К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Вопрос по взаиморасчетам в сделках купли-продажи квартиры

Гость
0 - 18.03.2017 - 13:31
Всем доброго дня.

Думаю над приобретением квартиры, в том числе рассматриваю вторичный рынок. Долго гуглил процесс организации сделки купли-продажи и остался не вполне понятен процесс передачи денежных средств от покупателя продавцу. Подумал, что вопрос больше все-таки для этого форума подходит, чем для юридического.

Как я понял, наиболее частая схема - это использование банковской ячейки. Но все схемы, которые я нашел, предусматривают определенный риск либо для продавца, либо для покупателя. В идеале, покупатель должен внести деньги, они должны "заблокироваться", после чего их должен получить продавец по факту перехода права собственности с проверкой того, что это действительно произошло. Но банк подлинность документов не проверяет, и в различных схемах использования банковской ячейки все равно остается возможность недобросовестности или обмана для одной из сторон (продавец может предоставить фальшивые документы, если для выемки денег нужно присутствие обоих сторон, покупатель может уклониться от явки, продавец может забрать деньги и не предоставить расписки и т. д.).

Поделитесь опытом, пож-та, какой наиболее безопасный (и для продавца, и для покупателя) способ организации расчетов через банковскую ячейку? М. б, наиболее безопасный путь - это вообще не банковская ячейка, а использование депозита нотариуса?



Rat
2 - 18.03.2017 - 15:13
Даешь деньги продавцу, либо наликом, либо межбанком, перед этим естественно заключается предварительный договор. Потом вы идете в росреестр подавать на регистрацию. Если наличные, то обычно идут в банк кладут вместе на счет, и тут же вместе идут в росреестр. Способов осуществить сделку при отсутствии рисков и для продавца и для покупателя нет, собственно технически способы есть, это схема со 100% доверенным арбитром, например нотариусом (но где ж такого честного найти, да и недешево это), либо блокчейн (это вообще пока экзотика). Ячейка это тоже самое если вы деньги в камеру хранения в Магните положите. Ахтег правильно выразился : ) Ну или бери долевое от застройщика, там другая схема.
Гость
3 - 18.03.2017 - 15:17
Да, долевое. Осталось только уговорить застройщика забрать деньги из ячейки после сдачи дома. Но это уже такие мелочи
Rat
4 - 18.03.2017 - 15:30
3-ахтег > Ну там сначала договор с регистрацией права на будущую квартиру, потом деньги - всяко разница есть : ) Еще можно предложить купить участок и строить дом самостоятельно. В буквальном смысле, чтобы строители цемент не уперли.
Гость
5 - 18.03.2017 - 15:32
Да, договор. С регистрацией в юстиции. И жить он потом будет в юстиции)))) риски же, опасно. Черные риелторы итп
Rat
6 - 18.03.2017 - 15:33
5-ахтег > Тогда можно взять техническую ипотеку. Специалисты банка лишний раз проверят в перерывах между чаепитием.
9 - 18.03.2017 - 20:53
в Краснодаре какието своеобразные схемы взаиморасчётов - тут даже депозит нотариуса очень необычный: практикуется без перечисления денег на банковский счёт-депо нотариуса. По сути наличка ложится в сейф нотариуса, и отдаётся потом продавану.

Аккредитивов банковских тоже практически нету на местном банковском рынке.

Ячеечная схема не очень хорошо работает, если покупаете долёвку - есть ограничения у банков, сколько народу можно пускать толпой в сейфохранилище.
10 - 19.03.2017 - 02:25
Деньги передаются в присутствии юриста и свидетелей. Или кладутся на счет банка. Или даже переводятся со счета на счет. Все прописывается в договоре. В чем риск не пойму? если боитесь подделки налички, кладутся деньги покупателя на счет продавца. Тут же договор подписывается. Всё в присутстуии уполномоченных лиц
Гость
11 - 19.03.2017 - 10:01
А че такое "уполномоченные лица"?)) кем и на что они уполномочены?)))
12 - 19.03.2017 - 10:19
Можно в договоре купли продажи отсрочку оплаты предусмотреть, на недвижимость тогда сразу обременение накладывается пока полного расчета не будет, зато право собственности сразу зарегистрирует. После регистрации оплата остальной суммы и снятие обременения. Суммы платить не в руки а на счет указанный в договоре, из минусов, двойное посещение МФЦ, из плюсов для покупателя размер отсрачиваемой суммы устанавливаете сами, можно оплатить хоть 1 рубль, поэтому не рискуете всей суммой, для продавца недвига у него в обременение, если покупатель кинет, никакого риска с продажей 3 стороне.
13 - 19.03.2017 - 11:14
to 10
Я конечно не настолько хорошо ориентируюсь в законодательстве - но с каких пор "наличка кладётся в некий сейф (даже в присутствии свидетелей)" приравнивается к "сумма зачислена на расчётный счёт в банке"?
Очевидный риск - если в ночь после закладки сейФ грабанут, то вы останетесь без денег и со свидетелями (ну м.б. ещё и с некой распиской). Всётаки с банковского счёта спереть сумму куда как сложнее. И как потом деньги возвращать?

Менее очевидный риск - если сделка срывается сразу после
закладки суммы в сейф (по вине продавана). По действующему законодательству, вернуть с депозита нотариуса (хоть с р/счёта хоть с сейфа) будет сложно, т.к. нужно согласие второй стороны. Т.е. пока вы будете бегать по судам отжимать деньги обратно - наверное надёжнее чтобы они там лежали в безналичной форме, потому как процесс возврата может очень затянуться (этим собственно депозит нотариуса хуже аккредитива).

Плюс, непонятно что предъявлять в налоговую для вычета на покупку квартиры. Если в ДКП прописан "сумма внесена через депозит нотариуса", то налоговая попросит приходный ордер, подтверждающий перевод суммы на депозит. Или выписку со счёта. А при сейфовом депозите что предьявлять?

К тому же емнип кабы не с 90ых годов была какаято непомню номер инструкция - запрещающая нотариусам большие суммы наличкой у себя гдето хранить. Всё должно сдаваться в банк (по очевидным причинам).
14 - 19.03.2017 - 11:24
ну и плюс - иногда покупателю просто тупо удбно всю сумму с безналом перекинуть, чем с пачками наличных по городу таскаться. Ан нет, оказывается что в городе безналичные формы расчёта не очень то предоставляют.
Гость
15 - 19.03.2017 - 11:25
0-Kaiden > к сожалению, безопасных способов нет.
Если продавец не вызывает у Вас доверия или квартира по документам мутная, то лучше не вестись на привлекательную цену и отказаться.
Rat
21 - 19.03.2017 - 13:27
13-ldfanate > напоминаю, что от обременения продавцу ни холодно ни жерко, т.к. с этим обременнием он может идти только на три буквы - в суд т.е., расторгать сделку как безденежну. А если покупатель оказался хитрый и заплатил 50+% цены, то расторгнуть как безденежную не выйдет, продавцу остается лишь взыскивать остаток в течение 1000 лет с безработного покупателя.

Автор, 100% безопасных схем нет, всегда есть риск и для продавца и для покупателя. Если боишься, не покупай и не продавай. Способы кинуть есть даже с этими вашими проверками-перепроверками. Просто сейчас не то время, особо никому не надо кидать, хотя частные случаи конечно бывают.
Гость
30 - 19.03.2017 - 13:49
29-ахтег > просто нет адекватного закона о риэлторской деятельности.
100 % ответственность за успешное завершение сделки вполне уместно возлагать на агентство. И уставный капитальчик прописать солидный, чтобы эта ответственность стала реальной. Тогда бы за такие гарантии стоимость их услуг 3% была бы адекватной.
Гость
38 - 19.03.2017 - 14:07
32-Rat > Тогда проще всего создать одно единственное агентство Государственное со 100% гос.капиталом, чтобы никуда оно не делось.
Но государству этот гемор не нужен, его как американского шерифа, проблемы индейцев не е..., не волнуют.
43 - 19.03.2017 - 14:51
Цитата:
Сообщение от Rat Посмотреть сообщение
13-ldfanate > напоминаю, что от обременения продавцу ни холодно ни жерко, т.к. с этим обременнием он может идти только на три буквы - в суд т.е., расторгать сделку как безденежну. А если покупатель оказался хитрый и заплатил 50+% цены, то расторгнуть как безденежную не выйдет, продавцу остается лишь взыскивать остаток в течение 1000 лет с безработного покупателя. Автор, 100% безопасных схем нет, всегда есть риск и для продавца и для покупателя. Если боишься, не покупай и не продавай. Способы кинуть есть даже с этими вашими проверками-перепроверками. Просто сейчас не то время, особо никому не надо кидать, хотя частные случаи конечно бывают.
любая сделка при отсутствии согласия всех сторон расторгается только в суде, в этом случае с обременение с квартира останется, а не придется бегать и выбивать годами и десятилетиями деньги еще и без квартиры... Сама суть любой сделки подразумевает честность от всех сторон сделки... Если одна из сторон изначально намерена к обмену, то этого никак кроме отказа от сделки не избежать. Расчеты через банковские счета удобнее в плане доказывания выполнения условий договора купли продажи... Так как выписка с банка судя принимают без геморроя, а расписки и из, придется доказывать, что деньги были, были и именно в этой сумме, были и получил, да мало ли что обманщик продавец расскажет, экспертизы, заявления в полицию...
44 - 19.03.2017 - 14:55
Обмену=обману
45 - 19.03.2017 - 14:57
я чтото не уловил - где я про обременения говорил? Я жалуюсь что схемы расчётов в Краснодаре практикуют какието странные. Из всех доступных почемуто реально доступны только те, которые не очень защищают интересы покупателя - от момента как он деньги из рук выпустил, до момента пока недвижимость на него уже 100% оформлена.

Почему так на местном рынке - хз.

to 0
А вообще имхо в случае с банковской ячейкой рискует больше продавец. У хитропопово покупателя больше вариантов не выдать деньги из ячейки продавану (или изъять их оттуда без его ведома).
Rat
47 - 19.03.2017 - 15:47
Цитата:
Сообщение от интересующийся2017 Посмотреть сообщение
Тогда проще всего создать одно единственное агентство Государственное со 100% гос.капиталом, чтобы никуда оно не делось.
Пока что такие идеи традиционно заканчивались еще большим кидаловом : )
Гость
48 - 19.03.2017 - 16:03
46-ldfanate > потому что в этой стране государству плевать на интересы граждан,
тут граждане для государства, а должно быть наоборот.
Уже созданы МФЦ, Что мешает государству контролировать расчет между участниками сделки? Покупатель мог бы перечислять деньги на временный счет МФЦ и после факта регистрации сделки, МФЦ перечисляло бы эти деньги продавцу.
Если возникают проблемы до факта регистрации , по заявлению одной из сторон сделка расторгается и МФЦ возвращает деньги на счет Покупателя.
Rat
49 - 19.03.2017 - 16:07
49-интересующийся2017 > схема с арбитром не сработает т.к. нет такого арбитра, которому бы все доверяли, государство у нас таковым точно не сможет быть - не может наше государство гарантировать надежность и беспристрастность.
Гость
50 - 19.03.2017 - 16:23
50-Rat > регистрацию сделки все получаются доверяют государству, а расчет через государство нет?
Проведите референдум и большинство граждан проголосуют За такую схему.
только государству получается не нужна лишняя ответственность и оно тихо отошло в сторонку...

Кошка бросила котят, пусть е...ся как хотят...
Rat
54 - 19.03.2017 - 16:59
Цитата:
Сообщение от интересующийся2017 Посмотреть сообщение
регистрацию сделки все получаются доверяют государству, а расчет через государство нет? Проведите референдум и большинство граждан проголосуют За такую схему. только государству получается не нужна лишняя ответственность и оно тихо отошло в сторонку...
Регистрация ничего не гарантирует. Это просто реестр. Чтоб если несмылшеное быдло потеряет документы, можно было восстановить картину. Что-то вроде архива.

Цитата:
Сообщение от интересующийся2017 Посмотреть сообщение
еще одна из причин того, что государство в сторонке от контроля расчетов между участниками сделки - это личная заинтересованность многих депутатов и министров в том, чтобы на вторичном рынке рисков было всегда больше,чтобы покупатель шел на первичный рынок, т.к. большинство застройщиков принадлежит им или их родственникам.
Первичный рынок лоббируется по сотне различных причин, в том числе чисто экономическим. Не обязательно личный инетрес, хотя и его исключать нельзя. Стройка это всегда золотая жила.
66 - 20.03.2017 - 00:30
13-ldfanate >где вы увидели в моем посте сейф?? Я пишу в присутствии свилетелей сразу на счет покупателя в банке!!
68 - 20.03.2017 - 07:30
67 - а толку то от свидетелей? Получается деньги от тебя уже уплыли, а квартиру получишь позже. Или не получишь, если вдруг у продавана сложности какие взникли.
Гость
69 - 20.03.2017 - 08:42
0-Kaiden > в целом минимальные риски по решению жилищного вопроса - это когда сам организовываешь стройку своего дома на своем участке, используя подрядчиков и поэтапную систему расчетов с ними по факту выполненных работ.
В этом случае Рискуешь только частью денег при покупке земельного участка.
70 - 20.03.2017 - 16:47
Шо, опять?
Год назад всё уже обсудили вдоль и поперёк: http://forums.kuban.ru/f1578/raschёt...e-7444082.html
Три варианта, сопоставимых по стоимости/безопасности/гарантиям для обеих сторон:
1. Банковская ячейка, в которую заложен сберегательный сертификат на предъявителя.
2. Банковский аккредитив
3. Депозит нотариуса.
Цена вопроса - от 1300 р. до 1% от сделки.
71 - 20.03.2017 - 19:05
дык обсудили - только вот финт ушами с депозитом-по-краснодарски я так и не понял.

А в чём плюс закадки в ячейку именно ценных бумаг на предъявителя? Позволит отследить факт, если ктото всётаки из ячейки их тем или иным способом выдернул? Или защита от приставов?
Гость
72 - 20.03.2017 - 19:35
70-proff_ > А на практике в Краснодаре эти способы практически не используются.
Т.к. одну из сторон сделки такие способы не устраивают.
73 - 20.03.2017 - 22:26
68-ldfanate >когда позже? на месте заключается договор и подписывается в момент передачи денег - зачисления на счет. в чем проблема-то? свидетели могут быть представителем в суде, если нарушатся условия договора. а договор - это документ юридический знаете ли. слишком вы драматизируете. в жизни б никогда не положила и не взяла из какой-то мифической ячейки
а еще можно так заключить договор, чтобы покупатель продавцу со счета на счет и с момента поступления - квартира покупателя. правда затратный способ с точки зрения комиссии за перевод. но однажды нас продавец обязал так сделать. не хотел наличку в руки брать совсем
82 - 20.03.2017 - 23:24
Цитата:
Сообщение от ldfanate Посмотреть сообщение
в чём плюс закадки в ячейку именно ценных бумаг на предъявителя
Если ячейку ограбят, взорвут, сожгут и т.п. - сберегательный сертификат можно восстановить, зная номер. Т.е. деньги не пропадут.
83 - 20.03.2017 - 23:44
насчёт взорвут-сожгут понятно. А от ограбят каким образом сертификат защитит? Банк за содержимое ячейки ответственность вроде не несёт - т.е. доказать что там лежали именно купленные тобой конкретные сертификаты, врядли получится. А обналичить их грабители смогут, они же на предъявителя. Или нет?

И потом, чёта сомнения что продаван согласится сертификат принять. Оне от расчётов через акредитив шарахаются, а тут незнакомая бумага "не деньги". Хз.
86 - 21.03.2017 - 12:14
42-ldfanate > Достаточно заявить в сбер о пропаже сертификата. Его по номеру аннулируют, взамен выдадут другой с новым номером.
Обналичить сертификат можно, но для этого нужно пройти процедуру идентификации и проверки, которая занимает 1-3 дня. Грабители вряд ли будут так палиться.
89 - 21.03.2019 - 09:42
INTERFAX.RU - Полиция проводит проверку по факту пропажи 27,81 млн рублей из банковской ячейки в центре Москвы, сообщили "Интерфаксу" в четверг в пресс-службе столичного главка полиции.

"20 марта гражданин 1978 года рождения заявил в полицию, что из банковской ячейки банка на Долгоруковской улице, куда он 19 марта положил 27,81 млн рублей, пропали деньги", - сказал сотрудник пресс-службы.

По его словам, заявитель отметил, что в банке также была оформлена доверенность с правом единоличного посещения этой ячейки на мужчину 1961 года рождения. "Но ключи от ячейки ему не передавались", - сказал сотрудник пресс-службы.

Пропажа денег была обнаружена утром 20 марта. Проводится проверка. Материальный ущерб составил 27 млн 818 тыс. рублей.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены