Жилые помещения в подвалах и на чердаках. Как это возможно?
 

В жилищном кодексе черным по белому прописано: если уровень пола ниже уровня земли — это либо цоколь, либо подвал. В этом же кодексе сказано — в подвальных и цокольных этажах размещать жилые помещения запрещено.
В том же жилищном кодексе сказано что на последних технических этажах многоэтажных многоквартирных домов можно размещать НЕЖИЛЫЕ помещения для использования в качестве художественных мастерских.
Уже не раз встречал счастливых новосёлов со свидетельствами о регистрации права собственности на руках, в которых прописано что их помещение расположенное в цокольном этаже — жилое, т.е. квартира. На счет тех. и кадастровых паспортов точно не знаю, но насколько я понял они у них есть и в них прописано: этаж — цоколь, назначение — жилое.
Возникает два вопроса:
Как это возможно, если это противоречит федеральному закону? Как я понял существует схема признания жилыми помещениями подвалов и чердаков на основании решения суда, но чем руководствуется суд вынося такое решение? Кто нибудь из форумчан может объяснить на основании чего суд признает эти помещения жилыми? Если кто-либо сталкивался с такими ситуациями — дайте, пожалуйста, ссылку на какое нибудь решение суда по конкретному дому.
Какие негативные последствия с юридической точки зрения могут возникнуть у обладателя такой «квартиры»?

Могу лишь предположить:
- дом целиком оформляется как жилой (ИЖС)
- в нём распродаются доли
- доли по соглашению (или по суду) выделяются в натуре.[quote=Analyst Existence;41314739] жилое, т.е. квартира[/quote]
Жилое помещение и квартира - не одно и то же.

[quote=Analyst Existence;41314739] В этом же кодексе сказано — в подвальных и цокольных этажах размещать жилые помещения запрещено. [/quote]

Процитируйте статью ЖК РФ в которой это написано.

0-Analyst Existence > Это всё - в технической документации на конкретный дом. Как правило, это - " Архитектурно - планировочная" документация. Если указаны Вами названные помещения по ней попадают под категорию " общее имущество", то тогда ОС собственников может принять решения - о их конкретном назначении. Но обычно застройщики этими помещениями бессовестно торгуют, не знакомя будущих дольщиков с истинным положением дел.Далее следует судебная процедура - и эти помещения " уходят" от собственников, превращаясь в чью то конкретную собственность. Вот и всё.покупая квартиру, дольщика, как правило, больше интересуют свои, кровные квадратные метры, и лишь, поселившись и пожив - приходит осознание того, ЧТО УЖЕ ПРОИЗОШЛО. А как известно " после драки - кулаками не машут".

Ааа. помнится как-то была тема. Человек интересовался о плюсах и минусах квартиры в цоколе.... Хотел купить. Лично не нахожу плюсов в таком жилье.

Может он хочет пожить поближе к земле? :-)

Сейчас по моему в жк ставропольском продаются чердаки , называются студиями)) Самим нужно будет переделывать доки из нежилого в жилое. Недорого)) 38-39 за квадрат

2-EkaterinodarDom > Не в ЖК, но в СНиП и СанПиН - прямой запрет.

2-EkaterinodarDom > СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
[url]http://docs.cntd.ru/document/1200035248[/url]

"5.5 Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается."

В ЖК РФ действительно нет прямого указания не размещать жилые помещения в подвалах и на чердаках. Но эти указания присутствуют во всех без исключения НПА связанных со строительством и эксплуатацией многоквартирных домов. А ЖК РФ дает ссылки на эти НПА во всех своих статьях связанных с жилыми помещениями.


ЖК РФ, Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
"10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах."

ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
"4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным !!!ТРЕБОВАНИЯМ!!! или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц."

Требования к жилым помещениям прописаны здесь:
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015)
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
[url]http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_58136/823bce7fc3f6428993736226d0518b1206dad067/#dst100028[/url]

II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
«23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.»

«21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения."

Я думаю не стоит говорить о том что подвал вряд ли будет отвечать требованиям инсоляции в жилых помещениях, да и многим другим требованиям тоже. К тому же есть прямое указание на запрет размещения жилых помещений на цокольных этажах.
Этот запрет содержится в нескольких документах, ссылки на которые я предоставил выше.
Как я понимаю, суд и гос. органы должны руководствоваться этими НПА, принимая решение о признании того или иного помещения жилым или нежилым.
Соответственно вопрос: почему не руководствуются? Откуда берутся эти новосёлы со свидетельствами регистр. права собственности «объект права: квартира; этаж — цоколь»?
Мне примерно понятна схема обустройства квартир в цоколях.
Строить можно только получив разрешение и одобрение властей. Что бы его получить необходимо предоставить соответствующим органам проектную документацию.
Получив разрешение застройщик начинает строить, во время строительства отклоняется от проекта и самовольно обустраивает помещения в цоколе и добавляет один этаж сверху.
Перед/после сдачи дома в эксплуатацию (кто знает на каком этапе точно — подскажите), застройщик/покупатели «квартир» (подскажите кто именно) обращаются в суд (подскажите какой при этом имеется повод для обращения в суд, какие требования кто и кому выдвигает в иске).
Суд признает помещения в подвале и на последнем этаже жилыми.
Покупатели на основании решения суда получают все установленные законом документы на квартиры.

Если я не прав и всё делается по другому — объясните как по другому.
Если существуют другие схемы — опишите их в общих чертах.
И чем руководствуется суд признавая помещение в цокольном этаже жилым?

В общем, кто в курсе, объясните детали всего этого процесса.
А вообще, как покупателя, в первую очередь меня интересуют юридические и физические особенности владения и проживания в таких «квартирах».
В голове возникает куча вопросов. Вот только пара из них:
Если в цокольном или последнем верхнем (мансардном) этаже мне на праве собственности будет принадлежать помещение, по документам называющимся «жилым, квартирой», но при этом в этом помещении будут проходить какие либо общедомовые коммуникации: в случае ЧП обязан я пустить в свою квартиру ремонтников или если я не захочу пустить их добровольно меня будет защищать закон, в том числе конституция, где сказано о неприкосновенности жилища и они смогут проникнуть в мою квартиру только по решению суда?

Как быть со статьёй 23 ЖК РФ? Если удалось, не важно как, но всё же удалось зарегистрировать в качестве жилого помещение в цоколе или на чердаке, но при его использовании не соблюдаются требования, установленные НПА о жилых помещениях. Может прийти какой нибудь технадзор, какой нибудь дядя из кадастра, или ещё кто и заявить что моё жилое помещение используется с нарушением Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и нарушениями СанПиНов и прочих НПА о жилых помещениях и через суд признать моё помещение нежилым?

9-Analyst Existence > Вам уже всё объяснили, нужно ещё раз повторить?
Попробую попроще, для ...непонятливых.
1. Все перечисленные Вами нормы относятся к [b]многоквартирным[/b] домам.
2. Дом изначально строится не как многоквартирный, а как индивидуальный. В нём жилые помещения могут быть и в цоколе, и на чердаке - нормам не противоречит.
3. Покупателям продаются доли в праве на этот дом - это абсолютно законно.
4. Доли в праве после завершения строительства выделяются в в натуре в виде отдельных помещений - это тоже абсолютно законно (при соблюдении определённых требований).

Полностью легальная схема, даже судиться ни с кем не надо.
Единственный нюанс - свидетельство будет на жилое помещение, а не на квартиру.
Ну и высота/этажность таких домов ограничена.

10-proff_ > Насколько я понимаю, описанная схема — лишь одна из нескольких.
При возведении дома по ИЖС есть ограничение в три этажа и сколько то там метров в высоту от уровня земли. Сейчас точно не помню, но НПА о строительстве индивидуальных домов я тоже изучал.
При этом вы ошибаетесь, индивидуальный дом можно разделить на квартиры. И в документах прописать «квартира» а не «помещение». По крайней мере раньше можно было, и сомневаюсь что сейчас что-то поменялось, хотя могу ошибаться.
Так вот я встречал «жителей подземелья», обитающих в цокольных этажах ПЯТИ и ШЕСТИ этажных домов. В свидетельстве у них прописано «объект права: квартира; этаж — цоколь». Значит есть ещё какая то схема помимо строительства и раздела индивидуального дома.
Так же есть счастливые обладатели квартир в цокольных этажах двух и трёх этажных построек, которые видимо возводились как ИЖС. Так вот у них тоже свидетельства - «объект права: КВАРТИРА; этаж — цоколь».
Как только в одном строении появляется несколько квартир — это строение превращается в многоквартирный дом, и жизнь в таком доме регулируется соответствующими НПА.
Так что не смотря на возможность постройки дома по такой схеме - все заданные мною вопросы актуальны.

Вот нашел Решение Советского районного суда г. Краснодара (№ М-6324/2013 2-5875/13 2-5875/2013~М-6324/2013 2-5875/2013 от 7 ноября 2013 г.)которое, как мне кажется кое-что объясняет. Хотя там ситуация видимо немного другая, квартиры в цоколе отсутствуют. И я так и не понял почему суд принял именно такое решение, ведь застройщик построил с нарушением проектной документации… И вообще, грозит ли какое нибудь наказание застройщику в данном случае за самовольное возведение 10-го этажа? И можно ли по аналогичной схеме узаконить квартиру в цоколе многоквартирного дома? Кто что думает по этому поводу?
[url]http://sudact.ru/regular/doc/daksU473LS6U/[/url]

12-Analyst Existence >думаю, что ход Ваших размышлений справедлив.Опять же...возвращаюсь к " своим тапочкам"...продают по сути что!? То, что по праву принадлежит на правах " общей собственности" всем жильцам дома? ( просто лень было считать кв. м. в судебном решении). А это значит, что снова нас обворовывают и ухудшают наше комфортное проживание самым настоящим мошенническим образом. Мы остаемся без подвалов, чердаков, колясочных и прочих вспомогательных помещений, которые являются ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ условием для большинства проектно - строительных НПА. И ещё. хотелось бы вспомнить посещение прошлым летом Д. Медведева. Темка то...посещения...и была соответствующая! ( о квалификации работников Росреестра).))))))))))

и ешё...вспонимаются лихие 90-ые, когда приватизировали подвалы муниципалитеты, потом продавая их предпринимателям. Чем это сЕЙЧАС заканчивается? Правильно, эти помещения по суду возвращаются к собственникам дома. Оптимистически заглядывая в будущее - несложно предположить - ЧЕМ впоследствии может закончиться подобная " покупка" таких помещений для любителей " сниженных цен" и " распродаж")))).

КАК ЭТО ВОЗМОЖНО?
[url]https://www.avito.ru/krasnodar/kvartiry/1-k_kvartira_32.6_m_78_et._721243520[/url]
1-к квартира, 32.6 м, 7/8 эт. ЛИФТА НЕТ!
Это же противоречит всем нормам и правилам!!!
Как можно построить ВОСЬМИэтажный дом без лифтов?
В данном случае схема со строительством по ИЖС явно отпадает. Кто что думает, как в данном случае действовал застройщик?

15-Analyst Existence > по суду?( наверное....или действительно - как?)

15-Analyst Existence > не удивляюсь, вот нечто подобное...которое или УЖЕ построили, ...но ЕЩЁ не подняли))))[img]http://www.fotolink.su/pic_b/507e789ab030a27ca541ab4016ef529f.jpg[/img]

16-Optimist > Что значит "по суду"? Можно подробней, кто в курсе, как это происходит, кто, что и кому в суде доказывает, кто к кому подает иск, с каким требованием, на каком основании?
Раз 8-ми этажный дом без лифта - значит он строился без разрешительной документации, либо разрешение было только на 5 этажей, я верно понял?
"Объясните.. Непонятно" ©

[img]http://www.fotolink.su/pic_b/507e789ab030a27ca541ab4016ef529f.jpg[/img]

[img]http://www.fotolink.su/pic_b/6f02025c3ec915d380d613bfa68e2efa.jpg[/img]

[img][url=http://www.fotolink.su/v.php?id=6f02025c3ec915d380d613bfa68e2efa]
[img]http://www.fotolink.su/pic_s/6f02025c3ec915d380d613bfa68e2efa.jpg[/img]
640x412(47.03 kB)[/url]
[url=http://www.fotolink.su]www.fotolink.su[/url][/img]

18-Analyst Existence >не смогу, к сожалению Вам ответить...ибо сама уже здесь перестала чему либо удивляться...стала воспринимать как данность...не более. может, proff нам попытается объяснить...у него побольше практики в этих вопросах.

[quote=Optimist;41478979]либо разрешение было только на 5 этажей,[/quote]по всей вероятности, именно так и было...просто "власти" не предъявили претензий...и суд вынужден был узаконить.

В Костроме на мошенничестве поймали еще одного застройщика, сообщает областная прокуратура. Когда будущие новоселы покупали в новостройке квартиры, в компании им не сказали, что в доме есть подвальные помещения. [url]http://k1news.ru/news/society/zastroyshchik-skryl-ot-zhiltsov-podval-i-rasprodal-ego-pod-ofisy/[/url]

по теме...конкретно...про подвалы законодатель четко указал ( см ниже), но полагаю, на основании имеющейся нормативной базы...легко точно также провести аналогию и в отношении чердаков. Таким образом, играет роль ( для новостроя) - дата приватизации первой квартиры!(напомню, речь идет об " общем имуществе" собственников дома). 1. Согласно Определению ВАС РФ №ВАС-12537/09 от 21.10.2009, не нуждается в доказывании факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры." 2.Постановление Президиума ВАС РФ №13391/09 от 02.03.2010 указывает: "...правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности ...должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент ...помещения ... были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования ... то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло". Таким образом, В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22:
“факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также [b]факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения[/b] (п.36)”. ( это то, что я и имела в виду в своих предыдущих постах - спасибо мне, альтруисту!)

18-Analyst Existence > [img]http://www.fotolink.su/pic_b/5fda454ac25e446f577b0c25b9d02d9c.jpg[/img]

26-Optimist >[img][url=http://www.fotolink.su/v.php?id=5fda454ac25e446f577b0c25b9d02d9c]
[img]http://www.fotolink.su/pic_s/5fda454ac25e446f577b0c25b9d02d9c.jpg[/img]
3508x2479(623.21 kB)[/url]
[url=http://www.fotolink.su]www.fotolink.su[/url][/img]

В новостройке не бывает приватизации (наверно кроме каких-нибудь исключений в виде служебного жилья)

27-Optimist > Что значит "помещение общественного назначения"? В каком НПА этот термин употребляется и даётся его описание?
Приведенное вами постановление ВАС видимо относится только к домам совковой постройки, нынешний новострой покупатель квартиры получает в собственность не через приватизацию, а по договору долевого строительства/купли-продажи.

27-Optimist > СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
4.10 В цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах* в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Извиняюсь за глупый вопрос, уже больше двух суток не спал, в голове каша из информации.

СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
4.8 Предусматривать лифты следует в жилых зданиях с отметкой пола верхнего жилого этажа, превышающей уровень отметки пола первого этажа на 11,2 м.

Допускается при обосновании не предусматривать лифты при надстройке существующих 5-этажных жилых зданий ОДНИМ этажом.
8 этажей это 5 + 3 а не 5 + 1 !!!!!
Даже если потолки в квартирах этого 8 этажного дома - 2 метра, всё равно получится 16 а не 11,2 м. !!!! А потолки должны быть минимум 2,5 метра!
В этом доме должен быть лифт!!!
В подвалах и на чердаках не должно быть жилых помещений!
Неужели на форуме нет ни одного профессионала в области строительства многоквартирных домов?

29-Analyst Existence > безусловно, здесь опираемсч на проектную документацию....в частности, которую обязали застройщиков размещать на своих сайтах.[quote=Analyst Existence;41490149]Что значит "помещение общественного назначения"?[/quote]да, много не состыковок даже в ПОНЯТИЯХ, но по смыслу можно угадать, что речь идет об ОИ ( общее имущество).[quote=Analyst Existence;41490332]Неужели на форуме нет ни одного профессионала в области строительства многоквартирных домов?[/quote] Есть, к том то и дело! не трогайте их " за живое")))).Итак своей темой уже " надкусили")))

Начинаю верить в теории заговора.... ))) Видимо в Краснодаре среди всех людей, так или иначе связанных со строительством, вводом в эксплуатацию многоквартирных домов и судебными разбирательствами по поводу самостроев и полусамостроев существует негласное правило — никому не говори как так получилось ))))
Хотя мне всё же до сих пор интересно где та лазейка в законе, которая позволяет строить восьмиэтажные дома без лифта с квартирами в подвалах и на чердаках.

33-Analyst Existence > Против чердаков, а именно мансард ничего против не имею. А вот что это за не нормальные, которые в цоколях хаты покупают... это трэш...

33-Analyst Existence > все это возможно, пока все закрывают на нарушения глаза. В Москве вон ТЦ без разрешения строили 20 лет, но уже вторая часть "ночи длинных ковшей" грозит. И у нас такое возможно при кардинальном обновлении власти или смене поколений. Гаражи из дворов уже вывозят, и дома расселять будут, пусть не дома, но подвалы и мансарды -точно. Реально просто по суду отменят разрешение на постоянное проживание и натравят ювеналку