К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

К чему привязать размер арендной платы?

0 - 01.03.2015 - 22:43
Привет всем!
Давайте подумаем, какие есть способы определения справедливого для арендатора и арендодателя размера аренды коммерческого помещения. При условии, что арендатор долгосрочный и хочет планировать на будущее. Например, в "Красной площади" аренда всегда была в долларах, но сейчас, очевидно, это не работает. Или работает (как сейчас определяется стоитмость в КП?)?
Логично взять среднее значение по району с корректировкой на конкретное помещение. Но не будешь же каждый год ходить спрашивать у соседей, сколько они платят.
Некоторые предлагают повышение стоимости на 7% каждый год. Но в текущих условиях выглядит жестоко к арендатору.
А может привязать к цене аренды однушек, которую публикует неагент?
http://neagent.info/krasnodar/statis...kvartiru/#city
Например, если сейчас арендатор сейчас готов платить 50 т.р., то это в 3,1 дороже средней однушки по Краснодару (16144). Значит, просто берём текущее значение с неагента и умножаем на 3,1.
Как обычно решается данный вопрос?



1 - 01.03.2015 - 23:04
Ну а может уместнее всего заключать договор на год с преимущественным правом адендатора на продление этого самого договора аренды?
просто я не представляю, как можно СЕЙЧАС решить, сколько будет стоить аренда ЧЕРЕЗ ГОД.
В договоре аренды можно указать, что через год цена может быть изменена, но в рамках средней стоимости аренды коммерческой недвижимости в данном районе.
2 - 02.03.2015 - 01:17
К среднерыночной стоимости аренды кв. метра в вашем районе и привязывайте, зачем что-то придумывать?
3 - 02.03.2015 - 01:24
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
При условии, что арендатор долгосрочный и хочет планировать на будущее.
Ну так и спросите - а прежде получалось у него планировать?
все планы сбылись?
:0)
4 - 02.03.2015 - 09:33
1-Лора >2-Systems >
Цитата:
Сообщение от Лора Посмотреть сообщение
через год цена может быть изменена, но в рамках средней стоимости аренды коммерческой недвижимости в данном районе
да, это было бы идеально, но как справедливо определять среднюю стоимость по району? И чтобы этот показатель имел юридическую силу.
3-Ядрёный >
:))
я понимаю арендатора. Он сейчас вложится в оборудование, наработает место, а через год я начну выкручивать руки, необоснованно повышая аренду? Но с другой стороны, если все помещения вокруг будут стоить 1 млн, а моё 100 т.р., то будет обидно мне.
В принципе, можно ограничить изменение аренды размером официальной инфляции Росстата.
Гость
5 - 02.03.2015 - 09:40
К официальной инфляции, умноженной на коэффициент.
6 - 02.03.2015 - 09:45
Имхо если надумал поднять цену, то нужно найти 3-5 потенциальных арендатопов готовых платить, вот это аргумент длЯ поднятия, а просить больше не имея новых арендаторов это тупо шантаж.
Если просят снизить, и нет новых арендаторов, то снижай и ищи арендаторов, как аргумент повысить цену.
7 - 02.03.2015 - 11:52
4-стрекозавр > а увас помещение где? В жилом доме или среди другой коммерческой недвижимости?
8 - 02.03.2015 - 14:06
ХЗ как привязать, но учитывать стоит, и тот факт что арендатор может взять кредит и купить в собственность помещение, платя банку за свое помещение, а не арендодателю за не свое!

ИМХО думаю что тут очень много составляющих, которые формируют рыночную цену на аренду помещений, вот кто умет считать, тот должен все это и учитывать...
9 - 02.03.2015 - 16:04
5-mahaon_sales >
самый простой и чёткий вариант, но не учитывающий текущее состояние рынка аренды.
6-aracl >
Цитата:
Сообщение от aracl Посмотреть сообщение
найти 3-5 потенциальных арендатопов готовых платить, вот это аргумент длЯ поднятия
это уже не аргумент, а ультиматум :) И как раз шантаж - типа, в минуту могу тебя выкинуть, заселить других. Мне кажется, искать арендаторов, не предупредив об этом текущего съёмщика и не предложив найти компромисс - неприлично, как бы создание конфликта на ровном месте.
7-Лора >
у нас в жилом доме на 1-м этаже среди другой коммерческой недвиги :)
8-aracl >
это всё понятно, но не относится к теме :)
10 - 02.03.2015 - 16:23
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
какие есть способы определения справедливого для арендатора и арендодателя размера аренды
ну тут чистой воды субъективизм! что значит справедливый размер арендной платы? в коммерческих отношениях, такого понятия нет, чисто юридически есть понятие разумный размер\предел.... опять же он опирается на среднюю температуру по больнице и доход арендатора... в крупных торговых центрах цена зачастую у всех арендаторов разная и зависит от части от того, какая польза от того или иного арендатора помимо стоимости аренды в целом для комплекса...

так что было бы понимать формат помещения которое сдается в аренду и место расположения.
11 - 02.03.2015 - 16:37
10-aracl >
ага. Значит интересно узнать, как решают этот вопрос другие :) Помещение - квартира на 1-м этаже в проходном месте спального района 16-этажек.
Гость
12 - 02.03.2015 - 16:47
В нынешних реалиях ставка арендной платы определяется возможностью арендатора. То есть, сколько даст. Например, на нашей территории все арендаторы сворачивают деятельность. Хозяин согласен сдавать хоть за сколько. Я готов платить х рублей, повысят - дайте месяц на переезд и займу пустое помещение у соседей.
В одном из ТРК аренда была привязана к доллару. Сейчас зафиксировали курс условно на 40.
Вот ещё пример. В очень хорошем молодом районе сдаётся/продаётся помещение 90 м2 за 40 000/4 млн. Стоит пустым полгода. Хозяин поднял стоимость продажи до 5 млн. Аренду не тронул.
Так что дают 50 000 - бери. Просят снизить - снижай.
13 - 02.03.2015 - 16:58
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
10-aracl > ага. Значит интересно узнать, как решают этот вопрос другие :) Помещение - квартира на 1-м этаже в проходном месте спального района 16-этажек.
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
10-aracl > ага. Значит интересно узнать, как решают этот вопрос другие :) Помещение - квартира на 1-м этаже в проходном месте спального района 16-этажек.
привяжите к цене продуктовой корзины, это будет самое справедливое решение! но боюсь оно не понравится арендатору
а так то взял за основу стоимость 30-50 основных продуктов, известных торговых марок (прод корзина), начиная от 1кг сахара и заканчивая 10-ком яиц...
вот и высчитайте сколько
прод корзин стоит ваша аренда!
14 - 02.03.2015 - 18:01
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
Мне кажется, искать арендаторов, не предупредив об этом текущего съёмщика и не предложив найти компромисс - неприлично, как бы создание конфликта на ровном месте.
а вы назовите это - мониторинг рынка услуг аренды.
:0)
15 - 02.03.2015 - 18:03
12-5050 >
И охота Вам каждый месяц заниматься переездом? На бизнесе не скажется? А если у соседей занято?
У нас другая ситуация. Желающих много, кому-то придётся отказывать.
Цитата:
Сообщение от 5050 Посмотреть сообщение
Так что дают 50 000 - бери.
будучи собственником, Вы бы сейчас подписали договор на 5 лет с фиксированным размером аренды на сегодня?
13-aracl >
думаю, что это не правильно. Аренда - услуга, которая имеет свою стоимость, не обязательно повторяющую динамику стоимости еды.
16 - 02.03.2015 - 18:07
Цитата:
Сообщение от Ядрёный Посмотреть сообщение
а вы назовите это - мониторинг рынка услуг аренды.
я ж не политик, чтобы так нагло врать :-/
17 - 02.03.2015 - 18:19
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
Вы бы сейчас подписали договор на 5 лет с фиксированным размером аренды на сегодня?
а вы в договоре укажите пункт по которому арендатор и арендодатель обязаны раз в год/полгода/квартал проводить собрание на котором утверждать размер арендной платы на следующий период.
вот на этом собрании каждый изложит свои доводы и чьи доводы перевесят тот и молодец...
:0)
18 - 02.03.2015 - 18:19
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
я ж не политик, чтобы так нагло врать :-/
вы такой не гибкий...
фу таким быть...
:0)
19 - 02.03.2015 - 21:13
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
12-5050 > И охота Вам каждый месяц заниматься переездом? На бизнесе не скажется? А если у соседей занято? У нас другая ситуация. Желающих много, кому-то придётся отказывать. Цитата: Сообщение от 5050 Так что дают 50 000 - бери. будучи собственником, Вы бы сейчас подписали договор на 5 лет с фиксированным размером аренды на сегодня? 13-aracl > думаю, что это не правильно. Аренда - услуга, которая имеет свою стоимость, не обязательно повторяющую динамику стоимости еды.
а с каких соображений вы ее предлагаете связать с арендой жилой квартиры?
Гость
20 - 02.03.2015 - 22:47
Когда занимался сдачей в аренду, ежегодно поднимал на уровень официальной инфляции. Никому обидно не было.
21 - 03.03.2015 - 00:53
Фиг знает, что тут делать. Наверно, все же уместно составить договор на год с преимущественным правом продления для арендатора. Плюс в договоре прописать, что, к примеру, за два месяца до окончания договора вы договариваетесь об арендной плате на новый срок. То есть - перезаключать новый договор вы будете за два месяца до окончания старого.
Если арендатора что-то не устраивает - у него есть время уйти, а у вас - время найти нового.
И это только кажется, что такой договор невыгоден арендатору, а выгоден только вам. Если вы заломите цену - фиг вы найдете клиента на это помещение. Соотвественно, не в ваших интересах сильно ее задирать.
С другой стороны - всякое может случиться, независимо от стоимости аренды. Арендатор попадется козел, а вы - в кабале на много лет. Или наоборот - арендатор сам захочет съехать в помещение в другом районе.
Короче, во взаимоотношениях сторон много нюансов, и далеко не все зависит от цены на квадрат. Так может и не стоит фиксировать ваши взаимоотношения на несколько лет вперед?
22 - 03.03.2015 - 07:46
Что еще хочу сказать. Не знаю, что у вас там за недвижимость и кто ееочет снимать, но обычно арендаторы на первых этажах жилых многоэтажек часто меняются. Годами на одном месте сидят разве что патеки и магазинчики из большой сети. Все остальные выдерживают максимум по году. Сегодня здесь молочный магазин, завтра цветочный, послезавтра турбюро, а чуть позже - интим салон.
Так что - есть ли смысл заморачиваться, беспокоясь о психологическом состоянии арендатора?
23 - 03.03.2015 - 09:47
+ 22
замечено, что арендаторы предъявляющие больше требований к помещению, договору и его условиям - нарушают договор чаще, съезжают быстрее и в 90% раньше срока...
:0)
24 - 03.03.2015 - 13:21
А вот и ответ на мой вопрос о том, какова сейчас аренда в КП: http://top.rbc.ru/business/03/03/201...7947a9a3699d41

18-Ядрёный >
да, пожалуй, надо тренироваться. Начну с того, чтобы врать себе перед зеркалом по 30 минут в день, постепенно увеличивая продолжительность :))

Цитата:
Сообщение от aracl Посмотреть сообщение
а с каких соображений вы ее предлагаете связать с арендой жилой квартиры?
потому что стоимость аренды квартир есть на неагенте - относительно объективный показатель, родственный с арендой коммерции.

20-passatь >
спасибо.

21-Лора >
спасибо за обстоятельный рассказ и дельные советы! Насколько я помню, по нашему законодательству (Гражданский кодекс?) текущий арендатор и так имеет первоочередное право на продление аренды. Но при желании от него избавиться это сделать легко - запросить аренду в два-три раза выше.
В качестве компромисса действительно можно договор писать на 5 лет с ежегодным удорожанием на инфляцию.
22-Лора >
смысл есть :) По моим наблюдениям, часто меняются магазины в плохих местах. Бойкие места забиты плотно и надолго одними и теми же. Из чего следует, что доволен и собственник, и арендатор, то есть они нашли консенсус.
Сейчас одни из основных претендентов планируют съезжать с наработанного места из-за того, что хозяева повышают аренду. Поэтому боятся повторения ситуации, при этом сами предложили повышать аренду процентов на 7. На сколько же тогда им заломили?
25 - 03.03.2015 - 13:23
23-Ядрёный >
удивительно. Может по неопытности требуют много лишнего? С другой стороны, чем больше обговоришь, уделишь внимание каждой детали, тем должно быть лучше.
26 - 03.03.2015 - 14:46
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
Сейчас одни из основных претендентов планируют съезжать с наработанного места из-за того, что хозяева повышают аренду
а вы позвоните тем хозяевам и спросите сами.
думаю много интересного услышите...
:0)
27 - 03.03.2015 - 14:47
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
Может по неопытности требуют много лишнего?
мне кажется что подсознательно ищут причину.
28 - 03.03.2015 - 16:03
Цитата:
Сообщение от стрекозавр Посмотреть сообщение
потому что стоимость аренды квартир есть на неагенте - относительно объективный показатель, родственный с арендой коммерции.
вот те раз!
а со стоимостью аренды Байконура не хотите связать? ровно такая же родственная аренда коммерческих помещений....


Может лучше стоимость аренды связать со стоимостью рубля, его покупательской способности? вы же в итоге будите деньги тратить!

да, и вообще а что арендатор по этому вопросу думает? может то что вы тут надумаете, его не устроит и он пошлет вас на *** и свалит?
29 - 03.03.2015 - 16:03
БУ Й теперь в запрете
30 - 03.03.2015 - 21:57
26-Ядрёный >
я не знаком с тамошним собственником. "Аренда" пока не висит. Поэтому мой приход будет выглядеть странно. И я не считаю достоверным источником рассказ тамошнего собственника.
28-aracl >
свалит один - найдётся другой. Я ж и хочу сделать ему предложение, от которого он не сможет отказаться :)) Поэтому спрашивал, как вообще принято, что пишут в договоре.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены