Покупка недвижимости в Европе с последующей сдачей в аренду
 

Есть у кого опыт? Где лучше, сколько надо денег и какой выхлоп. Каковы тенденции? Знакомые из турагнетсва говорят, что сейчас модно покупать виллы в Хезеле (Венгрия, термальные источники) для последующей сдачи посуточно. Говорят, выгодный бизнес.

Кто-нить что-нить знает/слышал? Интересует все: опыт, идеи, бизнес-планы, крушение надежд о подводные камни и т.д..

Обсудим? Всем мяу)

Надо смотреть в каждом конкретном месте.
Главное НИКОГДА не связывайтесь с нашими риэлторами! Ищите местные сайты и фирмы.
Простой пример - по Гранаде присматривался - один и тот же объект (это видно по фото) на русскоязычном сайте про недвижимость в Испании стоил дороже на 30%, чем на местном.
Но а как ты сдавать посуточно будешь? Сам в Краснодаре? Лично я для себя плюсов не нашел. В Краснодаре или на море у нас реально выходит выгоднее сдавать + меньше коммуналка и всякие налоги.
А так надо смотреть в зависимости от страны, объекта и прочего

а цель у Вас вообще какая?

возле крупного универа покупайте квартиру и всегда будут клиенты
а недвигу удаленную еще и как-то контролировать нужно, плюс налоги там повыше,чем у нас,а в процентном соотношении доход будет даже, скорее всего, ниже

0) Проверьте санкционные списки:-)
Дешевая недвига в Китае - целые города пустые стоят.

В Никарагуа можно дёшего сарай прикупить - два океана, вулканы, пальмы - зацените перспективу. Можем обсудить.

ОФФ: В начале лета популярная телеведущая сняла шикарные 3-х комнатные апартаменты в городе Торревьеха в провинции Аликанте, надеясь забыть обо всех тревогах и как следует отдохнуть. Однако ее надеждам не суждено было сбыться - вчера, во вторник квартира телеведущей была ограблена.

ЧП произошло в тот момент, когда Дана с дочкой находились на пляже, а мама теледивы отправилась в магазин.

- Когда Дана с дочерью пришли домой, все было перевёрнуто вверх дном. Взломаны замки, выдвинуты все ящики, вскрыт сейф и повсюду валялись детские карандаши, - поделился с "КП" продюсер телеведущей Тима Брик. - Грабители вынесли все деньги и ценные вещи. У Даны осталось всего 100 евро наличных. Не на что даже замок новый поставить, замена которого стоит всего 150 евро!

- Я как назло переложила сегодня деньги в розовый чемодан. Но преступники нашли припрятанное, - плачет Дана. - Пропало порядка 850 евро!

1-Дик Штейн >по суточно будет сдавать местное риэлтерское агенство с которым у кота будет договор, вопрос конечно в налогах для нерезидента страны, посчитать маржу и в путь...интересно будет конечно мнение Бехолдера....

Автор а что это за "Хезел")) или вы так Хейвиз назвали.Недвижимость в Венгрии действительно сейчас продается очень дешево, но и аренда тоже небольшая.двухкомнатную квартиру в центре Будапешта можно купить за 20000евро,но аренда принесет максимум 200 евро в месяц и из этих денег вы отдадите 50 процентов в налоги а остальное тому кто будет присматривать за квартирой.В Хейвизе вообще все очень сезонно так что даже ленег этих не вернете .

8-Nevermore >конечно же, Хевиз. :)

Ко всем: то есть ни у кого из ФУрумчан не было опыта, да? :(

А Болгария?..

2-Gazprom > ну, какбэ инвестиции в недвижимость с целью извлечения прибыли. :)

Капитан Джек Воробей - это ясно что кто то будет сдавать и присматривать. Угу.. только представьте что какой то Иван купил квартиру и наведывается раз в год, а вы типа сдавайте посуточно. Как думаете, сколько суточников пройдет "мимо" кассы, в той же самой Венгрии? Мимо кассы в Британии умудряются под носом у владельцев хостелов селить, что уж говорить о восточной европе. И кто за автора будет там налоги платить? Он сам? Или все тот же добрый смотритель? Лицо как минимум должно регулярно контролировать свою вещь, иначе его просто посчитают за простака и будут высылать копейку, которую он же будет платить.
Еще раз подчеркиваю, что такой вариант рассматривал, но просто посчитав пришел к выводу, что в России это приносит НАМНОГО большую прибыль.
Как инвестиция - надеятся на повышенияцен на недвигу в той стране куда вложились - но это вопрос не одной темы - надо целое исследование проводить, где какие цены, какие условия для получения вида на жительство, перспективы геополитические... Вот в этом маржа может быть через лет 5 нормальная. Считаю тут и надо думать, вкладываясь в еще не достаточно развитые, но уже достаточно правовые рынке, где защищается право собственности.

Вообще-то выгоднее всего зарядить сдачу посуточно, купив квартирки или миниотель, где-то в какой-то европейской столице или в каком-то европейском миллионнике, где круглый год идет приезжий народ, нежели покупать какую-то виллу на курорте со сдачей только в сезон и многомесячными простоями.
Но сдача посуточно, это не пассивный доход и инвестиции с внешними управлением, а бизнес требующий постоянного собственного управления и участия. Лично вами и вашими людьми -работниками. Все внешние управляющие будут работать только на свой карман, а не на ваш. Если же у них тоже свой миниотель или собственные номера, то ваш номер будет сдаваться в последнюю очередь. Это не выгодно для вас.
Но для сдачи посуточно одна квартира –это слишком мало, чтобы нормально управлять и иметь возможность иметь соответствующие расходы по управлению всем бизнесом. Нужно или несколько квартир или несколько номеров под миниотель.

12-Iv >Вот если бы взять где-то 3 квартиры в ипотеку в центре города в Милане или в Амстердаме, с первоначальным взносом где-то 30% и отбить их за 3 года на посуточной аренде, то это были нормальные вложения, еще и при условии что идет рост цен на саму недвигу. Но это не пассивный доход, а обычный бизнес, который требует вашего участия.

По - моему основной смысл в сохранении денег в этом случае. Рубль девальвировали, а недвига в рф еще и просела. А в центральной европе постоянный хоть и маленький рост , в валюте ес- но.

Никаких плюсов в покупки недв за рубежом нет, одни минусы.
1.Маленькая доходность
2.Сложность управления
3.Наличие посредников при сдачи которым свои интересы больше чем ваши
4.Языковые барьеры
5. Как правило, у нерезидентов повышенные коммунальные и налоговые платежи.
6.Невозможность оформление ЗУ в собственность, только аренда через управляющую компанию или собственника ЗУ, которая может поставить любой ценник на аренду ЗУ.

Самые доходные сингапур, ю корея, япония, но ценик почти у небес

[quote=уютный котэ;36194737]Ко всем: то есть ни у кого из ФУрумчан не было опыта, да? :([/quote] Я же вам писал что опыт есть.Живем в Венгрии 25 лет.)))

Никакого выхлопа! Закатайте губу! Это инвестиции свободных средств, чтоб не жгли ляжку. Прибыль минимальная, а вернее спасибо, что отбивает расходы. Это Вам не резиновые Краснодар или Москва.
Плюсом только может быть возможность получать мульти-визу на полгода без проблем.

17-_Gea_ > мультивизы получают и на год-два без всяких проблем и без наличия недвиги.

Людям из России трудно понять, что покупка недвижимости не лучший способ инвестирования , и отнюдь не гарантия безбедной старости. Такое убеждение сформировано "крепостным" правом прописки и дефицитом жилья в тех немногих местах, где "ближе" бюджеты (федеральные и региональные). Еще 1 причина-низкая стоимость владения и налога, а так же возможность неуплаты налога при реализации.

19-юнкер >Да,да все правильно. У нас свои местные особенности, в Европе Свои местные особенности. И пути у нас сними разные. Для людей в России инвестирование в недвижимость в самой России -это один из лучших способов инвестирования обычными людьми. А уж что у них там самих в Европе-это их только и касается.
Сейчас вот если после санкций покупательская способность по ипотеке просядет, то и цены на недвигу просядут. И куда тогда наш народ деньги понесет ? -В недвигу -чтобы купить подешевле. А ни куда-то там на Запад.

19) Минфин предложил поправки в налоговый кодекс...

20-Iv >строитель - риэлтор- продажник?))

18-Chip_AC > Смотря в какой стране и смотря, кто ты по статусу. В Германии можешь только полгода в году находиться, даже если там у тебя бизнес и ты создал рабочие места для граждан страны. Резидентом можно стать только через пять лет непрерывной и абсолютно чистой деятельности. Вот резиденту уже дают зеленый свет.
В нищебродских членах ЕС не знаю, не интересовалась. Должно быть проще. Голыдьбе не до жира..

ну, вот, как-то не верится, что соотношение цена за квартиру/прибыль за сдачу в аренду в России самое привлекательное. Неужто?

24-уютный котэ > Не верите - проверьте.

24-уютный котэ >
Ну где-то можно посмотреть ставки капитализации для различных видов недвижимости, в том числе по разным видам жилья., офисов, складов.
Типа :
[url]http://www.kanzas.ua/articles_investments/page_view/Dohodnost-depozitov-i-zhiloi-nedvizhimosti-Kieva-v-02-07-2014/[/url]
[url]http://rway.ru/world/analytics/3217/[/url]
*
Но можно предположить что в больших столицах и городах миллионников есть какие-то общие соотношения. Но для иностранцев возникают обычно больше расходов в связи с арендой неджвижимости и боьше с расходов в связи с ее покупкой и содержанием. У нас в Росиии, к примеру, для аренды есть разные возможности выбора системы налогообложения: можно вообще не платить НДФЛ и сдавать на длительный срок, неучтенклй, можно официально платя 13% НДФЛ, можно купить патент или ИП на УСН 6%. А вот если вы решите сдавать за границей, то ваши возможности выбора налогов резко сузятся, и при этом налоги у них выше. Также налоги по покупке недвиги у них обычно тоже выше и на содержание тоже.
Также в России управлять этой неджвиги можете сами, а вот за границей -надо будет платить за управление. И где выгода ? Где живете или работаете, там и сдаете- так, наверно, правильней будет.

ну, ок. Самый выгодный вариант для покупки недвиги для последующей сдачи в аренду - Россия. А какой тогда российский город самый выгодный для подобного бизнеса? С точки зрения соотношения размер вложений - прибыль от аренды? Краснодар? Москва? Екатеринбург? Калининград? Сургут? Сочи?

Скажем, как в контексте обсуждаемой темы лучше всего распорядиться 3-5 млн. руб.?

28-уютный котэ > Хостел. Ниша практически не занята, весьма перспективная. Москва, Питер, Краснодар.

29-_Gea_ >а не геморно? мне кажется квартира с простеньким ремонтом близ институтов будет иметь успех...

29-_Gea_ >29-_Gea_ >Да, да -зайдите на авито, полно хостелов продается от 400 тыс.руб в том же Питере и Москве. Хостелы не везде идут, и если их делают то основном на аренддованных площадях. И доход от гостиничной деятельности хостела -отдельно, и доход от сдачи собстевенником помещений отельеру под хостел -отдельно. И что из выгодней ?-может просто аренда.

27-уютный котэ >28-уютный котэ >Выгоднее сдавать в аренду -деньги.
Квартиру в лизинг или целевой займ на покупку жилья под %%-для тех кто не может обратиться в банк,не имеет справок о доходах, не имеет первоначального взноса и тп. 15-18 % -запросто.Чем не вклад. Займ от физ.лица. Сделки разовые не на регулярной основе, поэтому никаких разрешений как для мфо не надо.

30-Finik > Не геморно. Квартиранты, как показывает практика, чаще всего недобросовестные и выносят хозам мозг. С хостелами все гораздо проще и в разы выгодней.

31-Iv > Полно и что? Ниша не заполнена, ее еще наполнять и наполнять.

Конечно, в аренду. Капитала автора не хватит на покупку помещения даже в Краснодаре, не говоря о Москве. Но на этом люди пока еще зарабатывают быстро и много и с минимальным риском. Риск - это если не будет шевелиться и не потратится на рекламу. А так вполне себе прогнозируемый доход на ближайшие два-три года. Дальше в нынешней экономической и политической ситуации прогнозировать бессмысленно.

33-_Gea_ >а цифры примерные или расчет реальный можете выложить7а то "супервыгодно", все же не понятно, насколько выгодно
по мне лучше остановиться в квартире или норм гостишке, чем совместно с кем-то делить койку и вещи на виду у всех, могут стырить и т.д

33-_Gea_ >[em]С хостелами все гораздо проще и в разы выгодней.[/em]
Во первых хостел -это не пассивный доход от аренды. Это обычный гостиничный бизнес, в котором нужно работать постоянно самому и также необходимо иметь наемных работников. Тут не получится -передать всю деятельность администратору, горничным, управляющему и тп., а саму только выручку собирать. А (0) хотел вложиться и иметь пассивный доход, а не заниматься новым бизнесом.
По поводу самих хостелов –если учитывать только сдачу койкомест в больших номерах –то это востребовано только там где есть группы школьников, студентов молодежи, туристов. А командированные и семьи не будут селиться с чужими на койкоместа в большие номера. Поэтому хостелы и не везде востребованы.
*
Если говорить именно о пассивном доходе, то тут действительно –долгосрочная аренда это одна из видов такого дохода. Но доходность от аренды не велика. У меня вот некоторые знакомые устав от аренды на длительный срок и ее малой доходности, ушли в долевки. Доход может быть выше, чем от аренды. Покупаешь долевку квартиру на котловане –перед сдачей продаешь. Может хоть в Москве. Если долевки строятся на заемные средства то там кредит не менее 18 %, его же только ценой квартиры можно закрыть. Вот и прибыль минимальная.

34-Finik > А не хотите ли заказать бизнес-план у специалистов?))

нет, не хочу, просто интересно было порядок цифр сравнить квартира-хостел

Можно виллу просто в аренду снять на длительный срок в сезон (на квартал-полгода), а потом сдавать понедельно и по-комнатно с оплатой посуточно под самомстоятельных туристов. Это менее напряжно, чем с хостелом заморачиваься.
Будет типа гестхауза, правда не за 8 баксов в сутки как на гоя. Только виллу нужно с такой арендной платой найти, чтобы самому было выгодно при пересдаче, а то если считать как по ценам посуточной аренды да загрузка в 80% в месяц, то только и будешь на арендодателя работать.

37-Finik > Квартира сколько даст прибыли? 20-30 тыр в лучшем случае. Хостел смотря какой. Площадь, кол-во мест, условия, расположение? В среднем 300р сутки. Вот и посчитайте.