продажа недвижимости и несовершеннолетний
 

Доброе утро! помогите советом, пожалуйста.
Ситуация следующая - жили в общежитии, его снесли, дали квартиру. в ней прописаны - отец, сын, дочь и внук. Сейчас приватизируем с последующей продажей.
При продаже необходимо согласие органов опеки и попечительства. Скажите, возможно ли сразу и продать и купить? поскольку в опеку я должна предоставить адрес нового места жительства и в течение месяца доки на новое жилье...имеет ли смысл перед продажей мне с ребенком выписываться из квартиры и прописываться в другом месте, или это ни на что не влияет?
я думала сначала продать, а потом купить, но читая про органы опеки, я в этом уже сомневаюсь...
и еще вопрос - налоги с продажи и покупки хочу зачесть взаимозачетом, а если будет разница в сумме? квартира оформляется на отца, он пенсионер, как государство вернет разницу? никак?
заранее спасибо!

Автор, что значит- квартира оформляется на отца? А кто Вам позволит приватизировать без несовершеннолетнего? Он такой же собственник, как и остальные. Поэтому приобретаемое жилье должно оформляться и на него тоже, в размере (по кв.м.) не менее, чем продаваемая квартира.

ну да, неправильно выразилась!

Конечно, необходимо согласие органов опеки и попечительства . А здесь расклад
такой, что при продаже и последующей покупки другого жилья вы заведомо не УХУДШАЕТЕ жилищные условия ребенка и это можете доказать документально.
Если будет разница при продаже-купли в сумме, будете платить 13% с дохода.
Если отец пенсионер, то налоговый вычет не получите, оформляйте на того кто работает и платит НДФЛ.

valto, спасибо!
а это реально - и продать и купить как бы одновременно? чтобы предоставить документы в органы опеки?

А почему не реально? Это так и делается в большинстве случаев. Все зависит или от ваших возможностей или же прыткости вашего риэлтора. Знаю что некоторые сделки
при ДКП на 2квартиры проводятся в один день.
Итак, если продаете дешево, покупаете дорого , то налог не платите. Если наоборот, то платите 13% с дохода

valto, продаем за 3 млн, следовательно мы должны 260 тыс. налога, а покупаем больше 2 млн, следовательно, государство возвращает нам 260...я хочу,чтоб был взаимозачет, возможно же? т.е. ничего не платить и не получать?
и еще - каков порядок действий?
сначала найти покупателя, потом в органы опеки (хотя они рассматривают заявление вроде как месяц...) или как в этом случае лучше сделать?
сначала найти новое жилье?

все делайте одновременно,если вы продаете за 3млн,то и налог заплатите как пишите,прибыль же налицо.А вот вычет вы сможете получить только при наличии белой зарплаты и в течение длительного времени,а не сразу.

Oksakvmetr
7 - Сегодня - 12:32 > какая прибыль? налог платится с суммы превышающей 1000000 руб. и если новая квартира будет куплена за сумму более 2000000 руб., то налогов не будет.

Espero
6 - Сегодня - 11:38 > Вам желательно найти и покупателя Вашей квартиры и продавца приобретаемой. Потому что одним из документов в опеку нужно предоставить предварительный договор купли-продажи.

подробнее тут: [url]http://www.familykuban.ru/metod72.html[/url]

0 - квартиру приватизируете в долях?
при продаже налог берется не с объекта недвижимости, а с доходов собственника с суммы выше 2млн
при условии владения менее 3-х лет...
то есть, ежели 4 совладельца продают 1 объект недвижимости, то с 750 тысяч - никто из них никакого налога не платит...
налоговый вычет на приобретение жилья дается однократно (один раз в жизни) в виде возврата уплаченного подоходного налога...
при ежемесячной белой зарплате в 20 тыров возврат 260 тысяч будет длиться 10 лет...
а пенсионеру - возврат тока с пенсии не полагается, потому как с оной пенсии не платится подоходный...
да и покупать, ИМХО, лучше в долях потому как при оформлении на отца - потом вы будете делить наследство пополам с братом, а при пропорциональном долевом - потом у вас с братом будет по 3/8, и 2/8 у Вашего сына...

+ то есть, ежели 4 совладельца продают 1 объект недвижимости за 3 ляма, то с 750 тысяч - никто из них никакого налога не платит...

3, 5,7-
собственников сколько? Четверо? каждый получает по 750т. С чего платить налог, ау!!!
С суммы до миллиона?
Налог- подоходный, облагаются физ.лица.
Физлицо получает 750 т., где вы увидели миллион?
Налог не с объекта и его стоимости, а с дохода!!!

вычет дается на объект, как это не странно, и распределяется пропорционально долям собственности.

agr11, спасибо!
семерочка, приватизируем на 4, это значит в долях? т.е. мы не должны платить налог? с ума сойти! а я так переживаю по этому поводу! а как покупать в долях?
и подскажите, есть ли смысл выписываться из квартиры с ребенком до продажи?
по закону после продажи квартиры и выписки, мы должны будем прописаться в 7-дневный срок?

13 - еще раз - налог платится при продаже недвижимости с суммы образующегося дохода сверх 2 млн при условии владения этим объектом менее 3-х лет...
то исть с 3 лямов налог бы исчитывался как (3-2)*13%=130 тысяч...
но так как налог платит получатель дохода, а не объект недвижимости :), то какждый из вас получая в нашем случае по 750 тысяч - не должен платить налог...
и покупаете так же в долях - это выгоднее всего Вашему сыну, которого иначе Вы лишаете его недвижимости... я полагаю, что Ваши отец и брат должны правильно понять Ваши мотивы...
=
ну, ИМХО, недвижимость в которой никто, особенно несоверешеннолетние и инвалиды, не прописан продать немного быстрее...
да и если несовершеннолетний обеспечен жильем, то Вам проще с опеками...

ст. 220 ч. 1 п. 1 НК РФ - "При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)."

Espero
13 - Сегодня - 13:13 > Налог Вы платить не будете. Если приватизируете на 4-х, это значит, что в долях по 1/4 на каждого.

Смысла выписываться до продажи как такового нет, но по общему правилу, продаваемая квартира должна быть свободна от прав третьих лиц, в том числе в ней никто не должен быть зарегистрирован.

В 7-дневный срок Вы обязаны зарегистрироваться по новому месту жительства не с момента продажи, а с момента снятия с регистрационного учета.

и еще вопрос - кто-нибудь сталкивался с органами опеки? это сложно? (жилищные условия улучшаем, правда покупаем с отделкой в виде стяжка/штукатурка, это не влияет на решение?)

семерочка
14 - Сегодня - 13:21 > откуда вазялось свыше 2-х млн?

ст. 220 НК - "При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом [b]1 000 000 рублей[/b]

17 - прощу прощения, с прямым углом перепутал... ;)
конечно же от ляма...

и еще вопрос - если с продажи не плачу налог, то тогда можно и не ждать календарного года, чтобы продать/купить?

19 - трех лет владения...
причем владение не обязательно будет считаться от даты получения свидетельства...

ждать не нужно даже если бы налог необходимо было бы платить.

угу,только если вы не одно свидетельство получите,а все четыре,тогда налог не будете платить,а если все таки одно св-во по приватизации,то налог на доход,значит свыше 1 млн.Вот такую ситуацию разбирали во 2ой налоговой,когда мы в прошлом году сделали так как описала "почти блондинка" и были уверены что это истина.

22 - при продаже никто не получает свидетельств...
если они приватизируют в долях - то и свидетельство должен получить каждый собственник.
и налог при продаже платит собственник, а не объект недвижимости...

Oksakvmetr
22 - Сегодня - 13:47 > а как Вы себе представляете одно свидетельство при нескольких собственниках? в Данной ситуации как минимум ребенок получит долю в праве собственности. а если во второй налоговой не знают НК и разъяснения ФНС, то это не означает, что они правы.

семерочка
23 - Сегодня - 13:51 > Все верно, налог платит собственник, но вычет дается в целом на объект, пропорционально долям. т.е. 1 квартира - 1000000.

всем большое спасибо!
а с чего теперь начать? выставить квартиру на продажу, искать новую, а между этими действиями идти в органы hgtrb на консультацию? кстати, где они находятся, не знаете? (прописка Карасунского округа)

органы опеки

Кузнечная, 4 Департамент семейной политики Краснодарского края.

agr11, спасибо!!!