| Регистрация Правила Главная форума Поиск |
| 0
- 03.02.2016 - 18:54
|
В жилищном кодексе черным по белому прописано: если уровень пола ниже уровня земли — это либо цоколь, либо подвал. В этом же кодексе сказано — в подвальных и цокольных этажах размещать жилые помещения запрещено. В том же жилищном кодексе сказано что на последних технических этажах многоэтажных многоквартирных домов можно размещать НЕЖИЛЫЕ помещения для использования в качестве художественных мастерских. Уже не раз встречал счастливых новосёлов со свидетельствами о регистрации права собственности на руках, в которых прописано что их помещение расположенное в цокольном этаже — жилое, т.е. квартира. На счет тех. и кадастровых паспортов точно не знаю, но насколько я понял они у них есть и в них прописано: этаж — цоколь, назначение — жилое. Возникает два вопроса: Как это возможно, если это противоречит федеральному закону? Как я понял существует схема признания жилыми помещениями подвалов и чердаков на основании решения суда, но чем руководствуется суд вынося такое решение? Кто нибудь из форумчан может объяснить на основании чего суд признает эти помещения жилыми? Если кто-либо сталкивался с такими ситуациями — дайте, пожалуйста, ссылку на какое нибудь решение суда по конкретному дому. Какие негативные последствия с юридической точки зрения могут возникнуть у обладателя такой «квартиры»?     | | ||
| 1
- 03.02.2016 - 19:48
|
Могу лишь предположить: - дом целиком оформляется как жилой (ИЖС) - в нём распродаются доли - доли по соглашению (или по суду) выделяются в натуре. Цитата:
| | ||
| 2
- 03.02.2016 - 20:04
| Цитата:
| | ||
| 3
- 03.02.2016 - 20:32
| 0-Analyst Existence > Это всё - в технической документации на конкретный дом. Как правило, это - " Архитектурно - планировочная" документация. Если указаны Вами названные помещения по ней попадают под категорию " общее имущество", то тогда ОС собственников может принять решения - о их конкретном назначении. Но обычно застройщики этими помещениями бессовестно торгуют, не знакомя будущих дольщиков с истинным положением дел.Далее следует судебная процедура - и эти помещения " уходят" от собственников, превращаясь в чью то конкретную собственность. Вот и всё.покупая квартиру, дольщика, как правило, больше интересуют свои, кровные квадратные метры, и лишь, поселившись и пожив - приходит осознание того, ЧТО УЖЕ ПРОИЗОШЛО. А как известно " после драки - кулаками не машут". | | ||
| 4
- 03.02.2016 - 23:14
| Ааа. помнится как-то была тема. Человек интересовался о плюсах и минусах квартиры в цоколе.... Хотел купить. Лично не нахожу плюсов в таком жилье. | | ||
| 5
- 03.02.2016 - 23:40
| Может он хочет пожить поближе к земле? :-) | | ||
| 6
- 04.02.2016 - 09:34
| Сейчас по моему в жк ставропольском продаются чердаки , называются студиями)) Самим нужно будет переделывать доки из нежилого в жилое. Недорого)) 38-39 за квадрат | | ||
| 7
- 04.02.2016 - 13:01
| 2-EkaterinodarDom > Не в ЖК, но в СНиП и СанПиН - прямой запрет. | | ||
| 8
- 04.02.2016 - 13:17
|
2-EkaterinodarDom > СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные http://docs.cntd.ru/document/1200035248 "5.5 Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается." | | ||
| 9
- 04.02.2016 - 16:01
|
В ЖК РФ действительно нет прямого указания не размещать жилые помещения в подвалах и на чердаках. Но эти указания присутствуют во всех без исключения НПА связанных со строительством и эксплуатацией многоквартирных домов. А ЖК РФ дает ссылки на эти НПА во всех своих статьях связанных с жилыми помещениями. ЖК РФ, Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение "10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах." ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение "4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным !!!