Помогите сформировать цену за 1 кв.метр.
 

Уважаемые форумчане, помогите с определением цены квадратного метра в строящемся доме.
Даю вводную: дом находится на ул. Кубанской Набережной, 33. Сроки сдачи в эксплуатацию 1 полугодие 2013 года. Дом будет красивый, современной архитектуры с витражным остеклением фасадов. Вся документация в порядке.
Есть ряд квартир на хороших этажах.
Студии 37 кв.м. и 47 кв.м.
Трехкомнатные квартиры 133 кв.м.
Для меня важно мнение коллег - риэлторов, а также людей не связанных с этим бизнесом. При какой цене и при каких условиях такие квартиры были бы интересны Вам? От профессиналов надеюсь получить советы по поводу цены для быстрой продажи квартир (3-4 месяца), особенно в отношении трехкомнатных квартир.

1-avrora_ > Уровень качества позиционируется как престиж, бизнес, эконом?!

[quote=avrora_;23699731]цены для быстрой продажи квартир (3-4 месяца), особенно в отношении трехкомнатных квартир[/quote]
Таки ставите ценник 10000 за кв.метр - раскупят влёт :о)))
Даёшь квартиры по миллиону за трёшку! :о)))

Дом повышенной комфортности, до бизнес-класса, на мой взгляд, чуть не дотягивает. Площади квартир маленькие.

Так скажем, современный дом, построенный по хорошему проекту в престижном месте.

5-avrora_ >
Ну вообще то о возможном профите с проекта думают на стадии его начала))

Но скажем так, для ориентира, примерно в том же районе будет реализовывать проект Бизнес-Класса. Оринетировочная стоимость за квадрат по годам
2012 конец года, начало продаж (нулевой цикл) - 67 - 73 тысячи
2013 - 75-80.

[quote=Rinlan Darius;23699928]Таки ставите ценник 10000 за кв.метр - раскупят влёт :о)))[/quote]
Такая цена может отпугнуть покупателей. Когда очень дешево, здравомыслящие люди не берут. :0)

1-я бы поставил однушки 40-41, двушки 39, а трехи 37-38 ну и рассрочка по большим квартирам. Кубанская набережная у покупателей сейчас теряет популярность, особенно если квартиры не видовые,практически окна в окна, плюс шумная, пыльная улица кубанская набережная под окнами.

6-по этой цене должно быть типа "ливанского" дома, либо дом типа кубанской набережной 5/4, а номер 33 будет в гуще домов, там очень плотная застройка, я бы сказал даже через чур:)

9-юбилейный доллар > возможно..Естественно приведенный мною ценниг не за скворечник а-ля окно в окно, но повшенного качестве.
я просто не знаю где дом 33 ))

6-SaMet > Согласна, о том что думать надо заранее, а тем более о предполагаемой прибыли )
Но меня привлекли к продаже квартир на сегодняшнем этапе, так что думаю сейчас ;)

[quote=SaMet;23700370]2012 конец года, начало продаж (нулевой цикл) - 67 - 73 тысячи 2013 - 75-80[/quote]
Это предположение на конец года. Мне так далеко загадывать пока трудно. Как Вы думаете на сегодняшний день, какая может быть цена?

8-юбилейный доллар > Если однушки по 40 тыс. Это конечная цена 37ми-метровой 1480 т.р.!

9-юбилейный доллар > 33 дом - это первая линия домов по Кубанонабережной. Вид на реку перекрыт "Адмиралом".

11-avrora_ > Вы способны повлиять на проектные решения и уровень подхода к внутренним инженерным сетям?! или банально вложить сейчас и понять сколько можно будет выручить за типовую по уровню отделки и сетям квартиру?!?!

10-ну по дубль гису 33 дом можно "впихнуть", только где сейчас находится пункт приема металла, между бригантиной и ул. кубанонабережной. Т.е вида никакого не будет, с одной стороны бригантина с другой оживленная трасса сбоку 2 близкостоящих между собой недостроя. На элитарность не тянет.:)) Чтобы были продажи нужно ставить цены описанные мною выше, иначе ни о какой быстрой продаже-распродаже не может быть и речи.:)) кстати еще важно "имя" застройщика.:)

13-Или вы говорите о этих недостроях?:)) Я честно говоря всегда, когда проезжаю мимо думаю, у кого же хватило ума так близко тулить эти два дома к друг другу.:))
Кстати эта стройка давно замерла.:))

юбилейный доллар вернулся,а я уже заскучал признаться:)))

17-я тоже без тебя практически не мог ни спать ни есть:)))

14-SaMet > Инвесторы уже вложились. Теперь стоит вопрос реализации. Под влиянием на пректное решение, что Вы имеете в виду? Монолитная часть дома уже готова, то есть не сильно проект уже можно изменить в принципе.

19-кстати а вы сами думаете какую ставить цену? особенно на трехи в 133 метра?:)

Реклама?!

18.:)))Ну лукавить не буду,перёнес полегче:)))

20-юбилейный доллар > Вопрос самый, что называется, острый! ;) Не могу Вам пока сказать ничего.
Но предложений по 37 тыс. за метр я на Кубанонабережной давно не видела. Это, на мой вгляд, цена заниженная даже для большой трешки. Как думаете?

19-avrora_ > другими словами Вы не инвестор-застройщик, не девелопер и даже не генподрядчик)))

В вашем случае ценник в 50 тысяч за квадрат трешки и 55 за квадрат однухи - мне кажется реалистичным.

24-SaMet > Интересно, как на цену влияет кто я - застройщик или инвестор? ;)

зря вы уверовали, что слово "кубанонабережная" автоматически увеличивает цену:))) очень зря:))
Я лишь высказал свое мнение, что на данном этапе строительства в этом доме продать 133 метровую треху за 37000 метр будет очень неплохим вариантом.
ИМХО.

[quote=SaMet;23701508]В вашем случае ценник в 50 тысяч за квадрат трешки и 55 за квадрат однухи - мне кажется реалистичным. [/quote]
Спасибо за оценку! Все бы так думали ;0)

25-avrora_ > Очень просто.
Я откровенно говоря не знаю о каком именно проекте идет речь - показатели, район застройки, инфраструктура...Не знаю именно деталей.

Но если вы находитесь на той стороне, которая управляет проектом - то ценниг, по моему скромному мнению, может быть и поднят - при грамотном конечно подходе.

Если же обычный спекулянт 2 -3 уровня...))) Тогда да..Тогда вам остается ориентироватся на риелтерскую статистику и собственные расходные статьи ))

23.Да ладно,сравнительно недавно,38тысяч рублей,всё по 214 закону с регистрацией в юстиции. А,тут для меня лично не понятно,кто,что даже 40 при этих вводных,я бы не дал,пока.

24-это вы озвучили цену в готовых домах.
за 50 тыс квадрат можно найти трешку в готовом доме и с гораздо лучшим расположением и видом из окна.
По предложенным вами ценам можно продавать до китайской пасхи:))
Ну опять же ИМХО.

[quote=Новосельцев;23701640]А,тут для меня лично не понятно,кто,что [/quote]
)))

28-а дъявол кроется именно в деталях:)) и очень сильно влиеет на цену квартиры:))

32-юбилейный доллар > с этим фактом не поспоришь.

Но если отталкиваться от вводных данных автором - то я придержусь своего мнения )

26-юбилейный доллар > Я поняла Вас. С трешками действительно не просто.

30-юбилейный доллар > В соседствующем жк "Адмирал" однокомнатные от 50 до 52 за кв. метр на схожем этапе строительства. Но там площади от 50 квадратов. Ну и в целом по однокомнатным у меня вопросов меньше - их продадим.
;) Трешки что ли пополам поделить?

[quote=SaMet;23701599]Но если вы находитесь на той стороне, которая управляет проектом - то ценниг, по моему скромному мнению, может быть и поднят - при грамотном конечно подходе.[/quote] Поделитесь, в какой стороне хотя бы находятся грамотные подходы? :)

[quote=avrora_;23701929]Трешки что ли пополам поделить? [/quote]
Я ж вас в самом начале спросил..Способны вы влиять на корректировку проектных решений?!

35-если есть техническая возможно, то, да лучше поделить.
У адмирала местоположение и вид лучше, ведь вы сами сказали, что именно он и перекрывает вам весь вид.

34-avrora_ >32-юбилейный доллар >29-Новосельцев >
[b]Можно влезть к вам с вопросом?
Заранее спасибо за ответ![/b]

Какую вы цену считаете вменяемой на стадии котлована, по квартирам по ссылке: [url]http://www.comfort-leader.ru/plans/[/url] ?

С учетом того, что на ГМР нормальных домов всего три, и в них давно все продано, имеется в виду обжитые места и новые дома монолитно-кирпичные.

Дом будет в обжитом месте, а не на пустыре, как строят на 3-м кольце, и не яме, где аквапарк.

НСИ и ЧФК независимо от района на начальном этапе ставят цену 38 руб. на трешки.



[b]34-avrora_ > по поводу продажи трешки.[/b] Я продала трешку на 40-лет Победы в декабре 111 гю, площадь с учетом балконов 123 кв.м., дом кирпичный, 2008 года постройки - три свечки, где внизу Табрис. Продавала 3 года, квартирой занимались и риэлторы, и эксклюзив подписывала - ничего не помогало. Потом случайный звонок от небольшой риэлторской фирмы на личный мобильный - объявление нашли на авито, через три дня подписали договор. От объявленной цены скинула 400 тыс., хотя и начальная цена со слов всех риелторов была отличная.

зы: пишу с ребенком, прошу прощения за ошибки:))