Банк оформил ипотеку в долевую собственность с моей подругой
 

Здравствуйте, уважаемые форумчане! Нахожусь, мне кажется в безвыходной ситуации по вине недоучки-специалиста Сбербанка, оформлявшего мне ипотеку. Постараюсь вкратце. Год назад оформили ипотеку на покупку квартиры. основным заемщиком проходила я, ипотека оформлялась на меня. Муж шел созаемщиком автоматически как супруг. В качестве созаемщика проходила и моя подруга. так как у меня не хватало размера зарплаты для получения кредита. Специалист банка оформил кредитный договор и прописал там, что квартира оформляется в долевую собственность на нас троих(!!!!). Я это поняла только когда оказалась в регистрационной палате с тремя свидетельствами собственности на руках. Понимаю, что моя правовая неграмотность - это тоже ошибка. Не снимаю с себя вины за это. Просто доверяла банковским работникам. Теперь то, что беспокоит. Могу ли я как то оспорить право собственности моей подруги на квартиру. Она там не живет, погашаю кредит я. квартира в залоге у банка, то есть типа "выкупить" у нее долю я не могу. Не могу так же оформить налоговый вычет. Оказывается его надо оформлять на всех троих. А подруге это не подходит. так как, воспользовавшись вычетом сейчас, она потом не сможет его получить, купив себе квартиру. Вычет за уплаченные проценты по кредиту я тоже не могу получить? так как по закону предполагается, что раз в долевую собственность, то все 3 владельца погашают кредит? Помогите пожалуйста

чем помочь?
Устроить вас на другую работу, с более высокой зарплатой, и устранить подругу из кредитного договора?

Экий бред. А как подруга попала в договор купли-продажи ил что там у вас там? Созаемщица она по кредитному договору, но право собственности то на квартиру вы приобрели по другому договору (купли-продажи, долевого участия и т.д.).

0-Slavnaya >не морочьте людям голову, подруга - СОЗАЕМЩИК, а не поручитель, сл-но сотрудник Сбера все правильно оформил и у вас совместная долевая собственность, тем более вам никто не мешал отказаться от регистрации в ФРС данной ипотеки и вернуть в банк заемные ср-ва сразу же, расторгнув договор, сейчас чего спохватились?

Все верно Алексей пишет. Если у Вас не хватало з/п, то лично Вам без участия созаемщиков просто отказали бы в выдаче кредита.

3-Алексий Иерусалимский > 4-княжна > Объясните мне, пожалуйста, из какого НПА следует, что [b]созаемщик по кредитному договору[/b] автоматически становится [b]совладельцем объекта недвижимости по договору купли-продажи[/b]? Спасибо!

Господа, какая разница кто там созаемщик? Поддерживаю вопрос Круга о том, откуда подруга взялась в ДКП или что там у автора? Мы с мужем тоже взяли ипотеку в Сбере, он заемщик, а я созаемщик, при этом сотрудник Сбера спрашивал на кого будет оформляться квартира. У нас ДДУ, по которому в дальнейшем будет общая собственность, соответственно и в кредитном договоре прописано то же самое. Кстати, когда мы пришли подписывать кредитный договор, то сотрудник Сбера сначала в нем ошибся и написал, что квартира будет оформляться в мою собственность. Я сделала замечание и он сразу все исправил. Думаю, если б не исправил, то и регистрация не прошла бы, т.к. по ДДУ квартиру приобретаем мы вдвоем, а по кредитному договору -только я. А как вообще можно подписывать документ, по которому полжизни будешь кому-то деньги отдавать, не прочитав его внимательно?!

5-Квадратный Круг >что такое НПА?

нормативно-правовой акт.
Закон, иными словами)

5- Смешанный договор : кредита, купли -продажи, залога. где все повязаны))

Подскажите кто-нибудь из практики. Обязательно ли банки так всегда поступают? Если созаемщиками в договоре ипотеки было три человека, то право собственности выдают на всех троих ? нельзя разве на двоих ?

Нельзя, потому что каждый из созаемщиков должен обеспечить договор кредита залогом приобретаемой доли. Недвижимости.

извиняюсь, а обойти это нельзя? -)) ведь молодая семья взяла третьим отца только из -за "хорошей" справки 2НДФЛ . А фактически платить ипотеку отец не будет .

11-agr11 > А почему всю сумму кредита не может обеспечить залог всей квартиры, оформленной на основного заемщика? И с чего вдруг созаемщик [b]автоматически[/b] попадает в договор купли-продажи или иной договор на приобретение права собственности?

Я реально не понимаю, почему смешиваются в кучу кредитные обязательства и право собственности на объект недвижимости.

А банку не важно кто платить будет лишь бы платили. Но ответственность все равно будет нести заемщик. А если одному из них не оформить право собственности, то нечем обеспечить исполнение обязательств по кредитному договору.

Вот и я не понимаю !!!! два разных договора , разные обязательства ! А нельзя показать банку , что у папашки есть своя квартира?

Можно если банк согласится, свободу договора никто не отменял. Но скажите, зачем отцу отдавать в залог собственную квартиру?

14-agr11 > Почему нечем, если оформить залог всей квартиры? Ведь тогда сумма залога покрывает всю сумму кредита.

Знакомые семейные получали брали ипотеку, супруга-созаемщик давала согласие и собственность оформлялась на супруга. И никаких проблем. А в этой теме пытаются убедить, что каждому созаемщику [b]обязательно[/b] надо выделять долю и делать его совладельцем.

Круг, а подскажите какой банк был у знакомых ? Как же помочь молодой семейной паре ? Ведь в нашей стране дураков до сих пор существует "серая" зарплата и в результате нет хорошей справки 2 НДФЛ.

18-Ольга4114 > Не подскажу, но думаю, что в любом банке такое возможно.

спасибо

17-Квадратный Круг, семейная пара это одно, а созаемщик построннее лицо это совсем другое. Квартира в семейной паре в любом случае будет являться совместной собственностью, на кого бы она ни была оформлена. Здесь же другая ситуация, созаемщиком выступает постороннее лицо.

21-agr11 > Ну хорошо. Но если обязательства этого лица перед банком (доля кредита) полностью обеспечены залогом всей квартиры, оформленной на заемщика, то какие проблемы и опасения у банка?

обязательство должно быть обеспечено имуществом, принадлежащим заемщику.

23-agr11 > Почему? Поручительство, скажем, это один из видов неимущественного обеспечения обязательств. Я так и не услышал номера статьи ГК РФ или иного НПА, подтверждающего ваши доводы. Был бы благодарен.

23-agr11 > И ещё, обязательство заемщика и обеспечено его имуществом. А не созаемщика, не обладающего правом на имущество.

25-Квадратный Круг, в данной теме речь идет об ипотеке, а это залог недвижимости в обеспечение кредитного договора, поэтому не нужно приводить пример поручительства, которое не имеет никакого отношения к обсуждаемой теме. Так вот ознакомьтесь с законом об ипотеке, в частности ст. 7, 9, главой XIII. И попробуйте в системном анализе сделать выводы. Созаемщик является стороной кредитного договора и именно поэтому, на основании ст. 6 ч. 1 Закона в системе с разделом XIII, созаемщик должен предоставить в залог жилое недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собствености. Что касается возможности отдать в залог уже имеющуюся у отца квартиру, то такая возможность есть, но для чего эти трудности отцу? Например в случае если дети перестанут платить? Ведь в таком случае взыскание могут наложить и на квартиру отца. Ему это нужно?

26-agr11 > Хорошо, спасибо, созаемщик должен предоставить в залог. Но откуда в ситуации, описанной автором, созаемщик [b]автоматически[/b] превратился в собственника доли квартиры?

от туда, что кредит был получен на приобретение этой самой квартиры.

1. Созаемщики и покупатели квартиры не всегда совпадают. Нет никаких обязательных требований о том, чтобы созаемщик становился совладельцем недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств.
2. Созаемщик не обязан представлять в залог жилое недвижимое имущество, никаким НПА это не предусмотрено. Например- лицо 1 и лицо 2 как созаемщики получают кредит на оплату отдыха на Мальдивах, в качестве обеспечения лицо 2 представляет имущество (например, товар или рожь в поле) а лицо 1 - ничего не представляет. Но берут кредит ОБА и рассчитываться будут ОБА.

Оля ля, Вам не кажется, что сравнивать отдых в кредит на Мальдивах и целевой кредит на приобретение жилого помещения под залог этого самого помещения? И в соответствии с Законом в залог может быть предоставлено имущество, принадлежащее заемщику. Собственно изучите хорошо Закон об ипотеке и надеюсь поймете, почему каждый из созаемщиков должен быть собственником доли. Иначе созаемщик не сможет обеспечить свою часть кредита.

В залог может быть предоставлено ЛЮБОЕ имущество, принадлежащее заемщикам (в том числе приобретаемое с использованием кредитных денежных средств) Однако, для этого НЕ ТРЕБУЕТСЯ, чтобы имущество, которое приобретается с использованием кредита, приобреталось в долевую собственность всех заемщиков. Почитайте закон внимательно сами, не пытайтесь меня отсылать к НПА, которые я знаю прекрасно и не понаслышке, а также ПРАКТИКУ их применения. Если не можете разобраться в этом сами- обратитесь к грамотным юристам, специализирующимся в вопросах банковской деятельности.
Автору темы- обращайтесь в банк за внесением изменений в кредитный договор и договор ипотеки (если таковой заключался отдельно). На основании этих изменений обращайтесь в рег.службу и сделкой передавайте долю в праве реальным собственникам.

