Ремонт для аренды
 

Добрый вечер!) У нас с мужем появилась возможность купить однокомнатную квартиру с целью сдачи в аренду. Интересует насколько хорошим должен быть ремонт , чтобы было привлекательно для потенциальных арендаторов и не сильно накладно для нас.

Планируем так :
- пол- ламинат везде
- обои
- эксопан в ванну
- на кухню купить недорогие шкафчики, плиту и холодильник ( скорее всего бу, но в достойном состоянии), стол и стулья
- в комнату : диван + пару шкафов , тумб
Что можно сделать с потолками? натяжные не совсем бюджетно выходит, но в тоже время обезопасит от возможного затопления

Застеклить ли балкон? тоже весьма накладно

и еще вопрос : есть хороший вариант квартиры, но без балкона.насколько это критично?

И как считаете, сколько выйдет такой вот ремонт? мы делали недавно, но для себя, соответственно порядок цен вообще иной..

0-Skovorodneva > в съемной квартире не главное ремонт, в квартире главное - район, ИМХО.
Предусмотрите телевизор, сплит, стиралку-автомат, микроволновку и холодильник. Это важно. А остальное можно по-минимуму, главное, чтобы было чисто, опрятно, и удобно. Съемным жильцам, как правило, безразличен ремонт, им важны вышеприведенные критерии. Ну и счета за коммуналку тоже важны.

1-Чародейка > телевизор тоже необходим?) не задумывалась над этим, все таки ноутбуки+интернет есть практически везде и у всех)
Район вроде бы нормальный)

1-Чародейка все верно, в неудобном районе никакой евроремонт человека не удержит. Ремонт должен быть простеньким, а вот в санузле лучше все сделать добротно,с плиткой хотя бы вокруг мокрых зон. Ибо под эксопаном очень хорошо растет грибок, если есть влага. Балкон стеклить лучше не надо. Квартира без балкона-для сдачи не критично, если в хорошем районе. А вот если продавать надумаете, будет сложнее, чем с балконом.

3-Фея домашнего очага >5 минут от конечной трамвая на Солнечной-нормальный район?)
по линии ванной скорее всего придется делать кафель.

Продавать не планируем в принципе, только в случае критичных ситуаций,которых надеюсь не будет)

4-Skovorodneva >
Квартиру снимают ближе к работе. К магазину, рынку, детскому садику, месту учёбы (если студентам). Если всё рядом, то хороший район :))

4-Skovorodneva > Если в ОБДешных 16-ти этажках или хрущовских пятиэтажках, то нормально. А вот в частнозастройном секторе плохо-грязи по колено, воду горячую и отопления выключают по несколько недель. И люди оттуда сбегают...

чем так позориться,сдавайте как есть, таджикам.

4-Skovorodneva > В среднем 3500 за квадрат с материалом и работой. Если потолки не штукатуренные, то дешевле сделать натяжной, особенно если у частного застройщика берете. Там перепады в 3-4 сантиметра не редкость. Ванную в самую дешевую плитку выложить надо все равно. А так согласен- здесь главное район. И бойлер повесте, на пожалейте 3000 рубле. вам квартиранты потом не раз спасибо скажут.

Тема странная, однако...
Район - в первую очередь(ФМР, ЮМР, Центр...), хотя востребованы все районы...
В квартире - чисто, аккуратно, все работает...
Кухня - к. гарнитур, плита, холодильник, стол и стулья...
Туалет и ванная - желательно в кафеле и повеселее...
Все остальное на любителя(сплит, мебель, и т.д.)
Многие арендаторы имеют свой скарб и немалый по составу...
А теперь о самом главном... Вы бы посчитали целесообразность и рентабельность данного вида бизнеса, т.е. вложения и окупаемость, сравните с другими вариантами...

9-fokss > при том, что аренда начинается с 6-7 тысяч рублей,
[url]http://www.avito.ru/krasnodar/kvartiry/sdam?pmin=6000&s=1[/url]
окупаемость вложений займет десять и более лет. А еще налог с этого дохода предстоит платить...

9-fokss > с какими например?)

Автор, балкон как раз таки критичен. Обязательно с балконом берите. Тот ремонт что вы описали более чем достаточен.
10-Нет аренды за 6-7 тыс.руб. Посмотрела вашу ссылку - это обман. Даже звонить не надо. Позвоните - скажут квартира уже сдана, а ваш телефон зафиксируют и будут долбать спамом - рекламой кредитов, и т.п.

шумоизоляцию надо. чтоб не слышать ваших квартирантов

10-Blasterkorps >Ну, допустим, аренда за однушку сейчас начинается от 13 тысяч в месяц. С таким ремонтом, как описывает автор - 14-17 в зависимости от района. Предположим будет сдавать по 15. Краткосрочная аренда (до 11 месяцев включительно) не облагается налогом. Я так 3 года снимал.
Но в целом вы правы! Окупаемость таких вложений исключительно на аренде составит более 10 лет. Но не надо забывать, что в любой момент автор может продать квартиру по номиналу или дороже (наверняка дороже) и остаться в плюсе по аредне: 3 года - 540 тысяч. Если положить 2 миллиона (стоимость этой однушки) в банк на этот период, то автор получит порядка 700 тысяч процентами. Правда придется рожать ежа с разделением суммы по разным депозитам, чтобы они были застрахованы. Пусть думает сам, что ему выгоднее.

+14-DISL > если учесть, что у нас неоднократно деньги обесценивались или менялись и люди при этом теряли очень многое, то квартира всегда останется квартирой, а деньги это всего лишь бумажки.

15-Джули 22 >ну, если эти бумажки зеленые, или фиолетовые, то за них, возможно, в ближайшем будущем можно будет купить квартиру побольше, чем год назад.

14-DISL> налог от своего дохода, со сдачи квартиры в аренду, арендодатель должен оплатить. Подать декларацию...А то, что договор оформляется на 11 месяцев - просто такой договор не надо регистрировать. Продлевается потом и все проблемы. Но налоги за сдачу жилья в аренду мало кто платит :)

Чародейка---вы когда нибудь сдавали квартиру?
1.большинство жильцов уже имеет бытовую технику и Ваша будет им без надобности.
2.ежели оные товарисчи её не имеют то это либо нищие и у Вас будут постоянные проблемы с получением аренды либо придурки которые изничтожат всё и съедут Вам не заплатив.
3.ремонт---с минимальными затратами но на "воде" не экономить-никаких шлангов за 80р. "Что можно сделать с потолками? "--ничего с ними делать не надо.
4.очень внимательно отнестись к выбору жильцов---оптимально:Русские,1 ребёнок,работающие оба,без домашних животных,Кубанская прописка,лица обезображенные интеллектом.
5.Составить договор где будет указанно --что за люди к Вам въезжают,на каких условиях,что у Вас есть в квартире и в каком оно состоянии,порядок выплат и сумму аренды.
6.никаких дружеских отношений с жильцами-ни к чему хорошему это не приводит.Вы продаёте услугу-они покупают и всё.
7.оплачивайте коммунальные счета сами и предъявляйте жильцам уже оплаченный счёт.
8.если начались задержки по выплате аренды---вежливо объясните что пару раз Вы это стерпите а в третий они начинают искать себе новое жильё.(задерживают зарплату---займи,возьми кредит,продай что нить и заплати)
=============================================
Особенно мне понравилось объяснение одного из жильцов по поводу 15-й задержки аренды---"ну вот как то не спецом я .ну были в клубе ,снял двух негритянок и мы поехали в горы на лыжах кататься а через пятнадцать дней деньги все и закончились....ну ты ведь подождёшь?"

Спасибо всем за ответы!)

Для нас главное тут не бизнес на аренде строить, а сохранить имеющиеся финансы) поэтому для нас рентабельно в любом случае , с банками почему-то не очень хочется связываться, да и ее подкованы в этом плане

7 лет назад любая 1 к кв стоила минимум в 2 раза дешевле, чем сейчас. За 1 млн можно было взять такую хату, которая сегодня 2-2,5 млн р. Если тогда миллион можно было бы положить в банк хотя бы на всеми упоминаемые 10%, то сейчас бы вы имели 1,7 млн и больше ничего. А если бы 7 лет назад купили бы 1 к кв и сдавали по 10 тыщ в мес., то имели бы на сегодняшний момент квартиру стоимостью уже за 2 - 2,5 млн + 840 тыщ от аренды. Таким образом за 7 лет ваш лям приносил бы вам в месяц 28 тыщ. А это уже как сдавать 2-3 к кв сегодня.А вы говорите про перспективы окупаемости 10 лет, не учитывая роста цен на нидвигу и инфляцию, а также отзывов лицензий у банка и потери средств. И то 10-12 процентов с которых все рады, их упоминая, все равно кладут на меньшее, а кто-то и вовсе в Сбербанк, шобы надежнее на 6 %

Главное для арендаторов - это наличие дивана или кровати, тв можно простой, но с хорошо показывающими каналами с антенной. Использовать в ванной и на кухне только практичные материалы, никаких экзапанов и сайдингов, которые эти свиньи в первую неделю проткнут своими копытами. Хорошие напольные практичные материалы. Холодильник и стиралка обязательно. Можно большой шкаф гардероб в прихожей, дополнительно пусть свой тащат. Микроволновки, кофе машины, фены, утюги - уже излишни, если планируется брать за аренду недорого.

Главное для арендаторов - это наличие дивана или
кровати, тв можно простой, но с хорошо
показывающими каналами с антенной. Использовать
в ванной и на кухне только практичные материалы,
никаких экзапанов и сайдингов, которые эти свиньи
в первую неделю проткнут своими копытами.
Хорошие напольные практичные материалы.
Холодильник и стиралка обязательно. Можно
большой шкаф гардероб в прихожей,
дополнительно пусть свой тащат. Микроволновки,
кофе машины, фены, утюги - уже излишни, если
планируется брать за аренду недорого.


Вы наверное очень добрый и отзывчивый человек!? Для ВАС если человек снимает жилье,значит он свинья? Чем ВЫ отличаетесь от этого животного,после такого выражения своей сущности? Не нужно судить людей по себе,много квартирантов хорошие леди.

Имелось в виду конечно же , если это свиньи с халатным отношением к вашему имуществу, нужно это учитывать, возможное отношение таковых

20-Yakodzun > новые дома не рассчитаны на землетрясение свыше 4 баллов + арендаторы могут угробить хату (сжечь) + желающие снять жилье за такие большие деньги исчезнут + ....

С самым дешевым ремонтом будут самые дешевые квартиранты и по цене за жилье и в отношении к имуществу. Из собственного опыта,более 10 лет по квартирам мотался. Какая квартира такое и отношение будет. Если все сделано, абы да кабы, то и квартиранты снимут ее такие же.Более менее нормальные квартиранты будут искать себе и жилье более приличное.Хотите получать больше прибыли,соответственно ремонт нужно сделать более приличный,и сдадите подороже и люди будут относится бережнее. Договор заключайте каждые пол-года,тогда платить не придется налоги.Не сдавайте через агентства,вот там найдут кого попало,им ведь только процент нужен,и цена будет выше (риелторские %),что тоже пугает арендаторов.Из мебели в основном нужна кровать(диван) 1-2 ,холодильник,печь (кашеварить),можно небольшой тв,стульев штуки 3-4,стол,шкаф.Хотя можно и пустую сдавать,но черевато тем что при заезде арендаторов с мебелью, пострадают углы и стены при заносе и расстановке.Вообщем есть над чем подумать.

А чем отличается квартирант, снимающий за 15 и 20 тыщ? Убийца и академик? Разница в пятак?

Скажу ,Вам, больше...!!! Люди снимающие квартиры и дороже 50-ка , относятся к "имуществу" хуже "гастобайтеров"! Так что тут ,всё зависит только от воспитания "арендатора". Какой бы ремонт не делали.

Выскажу свое мнение.
1. Студенты не рассматриваются. Т.к. нужен постоянный контроль. Данный вариант подходит только в случае непосредственной близости от вашего постоянного проживания., для постоянного контроля.
2. Люди состоявшиеся, но вынужденные скитатся по съемным квартирам, как правило обеспечены мебелью и остальным бытом.
А это хоть и маленькая но гарантия того, что они не убегут не заплатив (или что еще хуже прихватив вашу технику) т.к. переезд дело затратное, люди стараются основательно заехать. Хотя понятно, что и это не панацея от безответственных и непорядочных людей.
По этому мое мнение.
Ремонт ванной и сан узла - плитка.
Комнаты ламинат, обои. Потолок не принципиально.
Можно простой кухонный гарнитур.
Наличие интернета, тарелки и сплита - приветствуется.
Стиральная машинка - по необходимости.
Так что успехов Вам в поиске нормальной семьи, которая ищет аренду на длительный срок.
Ну а насчет животных...у меня 2 кота, не гадят не портят ни чего дома...а вот от людей хрюшек, куда больше проблем и грязи...
Но все как говорится ИМХО.

Это у Вас 2 Ваших кота и Вы за ними следите в своей квартите!И совсем другое когда квартиранты въезжают с домашними животными в съемную квартиру,рекомендую этот пункт включать в договор иначе будете делать каждый раз ремонт после животных.

31-imported_upsa >все спорно-)
То, в какое состояние превратила квартиру "работающая молодая семья с маленьким (2-х летним) ребенком" не поддается описанию! Были порисованы полностью стены в большой комнате, об обои на кухне разбито яйцо, диван, кресла и ковер - описаны ребенком, про пыль и паутину даже вспоминать не хочется. Удержанный 12-ти тысячный залог не покрыл расходов, т.к. обои переклеивались, мягкая мебель - выкинута. Сейчас уже 2 года сдаю семье с кошкой и маленькой собакой - чистота, порядок м своевременная оплата. Так что квартиранты - лоторея, наличие-отсутствие ребенка, животных ни о чем не говорит. ИМХО.

32-Ирмида > а где утрата логики? Молодые родители вкалывают, предоставленное самому себе дитя ходит на ушах. Всё сходиццо...

33-Nachtbringer >не-), в моем случае мама была в декрете.
Да, а к вопросу о ремонте: обои, ламинат простая плитка на пол и стены в ванной, фартук на кухне, бюджетный кухонный гарнитур, телевизор, холодильник, шкаф, диван, стол и пара стульев достаточно. Мебель должна быть нормальная, не хлам. Без балкона не покупала бы квартиру, стеклить или нет, вопрос наличия денег. У меня застеклен бюджетными МПО.

очень интересная тема.
А кто-нибудь договаривался с арендаторами на ремонт в счет аренды? или сейчас это не практикуется?

35-Soviet Union >можно, но много нюансов.

36, вот и я думаю, что нюансов-вагон, и прикидываю как извернуться.
Надо ремонт делать в кв. в 44 квадрата (старый, а денег нет :)

*(старый фонд, все рассыпается, не знаю даже, с чего начать, а денег на ремонт нет) :)
вот и начал рассматривать вариант насчет аренды в счет ремонта.

для каждого варианта есть своя целевая аудитория ))

39, ну, спасибо за попытку ободрить, но состояние-треш.
Трещины на потолке, стенах, отвалившиеся куски штукатурки и т.д.

37-Soviet Union >первое. Кто будет делать ремонт? Своими силами или нанимать?
Второе...все согласовывать в письменном виде...простая смета написанная от руки. Дабы потом не было вопросов типа - Вы вот обои поклеили по 200р а бабе клаве такжики по 50 поклеили, давайте пересчитаем.