Как быть?
 

Есть один проект, суть его создать концепцию для одного строения и как можно дороже сдать его в аренду. Но как это обсудить на форуме, так чтобы не забанили за рекламу?

Давай обсудим. Телефоны и адрес не выкладывать - не будет рекламы

Ну стоимость аренды могли бы повысить какие-то имеющиеся в у вас специальные условия для организации производств или какой-то набор коммуникаций. Например, своя котельная,газ, первый этаж, возможность организация каких-то пищевых производств, ворота 5 м, своя ветка ж/ветка, площадка и тп.
У вас то что в наличии ?

Прикиньте,какая аренда у соседей,тогда и о своей можете помечтать).Знакомый сдал офис на Красной намного дешевле,лишь бы арендаторов не упустить.

сделать нужно то, что сейчас не делают другие
то бишь, рисковать

4-Boltas >Аренда, думаю, это наименее рисковый и низкодоходный бизнес. Рисковать там особо нечем. Ну если не делать явно что-то неординарное и маловостребованное, типа ко-воркинга.

ну как обсуждать не называя место где это будет реализовано? От этого все будет исходить.
[img]http://forums.drom.ru/attachment.php?attachmentid=3356405&d=1364314145&thumb=1[/img]
давайте попробуем пока не забанят нафиг:

будет участок 20 соток прямоугольный, на нем здание три уровня (цоколь, 1 эт. и 2 эт.) по 1200 м кв. свободной планировке с максимальным шагом колон, наверное 9 или 12 метров, здание будет, как бы утоплено в участок и перед зданием парковка на 10 -15 машин.
вот кто бы мог там разместится на максимальную аренду?

так как место известное среди автомобилистов и предпринимателей разного калибра торгующих и покупающих оптом продукты и всякие там разные товары.
пешеходный трафик очень низкий, автомобильный достаточно высокий, притом скорость передвижения не так высока... то есть кто едет на авто мимо, здание с наружной рекламой всегда увидит. Место находится близко к СБС и сем Гамнтиту

По цене, обычно, сначала склады идут, потом производства, затем офисы, розница. Вот и думайте.

не так далеко довольно большой мебельный

Смотрю по городу размножается одна компания торгующая инструментом от бытового до профессионального разного рода калибра... может им предложить открыть большой розничный магази,
плитка-керамика, сантехника...
в теории можно было там расположить вот такой магазин [url]http://marshal-avto.ru/[/url]
но реально ли у нас собрат арендаторов на него

??? забыл расставить

Для начала можно объявление подать о сдаче в аренду, а как появится запросы тогда и решите, кто там снимет. Кончено можно сразу указать назначение использования, например большая розница. Вы же, вроде, только арендой собираетесь заниматься, а не бизнесом на арендованных площадях.

[quote=Iv;29720494] Для начала можно объявление подать о сдаче в аренду, а как появится запросы тогда и решите, кто там снимет. Кончено можно сразу указать назначение использования, например большая розница. Вы же, вроде, только арендой собираетесь заниматься, а не бизнесом на арендованных площадях. [/quote]
наружка будет сразу размещена..
просто хотелось бы адресно поработать

[quote=Iv;29720494]Вы же, вроде, только арендой собираетесь заниматься, а не бизнесом на арендованных площадях. [/quote] нужно понимать какому бизнесу в этом месте будет хорошо! ну а будет арендаторам хорошо , значит и собственникам будет замечательно... но повторюсь важно еще как можно дороже сдать..

Пока место не прикормлено, вряд ли дороже чем другие сдадите.

[quote=Iv;29720758] Пока место не прикормлено, вряд ли дороже чем другие сдадите. [/quote] ну так нужно понять кого прикармливать и чем?

центр выдачи товара интернет-магазинов
соберете клментов со всей страны и не только

[quote=Boltas;29720880] центр выдачи товара интернет-магазинов соберете клментов со всей страны и не только [/quote] площадь большая для них да и их маржа не позволит платить высокую аренду.

так значит так

16-jobKK >Думаете, легко найти одного арендатора на розницу на такие площади, в промышленном районе ? И какое у вас преимущество перед другими зданиями ? У вас что есть ремонт здания, грузовой лифт ? Или у вас будет всеже несколько арендаторов, что проще сдать.

[quote=jobKK;29720074]здание три уровня (цоколь, 1 эт. и 2 эт.) по 1200 м кв. свободной планировке с максимальным шагом колон, наверное 9 или 12 метров, здание будет, как бы утоплено в участок и перед зданием парковка на 10 -15 машин.[/quote]
В цоколе нет смысла - лучше сделать полноценный первый этаж с высокими потолками.
Фасад здания должен быть максимально близко к дороге.
Второй этаж можно сделать нависающим над парковкой, примерно как в Икее.
Шаг колонн 12х12, 18х18 без проблем. Стоимость монолитного каркаса порядка 8000 руб/м2.

[quote=Iv;29721240]У вас что есть ремонт здания, грузовой лифт ? Или у вас будет всеже несколько арендаторов, что проще сдать. [/quote]
если нужно будет ремонт и лифт, одного арендатора сложно найти , в идеале их от 2до 6 ти не более, но так чтобы они друг друга дополняли

[quote=PGSK;29721268] Цитата: Сообщение от jobKK здание три уровня (цоколь, 1 эт. и 2 эт.) по 1200 м кв. свободной планировке с максимальным шагом колон, наверное 9 или 12 метров, здание будет, как бы утоплено в участок и перед зданием парковка на 10 -15 машин. В цоколе нет смысла - лучше сделать полноценный первый этаж с высокими потолками. Фасад здания должен быть максимально близко к дороге. Второй этаж можно сделать нависающим над парковкой, примерно как в Икее. Шаг колонн 12х12, 18х18 без проблем. Стоимость монолитного каркаса порядка 8000 руб/м2. [/quote]
думали и об этом, тогда фасад первого этажа скроется с глаз и не будет так привлекателен...
парковку можно за здание перенести во внутренний двор, вот там можно сделать нависающей второй этаж, как вариант. правда нормы есть еще градостроительные

[quote=jobKK;29721481]парковку можно за здание перенести во внутренний двор, вот там можно сделать нависающей второй этаж, как вариант. [/quote]
Да. Первый этаж самый важный.

[quote=jobKK;29721481]правда нормы есть еще градостроительные [/quote]
Для этого есть архитекторы. Но как минимум нужен пожарный проезд вокруг здания.
Если общая площадь здания не превысит 1500 м2 и не более 3х этажей - можно обойтись без экспертизы проекта. Экспертиза это не страшно, но попьют крови и денег, и времени пару месяцев.
Потом на крыше можно сделать склад из легких металлоконструкций, но тогда нужен подъемник.

[quote=jobKK;29709821]суть его создать концепцию для одного строения и как можно дороже сдать его в аренду[/quote]
как можно дороже для здания?
как можно дороже для района?
как можно дороже для города?
сколько в рублях это "как можно дороже"?

[quote=Ядрёный;29728047]сколько в рублях это "как можно дороже"? [/quote]
понял ваши вопросы. они важны с перевязкой к местности
ожидания такие 1 этаж 1300-1500
цоколь или подвал с высотой потолков 3-4 метра, с грузовым лифтом 600-800
второй этаж 600-800

не дешево, но такие расценки имеют место быть в том районе. учитывая наличие парковки и первой линии

26-jobKK > цены реальные.
но как там со сроком окупаемости?
сколько лет планируете?

[quote=Ядрёный;29731348] 26-jobKK > цены реальные. но как там со сроком окупаемости? сколько лет планируете? [/quote] эти цены устраивают хозяина, остальное не принципиально, примерно 2-3 года

26-jobKK >Арендаторы также прекрасно умееют считать затраты и их окупаемость. Кому требуются такие площади,думаю, выгоннее их купить, нежели ежемесячно платить за аренду.
Так что ваш вариант, по всей видимости, будет куча разношерстных арендаторов или придется умерить свои запросы.

[quote=Iv;29740235] Кому требуются такие площади,думаю, выгоннее их купить, нежели ежемесячно платить за аренду. [/quote] вы тут не правы, очень многие принципиально работают на аренде, так как на сумму покупки они могут 3-5 магазинов на аренде открыть и на фиг им собственность?

Ну, надо позадовать СЕБЕ вопросы.
Типа : какие виды бизнеса в городе требуют аренды в связи с недостатком площадей, предполагаемым ростомт этих видов бизнесе. отвутствием либо малым предложением площыдей на рынке и т. д. Затем определить НАЗНАЧЕНИЕ здания. В том числе в зависимости от места и технических возможностей.
И, подозреваю, число вариантов сократится до одного, и далеко не самого максимально прибыльного :(

31-Дерево >многие бизнесмены не стремятся в Центр. В смысле, не стремятся иметь офис в центре. Особенно это касается уроженцев Комсомольского, Гидростроя. Они и бизнес свой стараются там же рядом располагать.
Но и ценник за аренду должен быть гораздо ниже, чем в центре.

[quote=stoper;29762882]Но и ценник за аренду должен быть гораздо ниже, чем в центре. [/quote]
почему ценник должен в центре быть непременно дороже чем на окраине? ИМХО цена зависит от того насколько эффективен тот или иной бизнес в этом именно месте, это в первую очередь, а уж потом от конъюнктуры рынка арендных площадей в этом же районе при прочих равных разумеется...

я звоню одному типу, который 600 метров в аренду сдает, тот спросил чем я занимаюсь, я ему приплел одну тему, он за 600 метров 750 000 попросил, я ему перезвонил через неделю с другого номера, тот опять спрашивает, что я там буду делать , я ему другую тему прогнал, так тот цену в 1600 000 назвал.
ХЗ на что надеются такие люди?

[quote=Дерево;29762782]И, подозреваю, число вариантов сократится до одного, и далеко не самого максимально прибыльного :( [/quote]
не совсем так, но очень близко... когда начинаешь все обмусоливать, в итоге добрая половина видов бизнеса отсеивается.
Пока рулит тема "все для дома"

30-jobKK >Вы попробуйте сначала найти одного реального арендатора на все здание и по таким ценам, а потом видно будет.
*
Давольно часто, действующие торговые сети, берут целевой кредит лет на 5 на покупку здания, делают там ремонт, за тем достройку и это выгоднее чем связываться с неадекватными арендодателями. Притом платеж по коммереческой ипотеке соизмерим или может будет даже меньше вашей арендной платы. Естественно, такое доступно только для действующего бизнеса, которые закроют кредиты из других объектов торговли., а не с работы с данном здании.
Для других возможна только аренда, так как кредит под будущую торговлю в покупаемом здании не дадут.
Если не центр, значит арендаторы хотят иметь преимущество за счет не высокой арендной платы иметь большие площади или второе- для начинающих иметь небольшие площади и по невысокой цене. Второе -отпадает, так как у вас большие площади.
И что же тогда будет , высокая цена аренды, большие площади

И что же тогда будет ? высокая цена аренды, большие площади, не проходное место -возможно частая смена арендаторов и простои.
В принципе, можно на первом этаже зарядить какой-то мебельный центр из нескольких арендаторов. А второй этаж под что-то легкое, например -магазин обои и светильники. А цоколь под какую-то плитку или линолиум. Но ведь это бизнесы, где арендаторы будут искать невысокую цену аренды и им прязязка именно к данному месту не интересна. А кому интересно именно данное место, возможно не нужны такие площади аренды.

33-jobKK >[em]я ему другую тему прогнал, так тот цену в 1600 000 назвал.
ХЗ на что надеются такие люди?[/em]
Ну вот у вас уже есть объект для подражания. Будете состязаться, кто больше простоит. Вообще-то прибыль надо считать не из расчета месячной арендной платы, а доходов-расходов за год. А то если по кварталу и по полгода стоять будете- за любого арендатора будете цепляться, а не чужие бизнесы подценивать.
*
Магазины для дома и тп. лучше открывать там где много новые покупателей например в строящемся микрорайоне или где будет много постоянных покупателей в шаговой доступности, а тут что ? Что-то неизвестно куда покупатель, поехал надо для данного магазина благоприятные условия создать, а то смысл в данном месте продавцу торговую точку открывать ?

[quote=Iv;29766424]И что же тогда будет ?[/quote]
согласен с вами, ни чё не будет - нет идеи, нет и еба...ых арендаторов, готовых платить дороже в 10 раз :)

[quote=Iv;29765703]А кому интересно именно данное место, возможно не нужны такие площади аренды. [/quote]
вы правильно рассуждаете, вот и хочется найти компромисс.. вы только представьте , ели бы у вас было такое здание и его нужно было сдать как можно дороже и выгодней. вы бы как действовали?