ТРЕБОВАНИЯМ!!! или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц." Требования к жилым помещениям прописаны здесь: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" http://www.consultant.ru/document/co...067/#dst100028 II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение «23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.» «21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения." Я думаю не стоит говорить о том что подвал вряд ли будет отвечать требованиям инсоляции в жилых помещениях, да и многим другим требованиям тоже. К тому же есть прямое указание на запрет размещения жилых помещений на цокольных этажах. Этот запрет содержится в нескольких документах, ссылки на которые я предоставил выше. Как я понимаю, суд и гос. органы должны руководствоваться этими НПА, принимая решение о признании того или иного помещения жилым или нежилым. Соответственно вопрос: почему не руководствуются? Откуда берутся эти новосёлы со свидетельствами регистр. права собственности «объект права: квартира; этаж — цоколь»? Мне примерно понятна схема обустройства квартир в цоколях. Строить можно только получив разрешение и одобрение властей. Что бы его получить необходимо предоставить соответствующим органам проектную документацию. Получив разрешение застройщик начинает строить, во время строительства отклоняется от проекта и самовольно обустраивает помещения в цоколе и добавляет один этаж сверху. Перед/после сдачи дома в эксплуатацию (кто знает на каком этапе точно — подскажите), застройщик/покупатели «квартир» (подскажите кто именно) обращаются в суд (подскажите какой при этом имеется повод для обращения в суд, какие требования кто и кому выдвигает в иске). Суд признает помещения в подвале и на последнем этаже жилыми. Покупатели на основании решения суда получают все установленные законом документы на квартиры. Если я не прав и всё делается по другому — объясните как по другому. Если существуют другие схемы — опишите их в общих чертах. И чем руководствуется суд признавая помещение в цокольном этаже жилым? В общем, кто в курсе, объясните детали всего этого процесса. А вообще, как покупателя, в первую очередь меня интересуют юридические и физические особенности владения и проживания в таких «квартирах». В голове возникает куча вопросов. Вот только пара из них: Если в цокольном или последнем верхнем (мансардном) этаже мне на праве собственности будет принадлежать помещение, по документам называющимся «жилым, квартирой», но при этом в этом помещении будут проходить какие либо общедомовые коммуникации: в случае ЧП обязан я пустить в свою квартиру ремонтников или если я не захочу пустить их добровольно меня будет защищать закон, в том числе конституция, где сказано о неприкосновенности жилища и они смогут проникнуть в мою квартиру только по решению суда? Как быть со статьёй 23 ЖК РФ? Если удалось, не важно как, но всё же удалось зарегистрировать в качестве жилого помещение в цоколе или на чердаке, но при его использовании не соблюдаются требования, установленные НПА о жилых помещениях. Может прийти какой нибудь технадзор, какой нибудь дядя из кадастра, или ещё кто и заявить что моё жилое помещение используется с нарушением Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и нарушениями СанПиНов и прочих НПА о жилых помещениях и через суд признать моё помещение нежилым? | | ||
| 10
- 04.02.2016 - 16:40
|
9-Analyst Existence > Вам уже всё объяснили, нужно ещё раз повторить? Попробую попроще, для ...непонятливых. 1. Все перечисленные Вами нормы относятся к многоквартирным домам. 2. Дом изначально строится не как многоквартирный, а как индивидуальный. В нём жилые помещения могут быть и в цоколе, и на чердаке - нормам не противоречит. 3. Покупателям продаются доли в праве на этот дом - это абсолютно законно. 4. Доли в праве после завершения строительства выделяются в в натуре в виде отдельных помещений - это тоже абсолютно законно (при соблюдении определённых требований). Полностью легальная схема, даже судиться ни с кем не надо. Единственный нюанс - свидетельство будет на жилое помещение, а не на квартиру. Ну и высота/этажность таких домов ограничена. | | ||
| 11
- 04.02.2016 - 18:30
|
10-proff_ > Насколько я понимаю, описанная схема — лишь одна из нескольких. При возведении дома по ИЖС есть ограничение в три этажа и сколько то там метров в высоту от уровня земли. Сейчас точно не помню, но НПА о строительстве индивидуальных домов я тоже изучал. При этом вы ошибаетесь, индивидуальный дом можно разделить на квартиры. И в документах прописать «квартира» а не «помещение». По крайней мере раньше можно было, и сомневаюсь что сейчас что-то поменялось, хотя могу ошибаться. Так вот я встречал «жителей подземелья», обитающих в цокольных этажах ПЯТИ и ШЕСТИ этажных домов. В свидетельстве у них прописано «объект права: квартира; этаж — цоколь». Значит есть ещё какая то схема помимо строительства и раздела индивидуального дома. Так же есть счастливые обладатели квартир в цокольных этажах двух и трёх этажных построек, которые видимо возводились как ИЖС. Так вот у них тоже свидетельства - «объект права: КВАРТИРА; этаж — цоколь». Как только в одном строении появляется несколько квартир — это строение превращается в многоквартирный дом, и жизнь в таком доме регулируется соответствующими НПА. Так что не смотря на возможность постройки дома по такой схеме - все заданные мною вопросы актуальны. | | ||
| 12
- 04.02.2016 - 18:52
|
Вот нашел Решение Советского районного суда г. Краснодара (№ М-6324/2013 2-5875/13 2-5875/2013~М-6324/2013 2-5875/2013 от 7 ноября 2013 г.)которое, как мне кажется кое-что объясняет. Хотя там ситуация видимо немного другая, квартиры в цоколе отсутствуют. И я так и не понял почему суд принял именно такое решение, ведь застройщик построил с нарушением проектной документации… И вообще, грозит ли какое нибудь наказание застройщику в данном случае за самовольное возведение 10-го этажа? И можно ли по аналогичной схеме узаконить квартиру в цоколе многоквартирного дома? Кто что думает по этому поводу? http://sudact.ru/regular/doc/daksU473LS6U/ | | ||
| 13
- 05.02.2016 - 11:23
| 12-Analyst Existence >думаю, что ход Ваших размышлений справедлив.Опять же...возвращаюсь к " своим тапочкам"...продают по сути что!? То, что по праву принадлежит на правах " общей собственности" всем жильцам дома? ( просто лень было считать кв. м. в судебном решении). А это значит, что снова нас обворовывают и ухудшают наше комфортное проживание самым настоящим мошенническим образом. Мы остаемся без подвалов, чердаков, колясочных и прочих вспомогательных помещений, которые являются ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ условием для большинства проектно - строительных НПА. И ещё. хотелось бы вспомнить посещение прошлым летом Д. Медведева. Темка то...посещения...и была соответствующая! ( о квалификации работников Росреестра).)))))))))) | | ||
| 14
- 05.02.2016 - 11:30
| и ешё...вспонимаются лихие 90-ые, когда приватизировали подвалы муниципалитеты, потом продавая их предпринимателям. Чем это сЕЙЧАС заканчивается? Правильно, эти помещения по суду возвращаются к собственникам дома. Оптимистически заглядывая в будущее - несложно предположить - ЧЕМ впоследствии может закончиться подобная " покупка" таких помещений для любителей " сниженных цен" и " распродаж")))). | | ||
| 15
- 22.02.2016 - 17:16
|
КАК ЭТО ВОЗМОЖНО? https://www.avito.ru/krasnodar/kvart..._et._721243520 1-к квартира, 32.6 м, 7/8 эт. ЛИФТА НЕТ! Это же противоречит всем нормам и правилам!!! Как можно построить ВОСЬМИэтажный дом без лифтов? В данном случае схема со строительством по ИЖС явно отпадает. Кто что думает, как в данном случае действовал застройщик? | | ||
| 16
- 22.02.2016 - 17:19
| 15-Analyst Existence > по суду?( наверное....или действительно - как?) | | ||
| 17
- 22.02.2016 - 17:45
|
15-Analyst Existence > не удивляюсь, вот нечто подобное...которое или УЖЕ построили, ...но ЕЩЁ не подняли)))) | | ||
| 18
- 22.02.2016 - 17:46
|
16-Optimist > Что значит "по суду"? Можно подробней, кто в курсе, как это происходит, кто, что и кому в суде доказывает, кто к кому подает иск, с каким требованием, на каком основании? Раз 8-ми этажный дом без лифта - значит он строился без разрешительной документации, либо разрешение было только на 5 этажей, я верно понял? "Объясните.. Непонятно" © | | ||
| 19
- 22.02.2016 - 17:46
| | | ||
| 20
- 22.02.2016 - 17:49
|  | | ||
| 21
- 22.02.2016 - 17:50
|
[img] 640x412(47.03 kB) www.fotolink.su[/img] | | ||
| 22
- 22.02.2016 - 17:52
| 18-Analyst Existence >не смогу, к сожалению Вам ответить...ибо сама уже здесь перестала чему либо удивляться...стала воспринимать как данность...не более. может, proff нам попытается объяснить...у него побольше практики в этих вопросах. | | ||
| 23
- 22.02.2016 - 17:54
| Цитата:
| | ||
| 24
- 24.02.2016 - 00:26
| В Костроме на мошенничестве поймали еще одного застройщика, сообщает областная прокуратура. Когда будущие новоселы покупали в новостройке квартиры, в компании им не сказали, что в доме есть подвальные помещения. http://k1news.ru/news/society/zastro...ego-pod-ofisy/ | | ||
| 25
- 24.02.2016 - 00:47
|
по теме...конкретно...про подвалы законодатель четко указал ( см ниже), но полагаю, на основании имеющейся нормативной базы...легко точно также провести аналогию и в отношении чердаков. Таким образом, играет роль ( для новостроя) - дата приватизации первой квартиры!(напомню, речь идет об " общем имуществе" собственников дома). 1. Согласно Определению ВАС РФ №ВАС-12537/09 от 21.10.2009, не нуждается в доказывании факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры." 2.Постановление Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010 указывает: "...правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности ...должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент ...помещения ... были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования ... то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло". Таким образом, В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22: “факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п.36)”. ( это то, что я и имела в виду в своих предыдущих постах - спасибо мне, альтруисту!) | | ||
| 26
- 24.02.2016 - 01:02
|
18-Analyst Existence >  | | ||
| 27
- 24.02.2016 - 01:03
|
26-Optimist >[img] 3508x2479(623.21 kB) www.fotolink.su[/img] | | ||
| 28
- 24.02.2016 - 09:11
| В новостройке не бывает приватизации (наверно кроме каких-нибудь исключений в виде служебного жилья) | | ||
| 29
- 24.02.2016 - 13:28
|
27-Optimist > Что значит "помещение общественного назначения"? В каком НПА этот термин употребляется и даётся его описание? Приведенное вами постановление ВАС видимо относится только к домам совковой постройки, нынешний новострой покупатель квартиры получает в собственность не через приватизацию, а по договору долевого строительства/купли-продажи. | | ||
| 30
- 24.02.2016 - 13:34
|
27-Optimist > СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные 4.10 В цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах* в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. Извиняюсь за глупый вопрос, уже больше двух суток не спал, в голове каша из информации. | | ||
| 31
- 24.02.2016 - 13:49
|
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные 4.8 Предусматривать лифты следует в жилых зданиях с отметкой пола верхнего жилого этажа, превышающей уровень отметки пола первого этажа на 11,2 м. Допускается при обосновании не предусматривать лифты при надстройке существующих 5-этажных жилых зданий ОДНИМ этажом. 8 этажей это 5 + 3 а не 5 + 1 !!!!! Даже если потолки в квартирах этого 8 этажного дома - 2 метра, всё равно получится 16 а не 11,2 м. !!!! А потолки должны быть минимум 2,5 метра! В этом доме должен быть лифт!!! В подвалах и на чердаках не должно быть жилых помещений! Неужели на форуме нет ни одного профессионала в области строительства многоквартирных домов? | | ||
| 32
- 24.02.2016 - 15:36
|
29-Analyst Existence > безусловно, здесь опираемсч на проектную документацию....в частности, которую обязали застройщиков размещать на своих сайтах. Цитата:
Цитата:
| | ||
| 33
- 28.06.2016 - 22:21
|
Начинаю верить в теории заговора.... ))) Видимо в Краснодаре среди всех людей, так или иначе связанных со строительством, вводом в эксплуатацию многоквартирных домов и судебными разбирательствами по поводу самостроев и полусамостроев существует негласное правило — никому не говори как так получилось )))) Хотя мне всё же до сих пор интересно где та лазейка в законе, которая позволяет строить восьмиэтажные дома без лифта с квартирами в подвалах и на чердаках. | | ||
| 34
- 29.06.2016 - 11:20
| 33-Analyst Existence > Против чердаков, а именно мансард ничего против не имею. А вот что это за не нормальные, которые в цоколях хаты покупают... это трэш... | | ||
| 35
- 29.06.2016 - 14:56
| 33-Analyst Existence > все это возможно, пока все закрывают на нарушения глаза. В Москве вон ТЦ без разрешения строили 20 лет, но уже вторая часть "ночи длинных ковшей" грозит. И у нас такое возможно при кардинальном обновлении власти или смене поколений. Гаражи из дворов уже вывозят, и дома расселять будут, пусть не дома, но подвалы и мансарды -точно. Реально просто по суду отменят разрешение на постоянное проживание и натравят ювеналку | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
