К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Первый этаж минус или коммерческий плюс ?!

chu
0 - 28.12.2017 - 16:20
Прошу отписать свой опыт или просто мнение по следующим вопросам:
1) Все ли квартиры на первом этаже считаются минусом при покупке ? Обычно бытует мнение, что за первый этаж нужно\можно сбивать цену.

2) По каким критериям люди, желающие купить квартиру под коммерцию, ищут такие квартиры (проходимость и цена объекта?). Ремонт не важен лишь бы себестоимость была пониже ? Но ведь есть продажа "места". На что обращают внимание риэлторы или бизнесмены при выборе или продаже квартир, которые могут рассматриваться под коммерцию.

3) 52 квадратных метра это мало или приемлемо для малого бизнеса на первом этаже ? Если есть возможность договориться с соседями и коллективно продать 2-3 квартиры (1, 2 и 3 комнатные) увеличив площадь, это будет существенным плюсом или средний размер квартиры в приоритете под коммерцию ?

4) Если в квартире есть не узаконенные перепланировки (нет окна\двери между лоджией\кухней и санузел совмещен). Стоит ли заранее узаконивать или есть практика скидывания цены или под коммерцию обычно делают свои перепланировки и не обращают внимание на такие моменты ?

5) КМР, ул.Симферопольская является проходимым местом ? Как вообще дела обстоят в старых районах с коммерцией на первых этажах ? По наблюдениям в новых домах на первых этажах многие сразу берут квартиру с целью коммерции т.е. в доме где не предусмотренны коммерческие помещения выкупаются кв. на первом этаже и потом либо сами делают коммерцию, либо перепродают под коммерцию. Как обстоят дела в "старых" спальных районах ?

6) Цель продать квартиру. Всё устраивало в жилье, но больше там никто не проживает. Стоит ли продавать и как жилую двухкомнатную и как под коммерцию или просто сосредоточиться на жилой квартире и "покупатель" сам найдет меня. По моим понятиям первый этаж не минус, а наоборот должна цениться выше за счет возможности гибко использовать площадь.



1 - 28.12.2017 - 17:53
Первый этаж под коммерцию. Коммерсанты ездят на предлагаемые объекты смотреть лично. Площади от 40м востребованы из-за низкой стоимости. Ремонт и даже планировка/перепланировка не волнуют. Главное: проходимость, и фасад самой коммерции (возможность сделать выход, отсутствие люков, пандусов, входа в цоколь), возможность парковки. Проходимость считают: становятся рядом и считают сколько прошло людей за определенный промежуток времени. Если место "проходное" и цена адекватная, то купят в течение недели-двух.
Многие собственники первых этажей считают, что нужно продавать 1эт исключительно под коммерцию и завышают цены (в среднем на 2-3 млн), и стоит эта недвижимость годами. При этом собственники - самые умные, покупатели и риелторы, по их мнению, - дураки. "Такое место хорошее! Здесь можно сделать коммерцию!" Я таким предлагаю обычно - переведите под коммерцию сами (а это от 1/2 года и более, и от 150 тыс руб.) и продавайте как бизнес. С потолками 2,5м. Либо предлагаю им продавать по цене квартиры (обычно это квартры очень требующие ремонта), если прям "хорошее место" чуть дороже.
Сейчас коммерция есть в продаже от застройщиков, так там и потолки высокие и вообще все продумано.
В новых домах жилые этажи под коммерцию перепродать сложно, потому что собственники сразу завышают цену (причем и с пандусами, люками, деревьями). В основном берут - "для себя под коммерцию".

1эт для жилья. Первый и последний - не предлагать. Только в случае последнего - хоть по голове топать не будут, и в новых домах техэтаж есть. То на 1эт - постоянно хлопающая и пиликающая дверь с домофоном, ну и курильщики у подъезда. Я знаю 2 продажи на 1 этаже под жилье, продавались дооолго. Продались значительно дешевле аналогов.
2 - 28.12.2017 - 19:24
ул. Симферопольская не проходная улица.
3 - 28.12.2017 - 19:25
Не проходимая...
4 - 29.12.2017 - 00:08
при покупке на 1 этаже сперва смотрится высота цоколя. если идет народ и смотрит в окна - это огромный минус для продажи. если есть балкон\лоджия это тоже не очень-то плюс, добро пожаловать домушникам. плюсы - не надо взбираться фиг знает куда. чтоб не пикал домофон - выбирать окна на другую сторону. для коммерции плюс, но надо смотреть расположение. продавала уже первый этаж, минусов не заметила. и даже говорят первый лучше последнего, там вечно крыша течет, а летом жарко от крыши.
chu
5 - 29.12.2017 - 14:56
Спасибо за информацию. Еще пару вопросов:

1) Слышал, что если обратиться к риэлторам, то они запрещают самостоятельно "продавать" и где либо еще размещать информацию по квартире кроме как через их каналы, вплоть до номер телефона на окне только риэлтора.
Как риэлторы относятся к тому, что я им называют минимальную цену за которую готов продать, дальше они сами, а я сам ? Номер на окнах мой и возможность размещать свои объявления в интернете.
2) Известны ли случаи, когда квартиры переводили\продавали под коммерцию, а потом опять возвращали в жилое ?
6 - 29.12.2017 - 15:15
Если есть время и желание занимайтесь продажей самостоятельно. Право выбора за вами.
Риелтора стараются предлагать объекты, которые сложно найти в общем доступе, выгодное предложение, доверительные отношения с продавцом.
7 - 30.12.2017 - 09:38
5-chu > Простите, а что значит - запрещают продавать самостоятельно? Как-то в одной из тем, я зацепился с группой риэлторов, которые мне отчаянно пытались донести мысль что риэлторы - это однозначно благо для жителей.
Было бы очень интересно услышать мнение риэлторов, по этому поводу. Как можно запретить хозяину распоряжаться своим объектом? Для меня это нонсенс.
Что же касается перевода из жилого в нежилое и обратно - вы представьте себе весь процесс, который сопровождает эти шаги: суммарный бюджет по всем манипуляциям может выйти примерно на 2/3 стоимости самого объекта.
8 - 30.12.2017 - 22:02
5-chu >заключите обычныйдоговор, не эксклюзив. И продавайте сами спокойно. Правда без эксклюзива не будет заниматься, настолько они уже обнаглели.
9 - 31.12.2017 - 08:47
Не факт, что и с эксклюзивом будут заниматься. Более того, если у вас возникнет вариант самостоятельной продажи - то этот эксклюзив даст возможность агентству получить компенсацию.
Жду комментариев от агентов в стиле - вывсеврете или мынетакие
10 - 31.12.2017 - 11:21
9-achieva >9-achieva >ну так правильно. Агентству нужно получить любыми путями гарантию оплаты. Но так как продавать-покупать все же надо, эксклюзивами они занимаются хоть как-то, при этом склоняя клиента сбивать цену ниже минимума
11 - 03.01.2018 - 20:02
Зачем вам эти агентства? Я как покупатель искал квартиру. Первый же вопрос - приезжайте в офис заключаем договор, оплачиваете и тогда просмотр. А зачем тогда миллион объявлений спрашиваю, какой договор вот я сам на авито увидел расположение и цена устраивает давайте смотреть, или вам продать квартиру не надо? Говорят что надо, но не за бесплатно. Так я говорю искать мне ничего не предлагаю, вы ж с продавца свой % получить хотите или не?) С общем сам/сама напиши обьявление есть хорошие бесплатные сайты. Зачем кормить дармоедов.
banned
12 - 04.01.2018 - 13:10
Тоже не вижу смысла обращаться к риэлтора с продажей.
Повесил растяжку со своим номером, Авито, Антиагент, вот это всё. А когда агенты уж сам звонят (а они позвонят, инфа 99,9%), то говоришь, что готов с ними встречаться только в тех случаях, когда они приедут с клиентом.
13 - 09.01.2018 - 00:32
Здесь много спрашивали, почему хозяева сами не продают напрямую.
Приятельница недавно выставила свою квартиру на продажу на всем известном сайте "А...ент". Отказав нескольким звонившим риэлторам в просмотре, ее объявление сразу заблокировали с пометкой агент/мошенник, и так несколько раз, несмотря на объяснения админам , что она- собственник и не желает терять время на показы посредникам. А все из-за того, что она не хотела связываться с риэлторами, бо опыт продаж-покупок у нее с эти пиявками уже был и весьма неприятный.
Получается, все эти расчудесные доски объявлений препятствуют собственнику распорядиться своим имуществом напрямую, подталкивая, (а точнее вынуждая) заключить договор с оплатой комиссии посреднику.
С аvито, кстати, агентства сперли фото квартиры и выставили от себя по бросовой цене.
14 - 09.01.2018 - 09:47
Цитата:
Сообщение от achieva Посмотреть сообщение
Как можно запретить хозяину распоряжаться своим объектом?
Кто запрещает хозяевам продавать свой объект самостоятельно ?
В Краснодаре рынок не эксклюзивный процентов 80 продают самостоятельно.Вопрос как продают. Вы же видите
Цитата:
Сообщение от Mimosa Посмотреть сообщение
Отказав нескольким звонившим риэлторам в просмотре, ее объявление сразу заблокировали с пометкой агент/мошенник, и так несколько раз, несмотря на объяснения админам , что она- собственник и не желает терять время на показы посредникам. А все из-за того, что она не хотела связываться с риэлторами, бо опыт продаж-покупок у нее с эти пиявками уже был и весьма неприятный. Получается, все эти расчудесные доски объявлений препятствуют собственнику распорядиться своим имуществом напрямую, подталкивая, (а точнее вынуждая) заключить договор с оплатой комиссии посреднику.
Бред же. На сайте забанили, отказала в просмотре...риэлторы виноваты, встречаться в тех случаях, когда они приедут с клиентом... ну это вообще, советы от бестолковых.
k0t
15 - 09.01.2018 - 11:48
13-Mimosa > аналогично позавчера. И админам вообще пофих, что ты готов предоставить свидетельство о праве собственности. Ах, вы не согласны, что мы заблокировали объявление? Ловите блокировку аккаунта, мы не готовы вас терпеть!

