82-Iсеbеrg >да при сравнении методом дисконтирования я пренебрег ростом рыночной стоимости. Для окупаемости инвестиций в моем случае это дополнительный плюс а не минус в качестве дохода.. .

Была ведь уже тема [url]http://forums.kuban.ru/f1051/posutochnaya_sdacha_zhil-ya_osobennosti_vedeniya_biznesa-7429777-2.html[/url]
изучайте, там реалии этого бизнеса

84-Фанатичный Риэлтор >там тема до конца не раскрыта)

Вот Вам мнение эксперта по теме:
Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
[b]— На данный момент приобретать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, совершенно невыгодно. В условиях постоянного снижения цен на недвижимость и падения арендных ставок покупать квартиру и делать там ремонт для посторонних людей экономически нецелесообразно.[/b] В лучшем случае через 20 лет при условии постоянной сдачи удастся вернуть потраченные средства, [b]а потом дом морально устареет и избавиться от такого объекта будет непросто[/b]. Если учесть все риски арендного бизнеса, в том числе потенциальные сложности с арендаторами, возможные траты на ремонт и неизбежные — на налоги, то получится, что сил и нервов на содержание такой квартиры будет затрачено непропорционально ее цене. Я всегда советую своим клиентам: перед покупкой квартиры подумайте, что вы будете делать с таким объектом дальше. Если просто купить квартиру и никак ее не использовать, то даже выйти в ноль не получится: квартиры и сейчас дешевеют, а что будет с рынком через 20 лет, предсказать невозможно. Зато дом точно устареет.

М Александр - он не собирается приобретать квартиру, чтобы сдавать, она ему упала с неба, традиция такая на Кубани - "усе жилье внучекам")
Афтырь - хочешь долгую и "счастливую" жизнь, сдавай, хочешь получить капитал, продавай немедля, сейчас как раз сентябрь-октябрь сезон будет, потом придется ждать до весны.

[quote=Фанатичный Риэлтор;44664338] сейчас как раз сентябрь-октябрь сезон будет, потом придется ждать до весны.[/quote]
Поддержу,если сливать-то сейчас.

[quote=Фанатичный Риэлтор;44664338]н не собирается приобретать квартиру, чтобы сдавать, она ему упала с неба, традиция такая на Кубани - "усе жилье внучекам")[/quote]

это все понятно, что автору с неба квартира упала, я просто темку расширил, т.к. любителей покупать для аренды в Краснодаре раньше тоже было много.
То что с неба упало легко продать, т.к. не привязан к цене покупки, как продавцы с новостроем.
Тянуть заморачиваясь с копеечной арендой смысла нет, т.к. дом хрущевка уже старый и с каждым годом продать там квартиру будет сложнее.

0-Злобный хомяк > также будет и в вашей квартирке после порядочных с виду квартирантов

[url]https://www.youtube.com/watch?v=rjBBaobDwnc[/url]

[b][url]https://www.youtube.com/watch?v=tLCupKLpAbA[/url][/b]

Надо брать залоговую сумму за сохранность имущества и проверять квартиру хотя бы один раз в месяц при оплате коммуналки и аренды!!! Это хоть как-то застрахует арендодателя.
Конечно, это не компенсирует на 100%, причиненные убытки, но будет держать квартирантов "на тумбе".

93-original1 > в цивилизованном мире (например США, Германия, Дубай) на долгий срок квартиры сдаются обычно на год, предоплата за 1й и последний месяц и еще залоговая сумма(страховой депозит) равная 1 - 2 месяцам стоимости аренды. За досрочное расторжение договора неустойка в размере залога.
А в Дубае вообще сразу арендатор выписывает 4 или 6 чеков и если в назначенный день в банке выясняется что этот чек необеспечен, то хозяин квартиры заявляет в полицию и арендатора сразу без особых разбирательств сажают в тюрьму как мошенника, ну если конечно он не Гражданин ОАЭ. Ну а если Гражданин , то поймут и простят. Может даже шейх должок оплатит :)

93-94 -Хорошо, а теперь давайте спустимся с параллельной вселенной на Землю)
Предоплата за последний месяц отсутствует в принципе, ну не знаю, может единичные случаи в мегасуперэлитном классе жилья, когда снимают для футболиста какого и платит футбольный клуб. Но в краснодарском мейнстриме этого просто нет.
Залоговая сумма в размере 1 месяца в качестве страхового депозита тоже а последние 2 года стала редкостью. Только если у вас свежая квартира с дорогой мебелью и техникой, но здесь тоже нет смысла, если разнесут, залог нифига не покроет. Бюджетка выгоднее, но там переизбыток предложения - многие согласны на залог в 3-5 т.р. или вообще без залога. В районах, где много многоэтажек такая практика повсеместна. В случае автора - в его районе множество конкурентов, с залогом нищебродская квартира вряд ли прокатит. Цена скорее 12, и то, радуйтесь, если найдете клиентов.
Попробуйте в объявлении не указывать залог, больше будет звонков, потом тщательный фейс-контроль, обязательно паспорта (именно паспорта, а не ВУ или клуба шахматистов) и считайте первый платеж страховым депозитом) Именно настолько котируется ваша недвига на нынешнем рынке аренды.

Сдавать навернео более менее целесообразно квартиру без мебели, с ремонтом от застройщика (т.е. самые дешевые обои, ламинат, в ванне самая дешевая плитка в пол стены, трубы все открыты). Когда мебель свою привозят квартиранты. Такую квартиру очень трудно ушатать "на дорого".

96-den81 > квартирантов на пустую квартиру будет очень трудно найти. Особенно при огромной конкуренции на сегодняшнем краснодарском рынке аренды.

[quote=Фанатичный Риэлтор;44669314]Залоговая сумма в размере 1 месяца в качестве страхового депозита тоже а последние 2 года стала редкостью. Только если у вас свежая квартира с дорогой мебелью и техникой, но здесь тоже нет смысла, если разнесут, залог нифига не покроет. Бюджетка выгоднее, но там переизбыток предложения - многие согласны на залог в 3-5 т.р. или вообще без залога. В районах, где много многоэтажек такая практика повсеместна.[/quote]

[b]при таком варианте собственника кинут.[/b] Как минимум квартиранты свалят когда им надо, а не как договорились и по куммуналке еще задолженность оставят.
Как максимум соскок квартирантов может быть, например, после того как они затопят водой соседей. И тогда разъебываться и компенсировать убытки соседям будет уже собственник.
Ну и не забываем, что квартиранты имеют привычку забывать какие вещи у собственника были в квартире и случайно могут прихватить бытовую технику и другие вещи.

95-Фанатичный Риэлтор > Смысл залога еще и в обеспечении выполнения обязательств. Если на год снимали, значит год и должны жить, иначе неустойку должны платить квартиранты, т.к. цену платили по долгосрочной аренде, а прожили например 2 - 3 месяца.

К сожалению, краснодарский рынок аренды сейчас стал очень похож на типичный в развивающихся странах 3го мира.

[quote=М Александр;44669635] 96-den81 > квартирантов на пустую квартиру будет очень трудно найти. Особенно при огромной конкуренции на сегодняшнем краснодарском рынке аренды. [/quote]
На чем основано твоё утверждение? Ты сколько таких квартир сдал? Или опять на мнении икспертов, [s]долбо[/s] теоретик ты диванный?

100-Sk >все правильно он сказал. пустые квартиры не сдаются месяцами, 80% арендаторов не имеют своей мебели

101-Лабиринт > еще % 90 из этих пустых квартир одновременно с арендой выставлены на продажу и квартиранты прекрасно это понимают и предпочитают с такими квартирами не связываться.
Да и не каждому интересно вешать карнизы, кухонные шкафы и т.д. во временной, чужой квартире.

101-Лабиринт > Да? А я не знал и оба раза за неделю через Авито сдал. Причем второй раз даже очередь выстроилась.
И квартиранты с мебелью не будут заезжать на 2-3 месяца. Первые около 5 лет прожили, пока собственную квартиру не купили, вторые уже почти год живут. И голова у меня за мебель и аппаратуру не болит, бо их просто в квартире нет и ломать в ней нечего.
102-М Александр > Теоретик, ты сколько квартир без мебели снимал, м? Или опять на заборе прочитал?

насколько отличается цена сдачи голой квартиры от обустроенной хотя бы минимально? А от полностью упакованной? просто интересно
Согласен с предыдущими ораторами-не айс пускать квартирантов каждого со своей мебелью...Будут монтировать-демонтировать куйхню вешать шкафы и проч. После сдачи-однозначно ремонт
Необходимо хотя бы кухню раковину плиту.

104-Oilman > Однушка 37 м2, 10 т.р. в месяц. Ремонт после строителей. Из дополнительных вложений - только новая отечественная электроплита, купленная за 2 т.р. через Авито у новоселов. Ну и еще первые квартиранты сплит установили в счет арендной платы.
А теперь доказывайте мне, что сдавать пустую квартиру не выгодно.
-
Так если для себя - то ремонт после строителей и так все делают, только кто-то сразу, а кто-то по мере финансовых возможностей.

104-Oilman > Полностью упакованную на ККБ, например, можно снять за 12 тыс. Там будет все - стиралка, сплит, холодильник и вся мебель.
И очереди из желающих снять там голяк за 10 тыс. не наблюдается.

И чтобы у кого-то квартиранты 5 лет прожили - это сказки какие-то, либо очень дешево сдавали.
Год максимум люди живут обычно, а потом меняют хату ибо выбор огромен, да и за год меняются у людей обстоятельства жизненные.

104-Oilman > А продать поюзанную и засранную после квартирантов квартиру ооочень трудно без дисконта.
У покупателей огромный выбор свежих квартир от застройщика, нахер им несвежие квартиры, еще и после квартирантов.

Блочные и панельные дома через 3 - 5 лет вообще превращаются в бомжатники, с засранными подъездами, обшарпанными лифтами, заплеванными стенами. Зае*ешься продавать такую квартиру потом.

Опять остолоп-теоретик вылез со своим никчемным мнением.

108-Sk > тебя у*бана забыл спросить , что мне делать

109-[filolog]М.удак[/filolog] Александр >

:))) М.удак без точки фильтр не пропустил:))

в 105>Ничего не хочу никому доказывать. С точки зрения минимальных затрат ( но и меньшего дохода) ваш вариант выгодней и без геморроя и (применимо к Кк-менее рисковый)
Я же говорю-есть опыт сдачи квартиры (ну как то везло на порядочных квартиросъемщиков)? только с кухней...Даже без холодильника дивана и шкафов
Сейчас готовим новую однушку под сдачу-ремонт, мебель
Ну почему у меня люди жили и два года-а чего? от добра добра не ищут если что устраивает...Потом взяли ипотеку и съехали благополучно, а квартира пошла на продажу)
Несомненно особенность Краснодара-много приезжих студентов, вообщем богомерзкие понаехи избалованы, и избаловали их вы сами...

112-Oilman > А как у Вас принято сдавать?
Договора оформляют?
Если оформляют, то больше того срока за который квартиранты заплатили?
Расписки оформляют за денежку?

113-М Александр >обычно (я 100%) через знакомые по сделкам КП агентствам недвиж. Они ищут клиентов под критерии, я им отстегиваю 30 процентов аренды за один месяц все. Договор заключаем в котором список и состояние что есть в квартире.
Налоги не плачу я не чп ип ооо) можете меня осуждать...
Расписки не оформлял ежемесячные. Предоплату залог депозит не брал. Сдавали только физ.лицам, особенностей организаций не знаю-сообщу если появится
Срок выходит (0.5-1год) пролонгации, какие проблемы
В случае съезда обоюдное уведомление за мес

[quote=Oilman;44697936] 113-М Александр > Договор заключаем в котором список и состояние что есть в квартире.Предоплату залог депозит не брал. Срок выходит (0.5-1год) пролонгации, какие проблемы В случае съезда обоюдное уведомление за мес [/quote]

У меня знакомый тоже вот так с договором на 11 мес. Заселил семью с ребенком школьного возраста. Они пару месяцев платили, а потом перестали, сославшись на временные сложности с работой и пообещав заплатить через месяц. НО и через месяц они не заплатили и съезжать отказались.
участковый знакомому тоже ничем не помог, сказав что если есть долгосрочный договор, то это гражданско-правовые отношения, выселить можете только через суд.
Еще месяц знакомый по судам бегал и только получив решение суда, с помощью судебных приставов получилось выселить тех квартирантов.

115- зимой их бы даже с приставами не выселили, если им некуда идти было бы, был в нашем доме подобный случай. Хозяин ждал до весны и договаривался на какую-то общагу, да еще подарил им стиралку (старую правда), чтобы уже съехали. С несовершеннолетними опасно, даже если не груднички какие.

115-М Александр >
116-stroika2012 >
Вот поэтому я и отказался от такого вида пассивного дохода. Тут надо быть или самому жестким и бессердечным, или все кому не лень на шею сядут. Единичные случаи когда квартиранты и хозяива живут душа в душу. У всех моих знакомых кто сдает постоянно какие то траблы с квартирантами, то не платят, то съезжают не заплатив, пожив месяц, то соседи жалуются и т.д. и т.п.

117- по секрету открою самый убойный вариант - поселить друзей или родственников)

Я еще будущи квартиросъемщиком - был такой период в жизни, (приходилось 3 раза квартиру снимать) столкнулся с тем, что квартиру то снять не так и просто. Был тогда период такой (2005-2015), что куда не позвони - одни посредники... Причем я готов был заплатить за подбор нормального варианта, так предлагали ужас что....

115-М Александр >детский сад)
Вы в 90х не жили? Такое впечатление что у некоторых взрослых с виду людей отжать квартиру проще чем отобрать пасочку у ребенка в песочнице...

120- Жили и даже сдавали. И даже нанимали борцунов из Дагестана, чтобы выкиздить особо потерявших берега.
Ты-то сколько квартир сдавал и сколько случаев успешного выселения квартиросъемщиков имеешь?

Ну а что тогда ноете? Какая разница сколько сдавал,всё мое. С какой целью интересуетесь.
Но борцов не нанимал..просто если не в состоянии решить такую проблему даже с участковым...может ну его нафиг такой бизнес))

[quote=Oilman;44699346] 115-М Александр >детский сад) Вы в 90х не жили? Такое впечатление что у некоторых взрослых с виду людей отжать квартиру проще чем отобрать пасочку у ребенка в песочнице... [/quote]

В чем тут детский сад???
Речь идет о ситуации, когда с квартирантами Оформлен долгосрочный письменный договор. В такой ситуации закон полностью на стороне квартирантов. Вы их не выселите Быстро за пару часов законными методами, если они сами того не захотят, только через суд и с приставами.
полиция бы рада помочь собственнику, но ведь он сам связал им руки, оформив долгосрочный договор.
И бесплатно, тем более какие- нибудь спортивные или просто лихие ребята, в такое говно вмешиваться не будут.