К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Жилищный накопительный кооператив.

Гость
0 - 08.06.2013 - 09:52
31 марта 2005 года вступил в силу Федеральный закон, который не обратил на себя особого внимания ни членов профессионального сообщества участников строительного бизнеса, ни экспертов и аналитиков жилищного строительства.
Речь идет о ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах». Судя по всему, всех сбило с толку непритязательное название и нового закона и института, деятельность которого он призван регулировать, -и совершенно напрасно.
Фактически данным законом в России дан старт формированию двухуровневой системы финансирования строительства жилья, где верхний уровень - это классическая американская ипотека, которая в определенной перспективе охватит 10 - 15% населения РФ. Нижний же уровень, который по охвату населения будет, как минимум, в два раза объемнее, -накопительная система по образцу строительно-сберегательных касс в Германии, как раз и послуживших прообразом российских жилищных накопительных кооперативов (ЖНК).
За годы, прошедшие после Второй мировой войны за счет средств, аккумулированных ССК в Германии было построено около 13 млн. единиц домовладений. Поддержка государства в виде премий была введена в 1952 г. Изначально была установлена весьма высокая премия в 25-35% от ежегодного депозита. Впоследствии она постепенно снижалась: в 1975 г. - 23%, в 1976 г. - 18% , в 1982 г. - 14% и затем в 1989 г. - 10%. Жилищный займ может получить только вкладчик ССК. Условия: процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта, обычно составляют 5 - 6 процентов годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных). Максимальный срок погашения кредита – 12 лет. Сегодня баланс немецких ССК составляет 50 млрд. евро, заключено 7 млн. контрактов, количество участников — 30 млн. человек, доля невозврата – 0,04%.
В 2003 г. все ССК Австрии выдали жилищных кредитов на 13,3 млрд. евро. За 2001 г. в Австрии при населении 8 млн. человек профинансировано строительство 42 тыс. домов. В 2003 г. ССК Австрии продали 306 тыс. контрактов в Словакии на 900 млн. евро, 218 тыс. в Чехии, 42 тыс. в Хорватии. В ССК Австрии только 26% жилищных кредитов обеспечивается ипотекой. 10-15 лет назад банки в Австрии выдавали кредиты под 12-13% годовых, ССК под 6% годовых, на сегодняшний день ССК выдают жилищные кредиты под 3,5% годовых. По Австрии процент невозвратов кредитов не превышает 0,04%. ССК системы Райффайзен за 2003 г. аккумулировали вкладов на 6 млрд. евро, 5 млрд. евро было выдано в виде жилищных кредитов.
Живучесть системы стройсбережений подтверждает ее успешное развитие даже в Румынии, где годовая инфляция превышает 20%. Уже в 2001 г. в Румынии при населении в 23 млн. человек построено 21 тыс. домов. Что Европа, соседний Казахстан имеет большие успехи в жилищном строительстве, благодаря ССК.
Сразу следует отметить, что российская правовая модель ЖНК имеет ряд преимуществ по сравнению с правовой моделью немецких ССК, главное из которых состоит в том, что российские ЖНК, являясь по сути финансовыми институтами, тем не менее не попадают в зону банковского законодательства, (в отличие от немецких ССК). Это позволяет в принципе без административных барьеров тиражировать учреждение ЖНК, деятельность которых не лицензируется, хотя и регулируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР)-после внесения их в явочном порядке в ведущийся ею реестр ЖНК.
Все недостатки закона по ЖНК, которые отмечаются финансовыми аналитиками, вызваны недовольством строгости закона и контролем Государства за деятельностью ЖНК, что, согласитесь, совсем не лишне в российской действительности. Недостаточное внимание местных властей к такому финансовому институту, активное противодействие банков, мешают развитию ЖНК на территориях. В сельских регионах, в зоне малоэтажной застройки это инструмент не заменим и имеет огромные перспективы развития.



Гость
1 - 09.06.2013 - 10:36
1. Приобретение жилья через ЖНК: чего больше – плюсов или минусов?

1.1. Цена:
• собственно цена квартиры будет выше, чем при покупке готового жилья, но значительно ниже, чем при ипотеке;
• первоначальный взнос не ниже 30% – это больше, чем при ипотеке, но меньше, чем при долевом строительстве и тем более при покупке квартиры за полную стоимость;
• примерная стоимость жилья определяется еще на стадии вступления в ЖНК, но впоследствии может уточняться (в отличие от остальных механизмов приобретения жилья);
• паевой взнос должен компенсировать не только стоимость жилья, но и ряд других расходов.


1.2. Собственность:
• право собственности у гражданина возникает с отсрочкой;
• зато до получения квартиры у гражданина в собственности находится пай – специфический актив, который можно продать, завещать, «сдать» обратно кооперативу при выходе из него;
• отношения гражданина с ЖНК при приобретении жилья – не договорные (в отличие от покупки готового жилья, ипотеки и долевого строительства), а членские.

1.3. Расходы:
• ставка процента при погашении оставшейся части паевого взноса ниже рыночной (3 - 6%, поскольку ЖНК – организация некоммерческая, а частичный источник дешевого кредита – накопления других членов ЖНК);
• но и в период накопления ставка процента на внесенные средства будут ниже рыночной;
• трансакционные издержки (вступительные взносы, членские взносы) будут, видимо, значительно ниже, чем при ипотеке, но выше, чем при долевом строительстве и прямой покупке.

4. Риски:
• юридические риски квартиры первоначально лежат на кооперативе;
• гражданин может контролировать кооператив, участвуя в управлении;
• сложность управления, особенно в части финансовых потоков, необходимость профессиональных финансовых знаний;
• большой объем раскрываемой информации;
• нормативы финансовой устойчивости;
• контроль ФСФР.

2. Формы участия в деятельности кооператива

«Форма участия» - термин, обозначающий характер отношений ЖНК и его члена (разных форм участия может быть много).
Каждая форма участия обязательно устанавливает:
• минимальный размер, а также минимальный и максимальный период внесения части паевого взноса, после которого у члена кооператива возникает право требовать от ЖНК приобретения жилья для него;
• период внесения оставшейся части паевого взноса;
• размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;
• возможные условия привлечения заемных средств.
Форма участия может устанавливать:
• условия индексирования платежей в счет паевого взноса;
• условия начисления процентов на паенакопления;
• иные условия приобретения (строительства) жилья и внесения паевых взносов.
Как видно, «форма участия» есть довольно сложный финансовый продукт, разработка которого требует профессиональных финансовых знаний, способности оценивать риски и управлять ими, умения прогнозировать движение рынка жилья и рынка капиталов.


3. Станут ли альтернативой ЖНК классически жилищные и жилищно-строительные кооперативы?

• новый Жилищный кодекс превратил ЖСК в «кооперативы одного дома», что уменьшает их свободу маневра в сравнении с ЖНК;
• для ЖСК не установлены сколько-нибудь жесткие требования к финансовым нормативам, схемам накопления средств и погашения долга, раскрытию информации; нет ограничений на совершение финансово рискованных сделок; не детализирована система управления, и т.п., что увеличивает свободу маневра по сравнению с ЖНК во всех перечисленных аспектах;
• однако эта свобода ЖК/ЖСК порождает не только возможные более низкие цены и более выгодные условия приобретения жилья для их членов, но и повышенные по сравнению с ЖНК риски;
• действующее законодательство не дает внятного ответа на вопрос о том, как будет устроено регулирование этих институтов;
• при условии четкого регулирования данной сферы и пресечения возможных попыток ЖК/ЖСК вторгаться в сферы деятельности ЖНК – вполне реален «раздел» рыночных ниш между данными институтами;
• при отсутствии регулирования ЖК/ЖСК и эффективного правоприменения по отношению к ним «настоящие» ЖНК, вероятно, столкнутся с недобросовестной конкуренцией ЖК/ЖСК.

Преимущества ЖНК: Надежность + Выгода + Доступность
Надежность:
• основы деятельности ЖНК, гарантии защиты прав и законных интересов граждан-членов ЖНК определяет Федеральный Закон «О жилищных накопительных кооперативах» (от 30.12.2004 №215-ФЗ);
• обязательная регистрация всех членов ЖНК в едином государственном реестре юридических лиц (п. 5 статья 5 Закона);
• ЖНК может направлять паевые взносы только на приобретение или строительство жилья (статья 24, 26 Закона);
• постоянный контроль за деятельностью ЖНК со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (статьи 50, 51, 52 Закона);
• ЖНК имеет два расчетных счета: членский (членские взносы) и паевой (паевые взносы), что является гарантией целевого использования денежных средств (п. 5 статья 16 Закона);
• особое внимание уделяется вопросам безопасности сделок по приобретению жилья (статья 30 Закона);
• ЖНК приобретает жилье только после согласования с членом ЖНК (статья 7 Закона);
• Федеральный Закон установил ответственность должностных лиц ЖНК и требования к ним (статьи 45, 46 Закона);
• обязательное соблюдение ЖНК нормативов финансовой устойчивости (статья 49 Закона);
• обязательный ежегодный аудит деятельности ЖНК (статья 54 Закона).
Выгода:
• жильё, приобретенное с помощью ЖНК, дешевле жилья, приобретенного по схеме банковского ипотечного кредитования;
• вселение и проживание в квартире при фактическом накоплении половины её рыночной стоимости;
• в случае выхода из ЖНК выплачивается вся сумма паевого взноса;
• в качестве паевого взноса можно использовать финансовую помощь, которую предоставляют гражданам работодатели, профсоюзы и государство или друзья, родственники;
• возможность передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу.
Доступность:
• нет ограничений по гражданству, месту жительства и возрасту;
• не обязательный вступительный взнос;
• для вступления в кооператив достаточно наличия паспорта;
• не требуются гарантии поручителей и справки о доходах;
• не нужно никаких залогов.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены