Риски при приобретении жилого дома
 

2016 г. владелец 1 продает по договору купли продажи участок и дом своей родственнице - владелец 2.
Сделка проходит через нотариуса.
2019 г. владелец 2 продает дом и участок владельцу 3.

Дом старый, под снос.

Сомнения в том что владелец 1 страдает писхическим заболеванием.
На 2016 году была дееспособна, справка якобы имеется об этом.
Но в настоящее время проживает в психоневрологическом интернате

Владелец 1 и владелец 2 - не близкие родственники.

Как риски у владельца 3?

У владельца 1близких родственников нет, если это важно

ну а кто будет оспаривать тогда?

2-почти блондинка >теоретически- опекун-интернат. практически- если есть справка и, возможно, срок давности прошел- о чем речь?

Выяснил подробности

Владелец 1 имеел и имеет инвалидность, стоит на учете в ПНД. Дееспособности не лишен, опекуна нет.
Проживает последний год в ... комплексный центр социального обслуживания населения. Пенсия перечисляется туда. Прописка говорят тоже там.

На момент совершения сделки в 2016 году справку из ПНД не брали, сделку провели в обычном порядке через МФЦ

Срок давности для оспаривания сделки какой?

Кто оспорить сделку может?

Если вдруг бабушка - владелец1 выздоровеет и захочет вернутся в родной дом?

Если кто-то желает платную консультацию оказать по данному вопросу - пишите в личку

4-Джордж >срок исковой давности по сделкам с недвижимостью- 3 года. Если 3 года не прошли и бабушка подаст в суд (а раз она не лишена дееспособности, до сделать это только она может), то ЕЙ придется доказать, что она не осознавала, что делала.
А как на это посмотрит суд- другой вопрос.

(7)Спасибо большое.

Я так понимаю риски минимальные.
До окончания срока исковой давности осталось 6 месяцев

Так где бабушка проживала и проживает?
Псих интернат-по болезни
Соц обслуж-по договору.

(9)Бабушка родилась и жила всю жизнь в этом доме. В 2016 дом продает, но до 2018 года продолжает там жить
В прошлом году состояние здоровья ухудшилось и она переехала
в "Бюджетное стационарное учреждение социального обслуживания " ... комплексный центр социального обслуживания населения"

Судя по акту сдачи приемки оказанных услуг за все это центр забирает 75% пенсии себе. Пенсия переводится прямо в этот центр

В договоре купли-продажи между владелец 1 и владелец 2 есть такой пункт
"В настоящее время в указанном объекте недвижимости на регистрационном учете состоит Продавец, за которой сохраняется право пользования и проживания в указанном доме"

Это к чему то может обязывать?

11-Джордж >к тому, что срок проживания бабушки не указан, посему она там живет сколько хочет. У нее только нет права собственности.
А вот владелец 2 должен был это указать при продаже.

(12)Владелец 2 про это и не вспомнил.

Как прекратить это право (или при "выписке" оно автоматом терятся), что нужно указать в договоре между владелец 2 - владелец 3?
Что будет с правом если дом будет снесен и на его месте построен новый?
В выписке ЕГРП никаких обременений нет

Гемор. Снести и продать, потом строить.

(14)Сейчас ситуация на этапе подготовки сделки владелец2 - владелец 3

Вы предлагает на каком то этапе продать просто участок без дома?

15-Джордж > Если покупка с целью строительства, то фактически снести, вызвать кад.инженера чтобы потом получить от него акт..., затем в кадастр...потом сделка. Если сделка для проживания: внимательный регистратор может завернуть сделку, если не будет пункта о праве проживания.

(16)Ну владелец 2 вряд ли на снос пойдет без каких-либо гарантий дальнейшей покупки

А как регистратор узнает о праве проживания в старом договоре?

13-Джордж >И не вспомнит, т.к. ему это не выгодно!Это очень снижает цену!
Купите, снесете, построите, бабушка расторгнет договор с соцзащитой и вернет в новый дом,т.к. у нее есть право проживать по данному адресу.
17-Джордж >Запросто поднимается договор из архива. А вот поднимет его регистратор или нет- дело не известно:((
Не забывайте она в домовой книге зарегистрирована и в ФМС (УВД) зарегистрирована. В СО у нее может быть временная регистрация, что не отменяет постоянную в доме.

(18)Ну про регистрацию то мы выясним

[quote=Джордж;46794722]А как регистратор узнает о праве проживания в старом договоре?[/quote]
Регистратор должен убедиться в отсутствии противоречий заявленных прав и уже зарегистрированных.
У вас два основания: сделка между 1 и 2, сделка между 2 и 3.

(20)Пусть даже так. Но должна быть возможность прекращения права проживания и пользования

в недвиге вообще стока подводных камней что огого,

[quote=Джордж;46788291]Срок давности для оспаривания сделки какой?[/quote]3 года с момента [b]ОБНАРУЖЕНИЯ[/b] нарушенного права. т.е. всегда.

[quote=Джордж;46788291]Кто оспорить сделку может?[/quote]лицо, чье право нарушено, либо лицо в интересах того, чье право может быть нарушено.
например органы соцзащиты, муниципалы, ресурсоснабжающие организации, наследники, наследники наследников, супруги (в т.ч. бывшие), наследники супругов (в т.ч. бывших), люди с доверенностью от органов соцзащиты, муниципалов и т.п.

в общем случае - категорий очень много.

[quote=Джордж;46792494]Что будет с правом если дом будет снесен и на его месте построен новый?[/quote]право никуда не денется и может быть восстановлено (ст. 304 ГК РФ). достаточно частая ситуация и по ней очень богатая практика.

любую сделку можно оспорить, вопрос только в бюджете. за 1000 руб. - нет.
за 100 000 руб - вряд ли.
за 10 000 000 руб -почти 100%.

поэтому ваша единственная защита может быть только в том, чтобы поднять бюджет на разрушение вашей сделки в заоблачные выси.
например наличие совладельца сразу увеличивает затраты на оспаривание раза в 1,5.

смекайте.

еще есть такой момент: объект права. тут куча тонкостей - квартира или дом, а может домовладение, разная литеровка, разные номера помещений по БТИ и кадастру - куча.
этим всем можно играть.

но основной риск - живые супруги (в т.ч. бывшие, еще можно притянуть гражданских) и наследники всех 8 очередей

[quote=Джордж;46798108] (20)Пусть даже так. Но должна быть возможность прекращения права проживания и пользования [/quote]
Если при продаже сохраняется право проживание то такое условие относится к существенному условию сделки...Только через суд и то...как выше замечено, что вопрос уже лежит в плоскости вещных прав, а не договорных...долго,нудно и бесперспективно

21-Джордж >ну по идее, только её отход в мир иной:((

Вас послушаешь, так любую сделку можно оспорить в любое время. Как жить то

Был би признателен за конкретный совет как лучше поступить.
Сейчас процесс на этапе согласования сделки между владелец2 - владелец3

26-Джордж >нет такого совета. любая сделка это всегда риск.
купите на супругов, затейте длинный развод и наложите арест.

[quote=Джордж;46801939] Был би признателен за конкретный совет как лучше поступить [/quote]
А что мешает поступить просто по-человечески?!

Зарегистрировать бабулю, которая Владелец1 "с правом проживания", в другом доме (владелец2 обязан же ей регистрацию и право проживания обеспечить).
Далее заключаете предварительный договор купли-продажи ЗУ (это типа гарантия для Владельца2).
Далее Владелец2 сносит дом, ищет кадастрового инженера для подготовки Акта обследования, снимают/ликвидируют дом из ЕГРН.
Далее полноценный договор купли-продажи ЗУ и регистрация права Владельца3.

Таким образом перед бабулей-владельцем1 совесть чиста, нет оплаты лишней гос.пошлины в размере 2т.₽ за переход права на дом, который никому не нужен.
Как-то так.

(28)Да я то готов.
"Зарегистрировать бабулю, которая Владелец1 "с правом проживания", в другом доме " - в интернате? или у нее должно быть жилье принадлежащее ей на праве собственности?

Тут пишут что бабушка может захотеть реализовать свое право проживания и заехать уже во вновь построенный дом?

29-Джордж > ничего страшного, если ей за 80 лет, оформите пособие по уходу и будете получать 1200 руб. ежемесячно

29-Джордж >Я ведь написала [quote=ШИЛИН_ДОМИК;46802822] поступить просто [u][b]по-человечески[/b][/u] [/quote] на мой взгляд это никак не стыкуется с [quote=Джордж;46804378] в интернате [/quote]

Моё видение: так как владельцу2 дом был "продан" с условием "пожизненного проживания" владельца1, то владелец2 обязан (как минимум с моральной точки зрения) обеспечить местом проживания владельца1. Поэтому нехай регистрирует/прописывает владельца1 в своём жилье[s], а то хотят на чужом горбу в рай въехать, выпихнув бабулю[/s]

[quote=Джордж;46804378] Тут пишут что бабушка может захотеть реализовать свое право проживания и заехать уже во вновь построенный дом? [/quote]
Тут не столько про бабушку, сколько про других [s]халявщиков[/s] заинтересованных лиц, которые будут "отстаивать права бабушки".
В данном случае зависит от совокупности формулировок в первом договоре купли-продажи, т.е если типа 'проживать в доме по такому-то адресу', то право проживания можно и без суда реализовать, а если 'проживать в доме по такому-то адресу с таким-то кадастровым номером', то вы через суд будете доказывать что такого КН нет, новый дом имеет новый КН, и какбы никто ничё не должен....

Но если [s]дом на столько выгоден[/s] вы хороший, правильный, добропорядочный, чистосердечный человек, то можете взять на себя [s]карму[/s] бремя проживания бабули вместо владельца2.

*чиста в воздух*
вообще-то, по договору обязательства обеспечить проживание бабушки брал Владелец2. Он дом продал, а обязательства не передал. Они его :)))) Пусть и решает вопрос.

(31)в договоре вот такая формулировка
"В настоящее время в указанном объекте недвижимости на регистрационном учете состоит Продавец, за которой сохраняется право пользования и проживания в указанном доме"
дом имеет адрес и кадастровый номер

Ходили в УФМС или как там это называется сейчас. - из книги выписали, но справку сказали 2 года как не дают

Как сейчас мене объясняет родственница-продавец.
Сейчас вот такая ситуация

"страдающих хроническими психическими заболеваниями, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающихся по состоянию здоровья в постоянном постороннем уходе, по их личному заявлению или заявлению законных представителей"

Может решить вопрос с бабушкой по достоевскому?

[quote=Джордж;46813974]право пользования и проживания в указанном доме[/quote]замутите официальную реконструкцию, по результатам которой поменяйте титул объекта. например был дом - в результате реконструкции стало домовладение.
и всё, не надлежащий объект права. бабушка идет лесом.

(35)А старый дом снести и новый посроить - новый титул будет?

Регистраторы при снятии дома с учета на зарегистрированных смотрят?

36-Джордж >если сносить официально - запаритесь :)
а так да, новый дом, новые техусловия на воду, газ, электричество, новое подключение к сетям - сказка а не жизнь!

как регистраторы не знаю. я с физиками не работаю.

Здорово! Владелец2 накосячил, а ищут способы бабушку наказать :((((((

(37)чего то запарюсь? платищь кадастровому инженеру 5 т.р. - он готовит документы, идешь снимаешь с учета

Воды, газа нет, электричество все равно надо переподключать на 15 кВ

(38)В чем накосячил то?