| Регистрация Правила Главная форума Поиск |
| 0
- 16.07.2012 - 10:35
|
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"(далее- Закон). Указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Статья 6 названного Закона говорит о том, что договоры долевого строительства должны предусматривать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае отсутствия такого условия в указанном договоре такая сделка будет считаться незаключенной. В силу действующего законодательства, в договорах долевого строительства многоквартирного дома, заключаемых с участниками долевого строительства определенного объекта (одного многоквартирного дома), должен быть указан единый срок передачи объекта. Единый срок передачи объектов долевого строительства может быть крайне неудобен участникам долевого строительства. У каждого из них, очевидно, есть свои индивидуальные планы и пожелания по дате приемки объекта долевого строительства от застройщика. Но законодатель лишает стороны договора участия в долевом строительстве права изначально устанавливать индивидуально приемлемые для участников долевого строительства сроки передачи квартир. Каждый последующий участник долевого строительства вынужден принимать объект долевого строительства в срок, указанный в договоре участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с первым участником долевого строительства. Право же застройщика на досрочную передачу объекта долевого строительства необходимо отдельно оговаривать в договоре участия в долевом строительстве. Таким образом, передача со стороны застройщика ключей от квартиры участнику долевого строительства до официального введения объекта в эксплуатацию, является незаконной. В случае нарушения со стороны застройщика срока передачи объекта долевого строительства законодатель установил для застройщика законную неустойку. Любые условия, уменьшающие размер такой неустойки, включенные в договор участия в долевом строительстве, являются ничтожными. Согласно судебной практике отсутствие в договоре условия об ответственности в форме неустойки не является препятствием для применения законной неустойки, установленной законом. Сверх выплаченной неустойки каждая из сторон договора участия в долевом строительстве в случае тех или иных обязательств по такому договору вправе требовать возмещения убытков Обязательство по передаче объекта долевого строительства является взаимным. То есть объект долевого строительства, соответствующий условиям договора, застройщик обязан передать, а участник долевого строительства обязан принять в свою собственность. Если нарушение срока передачи объекта долевого строительства произошло по вине обеих сторон, суд может уменьшить ответственность застройщика. Суд также вправе уменьшить размер ответственности застройщика, если участник долевого строительства умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства по передаче объекта долевого строительства, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Статьей 12 Закона регулируется порядок исполнения обязательств застройщика и участника долевого строительства, принятых по договору участия в долевом строительстве. Чтобы обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве считались исполненными, необходимо наличие подписанного застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Кроме обязанности передать объект долевого строительства участнику долевого строительства застройщик после такой передачи несет в пределах гарантийного срока обязанность перед участником долевого строительства устранять выявленные недостатки в объекте долевого строительства. Это обязательство сохраняет силу в пределах гарантийного срока. Подписание со стороны участника долевого строительства документа о передаче объекта долевого строительства порождает, в свою очередь, его обязанность оплачивать содержание и техническое обслуживание такого объекта. Статья 16 Закона предусматривает правила Государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства. Согласно данной норме закона регистрация осуществляется с обязательным исполнением общих правил государственной регистрации прав на недвижимое имущество. С заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства обращается в Росреестр участник долевого строительства. Вместе с другими документами участник представляет государственному регистратору подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации этого права подлежит возврату участнику долевого строительства. Для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства необходимо наличие следующих юридических фактов: - здание, в котором расположен объект долевого строительства, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке и разрешение на ввод в эксплуатацию; - объект долевого строительства передан участнику долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта; - договор участия в долевом строительстве сохранил юридическую силу; - объект долевого строительства поставлен на государственный кадастровый учет и оформлен кадастровый паспорт на такой объект. Необходимо отметить, что регистрация права частной собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства возможна только тогда, когда условия договора участия в долевом строительстве исполнены. Приведенное выше законодательство, предусматривает правильное поведение застройщика. На практике, к сожалению, происходит по другому: права участников долевого строительства застройщиками грубо нарушаются. За защитой своих права и законных интересов первые вынуждены обращаться в суд. По судебной статистике Краснодарского края, суды удовлетворяют требования истцов и признают за ними право собственности на долю в незавершенном строительством жилых многоквартирных домах в виде конкретных квартир     | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
