Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства
 

Подскажите плиз, кто в курсе! С администрацией МО был заключен договор аренды з/у под ИЖС. Потом получили разрешение на строительство. Далее залили фундамент. На фундамент оформили право собственности. Чтобы не платить аренду, написали заявление в администрацию МО о выкупе з/у под объектом незавершенного строительства. Далее администрацией было вынесено постановление о предоставлении з/у в собственность за плату, на основании него заключили договор с администрацией, оплатили сумму выкупа, и сдали все на регистрацию. Расторжение аренды в связи с выкупом з/у управление росреестра зарегистрировало, а вот куплю продажу регистрировать отказалось, так как в соответствии со статьей 36 ЗК РФ выкуп возможен только под зданиями, строениями и сооружениями. И как быть дальше? Может кто посоветует что? Буду благодарен!!!

Обжаловать отказ в регистрации, он незаконен

1-Оля ля > а на какие нормативные акты ссылаться? Чем обосновать незаконность действий росреестра?

насколько я помню, было определение верховного суда , подтверждающее позицию росреестра

0-slash2009 >чтобы не посылать никого в гугль - представим точно аналогичную ситуацию у юрлица.
разница в наличии у юрика бухучета.
фундамент - объект основных средств (счет обычно 01 для зарегистрированных или 04 для незарегистрированных, есть варианты, но не суть - фундамент НА БАЛАНСЕ), в бухучете проходит по статье "сооружения".
"каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые ссылается". выписка с баланса будет являться надлежащим доказательством того, что объект - сооружение.
кроме того (для всех) - наличие зарегистрированного права на фундамент. открываем закон о госрегистрации и читаем, что подлежит регистрации. земля, здания, строения и сооружения. то есть доказательством служит св-во.
ну и до кучи есть ВСН (номер не помню) и ПБУ 04/07 - там есть определение сооружения (здания, строения).

а все потому, что в титуле объекта отсутствовали эти слова. формально регистратор прав.
если бы было "сооружение, объект недвижимого имущества - фундамент 9х12" то вопрос бы не стоял.
теперь или на беседу с регистратором (с пакетом), или в суд.

4-markonx > все конечно замечательно, ну а как же тогда ч.1 ст.4 ФЗ № 122 и ч.1 ст.130 ГК?

[quote=slash2009;28786185] 1-Оля ля > а на какие нормативные акты ссылаться? Чем обосновать незаконность действий росреестра? [/quote] Выкуп земельного участка под ИЖС с неоконченным строительством возможен, кроме случаев, если запрет на выкуп до окончания строительства не прописан в самом договоре аренды и не указывался как одно из условий при предоставлении участка в аренду. Имеется как судебная практика так и нормативная база, поковыряйтесь в правовых системах.
[quote=markonx;28789418] 0-slash2009 >чтобы не посылать никого в гугль - представим точно аналогичную ситуацию у юрлица. разница в наличии у юрика бухучета. фундамент - объект основных средств (счет обычно 01 для зарегистрированных или 04 для незарегистрированных, есть варианты, но не суть - фундамент НА БАЛАНСЕ), в бухучете проходит по статье "сооружения". "каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые ссылается". выписка с баланса будет являться надлежащим доказательством того, что объект - сооружение. кроме того (для всех) - наличие зарегистрированного права на фундамент. открываем закон о госрегистрации и читаем, что подлежит регистрации. земля, здания, строения и сооружения. то есть доказательством служит св-во. ну и до кучи есть ВСН (номер не помню) и ПБУ 04/07 - там есть определение сооружения (здания, строения). а все потому, что в титуле объекта отсутствовали эти слова. формально регистратор прав. если бы было "сооружение, объект недвижимого имущества - фундамент 9х12" то вопрос бы не стоял. теперь или на беседу с регистратором (с пакетом), или в суд. [/quote]
А вот с юр.лицами как раз сложнее - у них прямой запрет на выкуп под недостроем. Исключение только одно - если недострой получен в собственность в результате приватизации.

6-Оля ля > Да нет никакого запрета на выкуп!!!!!!!!!! Читайте внимательней!!!!!! Договор подписан и мной и администрацией, а росреестр не регистрирует, говорит что сделка незаконна, и как не соответствующая действующему законодательству является ничтожной!!!! Вот как то так!!! Так все таки может кто что подскажет????? Очень надо!!!!

5-slash2009 >а что?
"1. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом."
где препятствие?
а вот ст. 1 122-ФЗ:
"недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и [u][b]все[/b][/u] объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;"
130 ГК:
"1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и [b][u]все[/u][/b], что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства."

подчеркнуто мной.

из старого:
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров по договорам купли-продажи недвижимости".
в п.16 Постановления Пленума ВАС №8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говорится о том, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.
все сводится к разграничению ситуации между одним кирпичем и замком без одного гвоздя. и то, и другое - формально объекты незавершенки. посему надо доказать состав регистрируемой вещи. это будет ТЕХПАСПОРТ, проект, экспертиза, оценка, договор строительного подряда и т.п., все, что обозначит порядок цен.
тем более что у автора уже право собственности на НЕЗАВЕРШЕНКУ! оформлено (с арендной землей).

[quote=Оля ля;28792768]А вот с юр.лицами как раз сложнее - у них прямой запрет на выкуп под недостроем. Исключение только одно - если недострой получен в собственность в результате приватизации.[/quote]упс... я что-то проспал? регистрировал сотни незавершенок, проводил их через разделительный баланс и снова регистрировал из ОАО в ОАО. покупал и продавал незавершенки. наверное проспал...

8-markonx > чет я не въеду!!! Речь идет про регистрацию права собственности на земельный участок под объектом незавершенного строительства!!! Есть статья 36 ЗК РФ цитирую: "Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом"

На основании этой статьи росреестр не регистрирует право собственности, так как в ней нет "объектов незавершенного строительства"!!!!!!!!!!!

[quote=slash2009;28793248]6-Оля ля > Да нет никакого запрета на выкуп!!!!!!!!!! Читайте внимательней!!!!!! Договор подписан и мной и администрацией, а росреестр не регистрирует, говорит что сделка незаконна, и как не соответствующая действующему законодательству является ничтожной!!!! Вот как то так!!! Так все таки может кто что подскажет????? Очень надо!!!! [/quote]
Да чего ж вы так убиваетесь, вы же так не убьетесь!)
Зачем так кричать и нервничать.
Я вам сразу сказала ( см. п.1)- обжалуйте отказ росреестра.

[quote=markonx;28793624]упс... я что-то проспал? регистрировал сотни незавершенок, проводил их через разделительный баланс и снова регистрировал из ОАО в ОАО. покупал и продавал незавершенки. наверное проспал... [/quote] Нет вы просто перепутали выкуп земли под недостроем у государства или муниципалитета и передачу прав на незавершенку и земельный участок под ним о одного юр.лица другому. Разные правовые основания.

11-Оля ля > в жалобе на действия какие указывать основания???

Вам составить жалобу? Думаю, вам стоит почитать судебную практику по данному вопросу, а также комментарий как раз к той самой статье ЗК, которую вы цитировали в отношении участков ИЖС.

13-Оля ля > Нет спасибо! Составлять жалобу я никого не прошу! Сам справлюсь! Вот только основания....

[quote=Оля ля;28795759]выкуп земли под недостроем[/quote]опаньки... а я думал что земля ПОД объектом недвижимости составляет с ним неделимую вещь.типа ДКП на недвигу - а земля переходит автоматом. мда... глупил...
и еще: "приватизация": Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"
"Статья 1. Понятие приватизации государственного и муниципального имущества
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается [b][u]возмездное отчуждение[/u][/b] имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц."

14-slash2009 >"как корабль назови, так он и поплывет" (С) (незабвенный капитан Врунгель).
что вы подвали на регистрацию (титул)?
"под объектом недвижимости"? - правильно отказали.
правоустанавливающим документом (договором КП) права на фундамент не передавались. земля и недвига - неразрывны, но данном случае имеет место ВОЗНИКНОВЕНИЕ неделимой вещи из вашего фундамента и вашей земли. то есть "под объектом недвижимости" еще не возникла.
потому и отказали.
вам надо регистрировать ровно ту формулировку, которая прописана в ДКП, то есть "земельный участок площадью...кадастровым номером...". ТОЧКА.
как только вы приобретете право на ЗУ (без незавершенки!!!) - возникнет (в едином праве) неделимая вещь - недвига с землей.
так что подавайте на регистрацию заново - у вас другой объект, без недвиги. чистый земельный участок.
у вас основания приобретения права на ЗУ - ПРИВАТИЗАЦИЯ. то есть иные основания, предусмотренные законом, о чем и сказано в 36 статье, но вообще-то (как бы к слову - рак не рыба, он не красный и не плавает задом наперед), следует применять статью 32 ЗК РФ, поскольку на данном ЗУ [b][u][em]НЕТ[/em][/u][/b]зданий и сооружений (ничего), ЗУ передается ДЛЯ строительства.
в этом изначальная ошибка. мухи - отдельно, котлеты - отдельно.
а вместе - вот что и получилось.
удачи.

блин, очепятка, слова: "статью 32" заменить словами "статьи 30-30.2" и далее по тексту.

15-markonx > я в шоке, Вы, я извиняюсь тему читали???? это че за пурга "что вы подвали на регистрацию (титул)?
"под объектом недвижимости"? - правильно отказали"!!!!!!! В 100 раз повторяю, на регистрацию был предоставлен договор купли продажи земельного участка под объектом незавершенного строительства!!! Так понятно, нет????

[quote=slash2009;28798302]я в шоке, Вы, я извиняюсь тему читали???? это че за пурга "что вы подвали на регистрацию (титул)? "под объектом недвижимости"? - правильно отказали"!!!!!!! В 100 раз повторяю, на регистрацию был предоставлен договор купли продажи земельного участка под объектом незавершенного строительства!!! Так понятно, нет???? [/quote]
ой какой вы нервный, однако.
Так поищите сами основания, я вам сказала где искать

17-slash2009 >а чо с таким тиком на форуме спрашивать?
я русским вполне языком написал - в вашем праве НЕТ "[b]земельного участка[/b] под объектом незавершенного строительства", а в праве муниципалов нет "[b]объекта[/b] незавершенного строительства".
так что правильно отказали.
в св-ве на фундамент кто собственник?
и какого ..уя тогда муниципалы продают "под объектом"?
давайте я его (ЗУ) продам?
муниципалы продавать ДОЛЖНЫ то, что ИМ принадлежит - голую землю, безо всяких объектов. их - (у муниципалов) - НЕТ.
так что не надо брызгать слюной.
могу написать как выкручиваться, но - тогда сами.

19-markonx > в свидетельстве на фундамент я собственник как физическое лицо! Как выкручиваться???
П.С. я не нервный, просто так разговариваю!

20-slash2009 >то что на фундамент собственность физика - это ясно. как ясно и то, что в св-ве на фундамент забиты реквизиты договора аренды ЗУ.
у вас еще нет единства судьбы недвиги и ЗУ. потому для муниципалов вашего фундамента не существует (строго и только к данной ситуации).
у вас ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ земли под ИЖС и последующая [u]приватизация[/u] ЗУ за плату (надо смотреть на каком основании, что написано в преамбулах ДАЗУ и ДКП, в постановлении). но это факультативный интерес.

в общем случае надо вносить изменения в ДКП, убирая "под объектом незавершенного строительства" и меняя ст. 36 на ст. 30
потому как ЗУ предоставляется ДЛЯ строительства, а не С строительством. причинно-следственная связь. на момент принятия решения о предоставлении (ст. 32 ЗК) объекта не существовало. был бы объект - да, ст. 36.
удачи

