Ценообразование на вторичном рынке
 

Добрый день,

Интересует вопрос о формировании цен на вторичном рынке на квартиры в новых домах с хорошей готовностью по переуступке или недавно сданных со свидетельством. Сколько обычно "накручивают" на практике?

Мне просто любопытно, кто-то покупает квартиры, например, в НСИшных домах с накруткой в 400-500тыс.р? или это принцип на л*ха? или люди реально покупают по таким ценам? Дому еще до сдачи несколько месяцев, а уже "всё продано", но зато авито забит переуступками (либо квартирами со свидет-ом) с накруткой под полляма...

Спасибо.

Это предложения, а спрос есть?

Накрутка на что? Поясните, пожалуйста.
Разве есть какая-то установленная "госцена"?

[quote=Oilman;43009354] Это предложения, а спрос есть? [/quote]
разве не для этого я создал тему? чтобы это и узнать..

[quote=proff_;43009570] Накрутка на что? Поясните, пожалуйста. Разве есть какая-то установленная "госцена"? [/quote]
накрутка от цены покупки у застройщика.

смотрела на сон гряущий сайт дмир вторичку сама в шоке.вт нафага мне за 2200 старая перхоть 44 квадрат када новоя от застройщики 65 стока стоит.
причем сайи заметьте с платными объявами.

ороший чел имел 4 квартиры нсишных рыдал белугой шо никому не нада.все продал в итоге продавал долго.потерял в деньгах

5-чебурашкаааа >угу...мои соседи за двушку 40 квадратов в доме 70х годов и с ремонтом "от строителей" просят 2.5 ляма...там еще камаз *овна вывезти надо,коммуникации поменять и тараканов вытравить...
я уж не говорю про кухню 5.5 метров и спальню 8,и прочий совок...
из плюсов-ну только инфраструктура,все рядом...

Русик,
если готов взять на себя риски недостроя (в худшем случае) или просрочки ввода в эксплуатацию (в лучшем), то вступай в долевое на этапе котлована. Винить или хвалить (за правильный выбор) будешь только себя.
Инвесторы отвлекают наличные средства в бетонометры на пару лет. И желают получить доходность на уровне не ниже ставки по долгосрочным банковским депозитам.
Предположим, что инвестор берет однушку на этапе котлована за 1800 т.р. и ожидает получение 10% дохода ежегодно (по 180 тыс. рублей). За два года - 360 тыс. рублей.
Исходи из собственных потребностей: нужна квартира сейчас - покупай готовое жилье в доме, введенном в эксплуатацию. Готов принять риски на себя - вступай в долевку (монолит - на этапе котлована, блочка - на любом этапе).
Вторичка бывает разная: убитый хрущ с двадцатилетним ремонтом, "новостройка" с ремонтом от застройщика и т.д. Надо смотреть на расположение квартиры и оценить свои доп.расходы на ремонт.

[quote=rusik;43009578]цены покупки у застройщика[/quote]
Цена покупки у застройщика - нерыночная.
Это обычная НСИшная практика - продажа через прокладки (ИП, нерезы), чтобы уйти от налогов.
Цена в этих договорах не имеет отношения ни к рынку, ни к себестоимости - исключительно бумажная бухгалтерия.
По факту Вы покупаете первичку, у прокладки.

тю русик.вы же где-то писали что изучили рынок и готовы быть риелтором.что а детские опросы.кто сколько .может еще ключи от квартиры где денги лежат

Цены на вторичный рынок, диктует рынок первичный. Берешь среднюю цену застройщика, за кв.м. прибавляешь 20 процентов, получаешь цену вторички.

[quote=Новосельцев;43012925] Цены на вторичный рынок, диктует рынок первичный. Берешь среднюю цену застройщика, за кв.м. прибавляешь 20 процентов, получаешь цену вторички. [/quote]
Самое интересное, что сами застройщики ориентириуется на среднерыночную цену на вторичном рынке. я не верю в их "себестоимость" в 38тыс. за квадрат....если посчитать там в два раза меньше реальная себестоимость строительства квартиры.

Дело в том, что застройщики не останавливают строительство, завершив тот или иной объект, таким образом они создают ту самую конкуренцию для вторички. Кто хочет переплачивать 500 тыс.руб за квартиру, когда можно вложиться в объект где полгода-год надо подождать до окончания строительства? и необязательно вступать с котлована. СкАжете риски? если застройщик надежный, а их несколько нормальных в краснодаре то риски, не больше, чем хранить на депозите.

Мы имеем, что сейчас у большинства застройщиков цены я бы сказал "энд-юзерские", т.е. вступая в долевку вы уже как бы энд-юзер, т.е. конечный пользователь. Или все же реально перепродать с накруткой хотя бы потерянных процентов в банке, т.е. хотя бы компенсируя инфляцию? Все эти НСИшные объявления по 2500т.р. реально находят своего покупателя или нет?

[quote=rusik;43016016]Дело в том, что застройщики не останавливают строительство, завершив тот или иной объект, таким образом они создают ту самую конкуренцию для вторички. Кто хочет переплачивать 500 тыс.руб за квартиру, когда можно вложиться в объект где полгода-год надо подождать до окончания строительства? и необязательно вступать с котлована. СкАжете риски? если застройщик надежный, а их несколько нормальных в краснодаре то риски, не больше, чем хранить на депозите.[/quote] Все как-то сумбурно и мне непонятно, что вы узнать хотите ? Я не знаю кто сейчас инвестирует в падающий рынок в надежде перепродать с " накруткой" . В основном сейчас конечная цель вступления в долевое участие и инвестирование застройщика- это квартира, а не её перепродажа.

По-моему автор сам не понимает что он хочет спросить.

[quote=Новосельцев;43020397] Цитата: Сообщение от rusik Дело в том, что застройщики не останавливают строительство, завершив тот или иной объект, таким образом они создают ту самую конкуренцию для вторички. Кто хочет переплачивать 500 тыс.руб за квартиру, когда можно вложиться в объект где полгода-год надо подождать до окончания строительства? и необязательно вступать с котлована. СкАжете риски? если застройщик надежный, а их несколько нормальных в краснодаре то риски, не больше, чем хранить на депозите. Все как-то сумбурно и мне непонятно, что вы узнать хотите ? Я не знаю кто сейчас инвестирует в падающий рынок в надежде перепродать с " накруткой" . В основном сейчас конечная цель вступления в долевое участие и инвестирование застройщика- это квартира, а не её перепродажа. [/quote]


а дно када будет?
депозиты слезы 5.7 и 8.25?

15-чебурашкаааа >в 2016 звездой инвестиций был фондовый рынок. Что будет в 2017 как обычно узнаем через год)))

[quote=чебурашкаааа;43475873]а дно када будет?[/quote]
Сейчас вообще не стоит торопиться, я так думаю. Бежать решать свой вопрос до Нового года, потому как " Вырастет все после праздника " -блеф) В конце января, середина февраля...можно подкатывать и взять можно будет, предполагаю дешевле.
По дну- не знаю. Не волшебник .

прошлась че та по старым темам себя любимую почитала.да буксует моя чуйка периодически.
а перед новым годом все с ума посходили.
плюнула на все положила шекели на депозит.на квартиру мячты не хватает.

в стройку вложить не вижу вкусных вариантов.
в новом году со свежеми силами и снова ......

[quote=Новосельцев;43477518] Цитата: Сообщение от чебурашкаааа а дно када будет? Сейчас вообще не стоит торопиться, я так думаю. Бежать решать свой вопрос до Нового года, потому как " Вырастет все после праздника " -блеф) В конце января, середина февраля...можно подкатывать и взять можно будет, предполагаю дешевле. По дну- не знаю. Не волшебник . [/quote]
Совершенно согласен, поскольку опыт 2016г говорит, что именно, январь (конец) - февраль делает застройщиков очень сговорчивыми.
А 2017 будет еще более голодным и безработным, чем 2016.
Кстати, все попытки поднятия цен, на то, что "цемент подорожал, арматура вообще, вах" на фоне реальной, а не публикуемой инфляции смотрятся бледно. А раз крупняк поджался и перестроился, мелкий спекулянт окромя желочи ничего сделать не может. Только "гольцманов" проклянать :)

А с инвестициями в депозит тож не густо: они не догоняют инфляцию. Только минимизировать потери. Я про деньги говорю. Дерево не предсказуемо вообще.
По регионам поездив, Кр. проведав, я б к микрокредитным органзацим присмотрелся. У них входной билет в депозит от 1,5 млн руб начинается. Это еще те МММ, но для любителей развлечься и андреналинчику - самое то. % там вознаграждающий. "Инвестиции" в боярышник, воистину, народные :)

Чтобы не задеть ничьих чувств - категорически никому ничего не советую. Просто ИХМО.
В 2017г боярышник рулит: боярышник-недвижимость, боярышник- депозит, боярышник-арендатор, боярышник-покупатель, боярышник-клиент. Кто с ними подружится, тот в тренде. Правда и риск велик на "не тот спирт" нарваться.

[quote=кЕтаец Иван;43478591]я б к микрокредитным органзацим присмотрелся.[/quote]

Есть среди них и с рейтингом каким никаким. Но где гарантии?! их нет у них...от слова совсем.

[quote=кЕтаец Иван;43478562]все попытки поднятия цен, на то, что "цемент подорожал, арматура вообще, вах" на фоне реальной, а не публикуемой инфляции смотрятся бледно. [/quote]
тут или как все до максимум 20 % от прямых затрат и живи ни в чем не отказывай....или государство что нибудь опять придумает.

20-кЕтаец Иван >отличная реклама. Еще кооперативы предложите
Кстати Сергей МММавроди теперь нигерийцев на биткоинах кидает почем зря)
а они в честь него гимны слагают. И наверняка свой Леня Г есть

Кстати, думаю, ценообразование вторичного рынка в штормовых условиях это сплошные домыслы. Чьи хотелки победят: перепродавцов, покупателей, налоговой. Все публикуемые цены, статистика "от лукавого" стала.
По маськве однако есть тенденция, что новые проекты, тех, кто под боярышник (покупательский спрос) перестроился - гробовой плитой придавили мелких перепродаванов с недвижимостью из довоенных времен. Плюс налоговая только разминается, начнет роль играть скоро весьма существенную: остались только жилье и авто владельцы для дойки, нефть-матушка тю-тю.
Да, к новостройке лет через 5-7 инфраструктура (в основном, транспорт) подтягивается. Но на фоне длинной инвестиции, например, это "ни о чем". А больше, чем криками "о недвижимости для людей" и желчью мелкий спекулянт не богат. Поэтому полагаю, подобная участь ждет и Кр. На дефицит жилья не надейтесь.

Относительно нормальные дела на вторичке. Просто шлак в опере мира уже не отлетает по любой цене. Покупатель почувствовал свой рынок и хочет инфраструктуру. За октябрь-декабрь помог с продажей трёх квартир, две на кубанской набережной по 100-110т/м2 и одну в симфонии по 80.
А вот дома в районах без инфраструктуры -висят. Например, 18 соток, 300 квадратов дом (2 эт по 100+100цоколь), п.Октябрьский, городская прописка - за 5млн отдают и глухо.
Получается, пусть 100к сотка, что для Краснодара даром , тогда квадрат по 10к продаётся, дешевле строительства, и висит.
Так что, недвигу нужно разделять на ликвидную (хорошие районы, хорошие квартиры), и недвигу "на всю жизнь", на которой ты и стоимость строительства не отобьёшь (частный дом в поле)

[quote=мочалок Командир;43481982]и одну в симфонии по 80.[/quote] унитаз золотой?

26-мочалок Командир >с ремонтом или без. Адмиральские дома или

мочалки 100 за квадрат это какая доля рынка невижимости 5 процентов .хвост собакой не управляет.

26- Командир , тогда помоги и мне .