К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Жилые помещения в подвалах и на чердаках. Как это возможно?

Гость
0 - 03.02.2016 - 18:54
В жилищном кодексе черным по белому прописано: если уровень пола ниже уровня земли — это либо цоколь, либо подвал. В этом же кодексе сказано — в подвальных и цокольных этажах размещать жилые помещения запрещено.
В том же жилищном кодексе сказано что на последних технических этажах многоэтажных многоквартирных домов можно размещать НЕЖИЛЫЕ помещения для использования в качестве художественных мастерских.
Уже не раз встречал счастливых новосёлов со свидетельствами о регистрации права собственности на руках, в которых прописано что их помещение расположенное в цокольном этаже — жилое, т.е. квартира. На счет тех. и кадастровых паспортов точно не знаю, но насколько я понял они у них есть и в них прописано: этаж — цоколь, назначение — жилое.
Возникает два вопроса:
Как это возможно, если это противоречит федеральному закону? Как я понял существует схема признания жилыми помещениями подвалов и чердаков на основании решения суда, но чем руководствуется суд вынося такое решение? Кто нибудь из форумчан может объяснить на основании чего суд признает эти помещения жилыми? Если кто-либо сталкивался с такими ситуациями — дайте, пожалуйста, ссылку на какое нибудь решение суда по конкретному дому.
Какие негативные последствия с юридической точки зрения могут возникнуть у обладателя такой «квартиры»?



1 - 03.02.2016 - 19:48
Могу лишь предположить:
- дом целиком оформляется как жилой (ИЖС)
- в нём распродаются доли
- доли по соглашению (или по суду) выделяются в натуре.
Цитата:
Сообщение от Analyst Existence Посмотреть сообщение
жилое, т.е. квартира
Жилое помещение и квартира - не одно и то же.
Гость
2 - 03.02.2016 - 20:04
Цитата:
Сообщение от Analyst Existence Посмотреть сообщение
В этом же кодексе сказано — в подвальных и цокольных этажах размещать жилые помещения запрещено.
Процитируйте статью ЖК РФ в которой это написано.
Гость
3 - 03.02.2016 - 20:32
0-Analyst Existence > Это всё - в технической документации на конкретный дом. Как правило, это - " Архитектурно - планировочная" документация. Если указаны Вами названные помещения по ней попадают под категорию " общее имущество", то тогда ОС собственников может принять решения - о их конкретном назначении. Но обычно застройщики этими помещениями бессовестно торгуют, не знакомя будущих дольщиков с истинным положением дел.Далее следует судебная процедура - и эти помещения " уходят" от собственников, превращаясь в чью то конкретную собственность. Вот и всё.покупая квартиру, дольщика, как правило, больше интересуют свои, кровные квадратные метры, и лишь, поселившись и пожив - приходит осознание того, ЧТО УЖЕ ПРОИЗОШЛО. А как известно " после драки - кулаками не машут".
4 - 03.02.2016 - 23:14
Ааа. помнится как-то была тема. Человек интересовался о плюсах и минусах квартиры в цоколе.... Хотел купить. Лично не нахожу плюсов в таком жилье.
5 - 03.02.2016 - 23:40
Может он хочет пожить поближе к земле? :-)
Гость
6 - 04.02.2016 - 09:34
Сейчас по моему в жк ставропольском продаются чердаки , называются студиями)) Самим нужно будет переделывать доки из нежилого в жилое. Недорого)) 38-39 за квадрат
7 - 04.02.2016 - 13:01
2-EkaterinodarDom > Не в ЖК, но в СНиП и СанПиН - прямой запрет.
Гость
8 - 04.02.2016 - 13:17
2-EkaterinodarDom > СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
http://docs.cntd.ru/document/1200035248

"5.5 Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается."
Гость
9 - 04.02.2016 - 16:01
В ЖК РФ действительно нет прямого указания не размещать жилые помещения в подвалах и на чердаках. Но эти указания присутствуют во всех без исключения НПА связанных со строительством и эксплуатацией многоквартирных домов. А ЖК РФ дает ссылки на эти НПА во всех своих статьях связанных с жилыми помещениями.


ЖК РФ, Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
"10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах."

ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
"4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным !!!ТРЕБОВАНИЯМ!!! или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц."

Требования к жилым помещениям прописаны здесь:
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015)
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
http://www.consultant.ru/document/co...067/#dst100028

II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
«23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.»

«21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения."

Я думаю не стоит говорить о том что подвал вряд ли будет отвечать требованиям инсоляции в жилых помещениях, да и многим другим требованиям тоже. К тому же есть прямое указание на запрет размещения жилых помещений на цокольных этажах.
Этот запрет содержится в нескольких документах, ссылки на которые я предоставил выше.
Как я понимаю, суд и гос. органы должны руководствоваться этими НПА, принимая решение о признании того или иного помещения жилым или нежилым.
Соответственно вопрос: почему не руководствуются? Откуда берутся эти новосёлы со свидетельствами регистр. права собственности «объект права: квартира; этаж — цоколь»?
Мне примерно понятна схема обустройства квартир в цоколях.
Строить можно только получив разрешение и одобрение властей. Что бы его получить необходимо предоставить соответствующим органам проектную документацию.
Получив разрешение застройщик начинает строить, во время строительства отклоняется от проекта и самовольно обустраивает помещения в цоколе и добавляет один этаж сверху.
Перед/после сдачи дома в эксплуатацию (кто знает на каком этапе точно — подскажите), застройщик/покупатели «квартир» (подскажите кто именно) обращаются в суд (подскажите какой при этом имеется повод для обращения в суд, какие требования кто и кому выдвигает в иске).
Суд признает помещения в подвале и на последнем этаже жилыми.
Покупатели на основании решения суда получают все установленные законом документы на квартиры.

Если я не прав и всё делается по другому — объясните как по другому.
Если существуют другие схемы — опишите их в общих чертах.
И чем руководствуется суд признавая помещение в цокольном этаже жилым?

В общем, кто в курсе, объясните детали всего этого процесса.
А вообще, как покупателя, в первую очередь меня интересуют юридические и физические особенности владения и проживания в таких «квартирах».
В голове возникает куча вопросов. Вот только пара из них:
Если в цокольном или последнем верхнем (мансардном) этаже мне на праве собственности будет принадлежать помещение, по документам называющимся «жилым, квартирой», но при этом в этом помещении будут проходить какие либо общедомовые коммуникации: в случае ЧП обязан я пустить в свою квартиру ремонтников или если я не захочу пустить их добровольно меня будет защищать закон, в том числе конституция, где сказано о неприкосновенности жилища и они смогут проникнуть в мою квартиру только по решению суда?

Как быть со статьёй 23 ЖК РФ? Если удалось, не важно как, но всё же удалось зарегистрировать в качестве жилого помещение в цоколе или на чердаке, но при его использовании не соблюдаются требования, установленные НПА о жилых помещениях. Может прийти какой нибудь технадзор, какой нибудь дядя из кадастра, или ещё кто и заявить что моё жилое помещение используется с нарушением Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и нарушениями СанПиНов и прочих НПА о жилых помещениях и через суд признать моё помещение нежилым?
10 - 04.02.2016 - 16:40
9-Analyst Existence > Вам уже всё объяснили, нужно ещё раз повторить?
Попробую попроще, для ...непонятливых.
1. Все перечисленные Вами нормы относятся к многоквартирным домам.
2. Дом изначально строится не как многоквартирный, а как индивидуальный. В нём жилые помещения могут быть и в цоколе, и на чердаке - нормам не противоречит.
3. Покупателям продаются доли в праве на этот дом - это абсолютно законно.
4. Доли в праве после завершения строительства выделяются в в натуре в виде отдельных помещений - это тоже абсолютно законно (при соблюдении определённых требований).

Полностью легальная схема, даже судиться ни с кем не надо.
Единственный нюанс - свидетельство будет на жилое помещение, а не на квартиру.
Ну и высота/этажность таких домов ограничена.
Гость
11 - 04.02.2016 - 18:30
10-proff_ > Насколько я понимаю, описанная схема — лишь одна из нескольких.
При возведении дома по ИЖС есть ограничение в три этажа и сколько то там метров в высоту от уровня земли. Сейчас точно не помню, но НПА о строительстве индивидуальных домов я тоже изучал.
При этом вы ошибаетесь, индивидуальный дом можно разделить на квартиры. И в документах прописать «квартира» а не «помещение». По крайней мере раньше можно было, и сомневаюсь что сейчас что-то поменялось, хотя могу ошибаться.
Так вот я встречал «жителей подземелья», обитающих в цокольных этажах ПЯТИ и ШЕСТИ этажных домов. В свидетельстве у них прописано «объект права: квартира; этаж — цоколь». Значит есть ещё какая то схема помимо строительства и раздела индивидуального дома.
Так же есть счастливые обладатели квартир в цокольных этажах двух и трёх этажных построек, которые видимо возводились как ИЖС. Так вот у них тоже свидетельства - «объект права: КВАРТИРА; этаж — цоколь».
Как только в одном строении появляется несколько квартир — это строение превращается в многоквартирный дом, и жизнь в таком доме регулируется соответствующими НПА.
Так что не смотря на возможность постройки дома по такой схеме - все заданные мною вопросы актуальны.
Гость
12 - 04.02.2016 - 18:52
Вот нашел Решение Советского районного суда г. Краснодара (№ М-6324/2013 2-5875/13 2-5875/2013~М-6324/2013 2-5875/2013 от 7 ноября 2013 г.)которое, как мне кажется кое-что объясняет. Хотя там ситуация видимо немного другая, квартиры в цоколе отсутствуют. И я так и не понял почему суд принял именно такое решение, ведь застройщик построил с нарушением проектной документации… И вообще, грозит ли какое нибудь наказание застройщику в данном случае за самовольное возведение 10-го этажа? И можно ли по аналогичной схеме узаконить квартиру в цоколе многоквартирного дома? Кто что думает по этому поводу?
http://sudact.ru/regular/doc/daksU473LS6U/
Гость
13 - 05.02.2016 - 11:23
12-Analyst Existence >думаю, что ход Ваших размышлений справедлив.Опять же...возвращаюсь к " своим тапочкам"...продают по сути что!? То, что по праву принадлежит на правах " общей собственности" всем жильцам дома? ( просто лень было считать кв. м. в судебном решении). А это значит, что снова нас обворовывают и ухудшают наше комфортное проживание самым настоящим мошенническим образом. Мы остаемся без подвалов, чердаков, колясочных и прочих вспомогательных помещений, которые являются ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ условием для большинства проектно - строительных НПА. И ещё. хотелось бы вспомнить посещение прошлым летом Д. Медведева. Темка то...посещения...и была соответствующая! ( о квалификации работников Росреестра).))))))))))
Гость
14 - 05.02.2016 - 11:30
и ешё...вспонимаются лихие 90-ые, когда приватизировали подвалы муниципалитеты, потом продавая их предпринимателям. Чем это сЕЙЧАС заканчивается? Правильно, эти помещения по суду возвращаются к собственникам дома. Оптимистически заглядывая в будущее - несложно предположить - ЧЕМ впоследствии может закончиться подобная " покупка" таких помещений для любителей " сниженных цен" и " распродаж")))).
Гость
15 - 22.02.2016 - 17:16
КАК ЭТО ВОЗМОЖНО?
https://www.avito.ru/krasnodar/kvart..._et._721243520
1-к квартира, 32.6 м, 7/8 эт. ЛИФТА НЕТ!
Это же противоречит всем нормам и правилам!!!
Как можно построить ВОСЬМИэтажный дом без лифтов?
В данном случае схема со строительством по ИЖС явно отпадает. Кто что думает, как в данном случае действовал застройщик?
Гость
16 - 22.02.2016 - 17:19
15-Analyst Existence > по суду?( наверное....или действительно - как?)
Гость
17 - 22.02.2016 - 17:45
15-Analyst Existence > не удивляюсь, вот нечто подобное...которое или УЖЕ построили, ...но ЕЩЁ не подняли))))
Гость
18 - 22.02.2016 - 17:46
16-Optimist > Что значит "по суду"? Можно подробней, кто в курсе, как это происходит, кто, что и кому в суде доказывает, кто к кому подает иск, с каким требованием, на каком основании?
Раз 8-ми этажный дом без лифта - значит он строился без разрешительной документации, либо разрешение было только на 5 этажей, я верно понял?
"Объясните.. Непонятно" ©
Гость
19 - 22.02.2016 - 17:46
Гость
20 - 22.02.2016 - 17:49
Гость
21 - 22.02.2016 - 17:50
[img]

640x412(47.03 kB)

www.fotolink.su[/img]
Гость
22 - 22.02.2016 - 17:52
18-Analyst Existence >не смогу, к сожалению Вам ответить...ибо сама уже здесь перестала чему либо удивляться...стала воспринимать как данность...не более. может, proff нам попытается объяснить...у него побольше практики в этих вопросах.
Гость
23 - 22.02.2016 - 17:54
Цитата:
Сообщение от Optimist Посмотреть сообщение
либо разрешение было только на 5 этажей,
по всей вероятности, именно так и было...просто "власти" не предъявили претензий...и суд вынужден был узаконить.
Гость
24 - 24.02.2016 - 00:26
В Костроме на мошенничестве поймали еще одного застройщика, сообщает областная прокуратура. Когда будущие новоселы покупали в новостройке квартиры, в компании им не сказали, что в доме есть подвальные помещения. http://k1news.ru/news/society/zastro...ego-pod-ofisy/
Гость
25 - 24.02.2016 - 00:47
по теме...конкретно...про подвалы законодатель четко указал ( см ниже), но полагаю, на основании имеющейся нормативной базы...легко точно также провести аналогию и в отношении чердаков. Таким образом, играет роль ( для новостроя) - дата приватизации первой квартиры!(напомню, речь идет об " общем имуществе" собственников дома). 1. Согласно Определению ВАС РФ №ВАС-12537/09 от 21.10.2009, не нуждается в доказывании факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры." 2.Постановление Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010 указывает: "...правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности ...должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент ...помещения ... были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования ... то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло". Таким образом, В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22:
“факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п.36)”. ( это то, что я и имела в виду в своих предыдущих постах - спасибо мне, альтруисту!)
Гость
26 - 24.02.2016 - 01:02
18-Analyst Existence >
Гость
27 - 24.02.2016 - 01:03
26-Optimist >[img]

3508x2479(623.21 kB)

www.fotolink.su[/img]
28 - 24.02.2016 - 09:11
В новостройке не бывает приватизации (наверно кроме каких-нибудь исключений в виде служебного жилья)
Гость
29 - 24.02.2016 - 13:28
27-Optimist > Что значит "помещение общественного назначения"? В каком НПА этот термин употребляется и даётся его описание?
Приведенное вами постановление ВАС видимо относится только к домам совковой постройки, нынешний новострой покупатель квартиры получает в собственность не через приватизацию, а по договору долевого строительства/купли-продажи.
Гость
30 - 24.02.2016 - 13:34
27-Optimist > СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
4.10 В цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах* в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Извиняюсь за глупый вопрос, уже больше двух суток не спал, в голове каша из информации.
Гость
31 - 24.02.2016 - 13:49
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
4.8 Предусматривать лифты следует в жилых зданиях с отметкой пола верхнего жилого этажа, превышающей уровень отметки пола первого этажа на 11,2 м.

Допускается при обосновании не предусматривать лифты при надстройке существующих 5-этажных жилых зданий ОДНИМ этажом.
8 этажей это 5 + 3 а не 5 + 1 !!!!!
Даже если потолки в квартирах этого 8 этажного дома - 2 метра, всё равно получится 16 а не 11,2 м. !!!! А потолки должны быть минимум 2,5 метра!
В этом доме должен быть лифт!!!
В подвалах и на чердаках не должно быть жилых помещений!
Неужели на форуме нет ни одного профессионала в области строительства многоквартирных домов?
Гость
32 - 24.02.2016 - 15:36
29-Analyst Existence > безусловно, здесь опираемсч на проектную документацию....в частности, которую обязали застройщиков размещать на своих сайтах.
Цитата:
Сообщение от Analyst Existence Посмотреть сообщение
Что значит "помещение общественного назначения"?
да, много не состыковок даже в ПОНЯТИЯХ, но по смыслу можно угадать, что речь идет об ОИ ( общее имущество).
Цитата:
Сообщение от Analyst Existence Посмотреть сообщение
Неужели на форуме нет ни одного профессионала в области строительства многоквартирных домов?
Есть, к том то и дело! не трогайте их " за живое")))).Итак своей темой уже " надкусили")))
Гость
33 - 28.06.2016 - 22:21
Начинаю верить в теории заговора.... ))) Видимо в Краснодаре среди всех людей, так или иначе связанных со строительством, вводом в эксплуатацию многоквартирных домов и судебными разбирательствами по поводу самостроев и полусамостроев существует негласное правило — никому не говори как так получилось ))))
Хотя мне всё же до сих пор интересно где та лазейка в законе, которая позволяет строить восьмиэтажные дома без лифта с квартирами в подвалах и на чердаках.
34 - 29.06.2016 - 11:20
33-Analyst Existence > Против чердаков, а именно мансард ничего против не имею. А вот что это за не нормальные, которые в цоколях хаты покупают... это трэш...
k0t
35 - 29.06.2016 - 14:56
33-Analyst Existence > все это возможно, пока все закрывают на нарушения глаза. В Москве вон ТЦ без разрешения строили 20 лет, но уже вторая часть "ночи длинных ковшей" грозит. И у нас такое возможно при кардинальном обновлении власти или смене поколений. Гаражи из дворов уже вывозят, и дома расселять будут, пусть не дома, но подвалы и мансарды -точно. Реально просто по суду отменят разрешение на постоянное проживание и натравят ювеналку


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены