К списку форумов К списку тем
Регистрация    Правила    Главная форума    Поиск   
Имя: Пароль:
Рекомендовать в новости

Жилые помещения в подвалах и на чердаках. Как это возможно?

Гость
0 - 03.02.2016 - 18:56
В жилищном кодексе черным по белому прописано: если уровень пола ниже уровня земли — это либо цоколь, либо подвал. В этом же кодексе сказано — в подвальных и цокольных этажах размещать жилые помещения запрещено.
В том же жилищном кодексе сказано что на последних технических этажах многоэтажных многоквартирных домов можно размещать НЕЖИЛЫЕ помещения для использования в качестве художественных мастерских.
Уже не раз встречал счастливых новосёлов со свидетельствами о регистрации права собственности на руках, в которых прописано что их помещение расположенное в цокольном этаже — жилое, т.е. квартира. На счет тех. и кадастровых паспортов точно не знаю, но насколько я понял они у них есть и в них прописано: этаж — цоколь, назначение — жилое.
Возникает два вопроса:
Как это возможно, если это противоречит федеральному закону? Как я понял существует схема признания жилыми помещениями подвалов и чердаков на основании решения суда, но чем руководствуется суд вынося такое решение? Кто нибудь из форумчан может объяснить на основании чего суд признает эти помещения жилыми? Если кто-либо сталкивался с такими ситуациями — дайте, пожалуйста, ссылку на какое нибудь решение суда по конкретному дому.
Какие негативные последствия с юридической точки зрения могут возникнуть у обладателя такой «квартиры»?



1 - 04.02.2016 - 09:04
да-да, весело работать юристом в России:) есть нормы общие и более частные:) это иллюзия противоречия:)
и административная схема есть. не я лично занимаюсь, уточню у коллеги за соседним столом, подскажу в личку.
судебными решениями и прочими индивидуальными актами с вами навряд ли поделятся здесь. форум - это такое место профессиональных бесед с оговоркой на анонимность обсуждаемой темы. если, конечно, сам клиент не дает согласия на огласку. есть общедоступная база арбитражной системы (пока система еще есть), но ваш спор не оттуда.
чего конкретно вы опасаетесь под негативными последствиями?
2 - 04.02.2016 - 11:42
1-forwex > бла, бла, [*****])))
0-Analyst Existence > не верно читаете. комментировать пока нечего. Изложите доводы указав ссылки, тогда все и без дальнейших комментариев станет ясно. Ни каких противоречий нет.
Гость
3 - 04.02.2016 - 13:16
2-Ave Caesar > СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
http://docs.cntd.ru/document/1200035248

"5.5 Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается."
Гость
4 - 04.02.2016 - 16:02
В ЖК РФ действительно нет прямого указания не размещать жилые помещения в подвалах и на чердаках. Но эти указания присутствуют во всех без исключения НПА связанных со строительством и эксплуатацией многоквартирных домов. А ЖК РФ дает ссылки на эти НПА во всех своих статьях связанных с жилыми помещениями.


ЖК РФ, Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
"10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах."

ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
"4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным !!!ТРЕБОВАНИЯМ!!! или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц."

Требования к жилым помещениям прописаны здесь:
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015)
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
http://www.consultant.ru/document/co...067/#dst100028

II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
«23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.»

«21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения."

Я думаю не стоит говорить о том что подвал вряд ли будет отвечать требованиям инсоляции в жилых помещениях, да и многим другим требованиям тоже. К тому же есть прямое указание на запрет размещения жилых помещений на цокольных этажах.
Этот запрет содержится в нескольких документах, ссылки на которые я предоставил выше.
Как я понимаю, суд и гос. органы должны руководствоваться этими НПА, принимая решение о признании того или иного помещения жилым или нежилым.
Соответственно вопрос: почему не руководствуются? Откуда берутся эти новосёлы со свидетельствами регистр. права собственности «объект права: квартира; этаж — цоколь»?
Мне примерно понятна схема обустройства квартир в цоколях.
Строить можно только получив разрешение и одобрение властей. Что бы его получить необходимо предоставить соответствующим органам проектную документацию.
Получив разрешение застройщик начинает строить, во время строительства отклоняется от проекта и самовольно обустраивает помещения в цоколе и добавляет один этаж сверху.
Перед/после сдачи дома в эксплуатацию (кто знает на каком этапе точно — подскажите), застройщик/покупатели «квартир» (подскажите кто именно) обращаются в суд (подскажите какой при этом имеется повод для обращения в суд, какие требования кто и кому выдвигает в иске).
Суд признает помещения в подвале и на последнем этаже жилыми.
Покупатели на основании решения суда получают все установленные законом документы на квартиры.

Если я не прав и всё делается по другому — объясните как по другому.
Если существуют другие схемы — опишите их в общих чертах.
И чем руководствуется суд признавая помещение в цокольном этаже жилым?

В общем, кто в курсе, объясните детали всего этого процесса.
А вообще, как покупателя, в первую очередь меня интересуют юридические и физические особенности владения и проживания в таких «квартирах».
В голове возникает куча вопросов. Вот только пара из них:
Если в цокольном или последнем верхнем (мансардном) этаже мне на праве собственности будет принадлежать помещение, по документам называющимся «жилым, квартирой», но при этом в этом помещении будут проходить какие либо общедомовые коммуникации: в случае ЧП обязан я пустить в свою квартиру ремонтников или если я не захочу пустить их добровольно меня будет защищать закон, в том числе конституция, где сказано о неприкосновенности жилища и они смогут проникнуть в мою квартиру только по решению суда?

Как быть со статьёй 23 ЖК РФ? Если удалось, не важно как, но всё же удалось зарегистрировать в качестве жилого помещение в цоколе или на чердаке, но при его использовании не соблюдаются требования, установленные НПА о жилых помещениях. Может прийти какой нибудь технадзор, какой нибудь дядя из кадастра, или ещё кто и заявить что моё жилое помещение используется с нарушением Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и нарушениями СанПиНов и прочих НПА о жилых помещениях и через суд признать моё помещение нежилым?
Гость
5 - 04.02.2016 - 18:51
Вот нашел Решение Советского районного суда г. Краснодара (№ М-6324/2013 2-5875/13 2-5875/2013~М-6324/2013 2-5875/2013 от 7 ноября 2013 г.)которое, как мне кажется кое-что объясняет. Хотя там ситуация видимо немного другая, квартиры в цоколе отсутствуют. И я так и не понял почему суд принял именно такое решение, ведь застройщик построил с нарушением проектной документации… И вообще, грозит ли какое нибудь наказание застройщику в данном случае за самовольное возведение 10-го этажа? И можно ли по аналогичной схеме узаконить квартиру в цоколе многоквартирного дома? Кто что думает по этому поводу?
http://sudact.ru/regular/doc/daksU473LS6U/
Гость
6 - 04.02.2016 - 19:32
5-Analyst Existence >для крупного застройщика в судах края проблем такого уровня не существует...
7 - 05.02.2016 - 11:01
3-Analyst Existence > Вы сами на все ответили.)))
Во первых критерии жилого помещения установлены ЖК РФ. Их вы уже привели. Во вторых Постановление Правительства не является НПА. В ЖК есть ссылка каким правовым актом регулируется признание непригодным для проживания. И ни чего больше это Постановление не регулирует т.е. не является нормой, которую вы ошибочно признаете НПА и находите ее противоречие с ФЗ. В третьих ссылка на решение суда не затрагивает жилищное законодательство, это иск о признании права на основании тех договоренностей которые являются предметом спора. В-четвертых как я понимаю, те подвалы которые называются подвалами невозможно признать жилыми помещениями по двум основаниям: 1. Не попадают под регламент признания пригодными.2 не соответствуют критериям, о которых вы говорите. Перевести из жилого в нежилое и наоборот это отдельная история. Иногда можно иногда нет. Более того считаю что такая неопределенность связана с нашим прошлым и сегодняшними реалиями.
Гость
8 - 22.02.2016 - 17:17
КАК ЭТО ВОЗМОЖНО?
https://www.avito.ru/krasnodar/kvart..._et._721243520
1-к квартира, 32.6 м, 7/8 эт. ЛИФТА НЕТ!
Это же противоречит всем нормам и правилам!!!
Как можно построить ВОСЬМИэтажный дом без лифтов?
В данном случае схема со строительством по ИЖС явно отпадает. Кто что думает, как в данном случае действовал застройщик?
Гость
9 - 22.02.2016 - 17:30
7-Ave Caesar > 1. Вы невнимательно читали решение суда, ссылку на которое я дал выше. Там речь идет о том что застройщик отклонился от проектной документации и построил дом на один этаж выше чем было прописано в разрешении на строительство, продал квартиры на этом "несуществующем" этаже, а суд признал эту сделку законной, т.е., как я понимаю, легализовал самострой (последний "лишний" этаж). Возможно ли таким же образом легализовать квартиру в цоколе?
2. Если вы считаете что НПА, ссылки на которые даны мною выше, это вообще не НПА и они ничего не регулируют - предоставьте ссылки на документы которыми регулируется строительство по вашему мнению.
Пока что у меня сложилось мнение что вы сами не понимаете что пишете и о чем идет речь. Если это действительно так - лучше не пишите вообще ничего и не засоряйте тему бессмысленными сообщениями.
10 - 22.02.2016 - 17:59
8-Analyst Existence > Лифта нет... Мда. Советский суд - самый гуманный суд в Мире.
11 - 22.02.2016 - 18:39
9-Analyst Existence > в Анапе полно таких скворечников, Блоха настроил, причём по два верхних этажа с деревянными перекрытиями)))
12 - 22.02.2016 - 22:55
Как будто не в России живут, словно не в Краснодарском крае! Ей-ей!
Гость
13 - 24.02.2016 - 13:48
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
4.8 Предусматривать лифты следует в жилых зданиях с отметкой пола верхнего жилого этажа, превышающей уровень отметки пола первого этажа на 11,2 м.

Допускается при обосновании не предусматривать лифты при надстройке существующих 5-этажных жилых зданий ОДНИМ этажом.
8 этажей это 5 + 3 а не 5 + 1 !!!!!
Даже если потолки в квартирах этого 8 этажного дома - 2 метра, всё равно получится 16 а не 11,2 м. !!!! А потолки должны быть минимум 2,5 метра!
В этом доме должен быть лифт!!!
В подвалах и на чердаках не должно быть жилых помещений!
Неужели на форуме нет ни одного профессионала в области строительства многоквартирных домов?
Гость
14 - 24.02.2016 - 14:07
Цитата:
Сообщение от Analyst Existence Посмотреть сообщение
Неужели на форуме нет ни одного профессионала в области строительства многоквартирных домов?
Возможно и так. К чему эти "НЕУЖЕЛИ"?)
Ваш вопрос сабжа "Как я понял существует схема признания жилыми помещениями подвалов и чердаков на основании решения суда, но чем руководствуется суд вынося такое решение?" имхо задавать преждевремнно пока Вы сами его не увидите. Все ответы там.
Гость
15 - 24.02.2016 - 22:12
объясняю, наш дом в 2004 построил застройщик и накрылся лаптями, спустя 12 лет выяснилось что все чердачные помещения в собственности и признаны жилыми, выяснили вот как: высота потолков маленькая и собственник решил путем частичного снятия стяжки увеличить высоту потолка, люди что жили на последнем этаже в шоке прибывали когда потолок заходил ходуном
Гость
16 - 24.02.2016 - 22:21
стало тсж выяснять как так это вышло? выяснили что в 2004 г застройщик продал чердачные помещения некой даме, она юрист ее свекровь судья в прикубанке в 2005 решением суда было признано право собственности , тк застройщик сдулся, и помещения признаны жилыми, в 2007 г. проданы и новый собственник спустя 10лет объявился и давай ремонты делать и продавать квартиры, тсж в суд а им отказ уже год бьются в пустую, но собственник приостановил ремонт, сказал что кровлю поднимать будет и это все фмр
17 - 27.02.2016 - 14:54
0-Analyst Existence >В 90% случаев - это богомерзкий самострой в гетто, узаконенный через суд. В гетто в районе российской куча таких домов. Надо быть идиотом, чтобы купить там квартиру в подвале. Этих дураков постоянно топит.
Работаю руководителем отдела судебных строительно-технических экспертиз. Насмотрелся таких вариантов тьму.
Гость
18 - 28.06.2016 - 22:50
17-Kaktyss > То есть то что я видел - это не фотошоп? В этой стране можно таки в рамках закона организовать себе в подвале полноценную квартиру с преферансом и балеринами?
А для любителей романтики ещё и предусмотрен чердачный вариант? И всё это законно, с тех. и кадастровым паспортом, свидетельством о праве собственности и на века?
Но КАК?
Через суд? Но чем тогда руководствуется суд, узаконивая сие нечто? Что там пишут в мотивировочной части решения? На какие законы и НПА ссылается?
А если не через суд — то ТОГДА КАК?
19 - 28.06.2016 - 23:33
4-Analyst Existence >для
Цитата:
Сообщение от Analyst Existence Посмотреть сообщение
возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям
делается несколько экспертиз, о чем выдаются протоколы, что соответствую нормам по инсоляции, кратности воздухообмена, наличествует отопление и канализация, освещение и вода, что стены прочны и помещение ПРИГОДНО для использования в качестве жилого. протокол сопровождается глубокомысленными актами измерения прибором ПИТВН-2М толщины волосинок в носу и пульсаций жилки под правым соском аппаратно-програмным комплексом "Hochu Bolshie Siski" фирмы "Pososuy LTD" USA.
этим суд и руководствуется, признавая помещение жилым.


К списку вопросов
Опции темы Поиск в этой теме
Поиск в этой теме:

Расширенный поиск




Copyright ©, Все права защищены