совладельцы демпингуют цену, препятствуя продаже:как предотвратить?
 

Сосед, прослышав о моем намерении продать долю дома, предложил купить ее (хочет выломать проем для двери и сделать из 2 квартир - одну огромную, пятикомнатную.) по стоимости 1950-х годов, тысяч эдак за 350.000-400000!?!
Реальная стоимость около миллиона (дом староват!, но с ремонтом, удобствами, инетом-телефоном, гаражом, вьездом на несколько авто и тд..), было 2 реальных покупателя, в принципе, всем были довольны, уже сочиняли договор купли-продажи, но при очередном визите на предмет получения задатка, соседи (Общий вьезд в большой двор, соседи есть во дворе всегда), встретив покупателей, встряли в разговор, начали отговаривать, водить покупателя по двору, указывать на недостатки,расказывать о древнем фундаменте, загнали даже на лестнице на крышу - дескать, старая, вот-вот рухнет и дырявая, к тому же...(чушь) Покупатель передумал. Два дня назад ситуация повторилась. Поскольку баннеры и обьявления висят у меня на заборе и гараже, покупатели ЧАСТО приходят во двор просто с улицы, без согласования со мной, общаются с соседями, которые делают все, чтобы покупателя отвадить, а меня, в безнадеге и безысходности склонить к продаже почти бесплатно.
Целей своих соседи не скрывают - все активно помогают соседу купить мою часть задаром. Есть даже и видео, и аудио - соседям море по колено.
Ccылаются на право первоочередной покупки - но это право имеет место быть вроде как по цене продавца, а не по копейкам, которые случайно завалялись у соседей.
Что можно сделать в такой ситуации??

уважаемые форумчане, посоветуйте какую-нибудь житейскую или юридическую хитрость. Всегда отгонять соседей веником лично не получится - живу далеко...Ну и они просто лезут наражен со своей антирекламой и консультацией к каждому, кто заходит во двор по моеим обьявлениям...

Устранить препятствия во владении и распоряжении собственностью в суде.

Нанять риелтера. Сказать соседям, что продашь за копейки большой дружной цыганской семье...
А у меня обратная ситуация. Сосед хочет мне продать развалюху 20 кв. м по цене трехкомнатной квартиры...Нет в жизхни совершенства :)

(1)
Посули соседям процент от прдажной цены - щоб расхваливали ;)

5-Викинг_ > Во-во! И добавить: а не то у них на огороде вааще ничего расти не будет. И кто-нибудь ворота дёгтем измажет....

to 3: блондинка, они ж не фактически препятствуют (отказы от права первоочередной покупки подписать нотариально согласны), а так сказать, левыми действиями и околопродажными сплетнями... Плохо себе представляю суд со всем двором просто за то, что они отговоривают покупателя всяческими гнусностями...Тут и проводка у всего дома жуткая якобы,и напряжение слабое, и крыша протекает,и вообще - бегите, мы вам из лучших чувств типа советуем... и Вот просто усиленно разгоняют клиентов и все. Надеются, что я плюну и сдамся... За те деньги, что мне предлагает сосед, можно плюнуть и подарить,если честно ((- вот только я покупала честно, сама, несколько лет назад, не имея родственников, спонсоров и иной поддержки вообще... Теперь вот - дари, потому что сосед не прочь расшириться забесплатно(( Что интересно, сосед слева тоже как-то вдруг встрепенулся - надеюсь, мои левый/правый соседи не начнут акцион "Кто выкупит по наименьшей цене" Обидно. Я никому во дворе никогда не препятствовала в купле-продаже...

KRTR, А зачем Вам развалюха соседа? Вам по какой-то причине крайне необходимо эти 20 метров получить??

KRTR, я ж не могу продать ниже той стоимости, что в отказах совладельцев... - пугать бессмысленно, они все пойдут к нотариусу подписывать отказы (в случае нахождения клиента, согласно на стоимость выше предложенной соседями)
Кто сталкивался с подобными закулисными манипуляциями??

а если к риэлторам обратиться??? есть же агенства покупают доли и т.д. Врядли, конечно, барыги предложат, что-то хорошее, но может Вас устроит цена предложеная ими??

у вас сейчас долевая собственность во дворе,и действительно вы должны первым предложить купить совладельцам и ждать 1 месяц , но можно в суде прекратить долевую собственность во всем дворе (если есть у каждого всой вход и техническая возможность) и реально выделить свою долю. Затем вам выдадут новое свидетельство о праве собственности и можете продавать спокойно , не спрашивая никого, либо можно подарить комуто (скрыв куплю-продажу) , тогда согласие совладельцев на дарение не спрашивается.

Оформлять реальный выдел доли долго и дорого. Ну и не всегда возможно физически. Право преимущественной покупки действительно проблема, но не такая уж нерешаемая как кажется. Недавно у меня было дело, тоже долевка, только частный застройщик. То есть фактически продавалась квартира, но по документам это доля в праве собственности на дом (застройщик так оформляет квартиры чтобы избежать лишних проблем с администрацией), так вот собственник такой доли-квартиры решил ее продать. Но чтолкнулся с практически той же проблемой что и автор этой темы: получить отказы совладельцев от права преимущественной покупки практически нереально, многие не проживают ни в квартирах в этом доме ни по местам регистрации, да и самих совладельцев тоже человек 30. Обычно в таких случаях чтобы обойти право преимущественной покупки оформляют договор дарения, но тогда покупатель "попадает" на НДФЛ 13%, ведь ему "подарил" имущество совершенно незнакомый человек ))
В общем бились мы долго, в конце концов придумали оригинальный выход, совершенно законно обошли право преимущественной покупки :) Продали квартиру, провели сделку через Росреестр, покупатель уже получил на руки свидетельства.

Какой - не скажу. Думаю кто-то из коллег пишущих на этом форуме должен догадаться. Ответ лежит на поверхности :)

8-congress > Получите нотариально заверенный отказ от совладельцев по минимально-возможной для вас цене, и продавайте, уже не спрашивая их.
Если цена будет рыночно-привлекательной, покупатель найдётся.
Сложно будет продать по рыночной цене, да, но если просесть процентов на 20-30% от неё - покупатель найдётся, а противодействие соседей смысла иметь уже не будет. Открыто поясняете покупателю ситуацию с соседями - и их козни вам уже не страшны.

По опыту моему - сложно продаётся недвижка по неоднозначной цене.
Когда цена однозначно привлекательна - уходит быстро.

Я сам так купил пол-дома - уж как стращали все опрашиваемые соседи, что не стоит тебе здесь покупать!... А совладельцы так вообще исходили желчью. :-)))
А мне это только на руку играло - я чуть надавил на продавца, указывая противодействие соседей как минус, и цена ещё чуть просела.
Юридически главное сделать всё чисто, без дырок.
И никаких проблем.
А совладельцы всегда хотят долю чужу "присовокупить" за бесценок, а свою наоборот - спихнуть за максимум.
Это естественно.

12-Antikollektorr >О чем догадаться? Если Вы о праве преимущественной покупки, то легко можно обойти договором дарения. При дарении Вы можете подарить свою долю кому угодно, никаких разрешений совладельцев не надо, не надо их даже в известность ставить.

14-людвиг 70 > ну да, просто-то как!
Фиктивный договор дарения и усё.
А потом возникнут проблемы с оплатой, потребуется откатить назад, и что вы в суд понесёте - фиктивный договор дарения?
На моей памяти одного дурачка так нехило кинули с этим договором дарения.. аха, съэкономить копейку захотел!...

[b]Любые схемы вне юридических норм чреваты потенциальными осложнениями[/b].
Охота рисковать - ваше дело...

Antikollektorr- Вы щас спрятались за угол, и показываете конфету, а тем временем все давно лопают торт.

15-Terek >Где-то Вы правы, но можно подарить 1/100 часть и у покупателя возникает право преимущественной покупки,затем продаете ему оставшуюся часть - это так примерная схема.

выдел реальный выдел пытались несколько раз,в том числе - до моего вьезда. Естественно, все перегрызлсь- кому и какой угол (есть особо удобные для парковки и пристройки места;-), в конце концов пару лет назад идею с выделом похоронили единогласно раз и навсегда - и снова тишь и благодать...
Terek
на фиктивную дарственную с посторонним челом с улицы не пойду ни за что - элементарно боюсь!
В том то и дело, что продать не проблема - желающие были. Два раза люди очень четко уже собирались в Росреестр. У меня очень аппетитный кусочек для двух смежных квартир - и площадка для застройки есть, очень удобно это все обьединить, выломав дверь в одной из смежных стен)) Совладельцы не отказываются подписать нотариальные отказы, но только если я действительно нахожу покупателя по нормальной цене - за почти даром они готовы сами передраться...

Людвиг 70,нравится ваша идея - но какова вероятность того, что после дарения 1/100 покупатель, наслушавшись соседей,сам не захочет купить тысяч за 100 смежную двушку вместе с гаражом??
[b]В случае дарения 1/100 от моей доли стороннему лицу совладельцы теряют право преимущственной покупки или как??[/b]

а даримую 1/100 часть придется переводить в квадратные метры для договора купли-продажи?

очень жду советов. Только что звонил еще один чел для просмотра доли в доме) Думаю, он как и все, решит пообщаться с соседями...в таком случае продолжение истории я знаю;((
Так как подарить 1/100 часть от моей доли? Это крыльцо, что ли??;-))

20-congress >Вы дарите долю, никакого выдела в метрах делать не надо. Регистрируете договор дарения и получаете два свидетельства о праве собственности на Ваш объект. Дальше дкп. Не понимаю что тут сложного?

моя доля в доме подробно расписана в техпаспорте и договоре купли-продажи с бывшим собственником: где, какой литер строения и тд, сколько и где в метрах от общей площади.

Ок, то есть
месяц мы ждем документы о праве собственности на 1/100 по договору дарения, + месяц оформляем куплю-продажу уже на 99/100 моей доли? И между первым и вторым месяцем согласия оставшихс совладельцев НЕ ТРЕБУЮТСЯ? Человек, получивший 1/100 на каком основании получает преимущество, если доли в натуре не выделены в принциипе?

долей меньше - долей больше, откуда право преимущественной покупки? Он же не кухню в отдельной квартире покупает, а долю в общей долевой собственности. Извините за тупость, я не юрист

23-congress > можешь сам составить договор, он есть на сайте ФРС, такие договора они регистрируют ускоренно (по-моему 7 дней), а так две недели. Так что можно уложится в худшем случае за месяц. Человек получивший 1/100 доли обладает такими же правами, как и другие, он воспользуется своим правом преимущественной покупки. Как Вам ещё разжевать?

нашла в сети:
"Третий путь, куда более изящный - он называется "отщепление". Собственник дарит будущему покупателю некую мизерную часть своей доли - 1 / 100 . Подоходный налог для одаряемого становится небольшим. После этого, одаряемый становится владельцем доли, и имеет совершенно одинаковые с владельцами прочих долей права купить остающиеся 99/100. Минус - явно подозрительная сделка по дарению 1 / 100 . К тому же, сделка растягивается во времени, возможно, между участниками возникнут разногласия."
получается, что отказы всех (!) совладельцев остаются в силе..Плохо

25-congress > блондинка?

тут теже подводные камни:
покупатель может передумать, тогда неясно, нафиг дому еще один совладелец, да еще и у меня в квартире!! Да и стоимость может упасть в разы...

цитата с юрфорума [b]2005-2006[/b]гг:
Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли.

[em]Если соответствующие статьи кодекса не утратили силу[/em], значит, можно забить на совладельцев)))))))))

Точно блондинка.

16-почти блондинка >Прекращаю "показывать конфету" и выдаю торт целиком :)

Но сначала выскажу свое мнение по поводу уже предложенного варианта решения проблемы.
Конечно способ с дарением микродоли довольно интересен, не спорю, но скорее с теоретической точки зрения. На практике такие махинации однозначно могут отпугнуть покупателя да и сделка по дарению микродолю может быть оспорена остальными совладельцами как притворная. Тут же все шито белыми нитками.
Выход из ситуации в следующем: покупатель занимает продавцу деньги в размере равном стоимости продаваемой доли (естественно реально деньги не передаются, составляется только договор займа). Затем продавец и покупатель заключают между собой соглашение об отступном, по этому соглашению вместо погашения долга продавец передает покупателю свою долю в недвижимости. Право преимущественной покупки при этом не действует. После сдачи документов на регистрацию в Росреестр покупатель передает всю сумму денег продавцу и через месяц получает свидетельство. В целом схема выглядит примерно так, есть конечно несколько мелких нюансов, но они призваны только обезопасить стороны, поэтому упоминать их тут не буду.
Плюсы такой схемы в том что все прозрачно, сделка - реальная, все законно. Никакого притворного дарения тут нет.

А что, соглашение об отступном является основанием для перехода права? и его регистрации?
И потом, вряд ли незнакомому человеку кто-то станет писать такую расписку. Где гарантия, что его не кинет покупатель? С такой распиской только в суд, взыскивать деньги. Потом менять порядок и способ исполнения решения суда, и то, сработает в случае, если у продавца есть иное жилье.

Так шо торт Ваш, на мой вкус, не очень-то перевариваемый.

Автор, самый лучший способ Вам уже подсказали, с дарением мизерной доли. Без выдела ее, разумеется, в натуре.

31-почти блондинка > не соглашусь. Соглашение об отступном как раз и является основанием для перехода права собственности. Росреестр его регистрирует, проверено на практике. По поводу киданий что-то не понял вашу мысль. В договоре займа прпописываем в пункте срок действия "договор действует с момента передачи денег до момента полного исполнения обязательств сторонами". Так что без реальной передачи денег договор займа - просто бумажка. Деньги же реально передаем в день сдачи документов на регистрацию в Росреестр, все сторпоны защищены, никто не рискует.
А вы говорите совершение притворной оспоримой сделки - лучший вариант? Не согласен. Автору предложили два варианта, какой из них выбрать - решать ему :)

людвиг 70, шатенка.
Но покупатель действительно может передумать? Мне расписку с него брать под фиктивную сделку с предварительной дарственной мизерной доли? Какие рычаги воздействия на покупателя, если он передумает после дарственной или снизит цену согласно той, что назначает совладелец...

35-congress > Никаких.
Передумал покупатель.
Спасибо за бесплатную одну сотую.
В хозяйстве всё пригодится.
Фиктивные расписки - это лажа, которую в суде вы потом запаритесь доказывать. Правильно составить расписку, защитить её юридически, и одновременно оставить её фиктивной - это очень сложно, и подводных камней там очень много.

Я не понимаю, почему вас не устраивает получение отказов от совладельцев по реальной цене продажи. Направляете письма через нотариуса, ждёте месяц, и продаёте кому угодно, уже не спрашивая их.

36-Terek > Полностью поддерживаю. Почему возникает такая проблема? Так доли бывают на большие суммы, а в Росреестр подают договора, где цена сделки не более 1 млн. руб. (налоги).

34-Antikollektorr >Соглашение об отступном также можно оспорить, и в данном случае сумма по договору займа и станет той суммой, выплатив которую один из старых совладельцев и станет собственником по решению суда. В случае же дарения, он не становится собственником, а может лишь вернуть все к первоначальному положению. То, что Вы что-то зарегистрировали не является истиной в последней инстанции.

to 36,37
тема не об отказах и походе в Росреестр. Совладельцы цену пытаются сбить и, отпугивая покупателей с нормальной ценой, взять меня измором (тип того, что устану и соглашусь отвязаться от них хоть за 50000 р...)[quote=Terek;22596712]35-congress > Я не понимаю, почему вас не устраивает получение отказов от совладельцев по реальной цене продажи. Направляете письма через нотариуса, ждёте месяц, и продаёте кому угодно, уже не спрашивая их. [/quote]
так я ж н знаю заранее ТОЧНУЮ сумму сделки? При каждом[u] потенциально дозревающем покупателе [/u]тащить их опять к нотариусу?

письмами не получится - кое-кто из принципа заказное письмо не пойдет получать. Только к нотариусу тащить всех лично. Но они и нe вoзражают,просто делают все для того, чтобы нормальные покупатели уходили, передумав(