| 0
- 10.04.2013 - 10:15
|
Вроде уже как-то спрашивала... Но если все-таки кто-нибудь сможет помочь, буду очень благодарна. Есть арендованное здание. Есть договор, в котором прописано, что "от имени и за счет Доверителя..." (арендодателя)... короче мы (арендаторы) производим посредством привлечения строительной организации капитальный ремонт этого здания с частичным переоборудованием нежилого помещения в жилое. Никаких пристроек. Затраты должен возместить арендодатель в счет договора аренды. Сроки в договоре не прописаны. Как отразить всю цепочку хозяйственных операций?     | |
| 1
- 10.04.2013 - 11:04
|
Дт 76.ДОВЕРИТЕЛЬ Кт 76.ПОДРЯДЧИК Дт 76.ПОДРЯДЧИК Кт 51 Дт 19, 26 Кт 60.АРЕНДОДАТЕЛЬ Дт 68.НДС Кт 19 Дт 60.АРЕНДОДАТЕЛЬ Кт.76.ДОВЕРИТЕЛЬ | |
| 2
- 10.04.2013 - 12:37
|
1-Покупател > такую схему забраковал наш аудитор:( хотя по буквам договора примерно так ложится. но аудитор настаивает, что передача неотделимых улучшений облагается НДС и должна проводиться с нашей стороны как реализация, т.е. сразу на 76 мы отнести не можем... настоял на схеме со счетом 08.3. но это не наше здание и улучшения не являются отдельным объектом ОС, поэтому на 01 мы принять не можем. действовали по схеме: Дт 08.3 Кт 76.ПОДРЯДЧИК Дт 19 Кт 76.ПОДРЯДЧИК Дт 76.ПОДРЯДЧИК Кт 51 потом хотели Дт 76.Арендодатель Кт91 Дт91 Кт68 Дт91 Кт08 Дт68 Кт91 //зачет входящего НДС от подрядчика и т.п теперь арендодатели требуют с нас ОС-1... | |
| Модератор 3
- 10.04.2013 - 13:46
|
2-Buhta >проводки правильные. унифицированной формы передаточного акта неотделимых улучшений нет. поэтому вы можете чуть переделать ОС-1 под передачу неотделимых улучшений. или вспомнить ст. 9 закона 3 402-ФЗ и разработать акт приемки-передачи неотделимых улучшений арендодателю самостоятельно. | |
| 4
- 10.04.2013 - 16:13
| 2> Привет аудитору! Пусть хотя бы ускоренные курсы по бухучету закончит! | |
| Модератор 5
- 10.04.2013 - 16:55
|
Организацией был заключен долгосрочный (10 лет) договор аренды помещения. В соответствии с договором аренды арендатором с согласия арендодателя осуществлены неотделимые улучшения в арендованном помещении. Заключенный договор предусматривает, что по окончании срока действия договора арендодатель обязуется принять и возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений. Стоимость неотделимых улучшений значительно превышает 40 000 руб. Все затраты собираются на счет 08. Работы производятся как с привлечением подрядчиков, так и собственными силами. При этом рабочими используется электричество, потребляется тепло и т.п. Как следует отражать в налоговом учете стоимость арендной платы и коммунальные платежи (в частности, электроэнергию)? Может ли арендатор погашать стоимость неотделимых улучшений посредством начисления амортизации? Должны ли неотделимые улучшения арендованного имущества до момента передачи арендодателю быть включены арендатором в состав собственных основных средств с отражением на счете 01? Как определить срок полезного использования в данной ситуации? Должен ли арендатор уплачивать налог на имущество? По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Налоговый учет расходов Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), произведенные налогоплательщиком для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п. 2 ст. 252 НК РФ). К расходам, связанным с производством и реализацией, относятся, в частности, суммы начисленной амортизации (п. 2 ст. 253 НК РФ). Путем начисления амортизации погашается стоимость амортизируемого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. При этом следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно ст. 260 НК РФ (письмо Минфина России от 12.10.2011 N 03-03-06/1/663). К работам по достройке, дооборудованию, модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами. Порядок определения стоимости амортизируемого имущества определен в ст. 257 НК РФ. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением налога на добавленную стоимость и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ. Согласно п. 1 ст. 318 НК РФ налогоплательщик самостоятельно определяет в учетной политике для целей налогообложения перечень прямых расходов, связанных с производством товаров (выполнением работ, оказанием услуг). Коммунальные платежи (в частности, электроэнергию) можно учесть в составе материальных расходов, непосредственно относящихся к производимым неотделимым улучшениям, согласно пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ. Однако в рассматриваемой ситуации затраты по оплате коммунальных услуг, как и стоимость арендной платы, целесообразно учитывать как косвенные расходы в текущем налоговом периоде в составе прочих расходов (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ) (письмо Минфина России от 04.10.2011 N 03-03-06/1/622). Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ стоимость капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, которая возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем. Таким образом, в рассматриваемой ситуации Ваша организация не сможет погашать стоимость неотделимых улучшений посредством начисления амортизации. Затраты, определяющие стоимость неотделимых улучшений, будут учтены в момент передачи произведенных неотделимых улучшений арендодателю. В таком случае возмещение арендодателем стоимости улучшений признается доходом арендатора согласно п. 2 ст. 249 НК РФ, а суммы накопленных капитальных вложений - расходом, связанным с получением такого дохода (пп. 1 и 6 п. 1 ст. 254 НК РФ). Бухгалтерский учет неотделимых улучшений В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" имущество, являющееся собственностью организации, должно учитываться обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося в организации. Для обобщения информации о наличии и движении основных средств (ОС), арендованных организацией, предназначен забалансовый счет 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре на аренду (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденные приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее - План счетов)). Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, согласно п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее - ПБУ 6/01) и п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н (далее - Положение N 34н), учитываются в составе ОС. Законченные капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются организацией-арендатором в собственные ОС в сумме фактически произведенных затрат, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 47 Положения N 34н). Таким образом, произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества до момента передачи арендодателю должны быть включены арендатором в состав собственных ОС. Учет неотделимых улучшений должен вестись в общем порядке, применяемом к учету ОС. Согласно Плану счетов для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации предназначен счет 01 "Основные средства". Принятие к бухгалтерскому учету ОС отражается по фактической стоимости в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы". Как следует из п. 8 ПБУ 6/01 и п. 24 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утверждены приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н) (далее - Методические указания), фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление ОС являются, в том числе: - суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам; - иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Не включаются в фактические затраты на приобретение, сооружение или изготовление основных средств общехозяйственные и иные аналогичные расходы, кроме случаев, когда они непосредственно связаны с приобретением, сооружением или изготовлением основных средств. Коммунальные платежи и арендная плата являются текущими расходами организации и не формируют первоначальную стоимость неотделимых улучшений. Проводки в данном случае могут быть следующими: Дебет 08 Кредит 60 (10, 26, 69, 70, 76...) - учтены фактические затраты на неотделимые улучшения; Дебет 01 Кредит 08 - неотделимые улучшения отражены в составе ОС. Стоимость неотделимых улучшений, учтенных как собственные ОС, погашается посредством начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01, п. 48 Положения 34н) одним из способов, предусмотренных п. 18 ПБУ 6/01 и закрепленном в учетной политике. Согласно п. 20 ПБУ 6/01 организация имеет право сама установить срок полезного использования ОС. Обращаем внимание, что в налоговом учете такой свободы выбора НК РФ не предусматривает, и начисление амортизации производится в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы (утверждена постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, далее - Постановление N 1). Напомним, что Постановление N 1 может применяться и для целей бухгалтерского учета. Согласно п. 21 ПБУ 6/01 начисление амортизационных отчислений по объекту ОС начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и производится до полного погашения стоимости этого объекта либо списания этого объекта с бухгалтерского учета. По окончании срока аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации на неотделимые улучшения в связи с передачей объекта основных средств вместе с неотделимыми улучшениями арендодателю (п. 22 ПБУ 6/01). Таким образом, в бухгалтерском учете срок полезного использования неотделимых улучшений может быть определен организацией самостоятельно. По нашему мнению, полезным сроком использования для арендатора может быть установленный срок аренды имущества, улучшения которого произведены арендатором (п. 20 ПБУ 6/01). При выбытии объекта ОС (в рассматриваемой ситуации - при передаче арендодателю неотделимых улучшений в составе арендованного имущества по окончанию договора аренды) его стоимость подлежит списанию с бухгалтерского учета (п. 29 ПБУ 6/01). При этом в момент возвращения арендованного имущества могут быть произведены следующие бухгалтерские записи: Дебет 76 "Арендодатель" Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" - отражена передача неотделимых улучшений арендодателю; Дебет 01, субсчет "Выбытие основных средств" Кредит 01 - списана первоначальная стоимость неотделимых улучшений; Дебет 02 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств" - списана амортизация по объекту неотделимых улучшений на момент передачи их арендодателю; Дебет 91 Кредит 01, субсчет "Выбытие основных средств" - списана остаточная стоимость неотделимых улучшений на момент передачи их арендодателю; Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "НДС" - начислен НДС. Вместе с тем бухгалтерский учет неотделимых улучшений арендованного имущества неоднозначен. Существует и альтернативное мнение по учету неотделимых улучшений у арендатора. Исходя из п. 10 Методических указаний, капитальные вложения в арендованный объект ОС учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект, если в соответствии с заключенным договором аренды эти капитальные вложения являются собственностью арендатора. И только в этом случае затраты по законченным работам капитального характера списываются с кредита счета учета вложений во внеоборотные активы (счет 08 согласно Плану счетов) в корреспонденции с дебетом счета учета основных средств (счет 01 согласно Плану счетов) (п. 35 Методических указаний). В случае если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов. Пункт 47 Положения N 34н также связывает порядок учета стоимости неотделимых улучшений арендуемых основных средств у арендатора с условиями договора. Таким условием вполне может являться порядок возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Когда договором аренды предусмотрено возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, то такие неотделимые улучшения арендатор не может зачислить в состав собственных ОС и начислять по ним амортизацию в период действия договора. Если стоимость неотделимых улучшений возмещается арендодателем, то источником покрытия расходов на их создание собственные средства арендатора не являются. Таким образом, в данном случае арендатор не является собственником неотделимых улучшений, числит их в составе капитальных вложений (счет 08) и не начисляет по ним амортизацию в период действия договора аренды (п.п. 41, 48 Положения N 34н). Кроме того, и по смыслу норм ГК РФ все неотделимые от объекта недвижимости улучшения не являются отдельным объектом гражданского оборота, если иное прямо не предусмотрено договором. При этом в любом случае неотделимые улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65). В таком случае при передаче арендуемого имущества арендодателю по окончании срока договора аренды в бухгалтерском учете производятся записи: Дебет 76 Кредит 91, субсчет "Прочие доходы" - неотделимые улучшения переданы арендодателю; Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС; Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 08 - списана стоимость неотделимых улучшений. Как видим, однозначного мнения относительно бухгалтерского учета неотделимых улучшений арендованного имущества на сегодняшний день не сформировано. В такой ситуации в договор аренды целесообразно добавить пункт, определяющий, кто учитывает неотделимые улучшения в качестве основных средств на своем балансе и осуществляет амортизационные начисления на протяжении действия договора аренды. Налог на имущество Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения по налогу на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. Таким образом, арендатор должен уплачивать налог на имущество при фактическом учете неотделимых улучшений на своем балансе в качестве основного средства (смотрите также письма Минфина России от 11.03.2009 N 03-05-05-01/17, от 16.12.2008 N 03-05-05-01/73, от 24.10.2008 N 03-05-04-01/37). Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом: - Энциклопедия хозяйственных ситуаций. Капитальные вложения в виде неотделимых улучшений арендованных ОС (подготовлено экспертами компании "Гарант"). Ответ подготовил: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Лазарева Ирина Контроль качества ответа: Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ Королева Елена 3 февраля 2012 г. | |
| 6
- 10.04.2013 - 20:26
| 5> Полностью согласен, хорошо написано! Но только это не наш случай. "От имени и за счет Доверителя" - классические агентские отношения, построенные по схеме договора поручения. Кстати, юристу, который таким образом определил права и обязанности сторон - 5 баллов! Идеальный вариант на самом деле, если стороны согласны на компенсацию. И гражданское законодательство хорошо укладывается в прокрустово ложе бухгалтерского учета. | |
| Модератор 7
- 10.04.2013 - 22:56
| чо-та я прочла, что за счет арендатора( | |
| 8
- 10.04.2013 - 23:02
| Огромное спасибо за то, что откликнулись на тему! днем не могла ответить:( По пунктам первоначального договора ("от имени и за счет") логически ложатся проводки (1), но все мнения в сети (со ссылками на законодательство по поводу передачи) сводятся к тому, что операция облагается НДС. т.е. фактически должна быть оформлена как-бы реализация... тогда схема непосредственного отнесения затрат на Дт76.Арендодатель не проходит:( получается (2) с обоснованием (5). смущает в (5) что "по окончании срока договора аренды"... в первоначальном договоре сроки передачи и принятия арендодателем на баланс не оговорены, поэтому хотелось-бы (и арендодатели согласны) зачесть стоимость неотделимых улучшений в счет будущей аренды до прекращения договора... опять-же некоторые неоднозначности возникают по поводу НДС. наша основная деятельность НДС не облагается. принимать к зачету входящий НДС можно только в плане расходов на операции, которые подлежат обложению НДС. т.е. принятие к зачету НДС по входящим счетам-фактурам подрядчика в момент получения этих счетов-фактур при отсутствии реализации может вызвать претензии со стороны налоговой. правомерно ли до момента передачи учитывать входящий НДС на 19 и принять к вычету в момент передачи? и конечно по срокам... если все-таки передача по схеме (2), то может ли она быть произведена до окончания договора аренды? | |
| 9
- 10.04.2013 - 23:05
| 7-Пух > фактически за счет арендатора. т.е. по факту платили и заключали договора с подрядчиком мы... но в первоначальном договоре присутствует пункт "от имени и за счет Доверителя"... | |
| 10
- 10.04.2013 - 23:18
| + и еще есть один момент. наша организация имеет льготу по налогу на прибыль. при условии, что выручка по основной деятельности более 90%. если передача этих неотделимых улучшений все-таки должна проводиться как реализация... это явно не по основной... пока проходим, но надо-ли оглядываться? | |
| Модератор 11
- 10.04.2013 - 23:44
| 10-Buhta >откуда у вас реализация? если ремонт производится от имени и за счет доверителя (арендодателя)? | |
| Модератор 12
- 10.04.2013 - 23:46
| а доки красиво составить не вариант? так как вам удобно будет? | |
| 13
- 11.04.2013 - 10:32
| 11-Пух > насчет схемы (1) поезд немного уже ушел:( да и стремно немного проводить непосредственную передачу затрат, без обложения НДС. ведь и договора с Подрядчиком все-таки заключались не "от имени"... насколько наказуема схема (2) и есть ли возможность оформить передачу с 08 сч. (без ОС-1 и начисления налога на имущество) до окончания срока аренды и зачесть при этом НДС в момент передачи? | |
| 14
- 11.04.2013 - 13:56
| А-а-а, так это не аудитор виноват, это Вы так сами договора и первичку с подрядчиком пооформляли? Тогда приношу ему свои искренние извинения! А Вы молодцы – одним выстрелом двух зайцев убили: и ОЧЕНЬ высокие риски по НДС себе и арендодателю искусственно создали и, возможно, льготу по прибыли потеряете. Случайно, не переодетый налоговик? Мне кажется, я Вас разоблачил… | |
| 15
- 11.04.2013 - 18:24
| 14-Покупател >Оказывается сначала были заключены договора с подрядчиком и устная договоренность о возмещении затрат, а потом нарисован договор поручения... нарисован так в надежде сразу на 76 отнести... арендодателю мы риски по НДС не создаем, они на УСН, со льготой тоже как-нить разберемся. на данный момент надо доказать, что мы имеем право передать улучшения до окончания договора аренды и проводить взаимозачет. и то, что не должны были ставить на 01 счет со всеми вытекающими... | |
| 16
- 12.04.2013 - 15:39
| 15> Ну, тогда рисуем в договоре "От своего имени...", ставим дату ранее момента заключения договора подряда, делаем отчет агента и посреднический счет-фактуру. И будет Вам счастье по НДС, налогу на прибыль и налогу на имущество! По крайней мере, в отношении одной, отдельно взятой хозяйственной операции... | |
| Модератор 17
- 12.04.2013 - 16:02
| ну или уточненку за прошлый период к возмещению) | |
| 18
- 13.04.2013 - 09:56
| 16-Покупател > т.е. перерисовываем договор поручения на "От своего имени..."? После этого можем рисовать акт передачи улучшений с 08 счета, счет-фактуру к нему, а также принять входящий НДС к возмещению? | |
| 19
- 13.04.2013 - 10:14
| Т.е. если мы вместо существующего договора поручения нарисуем какой-то договор, где будет сказано, что "Поверенный от своего имени и за свой счет, но в интересах Доверителя... (или как-то еще обозвать стороны, но наверно не Арендатор и Арендодатель, чтоб не требовалась регистрация) , то данная схема (2) с отнесением на 08 счет и последующей передачей, сопровождаемой актом передачи в свободной форме, счетом-фактурой и принятие к вычету входного НДС в момент передачи прокатит? | |
| 20
- 15.04.2013 - 10:13
| 19> Нет. Агент от своего имени, но за счет Принципала. Проводки см. в п. 1. | |
| 21
- 15.04.2013 - 20:01
| Всем спасибо! к сожалению, к схеме (1) уже поздновато возвращаться:( решили просто аннулировать договор поручения. в договорах аренды, в принципе, достаточно прописано на счет того, что арендатор имеет права производить за свой счет улучшения, затраты на которые компенсирует потом арендодатель.... и есть письма по конкретным работам... надеюсь, со схемой (2) не будет проблем | |
| 22
- 15.04.2013 - 20:06
| +остается некоторый риск по налогу на имущество за 1-ин квартал, но это уже копейки... | |
| 23
- 15.04.2013 - 20:51
|
20-Покупател > в схеме (1) что есть: Дт 19, 26 Кт 60.АРЕНДОДАТЕЛЬ Дт 68.НДС Кт 19 ??? на каком основании? входящие счета-фактуры на наше имя от подрядчика! | |
| 24
- 15.04.2013 - 21:13
| или это по аренде? тогда извиняюсь. но они на УСН, поэтому этих проводок не будет... лан, сегодня уже крыша едет:( | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
