В правительстве поддержали отказ от долевого строительства
 

На рынке жилья готовится очередная реформа: девелоперам хотят запретить продавать людям недостроенные квартиры. В результате обманутых дольщиков станет меньше, но цены вырастут.

В пятницу, 24 июля, первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья. В частности, обсуждался вопрос об усилении контроля по привлечению средств граждан в долевом строительстве.

Шувалов поддержал предложение губернатора Московской области Андрея Воробьева разработать изменения в 214-ФЗ, говорится на сайте Министерства строительства и ЖКХ: для этой цели при Минстрое будет создана рабочая группа, которую возглавит заместитель министра Наталья Антипина. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», — добавил вице-премьер.

РБК удалось ознакомиться с материалами совещания: из них следует, что обсуждаемые изменения в 214-ФЗ приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года. С 2016 по 2020-й может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.

«Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков», — приводятся слова Воробьева в сообщении пресс-службы правительства Московской области.

Как устроено долевое строительство

Долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости, причем на любой стадии возведения здания.

На стадии котлована можно купить квартиру в новостройке на 20–25% дешевле, чем в введенном в эксплуатацию объекте, поясняет гендиректор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Но дольщики несут и инвестиционные риски — сложно вернуть деньги или квартиры в случае, например, банкротства застройщиков.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005-го, а с 1 января 2014 года его дополнили так, чтобы дольщики чувствовали себя более защищенными: теперь девелоперу, продающему квартиры в недостроенном доме, необходимо иметь поручительство банка, соглашение со страховой компанией или состоять в Обществе взаимного страхования (ОВС) застройщиков.

Страхование в ОВС подразумевает, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиками одним из застройщиков все обязательства по завершению проекта возьмут на себя другие члены общества. «На данный момент в ОВС входят 144 застройщика из 29 регионов, — говорит представитель компании «Мортон» Игорь Ладычук. — Это самый эффективный способ страхования, потому что в случае со страховщиками только единицы могут обеспечить защиту дольщиков в должном объеме. Плюс бывают случаи, когда страховые компании банкротятся и застройщикам приходится перестраховываться. С банками то же самое: не все могут выдавать такие гарантии».

Количество обманутых дольщиков с тех пор сократилось, но они все равно есть: на начало 2015 года — более 70 тыс. человек, заявлял в январе депутат Госдумы Александр Хинштейн. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при «Единой России» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Воробьев в пятницу заявил, что за последние три года количество обманутых дольщиков только в Подмосковье сократилось с 18 тыс. до 7 тыс. человек.

В декабре 2014-го Хинштейн говорил РИА Новостям, что «сегодня, по разным оценкам, до 50% многоквартирных домов в России возводится именно за счет средств привлечения дольщиков»: «И в связи с этим разговор о возможном прекращении долевого строительства, в моем понимании, в ближайшее время невозможен. В противном случае мы никогда не выполним поручения президента страны». В 2011 году Владимир Путин, который тогда был премьер-министром, заявил, что к 2016-му необходимо увеличить объем жилищного строительства до 100 млн кв. м в год. Для сравнения: в 2014 году было введено 83,6 млн кв. м жилья, на 17,4% больше, чем годом ранее, — это стало рекордом.

Идея отмены долевого строительства высказывается не впервые: в марте 2014 года об этом заявлял глава Минстроя Михаил Мень. «В правительстве сейчас довольно активно обсуждается уход от долевого строительства и переход к взаимодействию между покупателем и девелопером полностью через банковскую конструкцию», — говорил Мень. Для перехода на новую систему понадобится как минимум пять лет, утверждал он.

Но позже в интервью «Российской газете» Мень уточнил, что вопрос — на этапе теоретической проработки: банки не готовы предоставлять выгодную альтернативу застройщикам.

В мае в интервью РБК глава подмосковного стройкомплекса Герман Елянюшкин объяснял, что модель долевого строительства была запущена не в самые благополучные времена, когда стоимость кредитов была «запредельная». Однако потом банки стали выдавать кредиты застройщикам на уровне 9–12% годовых, что стало приемлемым, считает он.

На какую схему могут перевести рынок

В материалах совещания, в частности, говорится, что с 1 января 2016 года между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство будет завершено в срок, говорится в материалах.

Кто будет осуществлять контроль за целевым расходованием средств со спецсчета банка, пока точно не ясно, говорит владелец девелоперской компании «Баркли», один из участников совещания, Леонид Казинец. «Рассматриваются разные варианты контроля», — сказал он.

Не исключено, что контролировать деньги дольщиков будут банки. «Уже два департамента работают у Сбербанка и ВТБ — там научились контролировать деньги дольщиков на стройках», — цитирует Воробьева пресс-служба. «Если у ВТБ и Сбербанка есть устойчивая практика, которую мы сможем описать, сделать более жесткой эти законодательные рамки, и при этом не убьем рынок, а дисциплинируем его, тогда нужно Государственную думу просить о таких поправках и принятии нового закона», — ответил Шувалов.

Проект, представленный на совещании, предусматривает замену страхования гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. При этом застройщик сможет привлекать средства граждан в размере, не превышающем сумму гарантии. Таким образом, риски, связанные с невыполнением застройщиками своих обязательств, лягут на банки, а не на страховщиков, говорит один из совещавшихся.

К 2020 году предлагается полностью избавиться от самого понятия долевого строительства, говорится в материалах совещания: это означает, что застройщики смогут продавать объекты только после их ввода в эксплуатацию. «Это слишком радикальные шаги, — считает глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев. — Не думаю, что наше правительство пойдет на это».

По словам вице-президента «ХМБ Открытие» Анны Юдиной, часть граждан приобретает недвижимость на стадии котлована, чтобы инвестировать свои деньги: продав готовую квартиру через 3–5 лет, можно удвоить вложенную сумму. «Застройщики используют эти средства для завершения строительства наряду с кредитами банков», — говорит Юдина. Если застройщики лишатся возможности реализовывать жилье на стадии строительства, этот класс инвесторов уйдет с рынка — это приведет к изменению всей схемы кредитования жилья и значительно увеличит стоимость квартир на первичном рынке, полагает банкир.

Девелоперы опасаются, что, если инициатива будет реализована, это приведет к переделу рынка и к росту цен на жилье. «Сейчас застройщики привлекают деньги покупателей, — поясняет директор департамента жилой недвижимости «Галс-Девелопмент» Леонид Капров. — Если такую возможность у них отнимут, им придется привлекать кредитные средства. Таким образом, стоимость жилья вырастет не менее чем на 20%. Я не думаю, что покупатели будут этому рады». «Сегодня застройщики кредитуются у банков не менее чем под 15%, — уточняет директор по маркетингу Tekta Group Вартан Погосян. — Это значит, что стоимость жилья вырастет как минимум на 20–30%». Банки могут не одобрить новые кредиты, пока не увидят, как у застройщика идут продажи по конкретному объекту, предупреждает он.

«При такой схеме кредитование застройщиков для банков станет значительно более рискованным, — соглашается директор департамента ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. — Скорее всего, банки перестанут финансировать застройщиков на нулевом цикле строительства».

[url]http://top.rbc.ru/business/26/07/2015/55b2880f9a79475d61b9c100[/url]

Это начало конца, друзья.

Успеть бы купить ещё одну квартиру

[quote=Valerag71;39645580]Успеть бы купить ещё одну квартиру [/quote]
До 2020года еще успеете встрять))

Это агония правительства. Скоро будет отказ от правительства.

[quote=Бендер Родригес;39646845]Это агония правительства. Скоро будет отказ от правительства[/quote]
Святая наивность.
Прошедшие 16 лет видимо дают основания для такого оптимизма-).

заголовок как в какой-то жёлтой газетёнке !
в каком правительстве [filolog]блеать[/filolog] ?
московии ?
или уже параллели на федеральное правительство проводим ?

6-новик > Какой "жёлтой газетёнке"? РБК с совещания у Шувалова: [url]http://top.rbc.ru/business/26/07/2015/55b2880f9a79475d61b9c100[/url]

Ну что же... Все для людей, долевка станет дороже, за ней подтянется и вторичка, как раз налог применят по собственности менее 5 лет,а банками лафа, деньги потекут рекой и пользуйся беспроцентно, а застройщик может и подождать...

[quote=Бендер Родригес;39648131] 6-новик > Какой "жёлтой газетёнке"? РБК с совещания у Шувалова: [url]http://top.rbc.ru/business/26/07/201...79475d61b9c100[/url] [/quote]
рбк ...авторитетнейшее издание ! иной раз по ссылке перейдёшь эрбэкашной..и думаешь , или я с другой планеты, или кучка балаболов-клоунов новости верстают.
там во всю обсуждаются именно власти московии , а федералы лишь,сказали "одобрям"
обратите внимание кто и кому поставил задачу в статье , федералы ? опять нет ! правительство МО.
конечно не исключено что со временем московские инициативы будут перенесены и на федеральный уровень, и родится новый федеральный закон...
помнится как то " в 22 часа детям пора домой " подхватили и другие регионы...
но мне, лично, это безразлично (кривить душой не буду!)
у меня другая специальность

Нормальная идея.
Во многих странах (из тех, что принято называть цивилизованными) купить-продать можно только готовое жильё.
На цены это никак не повлияет, т.к. цена определяется спросом-предложением, а не издержками на привлечение финансирования.
Для Краснодара - так вообще неактуально. Бо сейчас разница между ценой на котловане и на сдаче редко превышает 5%.

Само по себе долевое строительство придумали в 80-х годах в Аргентине, на фоне дикого финансового кризиса. Тогда просто у людей не было денег на готовое жилье, поэтому придумали эту схему в долевым участием.
Во многих странах такой схемы нет или она серьезно ограничена.

[quote=proff_;39656504]Бо сейчас разница между ценой на котловане и на сдаче редко превышает 5%. [/quote]

Это вы в Аргентине наверное живете? В Краснодаре эта разница составляет 15-25% в год, в зависимости от ликвидности.

А насчет [quote=proff_;39656504]На цены это никак не повлияет, т.к. цена определяется спросом-предложением[/quote]

Даже без комментариев. Вы точно в Аргентине живете.

Как потенциальному покупателю, лично мне немного претит покупать то, что ещё не построено. Привык к вещам, а не бумагам-обещаниям. Так что идею считаю нормальной. Минус, безусловно, то, что стоить жильё будет однозначно дороже. Как только куда-то приходят банковские господа - простому батраку приходится всегда платить больше.

Ну и куча народу может лишится заработка, покупая "котлован" и продавая хату "на сдаче". Но этих ребят мне нисколь не жалко, туда им и дорога. А то у нас сейчас страна артистов и спекулянтов...

[quote=Иваныч;39660692]Как потенциальному покупателю, лично мне немного претит покупать то, что ещё не построено. Привык к вещам, а не бумагам-обещаниям. [/quote]
Так это возможно делать и сейчас. Обычных покупателей эти изменения никак не касаются. Речь про инвесторов. Их пытаются вытолкнуть с рынка и заменить на банкиров. Так как инвесторы попадаются неквалифицированные и в случае своих неверных инвестиций начинают перекладывать свою ответственность на мэрию.

Ну почему же речь только про инвесторов (это которые, скажем так, малые спекулянты)? У меня есть знакомые, которые купили жильё именно себе и своим детям и именно на этапе строительства. Это помогло им существенно сэкономить. Но ведь могли и крупно пролететь, правда?
А так риски "долгостроя" и т.п. будут на банках. Покупатель будет брать то, что уже построено. Но, за риски деньги всё равно снимут с него, жильё тупо будет дороже. "Банка" никогда не будет работать "на клиента", а просто возьмёт своё.

[quote=Иваныч;39661548] У меня есть знакомые, которые купили жильё именно себе и своим детям и именно на этапе строительства.[/quote]
все-таки юридически верно будет говорить что они инвестировали денежные средства в строительство жилья. Ну это если прочитать договор который они подписали и оплатили.

[quote=Иваныч;39661548]Но, за риски деньги всё равно снимут с него, жильё тупо будет дороже. [/quote]
в среднем будет дороже. Сейчас кто-то заработал, а кто-то пролетел. А если банк берет риски на себя, то физики пролететь не смогут , но заплатят чуть выше среднего по рынку.

Правительству надоели обманутые дольщики, убытки от достройки за обанкротившихся разворовавшихся застройщиков. издержки застройщмков увеличатся, т.к. сейчас их бесплатно кредитуют дольщики, потом это будут делать только банки за %. Населению доступность жилья снизится, т.к. по ценам котлована готовое никто продавать не будет.

24-EVA >Правительство просто хочет наложить свою мохнатую лапу на колоссальные средства дольщиков, которые крутятся в долевом строительстве, и на прибыль инвесторов, с которой не платятся налоги.
На сегодняшний день для грамотного инвестора долевое строительство является одним из самых простых и выгодных способов как минимум сохранить сбережения, а зачастую и заработать. Различные банковские депозиты, акции и т.д. проигрывают по рискам и прибыльности.
Наверное у каждого есть знакомые, которые купили на котловане квартиру за 1,5 млн а продали уже готовую за 2 млн, указав в договоре уступки 1,5 млн и не заплатив налог с прибыли. Теперь умножьте эти цифры на весь объем таких сделок по стране - получится не слабо. Вот правительство и хочет прикрыть эту лавочку, заставить людей нести свои сбережения на рынок акций, в банки, и иметь с них доход в виде налогов...

Кто пострадает от этого в первую очередь - все как обычно. Рядовой гражданин. Жилье однозначно станет дороже и менее доступно.

[quote=Iridium;39658174]Даже без комментариев. [/quote]
Ну да, если нечего сказать - лучше промолчать.

Вот руководители застройщиков комментировать не стесняются: [url]http://kuban.rbc.ru/krasnodar/29/07/2015/55b879fe9a7947066235a757[/url]
Все едины в том, что на цены это не повлияет, т.к. они регулируются спросом. Снизится маржа застройщиков, неэффективные уйдут с рынка (в тень).

26-proff_ >

Вы может быть читаете справа налево или по диагонали, но в вашей статье я увидел прямо противоположное тому, что вы пишите, например:

[b]генеральный директор "СтройМеталлИнвест» Игорь Малышев[/b]
Если нововведения примут, объемов жилья будет строиться меньше, а себестоимость будет дороже», - отметил Малышев.

[b]генеральный директор ООО «Жилстрой» Андрей Смехунов[/b]
Поскольку в схеме появляется новое звено — банки, затраты на работу с ними лягут на застройщиков. По его мнению, если по московским компаниям это ударит не так заметно, потому что у них большая разница между себестоимостью и продажной ценой, то для юга России, особенно для райцентров такое нововведение очень болезненно.

[b]генеральный директор компании «Зодчий» Алексей Щенников[/b]
«В любом случае эта инициатива может привести к удорожанию себестоимости объектов строительства, поскольку банковские ресурсы влекут дополнительные затраты, - отмечает Щенников.

Вы так наивно полагаете, что застройщики получив гемморой в виде увеличения себестоимости строительства не будут повышать цены, а будут уменьшать свою прибыль?) Я и правда лучше промолчу)

Ну, это ещё вилами по воде писано, что примут это. Звоночек, конечно, есть, но не факт, что что-то будет.

27-Iridium > Вы под дурачка косите, или на самом деле?
"отмечает Щенников. - Недвижимость на выходе сильно не подорожает, поскольку на рынке и так изобилие предложения. Поэтому компаниям, чтобы поддержать уровень спроса, придется жертвовать своей маржинальностью"
"Михаил Белов также считает, что рыночная стоимость от этих нововведений сильно не зависит."
Люди здраво оценивают ситуацию.

29-proff_ >Витайте в ваших фантазиях дальше) Не дурачок вы наш)

Из статьи большинство все-же считают, что цена на выходе повысится.
[b]Но в любом случае, не стоит опускаться на базарный уровень с оппонентами. Уважайте других и прежде всего себя!
[/b]Вот лично я не сомневаюсь, что в случае принятия таких решений
(а) кол-во застройщиков резко уменьшится.
(б) цена готового жилья ест-нно повысится, это просто очевидно, что на уровне котлована, за 2-3 года до окончания стройки, можно позволить более низкий уровень за метр, а дальше приходится учитывать обьективные экономические показатели - инфляция, ставки ЦБ и прочее..

В Ленобласти решают проблемы обманутых дольщиков сменой застройщика
Три года назад в регионе было 2,5 тысячи обманутых дольщиков, сейчас — 731
ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ, 31 июля 2015, 15:51 — REGNUM Права на аренду земельного участка под недостроенным проблемным домом в Шлиссельбурге и обязательства перед дольщиками перейдут другому застройщику. Как сегодня, 31 июля, сообщили корреспонденту ИА REGNUM в правительстве региона, до 7 августа будет разработан и согласован договор передачи права аренды пятна под застройку вдоль Леманского канала в Шлиссельбурге от ТД «Сигма» другому застройщику, планирующему закончить дом на 761 квартиру, строительство которого было заморожено в январе этого года.
Как ранее сообщало ИА REGNUM, законопроект «О поддержке пострадавших участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Ленинградской области» был принят в конце 2013 года. К тому времени в Ленобласти насчитывалось 16 проблемных многоквартирных домов, при возведении которых в результате действий недобросовестных застройщиков пострадали 1582 дольщика.

Подробности: [url]http://regnum.ru/news/society/1948056.html[/url]

Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ выдвинули свои варианты решения проблемы обманутых дольщиков: для сохранности их денег предлагается ограничить использование последних при строительстве жилья. Речь идет о заморозке средств до завершения строительства либо повышении банковского контроля над их распределением. Но девелоперы уверены, что из-за этого подорожают кредиты, а вслед за ними и само жилье — на 40-45%.

Подробнее: [url]http://kommersant.ru/doc/2819993[/url]

Ну банкам одно на уме) их хлебом не корми, дай "поморозить" бабло. Как на капитальный ремонт или пенсионные взносы - прям вижу, как они там лежат годами в неприкасаемых стопочках в холодильнике...
Т.е. деньги дольщиков будут отданы банку в пользование, а для строительства - застройщик будет брать их же за процент в банке))) Вот прикол)))

Ну надо же как то еще зарабатывать банкам несчастным

Все правильно! Если у нас народ настолько недалекий, что добровольно участвует во вполне возможном лохотроне. Надо действовать жёстче.

[quote=Напас Напасович;40212868]девелоперы уверены, что из-за этого подорожают кредиты, а вслед за ними и само жилье — на 40-45%.[/quote]
Под дурачков косят.
Маржа у них уменьшится, а не жильё подорожает.