Продажа доли в праве на дом, земля в аренде
 

Пишу договор купли-продажи 1/2 доли в жилом доме, т.е. хозяин половину продает, и половина у него останется. При этом земельный участок используется хозяином на праве аренды, арендодатель - муниципалитет.
Как считает опытное юридическое сообщество, в договоре нужно прописывать переход права аренды? И как, не в 1/2 же части? Как мне кажется, этот вопрос должен решаться с муниципалитетом путем изменения договора аренды в части количества арендаторов после регистрации сделки купли-продажи доли. Или я не права?

Вам перейдет земля под выделенной 1/2 долей дома (если выделите ее при возможности) на праве аренды.

Если на дом будет общедолевка, то дог аренды земли нужно дополнить потом еще одним арендатором

Другие мнения послушайте, на мой взгляд сейчас писать в договоре к-п о земле не надо, т к основания (дог аренды с Вами) пока нет.

Выделения не будет, останется общедолевка

а как насчет спросить об уступке права на 1/2 долю у собственника?

не нужно писать в договоре о купле-продаже объекта о земле, только 1/2 такого объекта, расположенного на земельном участке кадастровый номер ...... А уж о земле нужно заключать дополнительное соглашение к договору аренды . и еще наверное его регистрировать в Юстиции, если на 49 лет.

В договоре купли-продажи необходимо указать о том, что вы становитесь соарендатором земельного участка, которым владеет продавец дома, в доле пропорционально приобретаемой доле в объекте недвижимости и принимаете на себя обязанность по соблюдению условий указанного договора аренды в том числе по уплате арендной платы пропорционально доле в объекте недвижимого имущества.
При осуществлении регистрации права на долю жилого дома вы и ваш продавец одновременно подаете заявление о внесении изменений в запись о государственной регистрации договора аренды в части арендаторов на основании договора купли-продажи и направляете соответствующее уведомление в администрацию с приложением копии договора купли-продажи. получаете- свидетельство на 1/2 долю дома и уведомление о внесении изменений в регистрационную запись об аренде.
как то так. Основание - ФЗ "О гос.регистрации прав на недвижимое ...." № 122-ФЗ
Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности и права аренды на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество
При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

[quote=почти блондинка;31361470]а как насчет спросить об уступке права на 1/2 долю у собственника? [/quote]
Продавец владеет целым, продает половину.
Оля ля - спасибо большое.

8-iVio >так он половину дома продает, а не участка..

Оля-ля, а Вы уверены, что приведенная Вами статья сюда подходит? В ней речь идет о "предшественном собст-ке". В этом случае он не предшест-ный, а действительный.

Ведь такого термина как "соарендатор" нет в праве. Автор, в моем случае вначале перешла доля, затем муниципалитет издал новый дог аренды земли с множествен-тью лиц на стороне арендатора, а потом УФРС

Ведь лучше в дополнению к свидетельству иметь еще и полноценный договор аренды земли, чем упомянуть об этом в договоре купли доли

[quote=superklim;31366600]Ведь такого термина как "соарендатор" нет в праве.[/quote]
Соарендатор - есть такое понятие. А еще есть понятие - договор аренды со множеством лиц на стороне
- арендатора - арендодателя
- либо обеих сторон
[quote=superklim;31366519]Оля-ля, а Вы уверены, что приведенная Вами статья сюда подходит? [/quote]
УБЕЖДЕНА
[quote=superklim;31366519]В ней речь идет о "предшественном собст-ке". [/quote] Предшествующим он станет В МОМЕНТ регистрации права нового собственника. А ОДНОМОМЕНТНО с этим ДОЛЖНА быть проведена государственная регистрация изменений в рег.запись об аренде.
[quote=superklim;31366652]иметь еще и полноценный договор аренды земли[/quote] Смысла не вижу тратить нервы, время и деньги.

superklim прав в посте 10. Собственник уже существующий. В приведенной статье есть союз "либо". дальнейшее попествование после союза регулирует иные правоотношения.

Может деньги, время не стоит тратить, но когда муниципалы начинают начислять аренплату на одного чела, в связи с неправ-ной формой договора (их мнение) то нервы тратишь и много

[quote=andrey333;31368430] superklim прав в посте 10. Собственник уже существующий. В приведенной статье есть союз "либо". дальнейшее попествование после союза регулирует иные правоотношения. [/quote]
Я не знала, что вы являетесь ОФИЦИАЛЬНЫМ толкователем закона, однако ))). Прочтите еще раз статью, предполагаю, что ваше мнение может в корне измениться.
Я пошагово разъяснила как данная норма работает на практике. Если кому-то угодно повыеживаться и побегать - это его право.
[quote=superklim;31368811]но когда муниципалы начинают начислять аренплату на одного чела, в связи с неправ-ной формой договора (их мнение)[/quote]
Для этого нужно сделать путем направления заказного письма с уведомлением в их адрес [quote=Оля ля;31362541]направляете соответствующее уведомление в администрацию с приложением копии договора купли-продажи. [/quote] и все проблемы решены.

Да чихать хотел юротдел департамента на эти уведомления, договор купли доли и свид-во без подписанного главой нового договора аренды

новый собственник доли объекта имеет право заключить свой договор аренды на долю земельного участка, на котором стоит доля объекта на тех же условиях, что и прежний арендатор ( так ГК говорит). Договор то прежнего собственника заключен на 49 лет. Вот пусть новый собственник и идет в Администрацию заключает свой договор аренды доли земли. А старый собственник идет и заключает дополнительное соглашение к своему договору аренды, и этим соглашением лишь уменьшает площадь своего арендованного земельного участка. остальные пункты в силе. Тока надо это доп соглашение зарегить в Юстиции.

[quote=Ольга4114;31373804]новый собственник доли объекта имеет право заключить свой договор аренды на долю земельного участка, на котором стоит доля объекта на тех же условиях, что и прежний арендатор ( так ГК говорит)[/quote] Да ну!!!!! вот это новость. И где вы такой объект нашли - доля земельного участка??? Объект - участок есть, а вот объекта доля участка НЕ СУЩЕСТВУЕТ. Бывает доля в праве, а не в объекте. Посему заключить договор аренды доли НЕЛЬЗЯ. Ознакомьтесь с земельным кодексом по данному вопросу.
Статья 36.
1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
3. В случае, [b]если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности[/b], эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность [b]или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора[/b], если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, [b]с учетом долей в праве собственности на здание[/b].
В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
4. В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

-))) Оля ля ! вы правы! -)))

объект аренды должен иметь определенные индивидуализированные признаки, местоположение... А при аренде доли земельного конечно этого нет. Значит так нельзя. -))

Ольга4114, Она права только после того как сама процитировала ЗК РФ, я об этом говорю с к.11, новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в УФРС обязательно, а предложенная ею схема в к.7 бесполезна для департамента мун.собственности и земельного комитета. Автору все равно придется обратиться в муниципалитет лично. Если этого не сделать, но начнутся проблемы с совладельцем по вопросу начисления арендной платы. Это ему не зачем

Еще раз прочитайте ст 25.5, ст35,36 ЗК! НЕТ обязанности заключать договор аренды. Есть только преимущество использовать право на заключение дог аренды. Строения и сооружения являются самостоятельными объектами. Регистраторы не вправе ограничивать их оборот и обязывать к заключению договора аренды.

Да Андрей, такой обязанности в УФРС нет, но администрация до тех пор будет начислять плату на одного соб-ка, пока второй не заявит об этом сам, а "уведомление" для них пустой звук.

вы ведь оба правы-))) тока про разные обязанности говорите ( один про обязанность УФРС , а другой собственника объекта) . А ведь в принципе заинтересован продавец 1/2 доли объекта , зачем ему платить за аренду всего земельного участка. если использует 1/2. Поэтому идти нужно к Администрации и продавцу 1/2 и покупателю 1/2.

ничего не мешает новому собственнику доли в праве на объект недвижимости обратится к арендодателю ЗУ для внесения изменений в договор аренды в части изменения арендатора. Старый, естессно, остается. Но это два этапа. Почему не сделать все сразу путем заключения смешанного договора, предметом которого будет продажа доли объекта и уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в части доли в таком праве.
Регистрация перехода права и сделки с земельным участком удостоверяется регистратором путем проставления на договоре двух штампов, а не одного, как только при сделке купли-продажи

Марихуана, арендодатель (муниципалитет) вносит изменения в дог аренды только ПОСЛЕ регист-ции права на долю в доме. Эту волокиту знаю хорошо

Они сейчас не вносят изменения в старый договор аренды, а издают НОВЫЙ: с множественн-тью лиц на стороне арендатора

[quote=superklim;31385897]арендодатель (муниципалитет) вносит изменения в дог аренды только ПОСЛЕ регист-ции права на долю в доме. Эту волокиту знаю хорошо [/quote][quote=superklim;31385913]Они сейчас не вносят изменения в старый договор аренды, а издают НОВЫЙ: с множественн-тью лиц на стороне арендатора [/quote]
Вот я не пойму, почему вы обосновываете необходимость излишних действий и нервотрепки покупателя доли объекта неграмотностью специалистов администрации а также их удобством. Все учатся (даже при отсутствии желания как такового), в том числе путем направления соответствующих писем- уведомлений со ссылкой на нормы закона. Ту схему, о которой я говорила выше, уже неоднократно опробовали, обкатали по разным муниципалитетам. Если администрации впоследствии захочет заключить дополнительное соглашение к договору - пожалуйста, ее право, но не обязанность арендаторов. И пока проблем с уплатой арендной платы ни у кого не наблюдается. ))))

Оля ля, Вы не правы. Порядок уплаты арендной платы устанавливается арендным дог-ром (ничем другим)-ст 614 гк. Принять эти условия без договора гражданин не вправе

Право аренды земли возникает только так и не иначе. После вступления в силу решения муниципалитета о заключ-нии аренд.договора (ст 29 ЗК РФ). Ваша схема нигде не может быть обкатана в силу ее несоот-вия нормам права

[quote=окси;31388803]Порядок уплаты арендной платы устанавливается арендным дог-ром (ничем другим)-ст 614 гк. Принять эти условия без договора гражданин не вправе [/quote][quote=окси;31388900]Право аренды земли возникает только так и не иначе. После вступления в силу решения муниципалитета о заключ-нии аренд.договора (ст 29 ЗК РФ). Ваша схема нигде не может быть обкатана в силу ее несоот-вия нормам права [/quote]
Вы , наверное, не поняли то, что я написала.
Я выскажусь яснее- у меня на руках документы, подтверждающие факт внесения изменений в сведения о регистрации договора аренды (уведомления за подписью гос.регистратора), которые были получены из органов ФРС именно таким способом именно на основании данной статьи. Так что ваши рассуждения на предмет "такого не бывает, потому, что не может быть никогда" не соответствуют реалиям и УЖЕ ИМЕЮЩЕЙСЯ практике применения данной нормы закона. При желании, могу представить доказательства. ))))

В договоре купли-продажи необходимо указать о том, что вы становитесь [b]соарендатором[/b] земельного участка, которым владеет продавец дома, в доле пропорционально приобретаемой доле в объекте недвижимости и принимаете на себя обязанность по соблюдению условий указанного договора аренды в том числе по уплате арендной платы пропорционально доле в объекте недвижимого имущества.

Это просто "грамота" составленная меж двумя физлицами и не имеющая никакой юридической сили без подписи главы муниципального образования.


Процедура составления договора аренды земельного участка невозможна без прохождения следующих этапов. Сначала заинтересованная сторона предлагает другой стороне заключить договор. Составляется проект договора, в результате чего вторая сторона либо подтверждает свое согласие на заключение соглашения, либо отказывается от него. Только в том случае, когда по всем основным вопросам между сторонами достигнуто согласие, [b]и договор заверен их подписями, можно считать его заключенным – такой договор обладает юридической силой, и при возникновении споров вы всегда можете обратиться в суд и защитить свои интересы, опираясь на положения этого документа[/b]

Автор, для подтверждения (опровержения) предложенной Вам Оля ля схемы не поленитесь и обратитесь в юридический отдел Департамента муниципальной собственности и городских земель.

"Я выскажусь яснее- у меня на руках документы, подтверждающие факт внесения изменений в сведения о регистрации договора аренды (уведомления за подписью гос.регистратора), которые были получены из органов ФРС"

Оля ля оставьте их при себе. Факт внесения сведений без основания на руках автора не играет никакой роли в подтверждении своего права в суде без подписанного и зарегистрированного в УФРС подлинного договора аренды.

[quote=окси;31389880]не поленитесь и обратитесь в юридический отдел Департамента муниципальной собственности и городских земель. [/quote] Юридический отдел Департамента не является ни регистрирующим органом, ни органом, осуществляющим официальное толкование действующего законодательства.
Я говорю об имеющейся практике и порядке осуществления регистрационных действий регистрирующим органом на основании вышеуказанной нормы закона. Думаю, если уж советовать автору, то обратиться за соответствующими разъяснениями в Центральный аппарат Росреестра, благо компьютер есть у каждого и писать учили в школе всех. Адрес для обращения в Росреестр [url]https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_general_references_citizens/cc_ib_references_citizens/cc_ib_grajdane[/url]

[quote=окси;31389926]Факт внесения сведений без основания на руках автора не играет никакой роли в подтверждении своего права в суде без подписанного и зарегистрированного в УФРС подлинного договора аренды. [/quote] Та вы шо кажете, вот блин не знала ))))!!!
Дурной законодатель влепил какую-то статейку, неизвестно зачем. ))))
Вы ошибаетесь, поверьте мне. Наличие
[quote=окси;31389926]подписанного и зарегистрированного в УФРС подлинного договора аренды. [/quote] никого не интересует для рассмотрения вопроса о правах на земельный участок при переходе прав на расположенные на нем объекты недвижимости.
Основанием является не пресловутый договор аренды с вожделенным штампиком, а факт передачи прав на недвижимость. При этом рег.запись о внесении изменений в сведения об арендаторе осуществляется на основании договора о переходе прав на объект и так обожаемый вами штампик ставится на этот самый договор не только в отношении прав на объект, но и в отношении прав на земельный участок. О количестве проставляемых при этом штампиках, кстати, кто-то из высказывавшихся выше уже говорил. ))))

[quote=окси;31389926]Оля ля оставьте их при себе[/quote] Конечно, само собой, это документы граждан, а не мои личные, и раздавать их я не намерена. )))

[quote=Оля ля;31390019]Дурной законодатель влепил какую-то статейку, неизвестно зачем. ))))[/quote]

Статья понятная, только вы ее толкуете неверно и советуете автору поступить в противоречии с нормами права. окси верно говорит что "соарендаторство" не может быть без наличия волиизъявления собственноика зем. уч. т.к. это договорные отношения. Регистрируется изменение арендатора в силу закона а не соглашения связанного с передачей прав на жил дом. данное право предоставляется на выбор собственника здания при наличии зарегистрированного договора аренды. Также не обязательно уведомлять кредитора об исполенных обязательствах по договору аренды.

И еще Андрей, очень интересная закономерность обнаружилась при детальном рассмотрении ст.25.5 Итак:

При государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении [em][b]земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом [/b][/em]и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды

Оля ля, скажите пож-та, ГДЕ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, находящийся под 1/2 долей на дом, находящийся в [em][b][b]общедолевой[/b][/b][/em] собственности. Или Вы не обращаетте внимание на такие мелочные "нестыковки" в применении данной статьи к этому случаю.

Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, является то, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Мне теперь понятно с какой статьей ЗК РФ перекликается эта статья. Может у Вас всое тактование понятия земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом. Тогда притяните этй норму к общедолевой соственности на землю.