Коммерческая недвижимость в аренду - а накой это надо? (Просто математика).
 

Купил не так давно под офисы недвижку - 100 кв.м. в нормальном месте в центральной части ул. Северной, нормальный объект, без ремонта. Купил выгодно.
Пока думал, оставить под дела семьи (и делать соответствующий офисный ремонт), просто замучили предложениями продать. Предлагают 70.00 рублей за метр или 7 лимонов всего.

Посчитал для интереса возможные варианты:
1) Сдача в аренду. В этом месте ценник нормальный 700 рублей/метр. Это 70.000 в месяц. Минус коммуналка, налоги. Минус еще вложения в ремонт и коммуникации. Итого где-то 55.000 чистыми останется.
Причем доход этот был и всегда останется в рублях. А с ухудшением экономической ситуации арендаторы свалят совсем или цена аренды упадет, и доход тоже упадет.
2) Банковский депозит. Сейчас во многих банках спокойно дают 12% годовых, в некоторых и больше, с капитализацией %%. С 7-ми лямов это 840.000 в год или 70.000 рублей в месяц. Чистыми. Без налогов. Без арендаторов и коммуналки. Без головняков. без доп. вложений в ремонт. С правильным распределением по банкам с суммами до 70.00 еще и совершенно без рисков. И всегда есть деньги в руках. Можно еще поговорить о диверсификации по валютам и прочие инструменты сохранения нала, но смысл понятен.

И какой смысл людям сдавать такую недвижку в аренду? Или может я чего не понимаю в математике?

[quote=Doctorstom;25649637]Сейчас во многих банках спокойно дают 12% годовых[/quote]
эту цифру я бы урезал до 9%
а в остальном все верно.
..............
Название вклада: УРАЛСИБ | Бизнес-Класс.
Валюта: рубли.
Срок: 367 дней.
Процентная ставка: 8% годовых.
Сумма вклада: 7 000 000 руб.
Сумма вклада с начисленными процентами: 7 579 492 руб.
Ваш доход: 579 492 руб.
...........
как то так...
:0)

Ваши 55000*12мес= 660000тр
примерно 80тр разница.
:0)
ибо не все банки 12% дают.

А я бы не урезал.

Русский стандарт: 12% [url]http://www.rsb.ru/deposits/high_percent/[/url]

Связной-банк: 10% с капитализацией получается 12%

Ну и так обобщенно у многих 12% получается: [url]http://bank.yuga.ru/deposit/?dosearch=1&currencyid=0&cityid=1&bankid=&typeid=5&amount=7000000&rate=&period=12&period_t=m[/url]

Но не суть в десятых процента.
Вопрос - почему все так стремятся сдавать недвижку в аренду, когда можно просто продать ее по рынку и сидеть получать деньги просто так?

Ну и чтоб закрыть тему с процентными ставками: [url]http://uslugi.yandex.ru/banki/deposits/search.xml?sum=7000000&currency=1&region=35&period=4&payment-of-interest=&capitalization=1&pensionary=&restrictions=&top-banks=&advanced=&order=[/url]

Там в коричневом квадратике чистая годовая сумма дохода по вкладу. В рублях.

[quote=Doctorstom;25649637]И какой смысл людям сдавать такую недвижку в аренду? Или может я чего не понимаю в математике?[/quote]
смысл в том, что чаще всего продать выгодно не получается! вот и сдают... если вам дают 7 лямов за 100 квадратов...продавайте пока предлагают и по банкам раскидайте...офисной недвиги как грязи уже в городе...

5-aracl > да я бы может и продал, но самому нужна, для себя покупал.
В хороших местах недвижка всегда нормально продается. Именно потому что недвижимость, из плохого места в хорошее не перенесешь.
Ну ладно там с продажами может и правда не у всех гладко получается. Но знаю многих, кто специально покупает так для последующей сдачи в аренду. Вкладывает так деньги. И постоянно подкидывается потом - то арендаторы сбежали не заплатив, то засрали там все, то залили кого-то... Смысл?

смысл в первую очередь был строить :)))) надо понимать, что объекты прежде чем сдаваться сначала кем-то строились :)) строились в большинстве случаев на криминальные/шальные бабки и на халявных/криминальных землях... плюс рынок рос... щас халявных бабок стало поменьше, халявной землицы не осталось, а рынок насытился ойойой как... имеем стагнацию пузыря... при этом стагнация для этого пузыря это еще хороший вариант.... может же быть и хужее :))) поэтому конечно если сейчас есть вариант действительно хорошо продать недвигу - я бы продавал... это первое.. ну а второе - что делать с бабками.. поймите, это я бы продавал, потому что мне чем больше кеша - тем больше я заработаю.. и ни о каких 10% в год тут не идет речи... а если ты не знаешь что с ними делать??? прально.. тока сдавать...

7-NoThanks > причем тут стройка сейчас? Мы обсуждаем ПОКУПКУ метров коммерческой недвиги на вторичном рынке СЕЧАС.

Некоторые и квартиры типа для прибыли покупают. Там математика еще слабее: за 2 ляма однушка на Московской от ОБД рентного дохода в месяц приносит 12.000 (и еще хрен сдашь - переизбыток предложения), если как купил так и сдал. В банке под даже 10% ЭТА ЖЕ СУММА приносит 200.000 в год или 16.600 в месяц. Так реально там пол-района купили именно инвестиционно, вложить деньги.
У людей совсем плохо с алгеброй?

8 я вам говорю, что люде не знают что делать с бабками.. вот и вкладывают в очевидное по инерции.... в то, во что вкладывали тогда, когда банкам ваще веры не было (помните такие времена??), а куча из песка и кирпича казалась стопудовым вариантом :))

[quote=Doctorstom;25650136]Смысл?[/quote] вопрос риторический! я думаю ровно такой же как купить новую ладу приора с салона.

+8 понимаете что такое "рынок рос"? :)) это значит, что можно было купить/построить какой нить скворечник и ожидать, что его продажа/сдача сделает тебя принцем монако :))) а щас да..... ситуевина поменялась... а ваши знакомые о которых вы пишете - консервативные, негибкие люди, которые не способны извлекать максимум прибыли из своих бабок :)))

[quote=Doctorstom;25649859]Вопрос - почему все так стремятся сдавать недвижку в аренду, когда можно просто продать ее по рынку и сидеть получать деньги просто так?[/quote]
имхо
при диверсификации часть денег вкладывалась в недвижку, а чтоб она не тянула за собой убытки (налоги, комуналка и тп) сдают в аренду, тем самым отбивая эти расходы и даже имея доходы.

[quote=NoThanks;25650304] консервативные, негибкие люди, которые не способны извлекать максимум прибыли из своих бабок [/quote]
или так (с)
:0)

[quote=NoThanks;25650275] 8 я вам говорю, что люде не знают что делать с бабками.. вот и вкладывают в очевидное по инерции.... в то, во что вкладывали тогда, когда банкам ваще веры не было (помните такие времена??), а куча из песка и кирпича казалась стопудовым вариантом :)) [/quote]
да думаю многие рассчитывают на синицу, да и всегда чисто психологически понятней ощущать квадратные метры, чем цифры в выписке со счета. + еще многие не хотят светить бабки...в черную все проводят!

и ещё я думаю что инфляция ест деньги сильно, а недвижку несильно

а еще в недвижимости можно жить если жена из дома выгонит :))))))

[quote=NoThanks;25650345] а еще в недвижимости можно жить если жена из дома выгонит :)))))) [/quote]
точно
:0)

15-Ядрёный >
про инфляцию. На рынке недвижки минимум стагнация, максимум - будет падение цен.
Имея 7 лямов и исходную ситуацию, скачек инфляции как раз сильнее ударит по недвижке, нежели по банковскому вкладу. В вклада доходность выше, к тому же банки вслед за инфляцией проценты по вкладам тоже поднимают.
А аренда в таких условиях не растет, а падает. Доходы и там и сям в рублях, но в банках опять же можно часть денег или всю сумму перевести в валюту и вообще спать спокойно под 7,5% годовых в долларах.

18 а если банк в россии, а у нас падение недвиги и лопается ипатечный пузырик и паника и требования по вкладам превышают ликвидность банков и что там у нас с страхованием вкладов??? :)))) кроме того... резкий разворот по недвиге может случиться в течение 2-3 лет после проседания (что мы уже видели), а для многих недвиговладельцев это не срок ваще, а вот кэш в банке может обесцениться много шустрее и разворачиваться он не будет обратно никак.... не все так просто.... я для себя выбор сделал давно.. я веду дела так, что у меня денег нет ваще... никогда... ни вложения в виртуальную бумагу, ни закапывание их в землю меня не интересуют... хотя из этих двух вариантов я бы выбрал 50/50.... купил бы недвижку и положил бы на депозит поровну................... если итоговая сумма позволяет сделать это эффективно конечно....

[quote=NoThanks;25650409]я для себя выбор сделал давно.. я веду дела так, что у меня денег нет ваще... никогда...[/quote]
Кому-то щи пусты, кому-то бисер мелок (с)

[quote=NoThanks;25650409] 18 а если банк в россии, а у нас падение недвиги и лопается ипатечный пузырик и паника и требования по вкладам превышают ликвидность банков и что там у нас с страхованием вкладов??? :)))) кроме того... резкий разворот по недвиге может случиться в течение 2-3 лет после проседания (что мы уже видели), а для многих недвиговладельцев это не срок ваще, а вот кэш в банке может обесцениться много шустрее и разворачиваться он не будет обратно никак.... не все так просто.... я для себя выбор сделал давно.. я веду дела так, что у меня денег нет ваще... никогда... ни вложения в виртуальную бумагу, ни закапывание их в землю меня не интересуют... хотя из этих двух вариантов я бы выбрал 50/50.... купил бы недвижку и положил бы на депозит поровну................... если итоговая сумма позволяет сделать это эффективно конечно.... [/quote]
есть еще вариант, долгов набрать! и типа не то что бабок нет а должен постоянно... :))

да а МММ забыли?! туда тоже вбухать можно..

так а зачем автор купил недвижимость? Арендовал бы да и делов то....

23-ramu > цена аренды 70.000 в месяц.
Даже если купть такое помещение в ипотеку, то все равно примерно такая сумма будет в ежемесячных выплатах. Представляете, какую сумму кредита можно получить лет на 10 под залог коммерческой недвижимости, если спокойно готов ежемесячно платить 70 тонн? Только в случае аренды ты платишь дяде, и когда он тебя нафиг выгонит на улицу, ты останешься с голой задницей, без помещения и без денег. Так бы хоть сами себе платили и даже в случае форсмажора после продажи залоговой недвижки остались бы деньги.
Я вообще с трудом понимаю людей, которые платят за офисы и квартиры аренду многие годы и даже не пытаются что-то изменить. Ущербная схема, за редким исключением.
А когда у тебя есть своя наличка на покупку (мой случай) - это вообще лучший вариант, никому проценты платить не надо, никаких страхов, долгов и обязательств.

Арэнда это ненасытная структура которая имеет свойство расти,недвижимость никуда не денется в случае кризиса,банки и рубль как уже принято в нашей много страдальной стране вещь крайне не стабильная и хлипкая.98 год думаю многих научил что деньги это бумага квартира это квартира.

В-первых, речь должна идти не о 700 000, а о 600 000 – чтобы проценты тоже под страхование попадали. Во-вторых, сумма в 7 000 000 – не показатель. А если свободных денег 100 000 000 (себестоимость достаточно небольшого офиса в 2 000 кв. м.), их что, по 160 банкам раскидывать? В-третьих, хорошая недвижка в хорошем месте не будет дешеветь.

[quote=Фёдор123;25740954]98 год думаю многих научил что деньги это бумага квартира это квартира.[/quote]
а 1995год Чечня - чему научил?

25-Фёдор123 > у моей семьи в июне 1998 года была некая сумма в долларах от продажи бабушкиной однушки в жопе мира. После августа родители на эти же деньги купили через 5 месяцев в Новороссийске трешку и еще на часть ремонта хватило.
И в моей личной судьбе этот период был крайне положительным (я тогда компами занимался, все обороты были в валюте и вдруг в раз я стал владельцем целого состояния в виде долларового нала и нескольких десятков компьютеров, которые после дефолта стали стоить несравненно больше). Так что про уроки истории не надо так однозначно.
А вот те у кого была и осталась на руках инвестиционная (не жилая) недвижка, как раз потом очень много потеряли. Аренда упала, продажи встали...

26-gjregfntkm >
1) не вижу никаких проблем раскидать по банкам любое количество денег, кратное сумме страхования вкладов, если говорить в рамках темы и описанного объекта.
2) речь идет о конкретной сумме и конкретной недвижке, являющейся вполне реальной для многих покупателей нашего города и представляющей собой некий средний срез по данному виду сделок (офис, 100 квадратов, средняя цена в хорошем месте), а не о гипотетических миллиардах.
3) Я недвижкой спекулятивно занимаюсь всего не более 10 лет - и на моем скромном веку она в хорошем месте и дорожала и дешевела не один и не 5 раз. Причем некоторые колебания цен были по 50% в ту и другую сторону.
С валютами такого не было никогда, например.
4) Посмотрите сегодня на рынок аренды офисной недвижки (да и продажи тоже). Сложное время, мягко говоря... Зарабатывать на этом всегда было не так просто, а сейчас еще и вообще не выгодно. Математику читайте выше.

28> Ну не было за последние 10 лет падения недвижки на 50% !!! Тем более неоднократного… В 1998 году – да, такое случилось (но также сильно рухнули и рублевые вклады, и даже еще сильнее). В дальнейшем же – только постоянный рост, то резкий, то умеренный. И незначительное снижение (отнюдь не 50-ти процентное) в 2008-2009 годах. Теперь про валюту. С 1998 года доллар подорожал в 1,5 раза. Недвига – в 10, то есть почти в 7 раз. И это на сегодняшний, не самый лучший для недвижимости, но неплохой для доллара, день. А в начале 2008 года соотношение было вообще 1 к 15.

Я бы не сказал, что сейчас зарабатывать на недвижимости невыгодно. Сливки, конечно, давно все сняли. Обычный бизнес, у кого-то лучше идет, у кого-то хуже. А кто-то, может, и в самом деле прогорает.

29-gjregfntkm >
выгодно сейчас купить дешево и продать дороже. Аренда - спорный способ заработка в наших рыночных и политических условиях на сегодняшний день.

[quote=Doctorstom;25744106]в наших рыночных и политических условиях на сегодняшний день.[/quote]
надо вкладывать в чо нибудь ликвидное.
шоб ррраз.. и ты за рубежом с наликом...
:0)

31-Ядрёный > что может быть ликвиднее налика зарубежного?))

а 1995год Чечня - чему научил? [/quote]
Я незнаю ни одного человека который в 1995 году в Чечне покупал недвижимость тем более комерческую так что вопрос не по адресу Уважаемый.

Да сейчас недвигу стоит покупать, если можете выжать из нее намного больше чем на депозитах. Когда на этой недвижимости будет ваш бизнес. Ну или когда, возможна угроза вашему бизнесу если его на арендованных площадях заряжать. А так сейчас она на фик не нужна -роста цен нет, одни головные боли.
У вас же никакого своего бизнеса на этих площадях не планируется, офисов вокруг как мух, смысл тогда с арендой заморачиваться.
Также аренду этой недвиги можно было зарядить, если бы под нее планировали кредит брать с обеспечением, на другой бизнес. Тогда аренда нужна, чтобы кредит отбивать и ежемесячно по нему платить. А денежки в новом бизнесе крутились. Ну а как у вас -просто пассивный доход от недвижимости -это сейчас не выгодно.

Конечно депозит лучше недвиги, если вы не в России
а в России все можно ожидать, и 1991 и 1998 и 201х

35-barmoder >А что загадывать, что там будет через десять лет. Держите деньги в ликвидных активах. Будет рост -перекините в недвигу. Деньги должны работать. А держать сейчас в ста квадратах без отделки глупо. Из недвиги же вытащить деньги намного сложнее, чем купить недвигу. Притом налоги, для недвижимости используемой в предпринимательской деятельности их платить всегда. Так что может больше потеряешь, чем приобретешь, если недвига не успеет поработать на вас.

Довече обсуждал эту тему со знакомым, он спец в стройке, я более менее в сайтах разбираюсь, полтора года назад накупил на свободные 250 к рублей сайтов на спец форумах, щас в месяц капается 14-17 т/р с рекламы, это как раз пойди стоимость однушки за сколько там денег? знакомый имея бабло построил пару таунов на купленной земле и продал умножив на 2

Вывод сей басни мне кажется таков если вы спец в своей теме и вам бабло не на голову упало от смерти родственников или богатеньких родителей преумножить его в вашей сфере будуще профи дело не сильно сложных телодвижений

[quote=Фёдор123;25745098]Я незнаю ни одного человека который в 1995 году в Чечне покупал недвижимость тем более комерческую так что вопрос не по адресу Уважаемый.[/quote]
за то я лично знаю нескольких людей которые в 1995г её лишились.
и хорошо что только её, а ведь могли жизнь там потерять.
Ну а про события в Тунисе, Египте, Ливии и Сирии я промолчу.
:0)

38-Ядрёный > и только банки все так же ежемесячно давали проценты ливийским депозитчикам, на карточку))

зы: недвига менее рискованное мероприятие, ну и когда жена выгонит всегда есть где приютиться)
ззы: за 7-8 млн покупается 4 квартиры на побережье которые арендой приносят 100-120 в месяц чистыми, ежегодно увеличиваясь в цене и аренде.