а банк обязан внести изменения в кредитный договор?
А подруга автора- уверена, что ее не заставят платить?
И она тоже- пойдет писать всякие заявления, да? Сто процентов? Оставаясь при этом созаёмщиком?
А может, она предоставит свою собственную квартиру для обеспечения залога?
Оля ля, вы сначала бы подумали.

Оля ля, во-первых, по ипотечному кредиту в залог может быть предоставлено [b]только недвижимое имущество[/b], а не любое. И это недвижимое имущество должно принадлежать на праве собственности заемщику-залогодателю.

и какие изменения Вы предлагаете внести в кредитный и ипотечный договор? вывести подругу из состава созаемщиков? Вы вообще в своем уме? Хотя бы разок включите логику. Если созаемщик берет кредит на приобретение квартиры (раздел XIII Закона)то он обязан предоставить залог либо приобретаемого жилья, либо другого [b]недвижимого[/b], принадлежащего на праве собственности. И вот скажите зачем подруге закладывать, например свою квартиру? Она и так рискуя финансово, пошла навстречу друзьям.

1000% банк не будет менять договор.

Кроме того, автор, когда подписывала договор купли-продажи, разве не видела, что кроме него и супруга, в качестве покупателя выступает и подруга, которая также должна была подписать этот договор.

Недвижимое имущество может принадлежать не только на праве собственности, залогу подлежит в том числе право аренды. Недвижимое имущество (в том числе права на него) в залог может быть предоставлено ЛЮБОЕ.
Хорошо, хоть с этим разобрались и вы наконец-то признаете данные положения НПА.
Изменения- я предлагаю настаивать на том, чтобы подругу вообще вывели из состава созаемщиков и привлекли только в качестве поручителя, что в данном случае очень даже вполне возможно. Квартиру оформить сделкой в собственность реальных покупателей путем обычного договора купли-продажи, оставив в залоге у банка. Реально подруга оплачивать кредит не будет, следовательно, получить в собственность имущество, которое не оплачивает ...
Будет или нет банк менять договор - в зависимости от того, как убеждать. Думаю, если будут упираться - лучше обратиться в суд с иском к подруге о прекращении за ней права собственности.

+ к 35
Недвижимое имущество (в том числе права на него) - [em]если рассматривать конкретно покупку недвижимости с использованием кредитных средств банка (ипотеку)[/em]- в залог может быть предоставлено ЛЮБОЕ

Оля ля - ипотека это залог именно [b]недвижимого[/b] имущества! Никакой речи о любом имуществе быть не может!

"Квартиру оформить сделкой в собственность реальных покупателей путем обычного договора купли-продажи, оставив в залоге у банка" - вообще-то именно так всегда и делается. Поэтому и подруга включена в число сособственников.

исключить ее из числа созаемщиков не получится, ни банк ни суд на это не пойдут.

для особо непонятливых:
ст. 1 По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного [b]недвижимого имущества[/b] другой стороны...

ст. 5 По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ст. 6 Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое [b]принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.[/b]

34-agr11 > Воооот, вы уже признали, что подруга-созаемщица таки попала в договор купли-продажи и именно по нему приобрела право собственности, а не по иным договорам. Уже лучше.

Я ещё раз спрошу - почему не может один заемщик быть собственником приобретаемой недвижимости и её залогом обеспечить [b]весь[/b] кредит? Созаемщики ничего не платят по кредиту, с чего вдруг им становиться собственниками? Ну перестанет заемщик платить, банк реализует квартиру, погасит остаток основного долга и все счастливы и созаемщики никак не страдают и банк тоже.

а почему никто не поинтересуется у автора, какие фамилии указаны в квитанциях на оплату кредита?

вы как-то однобоко читаете ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) и недочитываете его, если что.
Например,
Статья 5.
1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Статья 6.
1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Кстати, хочу обратить внимание на формулировку "может быть", а также то, что перечень объектов, которые указаны в законе, не является закрытым, что также следует норм данного закона. Хочу напомнить, что к недвижимому имуществу может быть отнесено очень многое, прочно связанное с землей. Например, линии электропередач, дорога или площадка, до недавних пор даже многолетние насаждения ( к коим, к вашему сведению относят также многолетние т.е. более 3 лет растущие на одном месте насаждения клубники), памятник на площади, кабельная канализация или просто канализация, водопроводные сети и многое , очень многое другое.