| 0
- 15.02.2012 - 10:22
|
Добрый день. Такой вопрос возник, продавал квартиру в Краснодаре, нашел покупателей, заключил предварительный договор на 60 тысяч, но через неделю мне предложили за нее гораздо больше. Я естественно решил расторгнуть старый договор, но там по условию если я расторгаю его, то обязан оплатить его в двойном размере. Квартиру-то собственно я уже продал, вопрос: действительно ли я должен отдавать еще 60 тысяч, потому что пообщавшись с юристами некоторыми, они мне сказали, что уплата задатка по предварительному договору не основана на законе и собственно таковым не является, и поэтому отдавать сверху еще 60 тысяч я не обязан. Что делать?     | |
| 41
- 16.02.2012 - 15:36
|
Автор не зная броду лезет в воду. Покупателю гораздо выгодней если сумму признают авансом. Он потребует исполнить обязательство по предворительному договору, а в случае неисполнения потребует возместить ущерб связанный с этим не исполнением который может быть больше чем обеспечительнеая мера как залог + вернет свои 60 т.р. как неосновательное обогощение , а если граммотно подойти к вопросу и упущенную выгоду можно потребовать получить и моральный вред + услуги юриста + суд. издержки. | |
| 42
- 16.02.2012 - 16:11
| Опечатка "Залог"- задаток | |
| 43
- 16.02.2012 - 18:18
|
Коллеги, позвольте присоединиться к дискуссии. Буквально вчера у нас тоже возник спор вокруг предварительного договора, задатка и т.п. И вот дискуссионный вопрос: в случае, когда имущество в период действия предварительного договора уже продано иному лицу и право собственности зарегистрировано, несостоявшийся покупатель не может обязать "уклоняющееся лицо заключить основной договор", т.к. продавец более не собственник. И с заявлением о недействительности сделки обратиться не может, ибо основанием недействительности нарушение договора являться не может. Что делать покупателю? И в такой ситуации в чем "гарантийная" (позволю себе так выразиться) сущность предварительного договора, если нет никакой гарантии. Ну, продал, ну, вернет взятые деньги в той же сумме (или в двойном, как повезет в суде) и все. Недвижимость ушла. Какие мнения, юристы? | |
| 44
- 16.02.2012 - 19:18
| на будущее правильнее будет прописывать в пред. договоре: аванс, а не задаток? | |
| 45
- 16.02.2012 - 23:35
|
Не соглашусь с 2009Oksa. Наоборот - гораздо хуже, если стороны подписали именно соглашение о задатке (хоть приложение к предварительному договору, хоть текстовая часть самого предварительного договора). Хуже естественно для покупателя, а не автора, поскольку задаток - это не просто обеспечительная мера как таковая, а прежде всего свидетельство заключения основной сделки как таковой, которую он и обеспечивает. Соответственно, при предварительном договоре до основного договора еще как до Луны пешком и применять здесь именно такой институт как "задаток" не правильно. В то же время существует практика, которая говорит, что Единственным обязательством, которое содержится в предварительном договоре - это обязательство заключить основной договор. Поэтому такие перлы как "построить дом в срок до...", "получить разрешение на строительство..." и прочие в этом духе, а также санкции за неисполнение этих обязательств являются ничтожными. Следовательно, если и может быть какие-то штрафные санкции по предварительному договору, то только за отказ от заключения основного договора. Как выходят риэлтеры из этого положения? Они прямо не называют эти штрафные санкции "задатком", а к примеру..."обеспечительный платеж", "штраф в двойном размере", подгоняя условия ответственности к норме о задатке. При этом никакой ссылки на статью ГК РФ о задатке даже в намеке нету. Как суду в данной ситуации руководствоваться? Ну, во-первых, свободой договора и, как я сказал выше, договорной ответственностью именно за неисполнение единственного возможного и допустимого законом обязательства по предварительному договору - обязанностью заключить основной договор. А тут тебе и законные штрафные санкции за неисполнение. А задаток - это из практики 99% рассматривается как аванс. Я даже больше скажу - у меня было дело, когда стороны заключили предварительный договор (при помощи именно риэлтеров) и соглашение о задатке, скажем, в 100 тыс.рублей. Предмет - продажа квартиры. Тут же, естественно, продавец, нанявший риэлтера для поиска покупателя и сопровождения сделки (составление документов, сдача в Росреестр), заключает договор с самим риэлтером на оказание услуг, как вы догадались, за 100 тыс. рублей. Уже на второй день заключают основной договор купли-продажи, в котором прописывают, что все ранее достигнутые соглашения сторон считаются прекращенными с момента заключения договора купли-продажи. Ну, вы знаете, что договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента госрегистрации. Стороны сдают документы в Росреестр. Продавец предварительно выписывается, сдает свидетельство, отдает ключи. Все расходятся по своим садам. И вот, суток так через 5 Росреестр уведомляет продавца, что покупатель написал заявление о прекращении госрегистрации сделки. Что-то там ему не понравилось. Ну, передумал. Что делает покупатель - бежит в суд и подает заявление о возврате ему всех денег. Логично в принципе. Что делает продавец - подает встречный иск о взыскании бабок по договору задатка, поскольку договор купли-продажи не был заключен, соответственно, положения о ничтожности всех ранее заключенных сделок, включая о задатке, не вступили в силу. Итог - суд удовлетворяет первоначальный иск покупателя и отказывает продавцу во встречном иске, считая соглашение о задатке - полной фигней и авансом. Краевой суд кассационную жалобу продавца не удовлетворяет. Продавец (далее эпопея) обращается к риэлтерам за взысканием с них 100 тыс. рублей гонорара по договору оказания услуг по продаже квартиры. Итог - суд отказывает в иске, поскольку риэлтеры, по мнению суда, СВОЮ РАБОТУ ВЫПОЛНИЛИ. Продавец попадает на 100 тыс. на пустом месте. Краевой суд оставляет в силе решение суда по риэлтерам. г.Сочи. Современные хроники. Столько-то дней до Олимпиады. А вы говорите предварительный договор, соглашение о задатке. А тут основной договор уже был и сдали в Росреестр на регистрацию. Так что автору париться не нужно. Чисто аванс. Деньги просто вернуть надо и все. А двойных размеров не будет. Это не задаток. Что делает поку | |
| 46
- 16.02.2012 - 23:55
| 45- в Вашей ситуации, т.е. описанной Вами, продавец- урод. Извините, но это так. Что за причина- что-то там ему не понравилось. Ну, передумал. Это что, он в бреду подписывал? Или ему торт купили, а когда он его наконец доел- то побежал в росреестр? Попадает на 100 тысяч- так ему и надо. Решение справедливое, и разумное, чем Сочи обычно мало балует. | |
| 47
- 16.02.2012 - 23:55
| to 45 даже несмотря на то, что заключено соглашение о задатке, в котором говорится, что " задаток по настоящему соглашению передается в доказательство заключения и обеспечение исполнения ПДКП..."? | |
| 48
- 16.02.2012 - 23:59
| Greg_Defalco - в вашем примере продавец исполнил обязательство по предворительному договору т.е. заключил основной. А автор (продавец) не исполнил обязательство, он уже другому покупателю продал и так просто не соскочит. Можно предположить что к примеру "100т.р. за услуги" оплатит со своего кармана. | |
| 49
- 17.02.2012 - 00:11
| Greg_Defalco- в приведенном примере суд правильно посчитал сумму переданную покупателем как аванс т.к. обеспечение обязательства не может существовать само по себе и оно должно быть в причинной связи с основным обязательством. | |
| 50
- 17.02.2012 - 00:21
|
Не продавец урод. Покупатель. Ну, и риэлтер, который его "нашел". Причина? Качество не понравилось. Окон нет, двери тоже входной. Продавец думал что бред. Пришел - действительно нету. Квартира полуразрушена. Он в милицию. Дело дважды гуляло милиция-прокуратура. Отказали в возбуждении дела по факту уничтожения имущества. Но покупатель "играл" в суде что именно неудовлетворительное качество квартиры и вынудило его отказаться от сделки. Суд такие фразы в основном договоре как "покупатель осмотрел квартиру, проверил все коммунальные узлы и проч. и претензий не имеет" даже в расчет не брал. Ну, а что брать - договор же еще не заключен. andrey333 в моем примере стороны считаются заключившими основной договор с момента его госрегистрации. До этого они его ПОДПИСАЛИ и сдали, соответственно, на госрегистрацию. В договоре есть четко прописанный пункт, что (откройте любой аналогичный) договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. А по ст.20 закона о госрегистрации сделок с недвижимым имуществом заявитель может письменно отказаться от предстоящей госрегистрации. Продавцу возвращается непогашенное свидетельство при этом. То есть, сделка еще НЕ ЗАКЛЮЧЕНА. Соответственно, риэлтер, который обязался найти ПОКУПАТЕЛЯ, нашел потенциального (!!!) покупателя, который ТАК ИМ И НЕ СТАЛ. На это и делался упор при возврате бабок с риэлтеров. Они же после этого даже пальцем не пошевелили чтобы найти может быть еще какого-нибудь покупателя, к примеру. То есть, вообще не выполнили своей работы в итоге. Но суд иначе решил. Здесь гораздо интереснее вопрос u1238. Ну, я думаю, что в случае, когда нету ответственности за отказ от заключения основного договора продавцом, при этом продавец просто продал квартиру реальному покупателю, то вернуть можно только те деньги, которые были переданы ему в качестве Частичной Предоплаты. Они превратятся просто в неосновательное обогащение с момента когда продавец продал квартиру другому покупателю. Нужно учитывать, что сама природа предварительного договора - это просто ПРОТОКОЛ О НАМЕРЕНИЯХ, коим и был этот договор до 1995-го года когда вступила в силу часть первая ГК РФ. Намерения сторон, изложенные на бумаге. Ну, много практики реального понуждения через суд заключить основной договор? Каков процент? Какие там задатки? Не, ну, если, конечно, пойти неправовыми путями в тот же суд, то будет тебе и белка, будет и свисток с судебными издержками, упущенными выгодами, конечно. Но на лом есть вышестоящий лом, если уж упереться и пойти теми же способами. Мы-то сейчас не об этом. | |
| 51
- 17.02.2012 - 00:33
| Вообщем, "задаток" по предварительному договору признается авансом и соответственно вернуть я обязан по закону только его? | |
| 52
- 17.02.2012 - 09:00
|
В моем случае задатком обеспечивалось обязательство по переходу прав на недвижимое имущество в установленный этим договором срок, при этом былИ пунктЫ (их два) со ссылкой на ст.381 ГК РФ, которые обеспечивали обязательство по заключению договора купли-продажи. Ну, то есть, если сделка не осуществляется по вине Продавца, то он по первому требованию Покупателя возвращает ему задаток. Если по вине Покупателя, то остается у Продавца. В вашем случае скорее всего также. Аванс, сказал суд. Так точно, подтвердил краевой суд. Но не забывайте, что термин "признается" в нашей судебной системе носит условный характер. Здесь утешить однозначным прогнозом не в силах никто из здесь присутствующих. | |
| 53
- 17.02.2012 - 22:37
|
Согласен с Greg_Defalco, но немного развею ту неопределенность которая мучает автора: Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если продавец по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости не является собственником этой вещи и не владеет ею, то он не может быть понужден к совершению действий по ее приобретению или созданию. В такой ситуации истец вправе требовать возврата уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, предусмотренной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью имущества). Следовательно автор вернет 60 т.р. + % + разницу на которую он "кинул" покупателя. | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
