Застройщик передал квартиру меньшей площади, чем указано в договоре долевого участия
 

Суть вопроса: ДДУ заключен в мае 2015 года. По ДДУ застройщик обязался передать дольщику квартиру общей площадью 61.6 кв.м., жилой площадью 31.00 кв.м. и площадью лоджий 3.00 кв.м. и 4.00 кв.м.
Цена в договоре указана не как произведение цены 1 кв.м. и общей площади квартиры, а как оплата услуг застройщика за выполняемую деятельность.
В договоре предусмотрено, что общая площадь квартиры, подлежащей передаче дольщику, уточняется по результатам обмеров БТИ в соответствии с экспликацией, выданной БТИ. В случае, если по результатам обмеров БТИ общая площадь квартиры, подлежащей передаче дольщику, окажется менее той, что указана в Договоре, то застройщик возвращает дольщику денежные средства из расчета 42 тыс. руб. за 1 кв.м общей площади квартиры, 22 тыс. руб. - за 1 кв.м. площади лоджии.
В техническом плане помещения указано, что общая площадь квартиры составила 58,3 кв.м. (сумма площадей всех помещений, за исключением лоджий).
В акте приема-передачи квартиры также указано, что общая площадь квартиры составляет 58,3 кв.м.
То есть, застройщик должен был по договору передать квартиру общей площадью 61,6 кв.м., а по акту приема-передачи передал квартиру общей площадью 58,3 кв.м. (на 3,3 кв.м. меньше).
Дольщик - с претензией к застройщику о возврате части денежных средств.
Застройщик на претензию не отвечает, представитель устно по телефону пытается объяснить, что дольщик неправильно производит расчет общей площади - не учитывает понижающие коэффициенты при подсчете площади лоджии (0,5). Утверждает, что квартира передана даже большей площадью, чем по договору, поскольку площадь одной из лоджий получилась на 0,9 кв.м. больше, чем указано в договоре.
Вопрос: не нарушены ли права дольщика? В моем понимании, если в ДДУ общая площадь квартиры, указанная как сумма площадей всех помещений, включая лоджии с понижающим коэффициентом, составляет 61,6 кв.м., то почему в акте приема-передачи общая площадь переданной квартиры на 3,3 кв.м. меньше? Если застройщик считает, что передал дольщику не меньше, а наоборот - больше квадратных метров, то почему документы свидетельствуют об обратном?
Я понимаю так: если передал меньше, чем обещал по договору - плати. Тем более, что договор предусматривает порядок изменения цены договора в случае изменения общей площади квартиры по результатам обмеров БТИ.
Может, я в чем-то заблуждаюсь? Кто-нибудь сталкивался? Заранее спасибо за ответ.

в документах площадь балконов не фигурирует, в тех паспорте она идет за итогом, в кадастре ее просто нет. скорей всего все у вас норм. просто нужно сесть почитать дду внимательно, посмотреть тех паспорт и потом делать обдуманные выводы

судя по вашим исчислениям площадь квартиры = 58.3+0,5*(3+4.9)=62.25. итого вы должны а не вам.

Не пойму я все равно... При заключении договора мы исходили из того, что общая площадь квартиры составляет 61,6 кв.м., и прямо написали об этом в договоре.
В акте приема-передачи черным по белому застройщик пишет, что передал квартиру общей площадью 58,3 кв.м.
Вопрос: если следовать логике застройщика, и допустить, что в общую площадь квартиры, указанную в Договоре (61.6), входит площадь лоджий с понижающими коэффициентами, то почему в акте о выполнении обязательств общая площадь на 3.3 кв.м меньше?
Можно ли при заключении договора использовать одни критерии определения общей площади квартиры, а при исполнении договора - другие?

И как следует толковать понятие "общая площадь квартиры"?

по балконам. - " с введением в действие с 01.03.05г. Жилищного кодекса РФ от 29.12.04г. №181
лоджии и балконы исключены из общей площади жилых помещений. "
Например, беру первую попавшуюся квартиру - площадь Итого: 42,5
Итого с холодными помещениями 49,3
в дду скорей всего будет указано - 45.9(площадь итого + 1/2 балконов и лоджий)
если в акте указать площадь 49.3 или 45.9, то вы не зарегистрируете квартиру, пока не поменяете акт на 42.5. ибо в кадастре будет числится площадь без холодных помещений -42.5

сейчас перед глазами лежит дду и акт от аякс строй, у них все четко расписано, в дду площадь общая/жилая, и общая/жилая+1/2 балконы и лоджии.
в акте общая без балконов и лоджий, и общая без понижающего на балконы. регистрируется и везде числится именно общая, без баконов и лоджий.

[quote=ZakonaNet;44713712]Вопрос: если следовать логике застройщика, и допустить, что в общую площадь квартиры, указанную в Договоре (61.6), входит площадь лоджий с понижающими коэффициентами, то почему в акте о выполнении обязательств общая площадь на 3.3 кв.м меньше? [/quote]

Жилищный кодекс РФ
ст. 15
5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, [u][b]за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.[/b][/u]

[quote=Константин Жеребцов;44715093] Цитата: Сообщение от ZakonaNet Вопрос: если следовать логике застройщика, и допустить, что в общую площадь квартиры, указанную в Договоре (61.6), входит площадь лоджий с понижающими коэффициентами, то почему в акте о выполнении обязательств общая площадь на 3.3 кв.м меньше? Жилищный кодекс РФ ст. 15 5. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. [/quote] Это понятно. Вопрос в другом: на основании какого нормативно-правового акта застройщик применяет понижающие коэффициенты к площади балкона, лоджии и т.п.? Если на основании Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр
"Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", то данный приказ вступил в силу только 01.01.2017 г., а у меня договор заключен в мае 2015 года?

В момент заключения ДДУ действовал следующий документ - Приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531
"Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения", в соответствии с которым общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Данное определение совпадает с приведенным в Жилищном кодексе.

ну попросите пусть сломают балкон у вас и продадут вам 58.3 кв. Застройщик идет на уступки, хз когда и откуда это взялось, балконы по 0.3 а лоджии по 0.5 считают. а мог бы по 1 считать, и платили бы вы не за 61 кв а за 65

[quote=Кадастр Кадастрыч;44715966] ну попросите пусть сломают балкон у вас и продадут вам 58.3 кв. Застройщик идет на уступки, хз когда и откуда это взялось, балконы по 0.3 а лоджии по 0.5 считают. а мог бы по 1 считать, и платили бы вы не за 61 кв а за 65 [/quote] Неплохой подход, интересный. Приму к сведению.

6-Кадастр Кадастрыч >[quote=Кадастр Кадастрыч;44715058]дду и акт от аякс строй, [/quote] Аякс строй какой-то ЖК достроил?

3-ZakonaNet > В ДДУ есть приложения, являющиеся неотъемлемой частью договора. В числе этих приложений план квартиры, там указано какая площадь у каждого помещения. Согласно данных в акте приёма-передачи и проектных площадей лоджий, согласна с расчетом в первом комментарии,у Вас превышением фактической площади над проектной.

В ДДУ обычно указывают общую приведенную площадь, чтобы отличить по стоимости квартиры с аналогичной общей площадью, но с разной площадью/количеством балконов/лоджий, и обычно это отражается в плане, прилагаемом к ДДУ.
А в акте приема-передачи квартиры уже указывают общую площадь квартиры согласно ЖК РФ (которая вносится в ЕГРН при постановке на кадастровый учет), чтобы Росреестр зарегистрировал право.
-------
МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 25 ноября 2016 года N 854/пр
 
Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения
 
В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.40; 2006, N 30, ст.3287; 2010, N 25, ст.3070; 2016, N 27, ст.4237), 
 
приказываю:

1. Установить понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.
2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.
3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е.Стасишина.
 
Министр
М.А.Мень
 
Зарегистрировано
в Министерстве юстиции Российской Федерации 16 декабря 2016 года, регистрационный N 44769

Приложение. Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения

Приложение
к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года N 854/пр

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:
для лоджий
0,5
для балконов
0,3
для террас
0,3
для веранд
1,0

[quote=ruslan 23;44719558] В ДДУ обычно указывают общую приведенную площадь, чтобы отличить по стоимости квартиры с аналогичной общей площадью, но с разной площадью/количеством балконов/лоджий, и обычно это отражается в плане, прилагаемом к ДДУ. А в акте приема-передачи квартиры уже указывают общую площадь квартиры согласно ЖК РФ (которая вносится в ЕГРН при постановке на кадастровый учет), чтобы Росреестр зарегистрировал право. ------- МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРИКАЗ от 25 ноября 2016 года N 854/пр   Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения   В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.40; 2006, N 30, ст.3287; 2010, N 25, ст.3070; 2016, N 27, ст.4237),    приказываю: 1. Установить понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу. 2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года. 3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е.Стасишина.   Министр М.А.Мень   Зарегистрировано в Министерстве юстиции Российской Федерации 16 декабря 2016 года, регистрационный N 44769 Приложение. Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения Приложение к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года N 854/пр При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий 0,5 для балконов 0,3 для террас 0,3 для веранд 1,0 [/quote] Согласен, но я все же склонен полагать, что это - не мой случай. Приведенный Вами приказ - от 2016 года, и насколько мне известно, он вступил в силу с 01.01.2017 г. У меня же договор с застройщиком - от мая 2015 года. В самом договоре нет условий о применении каких-либо понижающих коэффициентов к площади лоджий.

12-Mulan > ЖК Курортный

у меня ситуация чем то похожа на эту, по программе переселения выделели новую квартиру 56,5 кв.м (у меня была 46.6 кв.м) но визуально эта квартира меньше моей старой , выписка ЕГРН есть иа сайте росреестра тоже по кадастровому номеру пробивается все точно 56.5, . Я просто немогу настолько ошибатся , Это что получается померяли по наружной части дома со всеми несущими стенами и перегородками ? или сейчас все так меряют ?
есть кто нибудь кто разбирается в этой теме ?
буду заказывать тех паспорт если и там будет 56.5 то и незнаю что делать

17-A111A > Такое порой бывает: застройщики "договариваются" с БТИ, чтобы те нарисовали в документах лишние метры.
Перемеряйте квартиру сами, если визуальные ощущения подтвердятся - вызывайте кадастрового инженера, фиксируйте несоответствие площадей и обращайтесь в суд.

Ок кадастпрвый есть , рулетку длинную куплю и сравню с кадастровым. Только я незнаю как площадь выщитовать

Длину умножаете на ширину, получается площадь комнаты и так со всеми помещениями в квартире. Потом все складываете.

Ааа тогда понятно, спаибо

тут проблема не в бти а в человеке, он не понимает и не хочет понимать, что подписывал. по второму человеку - визуально меньше не о чем не говорит, 10 кв это огромное расхождение, столько никто не будет подгонят точно. по наружной части никто квартиру не меряет. тут скорей всего дело в планировке, цвете стен и т.п..

частенько бывает - меряешь дом, вроди не большой, вычертил свыше 300 кв. и наоборот, вроде огромный, а 200 кв не набирается

[quote=ZakonaNet;44727178]Согласен, но я все же склонен полагать, что это - не мой случай. Приведенный Вами приказ - от 2016 года, и насколько мне известно, он вступил в силу с 01.01.2017 г. У меня же договор с застройщиком - от мая 2015 года.[/quote]

Приказ всего лишь повторяет положение Приложение 2 снип 2.08.01-89* жилые здания


[quote=ZakonaNet;44727178]В самом договоре нет условий о применении каких-либо понижающих коэффициентов к площади лоджий. [/quote]

Поэтажный план к ДДУ приложен? Там должны быть указаны все площади квартиры. На плане квартиры кружок, а в нем три цифры одна над другой - жилая площадь/общая площадь по ЖК РФ/общая приведенная площадь.
Приложение к ДДУ с планом - в студию! Без него Ваш вопрос повисает в воздухе.

[quote=Кадастр Кадастрыч;44737998] тут проблема не в бти а в человеке, он не понимает и не хочет понимать, что подписывал. [/quote]
Вынужден с Вами не согласиться. Я подписывал договор, в котором указано следующее (дословно): "двухкомнатную квартиру, общей площадью ориентировочно [b]61,60[/b] кв.м., жилой площадью ориентировочно 31,00 кв.м. и площадью лоджии ориентировочно 3,00 кв.м. и 4,00 кв.м."
В приложении к договору №1 (техническая характеристика квартиры) указано абсолютно то же самое.
Цену квартиры по договору я оплатил.
Мне передали по акту (дословно): "двухкомнатную квартиру №__, общей площадью [b]58,3 кв.м.[/b], жилой площадью 31,4 кв.м. и площадью лоджий 4,0 кв.м. и 3,9 кв.м."
Разве договор исполнен надлежащим образом, "от сих до сих"???

[quote=ruslan 23;44738664] Поэтажный план к ДДУ приложен? [/quote]
Да, приложен. Только его прочитать невозможно) Все очень мелко и расплывчато... Попробую увеличить)

Не получается вставить фото с планом

План: [IMG]https://wmpics.pics/di-7S5M.jpg[/IMG]

:sorry:Короче, не получается пока выложить нормальный размер фото.

в общем ждем дду и чертеж

[quote=ZakonaNet;44740102]Разве договор исполнен надлежащим образом[/quote]
Очевидно, что нет.
Застройщик должен вернуть 120 тыс.р. (если Вы точно процитировали договор и акт ПП)

[URL=http://www.picshare.ru/view/8270372/][IMG]http://www.picshare.ru/uploads/170907/yicb5i98XH_thumb.jpg[/IMG][/URL]

к сожалению ничего не видно(

ДДУ 1
<a href="http://www.picshare.ru/view/8270432/" target="_blank"><img src="http://www.picshare.ru/uploads/170907/px8GXcDSYF.jpg" border="0" width="1653" height="2338" title="Хостинг картинок PicShare.ru"></a>

[URL=http://www.picshare.ru/view/8270432/][IMG]http://www.picshare.ru/uploads/170907/px8GXcDSYF_thumb.jpg[/IMG][/URL]

[URL=http://www.picshare.ru/view/8270436/][IMG]http://www.picshare.ru/uploads/170907/R5XN3K819y_thumb.jpg[/IMG][/URL]

[URL=http://www.picshare.ru/view/8270438/][IMG]http://www.picshare.ru/uploads/170907/L7vOYO23oi_thumb.jpg[/IMG][/URL]

[URL=http://www.picshare.ru/view/8270440/][IMG]http://www.picshare.ru/uploads/170907/i6uvev7mRl_thumb.jpg[/IMG][/URL]

[URL=http://www.picshare.ru/view/8270442/][IMG]http://www.picshare.ru/uploads/170907/6o10OMMN6d_thumb.jpg[/IMG][/URL]