К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Посуточная сдача жилья. Особенности ведения бизнеса

0 - 04.01.2016 - 10:54
Тема интересная, но для меня - абсолютно незнакомая. Честно говоря, мне кажется, что эта тема - может и более выгодная, чем сдача жилья внаем на долгий срок, но более хлопотная, с гораздо бОльшими затратами, необходимостью регистрировать ИП, содержать персонал, постоянными заморочками все чинить, докупать и - со скандалами с соседями.
Предлагаю обсудить



41 - 04.01.2016 - 21:10
Пару раз снимал на сутки квартиру на Длинной/Базовской, никаких залогов даже и не думали просить. Заплатил вперёд за аренду, и всё.
42 - 04.01.2016 - 22:45
Лора, читаю Ваши посты не нескольких ветках, разбираетесь в принципе в сегодняшних реалиях! Что касательно аренды посуточно, так у меня одна знакомая сдает на Пушкина, сейчас упала резко недвига, раньше цу нее снмали те, кто медом торгует на площади, студенты, сейчас резко упала стоимость на посуточно(конкуренты, хостелы отбирают клиентов). В общем говорит, что стало хуже намного
43 - 04.01.2016 - 22:51
Снимал в Ростове. Залог брали 1500р. На случай потери ключа.
Договор был, подписание 5 мин заняло. Снимал неделю, по 2500. В гостинице нормальный номер от 3000р реально стоит и нет кухни, а все время в ресторане при гостинице не поешь...
Аналогично коллеги в Краснодар приезжали, платили что-то около 2200-2500 за однушку.

PS многие могут написать, что гостиница за 3000р дорого или есть квартиры по 1500р. Но это все на первый взгляд, когда проводишь в командировках долгое время, начинаешь видеть разницу в условиях...
44 - 05.01.2016 - 00:33
Ну ладно, появилась свободная минутка, а спать не хочется, расскажу так и быть. В общем сразу оговорюсь, что организовывал и развивал все это как бизнес, т.е. никаких доставшихся в наследство квартирок, никакого желания пристроить бездействующую недвигу или нерадивых родственников - все тупо и примитивно - вложить денег, чтобы заработать еще больше денег. К тому же, человек я занятой, поэтому мне нужен был бизнес, который, принося доход, позволял бы не сильно на него отвлекаться.

Этап первый: поиск и покупка недвижимости. Проведя небольшую разведку (примерно неделя) я уяснил для себя, что основополагающим фактором является район, где расположено жилье. Это должен быть развитый и хорошо обжитой район города с большим количеством рабочих мест и развитыми транспортными путями. Если при этом рядом есть учебные заведения, можете считать себя везунчиком. Другим важным фактором является новизна района, выражающаяся в количестве многоквартирных домов, чем их больше, тем больше у вас потенциальных конкурентов, конечно, это не значит, что наши спальники нужно совсем сбрасывать со счетов, но в них конкурировать будет уже сложнее, особенно в последние годы, когда многие люди передают доставшиеся им даром квартиры в субаренду агентствам для посуточной сдачи. При этом прибыль их мало волнует, в нынешних условиях если копейка капает и то хорошо. Итак первый вывод: ипеня исключаем сразу. Конечно можно и в гетто чего прикупить, но это будет уже не бизнес, а сдача от случая к случаю, нам же обязательно нужен ПОТОК.
Потратив примерно месяц на поиски объектов недвижимости в нужном мне районе (критерии см. выше), я обнаружил, что цены на недвигу как это не странно, сильно раздуты))) Сумасшедшие владельцы хрущеб, равно как и застройщики престижных высоток и всяких "бизнецклассов", в сущности копирующие обычные кондоминимумы европейских столиц, где проживают клерки, офисный планктон, бухгалтера и секретутки меня не заинтересовали. Стало ясно, что вкладываться в их объекты - обречь себя на долгий и нудный возврат своих же денег. Ни одна квартира просто физически не сможет продержаться такое время без капремонта и замены мебели, сдавай ты ее хоть самым настоящим эльфам. В то время частным застройщикам еще позволяли строить в черте города, к тому же в неплохих районах, поэтому пришлось покупать квартиры под сдачу у ЧЗ. Да, пришлось вляпаться и прохавать этот процесс от и до. Про ЧЗ можно рассказать отдельную историю, конечно, можно было и оказаться в числе обманутых, которых даже власти не хотят признавать обманутыми дольщиками, это риск, необходимый для бизнеса, однако мне посчастливилось получить свои квартиры. Много советовать как покупать у ЧЗ не буду, рекомендую лишь учесть тот факт, что жить вы там не будете, а большинству кантующихся там все равно, какой вид из окна и т.п. У застройщика часто бывают неликвидные квартиры - выходящие окнами в забор или в чужой двор, расположенные возле лестницы и т.п. - вот здесь, найдя к нему подход, можно выторговать для себя ощутимую разницу. У меня оказалось примерно 50/50 в половине купленных квартир я и сам жил бы при желании, в половине не стал. Но впоследствии на сдаче это никак не отразилось.
Ну все на сегодня, чего-то в сон клонит от этих воспоминаний, продолжу потом.
45 - 05.01.2016 - 09:58
А как потом избавиться от квартирки с видом на мусорку? Искать приемника для передачи бизнеса? А если арендный бизнес начнет умирать и народ с него схлынет. Как пишут выше. Посмею предположить что арендный бизнес не отбил и 50% стоимости квартирки, сбрасывать ее с большой потерей и удирать? Так у ЧЗ нельзя дешево продавать, покупатели заподозряд что тут что-то не то)
46 - 05.01.2016 - 14:34
46- на мусорку у меня лично не было, но в забор окна смотрели, ушла как миленькая. Арендный бизнес отбил 300% стоимости квартирки, все дело в правильной организации. Надо различать подход к этому как к бизнесу и просто сдавание, ну на "общественных началах"))) Про загибание - риск есть везде, сокращение количества рабочих мест - меньше приезжего/командировочного народа, меньше денег у родителей студентов - меньше путешественников, блядунов, гуляк, в общем потенциальных арендаторов.
47 - 05.01.2016 - 14:36
Цитата:
Сообщение от WAnderer Посмотреть сообщение
Так у ЧЗ нельзя дешево продавать, покупатели заподозряд что тут что-то не то)
рассмешил )))
Iv
48 - 06.01.2016 - 04:19
45-stroika2012 >Хотелось у вас узнать, как решали такой вопрос по налогообложению при продаже квартир используемых в предпринимательской деятельности ? Ведь согласно ст.220 п.2.пп.4 НК РФ на них вычет по НДФЛ не предоставляется, при продаже как физ.лицо. поэтому если вы ИП то, облаете продажу квартир по налогообложению вашего ИП, допустим как УСН 6% с дохода. А вы как делали , что налоговая говорила после сдачи деклараций ?
Я как-то раньше продавал квартиры , которые сдавал, но в налоговой между отделами бардак -они не усекли что я и льготу брал по налогу на имущество при усн по квартирам и продал их через три года, не платы ни НДФЛ, ни усн как ИП. А сейчас такое, думаю вряд ли пройдёт, так как в заявлении на ПСН указываешь каждый объект недвиги, и тогда при продаже её, отдел НДФЛ по идее, не должен учитывать такие продажи, а отслеживать продажи как доходы ИП. Ну 6% со всей суммы готов заплатить, но все же, хотелось знать, как другие такие дела решают ?
49 - 06.01.2016 - 13:32
На основании подпункта 2 пункта 1 и пункта 3 статьи 228, пункта 1 статьи 229 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщик, получивший в налоговом периоде доходы от продажи имущества, находившегося в его собственности менее 3 лет, обязан представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
При этом налоговая база, для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 Кодекса установлена налоговая ставка в размере 13 процентов, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налогового вычета, предусмотренного статьей 220 Кодекса.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса определено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В то же время в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, но не более 2 000 000 рублей.
Если продажа одной квартиры и приобретение другой квартиры произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на одновременное получение вышеуказанных налоговых вычетов.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

У меня более 3-х лет владение и по документам менее 1 млн стоимость. ИП ликвидировал за год до этого, вопросы по квартирам были, сказал, что расселю родственников, т.е. владение физлица. Налоги заплатил как физлицо. По НДФЛ официальная з/п небольшая, поэтому подумали с бухгалтером и решили, что не стоит огород городить. Вот в общих чертах и все. Сами понимаете, все на форуме сказать нельзя)
Iv
50 - 06.01.2016 - 17:35
50-stroika2012 >Ясно. Удачно вы отстрелялись. Сейчас, думаю контроль будет выше со стороны ФНС -они программу поменяли с нового года, больше аналитики.
Но а по ИП, пока никто не отменял, если на УСН, продавать с рассрочкой платежа недвигу, а это рассрочка может быть хоть на десять лет, и кто это отследит, если вычет на покупку не нужен,-никто.
51 - 06.01.2016 - 17:54
51- если можно, подробнее про рассрочку, если вычет не нужен - как оформляется, максимальный срок и кому можно продавать? Были ли успешные случаи на практике? Все-таки век живи - век учись)
Iv
52 - 06.01.2016 - 18:16
52-stroika2012 >При продаже , база для расчёта хоть НДФЛ , хоть Усн согласно Гл.26.2 НК РФ является -полученная оплата от покупателя. Если вы продаете недвигу по договору в котором предусмотрена рассрочку платежа, то база для УСН или НДФЛ будет сумма полученной оплаты, а если у вас оплата на 10 лет, то и база будет зависит от оплаты в каждом году. Также никто не запрещает после регистрации права собственности написать доп.соглашение на продление оплаты. Также можно пойти и по другому пути -оформить 2 договора -один договор беспроцентного займа типа вам дал денег покупатель в долг , а вы ему продали квартиру с рассрочкой платежа. А акт взаимозачету сделать датой позднеее через десять лет итп. Так продавал с рассрочкой машину от своего ООО на усн, и квартиру знакомой.
53 - 06.01.2016 - 20:56
Соседи проклянут )
54 - 07.01.2016 - 00:25
nikolaevich ну блин так давайте всех бояться, кто может проклянуть!!! и забьемся в угол
55 - 07.01.2016 - 02:04
У меня соседи так сдавали квартиру. Не спал весь подъезд....
Там постоянно жили очень странные люди. Закончилось тем что хозяевам квартиры предложили на выбор : либо там постоянные жильцы живут. И желательно русские и семейные или набьём им морду . Сильно и больно. И не однократно. Народ всем подъездом пол года не может нормально спать по ночам.
Проститутки, педерасты, вечно пьяные командировочные , непонятные восточные люди , милиция постоянно стучащая им в дверь, музыка и пьяные матерные вопли..... Не... точно проклянут.

Соседи приняли верное решение. Теперь там живёт обычная семья и в 21-00 наступает тишина....и мы можем теперь спать ночью. А из печального--мой ребёнок выучил за эти пол года все матерные слова на русском и на некоторых иностранных языках.
Гость
56 - 07.01.2016 - 02:14
Власти Кубани предлагают владельцам мини-гостиниц и частных домов регистрировать приезжих туристов в Федеральной миграционной службе. Об этом сообщил в ходе заседания по внутреннему туризму министр курортов и туризма Краснодарского края Евгений Куделя. По словам министра, данная процедура позволит выявить незаконную предпринимательскую деятельность и позволит оценить, сколько человек отдыхает в частном секторе, передает РИА Новости.

"Есть постановление правительства №713 об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта. (Предлагаю) дополнить его несколькими пунктами, которые обяжут владельцев частных домов и мини-гостиниц сообщать о том, кто же к ним приехал. В части антитеррористической защищённости это на первое место выступает сегодня", – пояснил Куделя.
_________
Куделя Евгений Владимирович министр курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края; 350000, г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41; тел./факс: 8 (861) 267-25-34
Источник: yuga.ru
57 - 07.01.2016 - 02:22
сегодня на микроавтобусе каком-то видел рекламу какого-то отеля краснодарского - 199руб/час, 999 руб сутки
названия отеля не запомнил а тоб погуглил.
этож в 2 раза дешевле чем тут сдают некоторые посуточно квартиры.
демпинг или обман?
Гость
58 - 07.01.2016 - 03:02
Цитата:
Сообщение от Ядрёный Посмотреть сообщение
сегодня на микроавтобусе каком-то видел рекламу какого-то отеля краснодарского - 199руб/час, 999 руб сутки названия отеля не запомнил а тоб погуглил. этож в 2 раза дешевле чем тут сдают некоторые посуточно квартиры. демпинг или обман?
Следует особо отметить, что при стоимостях 199 руб/час и 999 руб/сутки руководство тем не менее умудряется ещё и широкомасштабно рекламироваться. Отсюда возникает на мой взгляд вполне закономерный вопрос: не завышают ли искусственно цены большинство прочих, в т.ч. многочисленных физических лиц, предоставляющих подобные услуги?
Iv
59 - 07.01.2016 - 08:50
59-oxo >ну так 1 тыс в сутки это обычный одноместный экономом, с неполным сан.узлом в гостинице. А в миниотеле это при одноместном заселении, естественно, удобства ограничены. Если двое то , цена выше.
Типа вот этих где цена для одного 900 руб в сутки а для двоих 1700 . http://mini-gostinica-na-gagarina.vgosti.info
А 199 рублей в час, это при пакете для парочка днём от 3-х часов.
k0t
60 - 07.01.2016 - 09:47
60-Iv > слушай, ну давай спустимся на землю, у Марченко в его отелях 250р час от часа и никто документы не просит. Сутки тоже от 1000р. Номера не более ушатанные, чем в любой посуточной квартире. Так извини, на первом этаже - кабак и б.. при необходимости. Свежее белье раз в три дня, парковка и норм документы трехзвездочного Отеля, а не ИП, которое вызовет подозрение у бухгалтерии, где это и что это, и почему так дорого. Деньги списывать ведь тоже не так просто.
Именно поэтому меня удивляют рассказы о ценах в 1700-2000р за сутки за однушку. Это или ловля на лоха, или работа по старым связям. Или чисто из за района, тк в Краснодаре в принципе не хватает гостиниц с удобным расположением. Люди, кто из моих знакомых снимали посуточно квартиры, больше 1000р не платили никогда.
Что касается рассказов о 2800 на 8 мужиков, так извини, это только из-за того, что вы идёте на экономическое преступление, выдавая подложные документы, но не факт, что в официальном отеле нельзя о таком же договориться...
Так что я уверен, что все эти цены в 1700р за апартаменты на букинг и островке уйдут в никуда. Я говорю про своему опыту, когда в городе с гораздо большими проблемами с гостиницам, куда я делаю регклярно, а именно Симферополь, даже когда опаздывал на самолет, находил норм апрартаменты за 1400, при их конских ценах и отсутствии выбора в принципе. И это я выбрал самый центр, чтоб ещё по Кабакам пошариься с горя
k0t
61 - 07.01.2016 - 09:49
Летаю регулярно
Гость
62 - 07.01.2016 - 09:59
61-k0t > у меня те ж мысли были с самого начала.
Iv
63 - 07.01.2016 - 10:15
61-k0t >за 1 тыс. однушку -пожалуйста, сдавайте. Кто ж против. Мне это не интересно. Это интересно парочкам -по часам, на ночь, на субботу. Компаниям 18-летних у которых денег в обрез. Тогда для парочки двухспальная кровать в однушке, большая ванна, двд и тп. и цена от 200 рублей в час и 800 за ночь. Мне это вообще не интересно. У меня в однушке -3 кровати и диван, документы командированным и чек от 1600 рублей, в зависимости от количества проживающих, и 10% сверху -кому нужно, вся посуда, и Wi-Fi. т.е. все затрачивается под деловых людей, а не под *лядей. И знаете пока есть спрос. А букинг -это только для туристов, командированным пользуются другими ресурсами. А за 1000 руб. я б лучше б закрылся и зарядил бы что-то другое.
Iv
64 - 07.01.2016 - 10:22
61-k0t >вы видите уже разницу в вашем запросе и моём сегменте. Вы пишите -я один, да в центре, да в командировке. А у нас изначально заточено именно под группы командированным. И поэтому в однушке от 1600 руб., ну даем и скидку если длительный срок. Но почасам и на ночь вообще нет. Эт у нас. А у других есть, но мне это не интересно.
k0t
65 - 07.01.2016 - 10:31
63-_Лора > хотя если люди целенаправленно работают на откаты с долго срочными командировочными все логично. Ставим цену 2000р в сутки, реально сдаем за 1200, откат 800р - 15% на обнал.
Командировочный всегда может аргументировать своему умному начальству, почему именно здесь (к работе близко, парковка без проблем, заезд удобней, от вокзала/аэропорта недалеко).
Ну и 2-3 лоха в месяц тож бывает, которые фактически приносят двойной доход
k0t
66 - 07.01.2016 - 10:33
64-Iv > я понял Вашу бизнес-схему, просто думаю, эту нишу ждет сжатие достаточно сильное, да и новым игрокам по Вашей схеме сейчас уже поздновато входить...
Iv
67 - 07.01.2016 - 10:42
66-k0t >Считайте по другому -каждому из 3-х по 2т и живут рабочую неделю. Документы от нас -чек, счёт, акт , договор при желании. Официальное подтверждение проживание -при запросе организации командированного. Обычно от военных , фсб, крупных заводов.
Могут ли такое дать кто сдаёт парочкам на ночь без документов на деятельность и без паспорта -вряд ли.
Гость
68 - 07.01.2016 - 10:45
Мне кажется, что у Iv либо хорошо обкатана схема, включающая в себя договоренности с какими-то конкретными "жирыми" заказчиками-предприятиями,
либо много квартир под сдачу, поэтому в сумме все это дает приличный доход,
либо не все так радужно.
При 1,6 за сутки с заселением не одного-двоих, а нескольких людей (а это амортизация и накрутка "коммуналки"), да оплатить уборщицу и администратора, да заплатить налоги, да бесконечные закупки моющих средств, постельного белья и посуды, да затраты на рекламу... Я в первом посте давала свои рассчеты. Если квартира одна, то запускать ее под суточную сдачу - куча гемора с выгодной в несколько тысяч. Если квартир несколько и они рядом - ну да, смысл посуетиться есть.
Iv
69 - 07.01.2016 - 10:46
67-k0t >и почему же ждёт сжатие и довольно сильное ? Что деловые связи прервутся в стране ?
Гость
70 - 07.01.2016 - 10:50
Я для интереса связалась с несколькими своими знакомыми, которые сдают посуточно.
Сразу скажу, что эти люди не хотят делиться своими наработками, от lv я и то получила больше инфы, чем от них.
Однако, в общих чертах выудить кое что можно.
Общая картина такова: все плохо.
многие посдавали квартиры в долгосрочную аренду до лучших времен. Декабрь был вообще провальный. У кого свои квартиры - то еще ничего. Кто берет квартиры в долгосрочную аренду с последующей передачей - дела идут вообще очень плохо, в трудом отбиваются даже затраты.
k0t
71 - 07.01.2016 - 10:57
70-Iv >потому что все начинают считать расходы, а кто не умеет - не выживут. Первое, что будет контроллироваться и анализироваться - командировочные расходы. Посадить секретутку илт hr-а на телефон /интернет по наиболее расходным направлениям - пол дня работы
Iv
72 - 07.01.2016 - 10:59
69-_Лора >про налоги. Есть виды налогообложения не с налогами с дохода, а фиксированные , например, ЕНВД и ПСН. Поэтому у меня налогов не много пр этому виду деятельности. А так как могу применять ПСН, то по налогом заткну всех передасдатчиков, потому что только собственники ИП могут применять ПСН -а это фиксированный налог. А по коммуналку -это не много выходит. По персоналу -действительно бизнес с наёмными работниками возможен если обеспешишь работников приличной зарплатой чтобы держались за работу, а это возможно только если есть ннсколько объектов для сдачи и нужно чтобы из них хотя бы 50% было занято. Расход на рекламу -без ограничений , но постоянно ей управляем ежедневно.
Да, есть старые наработки по клиентам, огромное значение имеет заинтересовать на будущее.
Iv
73 - 07.01.2016 - 11:01
71-_Лора >это радует, возможно меньше будет конкурентов и притом дискаунтеров.
Гость
74 - 07.01.2016 - 11:01
Короче, кот, я бы не стала сажать папу на посуточную сдачу. С квартирантами в принципе надо уметь общаться. Их надо понимать и чувствовать, иначе проблем не оберешься. С долгосрочной арендой попроще, а для посуточной надо крепкие нервы иметь. Сдавай на долгий срок да и будет твоим пенсионерам подмога
Iv
75 - 07.01.2016 - 11:12
72-k0t >у нас такое было летом, руководитель послав командированных сам потом выяснял по чем же он сам может снять жильё посуточно. Выявил что дешевле, чем ему привезли доки наши командированные. Но выяснив, и дав предел на проживание в сутки, эти командированные ещё позднее жили у нас и привозили каждый документы на ту сумму, которую им разрешили тратить на жильё. Во многих организациях дают лимит на проживание и никто за него не выходит. Дают обычно 2.тыс, но где-то дают и 800 рублей и тогда им точно к нам если их 2-3 человека, то заселятся у нас в однушку в двоем-троем за 1600-1800 и каждый потом привезет документы по 800 рублей. Ну а так бывает что конторы и по 3.4-4.5 т. в сутки разрешают тратить. Никто там не проверяет что за номер.
Гость
76 - 07.01.2016 - 11:22
76-Iv > скажу честно. Единственное, что меня смущает в ваших постах - это то, как активно вы рассказываете про успешность своего бизнеса. Я не встречала в сети случаев, чтобы человек так долго и охотно рассказывал, как хорошо у него идут дела. Ну за исключением ветки "Женский вопрос".
k0t
77 - 07.01.2016 - 11:34
76-Iv > ещё раз говорю, не проверяли, но начнут. Вот посмотрите
Iv
78 - 07.01.2016 - 12:01
Вообщем информации по бизнесу ,думаю, дал не мало. Деятельность официальная, оквэд 55.23. Направлений работы в рамках её много, каждый мог бы найти своё. Если работать, то лучше создать своё УТП, а не можете создать -копировать других. Ну а если не нравится, тогда о чем вообще речь ? Тут не парт.собрание. И на сдаче однушек в аренду не свет клином сошёлся, если куча других направлений для услуг гостеприимства. Тут недавно тема была про гостевые домики из глины. Дом-бани народ сдаёт, bdsm-студии делает, дачи сдают, дома рыбака и тд. Была бы цель запустить стартап.
79 - 07.01.2016 - 12:09
79-Iv > ПСН сколько стоит?
Iv
80 - 07.01.2016 - 12:10
80-Ядрёный >у каждого свое. У меня копейки, раскрывать не буду.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены