автосервис площадь 150 метров этаж ( в три этажа) - 2-3 млн. понятно, что все это примерно. понятно, что цифры могут разниться, но все же...

если, что можете и в почту писать если у кого-то есть дельные мысли и он готов ими поделиться. всем заранее спасибо за интерес к теме. надеюсь проживет долго.



Гость
41 - 25.10.2012 - 13:32
не употребляйте слово инженерия с целью обозначения выполнения работ связанных с инженерными сетями. не компетентно)
42 - 25.10.2012 - 14:27
39-юбилейный доллар >Можно по первой вообще из легких конструкций что-то построить, ну а потом со временем обложить кирпичом, пристроить, достроить, надстроить)
Это заблуждение. С точки зрения законодательства и нормативов абсолютно нет разницы, из чего построено КАПИТАЛЬНОЕ сооружение. Кстати - по цене не будет дешевле.
Пристроить, достроить - морока, сравнимая с оформлением нового строительства или даже хуже. Мы ведь говорим здесь про честный белый бизнес?

41-он же mugen >ок. Пусть будет Инженерка)
Гость
43 - 25.10.2012 - 19:36
Цитата:
Сообщение от 2kot Посмотреть сообщение
если, что можете и в почту писать если у кого-то есть дельные мысли и он готов ими поделиться. всем заранее спасибо за интерес к теме. надеюсь проживет долго.
Как вам в личку написать, оставьте координаты...
Гость
44 - 25.10.2012 - 20:55
Цитата:
Сообщение от Tj Посмотреть сообщение
4 однушки у застройщика взять , косметический ремонт и вперед. 4 х 15 уже60 тр в месяц а лучше коммерческую недвигу у застройщика на стадии строительства метров 100 и под маркет какой нибудь сдавать тоже 50-60 в месяц
еще раз повторюсь, что с однушками заморачиваться точно не буду.
Гость
45 - 25.10.2012 - 20:57
Цитата:
Сообщение от aracl Посмотреть сообщение
автор а какую доходность вы ожидаете от своих вложение? так что бы вам было достаточно
если честно, то за конкретную доходность пока ничего сказать не могу. чтобы это понять сейчас и занимаюсь сбором информации и советов.
Гость
46 - 25.10.2012 - 21:00
Цитата:
Сообщение от Бехолдер Посмотреть сообщение
Вот интересный вопрос. Почему все хотят строить офисы и мало кто задумывается над стройкой гостиницы? Давайте сравним. Что такое офис? Помещения сдаются коммерческим фирмам на длительный срок. Ставка аренды от 500р/кв.м. максимум до 1000р/кв.м. Фирмы принимают так разных клиентов, и тем и другим нужна парковка. Плюс для арендатора нужны легкая доступность офиса, хорошая связь (интернет, прямой телефон). Еще офису нужна средненькая отделка. - Гостиницы. Гостиница в смысле для приезжающих по делам, а не бордель. Парковка не нужна, они как правило на самолете прилетают. Клиентов в большинства случаев не водят. Прямой городской телефон не нужен. Интернет нужен. Аренда краткосрочная, от суток до нескольких. Зато очень легко корректировать цену и таким образом регулировать наполнение гостиницы. Если объявить номера по 500р, то гостиница будет заполнена на 100%. - Самое интересное. Номер в гостинице площадью 30кв.м. легко сдать за 30.000р в месяц, это всего-то по 1000р в сутки за номер, такие цены надо еще поискать. А вот офис площадью 30 кв.м. сдать за 30.000р вряд ли получится вообще. Единственная разница в том, что отделка гостиничного номера дороже стоит.
в целом я тоже скорее к гостинице склоняюсь. тема про офис это как один из вариантов возможных.
Гость
47 - 25.10.2012 - 21:03
Цитата:
Сообщение от он же mugen Посмотреть сообщение
23-2kot > я к тому, что нюансов в таком прОжэкте (з\у, сети, проектирование, строительство и реализация) целое море. и штоб успешно реализовать сей проект нужно очень много знать, либо платить тем кто знает) с наскока, почитав форум, можно неплохо вляпаться. эт мое мнение.
согласен полностью. на самом деле у меня есть небольшой опыт и в недвижимости и в строительстве. достаточно отдаленный. конечно, я не побегу завтра из-за одного двух сообщений с форума все деньги впуливать куда-нибудь. но уже пара хороших контактов у меня есть благодаря этой теме. думаю это именно то, к чему я иду.
Гость
48 - 25.10.2012 - 21:04
Цитата:
Сообщение от kroh Посмотреть сообщение
ак вам в личку написать, оставьте координаты...
2kot@list.ru
Гость
49 - 25.10.2012 - 21:09
Цитата:
Сообщение от 2kot Посмотреть сообщение
Цитата: Сообщение от aracl автор а какую доходность вы ожидаете от своих вложение? так что бы вам было достаточно если честно, то за конкретную доходность пока ничего сказать не могу. чтобы это понять сейчас и занимаюсь сбором информации и советов.
ну это очень важно, от доходности и нужно отталкиваться, в противном случае куча ненужной информации будет перелопачена без толку
Гость
50 - 10.12.2012 - 10:51
Автор, мне кажется мы нашли друг друга))) Я сейчас как раз заканчиваю писать бизнес план по строительству 3 этажного многоквартирного дома с суммой инвестиций 5-7 млн руб!!!! я уверенна вам понравиться!!!документ скину на почту!!
Гость
51 - 10.12.2012 - 18:51
Цитата:
Сообщение от Марусичка Посмотреть сообщение
с суммой инвестиций 5-7 млн руб!!!!
- да, на пустую "коробку" общей площадью квадратов в триста пятьдесят (каждый этаж - чуть больше 100 м2) этой суммы может и хватить (правда, это - без стоимости земли, без благоустройства территории и без кучи затратного геморроя по коммуникациям и оформлению).
:))
Гость
52 - 10.12.2012 - 18:53
Представил себе "многоквартирку" габаритами 10 х 12 метров по две двухкомнатные квартиры на этаже. :)
Гость
53 - 11.12.2012 - 08:17
50-Марусичка >Какой же площади получается ваш многоквартирник?)
Гость
54 - 11.12.2012 - 12:09
Я разве где то написала о том что это будет тяжелое монолитное строительство, или кирпич??? что вы думаете, что этих денег хватит на пустую коробку? это будет эконом жилье в Краснодаре для тех у кого нет денег снимать дорогостоящее жилье и покупать дорогие квартиры, и для тех у кого нет денег расположиться в гостинице и платить каждый день нереальные деньги... зря смеетесь, господа!!! на самом деле затраты на оформление разрешений, землю и постройку не так велики как кажется, и всегда найдется альтернативный метод строительства..общая квадратура дома 850 кв.м., площадь участка земли 5-6 соток..5-7 млн сумма проверенная и просчитанная так что как то так)
Гость
55 - 11.12.2012 - 13:11
54-Марусичка > 850 кв.м. это порядка 20 квартир эконома.
Т.У.:
электричество 40Квт - 500.000
вода, канализация 20м3 - 1.200.000
газ 100Квт - 1.000.000

Проектирование - 300.000
Геология - 200.000
ИТОГО: 3.200.000 рублей
Т.е. на приобретение участка и строительство остается 3.800.000 рублей.
Но тут есть еще одна засада, по градостроительным нормам, на каждую квартиру должен приходиться участок земли не менее 40м2, т.е. в данном случае, участок должен быть минимум 11 соток.
Так что, как то так:))
Гость
56 - 11.12.2012 - 13:11
вполне хватит.
главное норм фирму найти.
а от в Краснодаре любят не чего не делать, и денег получать в несколько раз завысив цены
Гость
57 - 11.12.2012 - 13:47
34-nickd55 > А киньте ссылку плиз на подробности про свет - что до как.
Гость
58 - 11.12.2012 - 14:54
Смету в студию
Гость
59 - 11.12.2012 - 21:08
Марусичка, я считаю что это отличный варриант. А можно по подробней по затратам.
Гость
60 - 11.12.2012 - 21:41
Инвестируйте в РЕВОЛЮЦИЮ!
Гость
61 - 11.12.2012 - 22:12
Цитата:
Сообщение от Марусичка Посмотреть сообщение
Я разве где то написала о том что это будет тяжелое монолитное строительство, или кирпич???
- а это не имеет большого значения, результат отличается отнюдь не в разы. :)

Цитата:
Сообщение от Марусичка Посмотреть сообщение
что вы думаете, что этих денег хватит на пустую коробку?
- в данном вопросе я не только думаю, но и знаю. :)

Цитата:
Сообщение от Марусичка Посмотреть сообщение
общая квадратура дома 850 кв.м
- Вы утверждаете, что за 8235 руб/м2 возможно что-то построить (включая землю, коммуникации и чистовую отделку)? :)))

Цитата:
Сообщение от Марусичка Посмотреть сообщение
5-7 млн сумма проверенная
- КЕМ конкретно проверенная и КАК? :)
Гость
62 - 11.12.2012 - 22:15
Цитата:
Сообщение от ЭлитАльянс2 Посмотреть сообщение
вполне хватит.
- НЕ хватит никаким образом, можете хоть обыскаться... :)
Гость
63 - 11.12.2012 - 22:25
Цитата:
Сообщение от pulya_dura Посмотреть сообщение
34-nickd55 > А киньте ссылку плиз на подробности про свет - что до как.
- мне электричества пока хватает, особенно последние дни, когда ветра много.
Вот сегодня поставил даже электрический бойлер 100л (1,5 КВт), сейчас пойду в душ. :)
Гость
64 - 11.12.2012 - 23:35
Цитата:
Сообщение от nickd55 Посмотреть сообщение
мне электричества пока хватает, особенно последние дни, когда ветра много.
и как все таки для счастья мало нужно!
Гость
65 - 12.12.2012 - 06:32
Офисы , гостиницы , 4- однушки , авто моечный комплекс с офисом ,,, у автора всего 5 лямов , этого нехватит ни на что из пере численного , максимум 2 однухи и немного на ремонт останется ...,
Гость
66 - 12.12.2012 - 10:12
65-Астрид > поддерживаю. что такое 5 милионов? ну даже 6. Еле еле можно купить участок 8 соток и на нем построить дуплекс какой-нибудь не самый качественный.
Гость
67 - 12.12.2012 - 11:30
Buba.55Вы где такие цены то нереальные взяли??????? мне уже посчитали стоимость проекта моего дома и он будет стоить не 300 ,а 100!!!, геология 100!!!, газ и воду сейчас считаем, но там уже в разы меньше!!! плюс, стоить буду я сама, вернее не я лично)) а свои люди, плюс у меня своя организация по производству металлический и пластиковых конструкций, так что уже уменьшаются затраты на окна, двери, ворота, забор, в том числе и на внутреннюю отделку, потому что везде свои мастера, поэтому еще раз говорю, что если строить все прям с нуля и все делать через фирмы, и строить само здание тоже будет фирма какая нибудь- это да, 5 млн это бред!!! а так как у меня есть большая часть ресурсов и полезных знакомств, то почему бы и не уложиться в 5-7!
Гость
68 - 12.12.2012 - 11:49
67-Марусичка > А земля, с соответствующим видом разрешенного использования, тоже своя?
Гость
69 - 12.12.2012 - 16:42
По городу много построенных и ещё не достроенных зданий , по большей части 3-4 этажа, на которых висят растяжки с надписью:" монолитные работы" и телефон с последними цифрами 3797, я интересовался стоимостью работы итд, была озвучена стоимость 5600руб за кв/м, в эту стоимость входит монолитный каркас обложенный кирпичём, примерные сроки, в месяц один этаж.
Я так понимаю , что остаётся просчитать крышу, окна, коммуникации,отделку, облагород территории
Гость
70 - 12.12.2012 - 19:49
Цитата:
Сообщение от Марусичка Посмотреть сообщение
а так как у меня есть большая часть ресурсов и полезных знакомств, то почему бы и не уложиться в 5-7!
- потому что знакомства не смогут сократить затраты в разы. :))
Вот когда построите за эти деньги - тогда и похвастайте, а пока все это похоже лишь на благие пожелания, совершенно не подкрепленные практикой. :))
Гость
71 - 12.12.2012 - 19:53
69 - хоть тресни, хоть лопни, но "коробка" без отделки выливается не меньше, чем в (примерно) 15 тыр/м2.
Гость
72 - 12.12.2012 - 21:59
Да пусть строят. А жизнь научит сквозь слезы смеяться:)
Гость
73 - 12.12.2012 - 22:05
to71,но как же 15 тр/ кВ/м, если они строят по договору за 5,6 тр метр,ответ был однозначен : я отдаю голый уч- к, а получаю 450 квм по 5,6 тр метр( это без крыши и окон и перегородок), в эту сумму входит монолит каркас с лестницами и всё это обложенно кирпичём, т.е коробка дома
Гость
74 - 12.12.2012 - 22:35
Цитата:
Сообщение от Марусичка Посмотреть сообщение
Buba.55Вы где такие цены то нереальные взяли??????? мне уже посчитали стоимость проекта моего дома и он будет стоить не 300 ,а 100!!!, геология 100!!!, газ и воду сейчас считаем, но там уже в разы меньше!!! плюс, стоить буду я сама, вернее не я лично)) а свои люди, плюс у меня своя организация по производству металлический и пластиковых конструкций, так что уже уменьшаются затраты на окна, двери, ворота, забор, в том числе и на внутреннюю отделку, потому что везде свои мастера, поэтому еще раз говорю, что если строить все прям с нуля и все делать через фирмы, и строить само здание тоже будет фирма какая нибудь- это да, 5 млн это бред!!! а так как у меня есть большая часть ресурсов и полезных знакомств, то почему бы и не уложиться в 5-7!
не кого не слушайте!
таже ситуация что и у вас.
вложился в 6 млн полностью
Гость
75 - 12.12.2012 - 23:00
Цитата:
Сообщение от google Посмотреть сообщение
примерные сроки, в месяц один этаж.
это что за долгострой? каркасы unj льет 1 этаж 2 недели... другое дело нужно дать выстоятся
ХЗ на дзержинского новостройки гнали чуть ли не этаж в день
Гость
76 - 13.12.2012 - 08:22
75-jobKK >этаж в день это фантастика, у них на каркасы около года ушло
Гость
77 - 13.12.2012 - 08:32
Цитата:
Сообщение от google Посмотреть сообщение
to71,но как же 15 тр/ кВ/м, если они строят по договору за 5,6 тр метр,ответ был однозначен : я отдаю голый уч- к, а получаю 450 квм по 5,6 тр метр( это без крыши и окон и перегородок), в эту сумму входит монолит каркас с лестницами и всё это обложенно кирпичём, т.е коробка дома
- пока это всего лишь реклама. Когда дойдет дело до реального Договора, цифры станут иными. :)
Потом выяснится, что эта цена была ВЧЕРА, а сегодня уже изменилась, может оказаться, что фундамент в расчет не входит и т.п. :)

Кроме этого, совершенно непонятно КАКИМ кирпичом они предлагают обложить каркас - облицовкой в полкирпича и все?

А чем и как будет обкладываться и утепляться все остальное? А кровля с перегородками сколько потянут, а крыльцо у входа, а ввод основных коммуникаций?

Уверяю Вас, что с учетом ВСЕХ необходимых затрат на "коробку" Вы неизбежно приблизитесь к магической цифре в 15 тыр/м2. :)

В моем понимании "коробка" - это законченное решение, после которого идет установка окон и дверей и начинается предчистовая отделка.
Гость
78 - 13.12.2012 - 08:34
Цитата:
Сообщение от ЭлитАльянс2 Посмотреть сообщение
вложился в 6 млн полностью
- с тем же самым успехом можно заявить "вложился в лимон" и что это может доказать? :)
Гость
79 - 13.12.2012 - 11:22
to77
Фундамент входит, кирпич забутовка(думаю в кирпич),причем я интересовался у тех ,кто сам строил и 5600р за коробку они сказали, что дороговато
Гость
80 - 13.12.2012 - 12:19
79-google >т.е. по Вашим прикидкам выходит что Краснодаре можно построить кирпичный дом площадью 100м2 за 560т.р.? телефончик этих строителей можете дать, мне как раз дачный домик надо сделать, участок у меня уже есть.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены