вопросы по налогам при сдаче квартиры......
 

Добрый день. Прошу рассудить, насколько законна следующая операция: 2 близких родственника,один из которых - физ лицо, а 2- й- ИП, заключили безвозмездный договор найма квартиры (принадлежащ. физ.лицу)Затем, на основании этого договора (в котором оговаривается возможность субаренды) ИП сдает квартиру в аренду и платит 6% (УСН). Таким образом и перед налоговой чисты и экономия налогов для физика. Все ли в порядке с такой конфигурацией,или есть подводные камни? В налоговую написала вопрос,но ответят через месяц,думаю,не раньше.

"Близкие родственники" не супруги?

У Минфина есть одно интересное письмо, в котором говорится, что ИП, получая имущество в безвозмездное пользование, получает и налогооблагаемый доход в размере рыночной ставки аренды.
[url]https://www.nalog.ru/rn45/news/tax_doc_news/4981745/[/url]

2-Natali Nik >спасибо за ответ. Близкие родственники- отец и сын. "Налогооблагаемый доход в размере рыночной ставки аренды"- это получается,что ИП должен будет оплатить налог 2 раза? Сначала с рыночной ставки аренды от безвозмездного договора аренды с родственником-физиком,а затем уже от суммы,прописанной в договоре аренды между ним и новым арендатором,верно? Какое то письмо очень мудренное, сложно понять без соответствующего образования.

3-haska1 > однако вы все правильно поняли. С супругами можно было бы на тему совместного имущества порассуждать, а тут не получится.
[em]НК РФ Статья 250. Внереализационные доходы
Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:
8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости - по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) - по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком - получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки;[/em]

4-Natali Nik >Хорошо, а если зайти с другой стороны: отец сдает сыну-ИП свою квартиру по договору найма,скажем за 3000 руб в месяц, с которых он оплатит 13%. а ИП уже на правах субаренды сдаст ее арендатору за 10000 руб ,уплачивая при этом налог 6% раз в квартал,как положено. Тут могут быть придирки со стороны налоговой? Дело в том ,что очень сложные отношения с соседями,именно из-за сдачи квартиры,соответственно добрые люди известят налоговую обязательно.а если показывать всю сумму- налог 13%- как то обидно отдавать.

5-haska1 >А вообще как то нелогично получается,ведь ИП готов платить 6% с дохода, а владелец квартиры при этом получает свой бонус-не платит коммуналку(в договоре безвозмездного это прописывается) Никто никого не обманывает,просто попытка снизить налоги.

[quote=haska1;46973508] Тут могут быть придирки со стороны налоговой?[/quote]

Ну а сами то как думаете ?
В (4) что сказано: "оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен". Налоговая может провести оценку за какую сумму сдаются аналогичные квартиры и если там и близко не пахнет 3000 руб. то вам доначислят налог на разницу между рыночной ценой и вашими 3000 ...
Конечно тут риска меньше чем при безвозмездной передаче, но он вовсе не нулевой

[quote=haska1;46973516]Никто никого не обманывает,просто попытка снизить налоги[/quote]

Попытка должна ведь быть законной. Ваше желание сэкономить понятно, но неужели Вы реально думаете что налоговая не в курсе подобных схем ?

5-haska1 > Если соседи "настучат" в налоговую, то инспекция отреагирует в полной мере, в том числе и рыночную цену вкрутит. Им же тоже надо "план" выполнять.
Изучите статью кодекса по налоговым вычетам - может есть возможность именно так налогообложение оптимизировать

Хотите экономить по закону - открывайте ИП на собственника или оформляйте квартиру на ИПшника.
Тогда будет 6%.

9-proff_ > тогда будут еще платежи в пенсионный и никакой экономии не останется)

10-Silki2110 > не "еще", а "в том числе". УСН уменьшается на сумму уплаченных взносов

Авось в следующем году распространят закон о самозанятых на всю страну, тогда и будет экономия для арендодателей. А пока платите 13% городу

11-Natali Nik > тут все зависит от суммы аренды, нужно не меньше 40 т.руб. в месяц чтобы сумма пенсионного была более-менее сравнима с усн, а с одной квартиры такой доход вряд ли будет

лучше дождаться ответа...или пойти к ним на консультацию (хотя тоже могут сказать напишите вопрос лучше - у меня такое было)

12-Natali Nik >Да, ставка самозанятого тут отлично бы смотрелась. А пока имеем, следующее: если показывать все,как есть,то налог 13% за год выйдет почти 50 тыс. Но вот не готовы пока такую сумму отдавать нашему государству! Но и нарушать не хочется,будем оптимизировать доходы и надеяться на лучшее.

А почему арендодателю нельзя оформиться как самозанятому?

16-shaktusha > Почему нельзя? Можно. Только для этого придётся стать на налоговый учёт (сменить место проживания) в Москве/Подмосковье/Калуге/Татарстане :)
Будем надеяться пока (с)

17-proff_ >ясно)