"Мы обнаружили, что с Вашей учетной записи размещались объявления о платных информационных услугах по предоставлению перечня неактуальных предложений под видом аренды жилья.

Предложения такого рода не могут быть размещены на нашем сайте.

По результатам проверки мы вынуждены прекратить сотрудничество с Вами. Надеемся, что Вы отнесетесь с пониманием к нашему решению"


Это короче, жесть. Счас куплю симки и получат мультиаккаунт. Плюс умные люди подсказали, что "клиент" все чаще ходит на Юле из-за засилья риелтеров на Авито.



300 р до сих пор не вернули
k0t
16 - 09.01.2018 - 11:51
15-k0t > и да, по случаю с Авито можно еще раз уверенно сказать, что риелтеры - подлые мрази
17 - 09.01.2018 - 20:00
Что то мне кажется ,что ЮлА это дохлый вариант...
18 - 09.01.2018 - 22:22
Первый этаж - минус . Предмет для торга, продаётся со скрипом , своя ца , бабушки дедушки плюс те , которые жили на первом долгие годы и привыкли . Коммерция , это совсем другое.
Потому , как бы вы не мучились , максимум, что сейчас вы сможете с рынка получить за 2 к. Комсомольский 1этаж , это 2100. Максимум.
Если потратить время , месяцев 6 и денег, минимум тысяч 300 ,там много нюансов) сделав коммерцией , при условии, что там она к месту цена будет уже 3000-3500.
19 - 10.01.2018 - 10:23
Может проще сдать в аренду?
20 - 10.01.2018 - 11:25
юля слабо модерируется и выглядит как помойка недобросовестных риэлторов (именно недобросовестных, которые размещают пцстышки как собственники). пара часов на юле и уже нет никакого желания вообще там что то искать
21 - 10.01.2018 - 11:26
Цитата:
Сообщение от Mimosa Посмотреть сообщение
А все из-за того, что она не хотела связываться с риэлторами
бред упоровшегося наркомана
22 - 10.01.2018 - 11:29
Цитата:
Сообщение от chu Посмотреть сообщение
и как под коммерцию
в вашем доме вообще есть коммерция?
23 - 10.01.2018 - 11:32
Цитата:
Сообщение от k0t Посмотреть сообщение
Счас куплю симки и получат мультиаккаунт.
не забудь менять ip каждый раз при входе в учетку, иначе все твои симки заблокируют
k0t
24 - 10.01.2018 - 11:51
23-Лабиринт > все нормуль, звонки пошли. Выставил пока дорого, поэтому звонят какие-то командировочные на месяц и риелтеры
25 - 11.01.2018 - 13:15
Цитата:
Сообщение от Лабиринт Посмотреть сообщение
Цитата: Сообщение от Mimosa А все из-за того, что она не хотела связываться с риэлторами бред упоровшегося наркомана
Собственница четко написала в объявлении, что с агентствами не сотрудничает, договоры на оказание услуг не подписывает, показывает кв-ру только потенциальным покупателям. Почему отказывалась сотрудничать с риэлторами? - дык это ее личное дело...мож ей самой нравилось продавать или влом кататься попусту, да масса причин может быть, в том числе и негативный опыт.
Агенты, возмутившись отказом сотрудничать, стали банить объявлении собственницы, понимая, что с этой сделки у них сорвать куш не получится. Так чем бред, поясните?
26 - 11.01.2018 - 14:08
Цитата:
Сообщение от Mimosa Посмотреть сообщение
Собственница четко написала в объявлении, что с агентствами не сотрудничает
Агентствам не звонить, ставят в заманухах, когда ловят потенциального клиента. Смысла как бы нет с агентами общаться, так как цель не - Продажа конкретного объекта, а поймать звонок и навязать услугу.
27 - 11.01.2018 - 16:17
25-Mimosa >агенты ничего там банить не могут, банит администрация сайта, которая наоборот заинтересована в максимальном присутствии продавцов и банит именно риэлторов
28 - 11.01.2018 - 23:15
Цитата:
Сообщение от Лабиринт Посмотреть сообщение
25-Mimosa >агенты ничего там банить не могут, банит администрация сайта, которая наоборот заинтересована в максимальном присутствии продавцов и банит именно риэлторов
Сказки не надо рассказывать. Если объект продает реальный собственник, риэлторы жмут кнопку "жалоба" или "агент/мошенник" ( смотря какой сайт). Почему и зачем - читайте выше.
29 - 11.01.2018 - 23:26
Рекомендую ознакомится всем о методах так называемых посредников, гордо именующих себя риэлторами и агентами по недвижимости.
"Как поступать с собственниками на АВИТО и др.сайтах!"
https://vk.com/topic-65091416_29320855
30 - 12.01.2018 - 09:33
Цитата:
Сообщение от Mimosa Посмотреть сообщение
https://vk.com/topic-65091416_29320855
Омские риэлторы 2014 год, показательно конечно.
Здесь точно горе от ума)
k0t
31 - 12.01.2018 - 13:51
30-Новосельцев > до Краснодара эта тенденция только дошла, походу :) Может, Омские понаехи ее и привезли
32 - 12.01.2018 - 17:30
Цитата:
Сообщение от k0t Посмотреть сообщение
30-Новосельцев > до Краснодара эта тенденция только дошла, походу :) Может, Омские понаехи ее и привезли
а что там за тенденция ? Жалобу жать на объявления собственников ? Это не тенденция, придурки просто, если такое существует. Я от этого далёк, ничего не могу сказать . Идиотизм какой-то.
chu
33 - 16.01.2018 - 15:01
Цитата:
Сообщение от Лабиринт Посмотреть сообщение
Цитата: Сообщение от chu и как под коммерцию в вашем доме вообще есть коммерция?
В доме есть 3 переведенных под коммерцию квартиры. Правда за одной интересно было наблюдать (менялся тип деятельности), а две других успешно работают уже несколько лет (продажи и услуги).

Уже в теме дали рыночную цену 2.1, посмотрим чем закончится.
Сдавать в аренду тоже как вариант и гасить возможную ипотеку, но это крайний случай.
34 - 16.01.2018 - 17:59
33-chu > Выставили на продажу за 2100? Вы меня не слушайте, я шутил . Кто вам так оценивать будет, шлите на х@@)
Сейчас все проще. 1. Активная реклама. 2 Получаете спрос. 3. Корректируете цену.
35 - 16.01.2018 - 18:47
Симферопольская 18 под ремонт за 2300, ваша ?
36 - 17.01.2018 - 08:44
Цитата:
Сообщение от chu Посмотреть сообщение
1) Все ли квартиры на первом этаже считаются минусом при покупке ? Обычно бытует мнение, что за первый этаж нужно\можно сбивать цену.
Все зависит от месторасположения. В нашем доме соседи очень хотели под офис продать свою на 1 этаже. Да никто не взял, т.к. место не проходное, далеко от дороги, продали в итоге на 20% дешевле, чем на др. этажах.
chu
37 - 17.01.2018 - 15:44
Цитата:
Сообщение от Новосельцев Посмотреть сообщение
Симферопольская 18 под ремонт за 2300, ваша ?
Нет, я пока не выставлялся. Интересно мнение в целом было. Надеюсь кому-то ответы в теме еще помогут с продажей\выбором.
Себе на заметку взял как фиксировать проходимость, вот только как понять 5-100 человек это много или мало за 5-100 минут =)
Можно же открыть тату салон и люди будут на мастера ездить или какуюнить соляную пещеру и также люди будут не проходящие пользоваться. Вообщем еще нужно подумать, может самому чё открыть... Но 300 000 на перевод в коммерцию тоже не радует, если верить тому что написали.
38 - 17.01.2018 - 18:15
Самому что нибудь открыть , по моему самое верное)
39 - 17.01.2018 - 20:09
Цитата:
Сообщение от chu Посмотреть сообщение
Себе на заметку взял как фиксировать проходимость, вот только как понять 5-100 человек это много или мало за 5-100 минут =)
В любом районе есть "островки" активности где сосредоточены всякие стрит-ритейловые магазинчики...салоны связи и прочее. Вот там постойте, посмотрите, а потом сравнивайте со своим местом.
Время суток играет огромную роль - утром и вечером когда все с работы/на работу идут проходимость будет на несколько порядков выше среднедневной.
Хорошие места обычно сразу видно - проходимость хорошая, возможность парковки, близость к остановкам общ транспорта, хорошая просматриваемость фасада за "зеленью".
Цитата:
Сообщение от chu Посмотреть сообщение
нужно подумать, может самому чё открыть...
На мой взгляд лучше с таким подходом не начинать это дело...
Цитата:
Сообщение от chu Посмотреть сообщение
Но 300 000 на перевод в коммерцию тоже не радует, если верить тому что написали.
Я сильно сомневаюсь что 300 хватит на эти мероприятия. Там минимум 100 только на проект уйдет. А еще нужно построить крыльцо, а еще ремонт...А еще юристу платить который за вас даст взятку в УК чтобы провели типа собрание собственников и фальсифицировали подписи (большей сатью) (сами не соберете) ...а еще экология и деревья если нужно вырубать... А еще в электросетях мощность вам дадут смехотворную...и нужно будет кабель тянуть хрен знает куда. И куча таких подводных камней.
В общем, если уверены в востребованности места на 100%, есть время и деньги длинные (миллион, а лучше два) то можно реализовать. А если "последние" 300 тыщ, то даже и не думайте.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены