| 0
- 08.06.2013 - 09:52
|
31 марта 2005 года вступил в силу Федеральный закон, который не обратил на себя особого внимания ни членов профессионального сообщества участников строительного бизнеса, ни экспертов и аналитиков жилищного строительства. Речь идет о ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах». Судя по всему, всех сбило с толку непритязательное название и нового закона и института, деятельность которого он призван регулировать, -и совершенно напрасно. Фактически данным законом в России дан старт формированию двухуровневой системы финансирования строительства жилья, где верхний уровень - это классическая американская ипотека, которая в определенной перспективе охватит 10 - 15% населения РФ. Нижний же уровень, который по охвату населения будет, как минимум, в два раза объемнее, -накопительная система по образцу строительно-сберегательных касс в Германии, как раз и послуживших прообразом российских жилищных накопительных кооперативов (ЖНК). За годы, прошедшие после Второй мировой войны за счет средств, аккумулированных ССК в Германии было построено около 13 млн. единиц домовладений. Поддержка государства в виде премий была введена в 1952 г. Изначально была установлена весьма высокая премия в 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: в 1975 г. - 23%, в 1976 г. - 18% , в 1982 г. - 14% и затем в 1989 г. - 10%. Жилищный займ может получить только вкладчик ССК. Условия: процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта, обычно составляют 5 - 6 процентов годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных). Максимальный срок погашения кредита – 12 лет. Сегодня баланс немецких ССК составляет 50 млрд. евро, заключено 7 млн. контрактов, количество участников — 30 млн. человек, доля невозврата – 0,04%. В 2003 г. все ССК Австрии выдали жилищных кредитов на 13,3 млрд. евро. За 2001 г. в Австрии при населении 8 млн. человек профинансировано строительство 42 тыс. домов. В 2003 г. ССК Австрии продали 306 тыс. контрактов в Словакии на 900 млн. евро, 218 тыс. в Чехии, 42 тыс. в Хорватии. В ССК Австрии только 26% жилищных кредитов обеспечивается ипотекой. 10-15 лет назад банки в Австрии выдавали кредиты под 12-13% годовых, ССК под 6% годовых, на сегодняшний день ССК выдают жилищные кредиты под 3,5% годовых. По Австрии процент невозвратов кредитов не превышает 0,04%. ССК системы Райффайзен за 2003 г. аккумулировали вкладов на 6 млрд. евро, 5 млрд. евро было выдано в виде жилищных кредитов. Живучесть системы стройсбережений подтверждает ее успешное развитие даже в Румынии, где годовая инфляция превышает 20%. Уже в 2001 г. в Румынии при населении в 23 млн. человек построено 21 тыс. домов. Что Европа, соседний Казахстан имеет большие успехи в жилищном строительстве, благодаря ССК. Сразу следует отметить, что российская правовая модель ЖНК имеет ряд преимуществ по сравнению с правовой моделью немецких ССК, главное из которых состоит в том, что российские ЖНК, являясь по сути финансовыми институтами, тем не менее не попадают в зону банковского законодательства, (в отличие от немецких ССК). Это позволяет в принципе без административных барьеров тиражировать учреждение ЖНК, деятельность которых не лицензируется, хотя и регулируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР)-после внесения их в явочном порядке в ведущийся ею реестр ЖНК. Все недостатки закона по ЖНК, которые отмечаются финансовыми аналитиками, вызваны недовольством строгости закона и контролем Государства за деятельностью ЖНК, что, согласитесь, совсем не лишне в российской действительности. Недостаточное внимание местных властей к такому финансовому институту, активное противодействие банков, мешают развитию ЖНК на территориях. В сельских регионах, в зоне малоэтажной застройки это инструмент не заменим и имеет огромные перспективы развития.     | |
| 1
- 09.06.2013 - 10:36
|
1. Приобретение жилья через ЖНК: чего больше – плюсов или минусов? 1.1. Цена: • собственно цена квартиры будет выше, чем при покупке готового жилья, но значительно ниже, чем при ипотеке; • первоначальный взнос не ниже 30% – это больше, чем при ипотеке, но меньше, чем при долевом строительстве и тем более при покупке квартиры за полную стоимость; • примерная стоимость жилья определяется еще на стадии вступления в ЖНК, но впоследствии может уточняться (в отличие от остальных механизмов приобретения жилья); • паевой взнос должен компенсировать не только стоимость жилья, но и ряд других расходов. 1.2. Собственность: • право собственности у гражданина возникает с отсрочкой; • зато до получения квартиры у гражданина в собственности находится пай – специфический актив, который можно продать, завещать, «сдать» обратно кооперативу при выходе из него; • отношения гражданина с ЖНК при приобретении жилья – не договорные (в отличие от покупки готового жилья, ипотеки и долевого строительства), а членские. 1.3. Расходы: • ставка процента при погашении оставшейся части паевого взноса ниже рыночной (3 - 6%, поскольку ЖНК – организация некоммерческая, а частичный источник дешевого кредита – накопления других членов ЖНК); • но и в период накопления ставка процента на внесенные средства будут ниже рыночной; • трансакционные издержки (вступительные взносы, членские взносы) будут, видимо, значительно ниже, чем при ипотеке, но выше, чем при долевом строительстве и прямой покупке. 4. Риски: • юридические риски квартиры первоначально лежат на кооперативе; • гражданин может контролировать кооператив, участвуя в управлении; • сложность управления, особенно в части финансовых потоков, необходимость профессиональных финансовых знаний; • большой объем раскрываемой информации; • нормативы финансовой устойчивости; • контроль ФСФР. 2. Формы участия в деятельности кооператива «Форма участия» - термин, обозначающий характер отношений ЖНК и его члена (разных форм участия может быть много). Каждая форма участия обязательно устанавливает: • минимальный размер, а также минимальный и максимальный период внесения части паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право требовать от ЖНК приобретения жилья для него; • период внесения оставшейся части паевого взноса; • размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса; • возможные условия привлечения заемных средств. Форма участия может устанавливать: • условия индексирования платежей в счет паевого взноса; • условия начисления процентов на паенакопления; • иные условия приобретения (строительства) жилья и внесения паевых взносов. Как видно, «форма участия» есть довольно сложный финансовый продукт, разработка которого требует профессиональных финансовых знаний, способности оценивать риски и управлять ими, умения прогнозировать движение рынка жилья и рынка капиталов. 3. Станут ли альтернативой ЖНК классически жилищные и жилищно-строительные кооперативы? • новый Жилищный кодекс превратил ЖСК в «кооперативы одного дома», что уменьшает их свободу маневра в сравнении с ЖНК; • для ЖСК не установлены сколько-нибудь жесткие требования к финансовым нормативам, схемам накопления средств и погашения долга, раскрытию информации; нет ограничений на совершение финансово рискованных сделок; не детализирована система управления, и т.п., что увеличивает свободу маневра по сравнению с ЖНК во всех перечисленных аспектах; • однако эта свобода ЖК/ЖСК порождает не только возможные более низкие цены и более выгодные условия приобретения жилья для их членов, но и повышенные по сравнению с ЖНК риски; • действующее законодательство не дает внятного ответа на вопрос о том, как будет устроено регулирование этих институтов; • при условии четкого регулирования данной сферы и пресечения возможных попыток ЖК/ЖСК вторгаться в сферы деятельности ЖНК – вполне реален «раздел» рыночных ниш между данными институтами; • при отсутствии регулирования ЖК/ЖСК и эффективного правоприменения по отношению к ним «настоящие» ЖНК, вероятно, столкнутся с недобросовестной конкуренцией ЖК/ЖСК. Преимущества ЖНК: Надежность + Выгода + Доступность Надежность: • основы деятельности ЖНК, гарантии защиты прав и законных интересов граждан-членов ЖНК определяет Федеральный Закон «О жилищных накопительных кооперативах» (от 30.12.2004 №215-ФЗ); • обязательная регистрация всех членов ЖНК в едином государственном реестре юридических лиц (п. 5 статья 5 Закона); • ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья (статья 24, 26 Закона); • постоянный контроль за деятельностью ЖНК со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (статьи 50, 51, 52 Закона); • ЖНК имеет два расчетных счета: членский (членские взносы) и паевой (паевые взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств (п. 5 статья 16 Закона); • особое внимание уделяется вопросам безопасности сделок по приобретению жилья (статья 30 Закона); • ЖНК приобретает жилье только после согласования с членом ЖНК (статья 7 Закона); • Федеральный Закон установил ответственность должностных лиц ЖНК и требования к ним (статьи 45, 46 Закона); • обязательное соблюдение ЖНК нормативов финансовой устойчивости (статья 49 Закона); • обязательный ежегодный аудит деятельности ЖНК (статья 54 Закона). Выгода: • жильё, приобретенное с помощью ЖНК, дешевле жилья, приобретенного по схеме банковского ипотечного кредитования; • вселение и проживание в квартире при фактическом накоплении половины её рыночной стоимости; • в случае выхода из ЖНК выплачивается вся сумма паевого взноса; • в качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую предоставляют гражданам работодатели, профсоюзы и государство или друзья, родственники; • возможность передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу. Доступность: • нет ограничений по гражданству, месту жительства и возрасту; • не обязательный вступительный взнос; • для вступления в кооператив достаточно наличия паспорта; • не требуются гарантии поручителей и справки о доходах; • не нужно никаких залогов. | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