[quote=slash2009;28798896] 19-markonx > в свидетельстве на фундамент я собственник как физическое лицо! Как выкручиваться??? П.С. я не нервный, просто так разговариваю! [/quote]
Скорее всего у вас в свидетельстве - объект незавершенного строительства индивидуальный жилой дом (или незавершенный строительством индивидуальный жилой дом) - иногда формулировки разные, указан процент готовности. Но вот чего нет в свидетельстве точно - формулировка "фундамент ИЖС)
[quote=markonx;28798499] 17-slash2009 >а чо с таким тиком на форуме спрашивать? я русским вполне языком написал - в вашем праве НЕТ "земельного участка под объектом незавершенного строительства", а в праве муниципалов нет "объекта незавершенного строительства". так что правильно отказали. в св-ве на фундамент кто собственник? и какого ..уя тогда муниципалы продают "под объектом"? давайте я его (ЗУ) продам? муниципалы продавать ДОЛЖНЫ то, что ИМ принадлежит - голую землю, безо всяких объектов. их - (у муниципалов) - НЕТ. так что не надо брызгать слюной. могу написать как выкручиваться, но - тогда сами. [/quote] - вы не правы, речь идет совсем не о том. Муниципалы имели право на продажу з/у во-первых как лица, имеющие право распоряжаться неразграниченными з\у, во-вторых при продаже З/у с разрешенным использованием под ИЖС
И не нужно тут никак "выкручиваться" (как вы говорите), нужно посмотреть судебную практику, практику высших судов и разъяснения по данному вопросу вышестоящих судебных инстанций а также комментарий к ЗК, где дана достаточно ясная картина разрешения данной коллизии.

[quote=markonx;28799310]в общем случае надо вносить изменения в ДКП, убирая "под объектом незавершенного строительства" и меняя ст. 36 на ст. 30 потому как ЗУ предоставляется ДЛЯ строительства, а не С строительством. причинно-следственная связь. на момент принятия решения о предоставлении (ст. 32 ЗК) объекта не существовало. был бы объект - да, ст. 36.[/quote] Ой, что-то совсем не о том.[quote=markonx;28799310]у вас еще нет единства судьбы недвиги и ЗУ. потому для муниципалов вашего фундамента не существует (строго и только к данной ситуации).[/quote] И это тем более не о том совсем.
Есть объект неоконченный строительством с процентом готовности. Единство его судьбы с з/у как раз прослеживается.

[quote=Оля ля;28799355]имеющие право распоряжаться неразграниченными з\у[/quote]не оспариваю Ваш опыт телепатии, но автор несколько раз повторил что есть св-во на незавершенку. а Вы, как опытный телепат, безусловно знаете состав документов для регистрации, среди которых - КПЗУ и ДАЗУ (в данном случае).
где здесь [b]неразграниченные[/b]? чел заключил ДАЗУ, получил разрешение на строительство - зачем эти ковыряния в носу?
вы оспариваете применимость ст. 30?

[quote=markonx;28799646]не оспариваю Ваш опыт телепатии, но автор несколько раз повторил что есть св-во на незавершенку. а Вы, как опытный телепат, безусловно знаете состав документов для регистрации, среди которых - КПЗУ и ДАЗУ (в данном случае).[/quote]
Вы правы, я телепат, телепаю всем подряд !)
Ну а если серьезно- я гос.регистратор и знаю как и на основании чего проводится регистрация прав на [b]неоконченный строительством индивидуальный жилой дом[/b]. У меня сегодня благодушное настроение и у меня нет желания с вами спорить и задираться, попрошу это принять во внимание. Мне лень искать нормативку (конкретные ссылки на решения и постановления судов и судебную практику по данному вопросу). Почитайте что такое неразграниченные земли в земельном кодексе а также полномочия по распоряжению земельными участками из состава таких земель. А также почитайте внимательно ЗК по вопросу о предоставлении земельных участков в собственность под недвижимым имуществом. Да, еще - неоконченный строительством жилой дом тоже объект недвижимости, если что. Если автору надо - он поищет либо сам, либо специалиста, который это сможет для него найти.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.
Между тем вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
К настоящему делу данные случаи не относятся.

[quote=Оля ля;28801329]Ну а если серьезно- я гос.регистратор и знаю [/quote][quote=Оля ля;28801329]У меня сегодня благодушное настроение и у меня нет желания с вами спорить и задираться, попрошу это принять во внимание.[/quote]вот оно что...
ладно. спорить не будем. если будете проситься в судьи - тогда и поговорим.

26-Оля ля > а если я к Вам на прием приду, вы мне разъясните на основании чего обжаловать решение?

[quote=slash2009;28811064] 26-Оля ля > а если я к Вам на прием приду, вы мне разъясните на основании чего обжаловать решение? [/quote]
Прийти то можно, но вот консультацию на основании каких документов и статей обжаловать решение регистратора вам сам регистратор в рабочее время на рабочем месте не даст.