| Регистрация Правила Главная форума Поиск |
| 0
- 18.01.2012 - 17:07
|
Добрый день! Фабула дела: юр.лицо выстроило спорный объект своими силами, без привлечения подрядной организации, на основании Разрешения на строительство /выдано 2002 г., продлено до 2006 года/. разрешение выдано на 3 объекта /один введен в эксплуатацию, на основании Постановления Главы, один не выстроен, и спорный объект/, год постройки спорного объекта по ТП 2006. Изготовлен строительный паспорт, выполнены ТУ. Объект расположен на з/у, предоставленном в аренду сроком на 10 лет /с 2001 по 2010 октябрь, вкл./, соглашения о расторжении договора аренды нет, но з/у передан из муниципальной собственности в краевую /св-во от ноября 2010/. Назначение з/у: под обслуживание 2-х из 3-х объектов, спорный-в договоре не прописан. Но, в договоре есть пункт, согласно которому, арендатор вправе выстраивать объекты на арендованном з/у, после получения разрешительной документации. Доп. документы: заключение специализированной организации о соответствии выстроенного объекта град.и строй. нормам, заключение СЭС, заключение пож. - все соответствует нормам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Администрация отказывает в выдаче Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию /55 ГрК РФ/, в связи с отсутствием Акта приемки подрядной организации. В отзыве на исковое заявление характеризует объект по ст. 222 ГК РФ. /стр-во на з/у, не отведенном для этих целей/. Примечание: объект выстроен до принятия 93-ФЗ от 30.06.2006 г., соответственно, может быть применен п.3 ст. 222 в ред. до вступления в силу вышеуказанного фз. Да, еще. Перелопатила массу судебной практики. 30% к 70%, из которой отказы, причем 30% - мой случай. И все больше по части целевого назначения з/у, и времени обращения за признанием права в суд, еще о стр-во объекта своими силами, без привлечения подрядной орг-ции. все это понятно...минусы свои я знаю. Меня интересует судебная практика в мою пользу. По-сути, и с меньшим кол-вом доказательств-признают право. Значит выход есть. У меня было заявлено 2 требования: обжалование действий административных органов в части отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта /хотя, по формальным соображениям, они правы, принимая во внимание ст. 55 ГрК РФ /не все документы представлены/, и второе требование признание права собственности в порядке п. 1 ст. 218 ГК РФ. Вопрос: кто сталкивался с аналогичным признанием права? Я отказалась от первого требования, суд отложен. Нужна помощь, для уточнения исковых требований. Нужна практика, желательно, по Северо-Кавказскому округу, может я что упустила :(, вполне возможно.Пожалуйста.     | |
| 1
- 18.01.2012 - 19:21
|
мне кажется Вы зря отказались от первого требования. т.к. часть 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ требует наличие акта приемки объекта капитального строительства ТОЛЬКО в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА. В Вашем случае строительство было осуществлено своими силами, следовательно, представление договора не требуется. Применение статьи 222 ГК РФ мне представляется беспереспективным, поскольку у Вас имеется разрешение на строительство, т.е. нет признаков самовольности. А какова на данный момент судьба земельного участка? он по-прежнему в аренде? договор считается пролонгированным? Без права пользования з/у право собственности не признать. | |
| 2
- 18.01.2012 - 19:29
| Думается Вам следует перезаявить первое требование, перформулировав на обязательство принять документы или добавив третье лицо, чтобы не попасть под спор между теми же лицами и тем же основаниям. :) | |
| 3
- 18.01.2012 - 21:25
| есть схема, пиши на element_2007@mail.ru - расскажу | |
| 4
- 19.01.2012 - 11:13
|
Во-первых, спасибо Vadic и gufich, что откликнулись :) ! Про Договор. Срок истек в октябре 2010 г., произошла смена лиц в обязательстве, т.е., вместо Администрации города, арендодатель - Департамент имущественных отношений КК. Но, Соглашения о расторжении Договора аренды с администрацией нет, я заявляла 382, 610, кроме того, до судебная процедура у меня включала подачу заявления в ДИО КК по вопросу заключения Договора аренды з/у несельскохоз. назначения на новый срок, и они отказали, спора по з/у, как такового не было, отказ базировался на том факте, что на один объект, спорный, в частности не оформлено право, т.о., я могла рассчитывать в будущем на беспрепятственное заключение Договора аренды на меньшую площадь, что само по себе исключалось, спорный объект был бы анклавом на участке, т.к., по иронии судьбы, он "посажен", между двумя, уже оформленными в собственность юр.лицом. Я сознательно не привлекала ДИО КК, в качестве третьего лица, акцентировала внимание на том, что Администрация, на момент заключения Договора была уполномоченным органом, Разрешение на стр-во выдает орган местного управления. У меня есть нюанс. Как я уже писала выше: Разрешение выдавалось на три объекта: один, Администрация ввела по 55, второй не выстроен, третий и есть спорный. Следуя логике, спорный должны были принять по аналогии с первым, но здесь они строили его сами, а в первом случае по договору с подрядной орг-цией, к тому, увы, им бы все это до истечения срока договора аренды сделать, но, как говориться-все мы умные вчера. Я думала о возврате первого требования "на родину" :), но, формально-то они правы, не все док-ту, согласно перечню, и судебная практика не в мою пользу. Во-первых, ст. 222 ГК РФ применяется, если нарушен, хотя бы один из основополагающих принципов: стр-во на з/у, НЕ отведенном для этих целей /в моем случае для обслуживания, а не для стр-ва, если уж применять 431 ГК о буквальном толковании договора -/, без разрешительной документации /Разрешение есть +/, соблюдение градостроительных норм и правил /с головой +/. Случай, в то-то и дело, что до банальности уникален, а практики, как таковой нет :(. Суды-то рассматривают все по совокупности принципов, и за основу берут "землю" :( | |
| 5
- 19.01.2012 - 15:13
| не понимаю почему вы думаете, что формально они правы, если пункт 3 статьи 55 ГрК РФ необходимо выполнять только при наличии подрядчика (какового у Вас не имелось). что касается земли, то без договора аренды или гарантийных обязательств администрации о предоставлени земли в будущем в бессрочное пользование шансов на 222 ГК РФ нет. Смотрел судебную практику - краткосрочных арендаторов суды с 222 ГК РФ бреют. | |
| 6
- 19.01.2012 - 15:50
|
у меня договор аренды был на 10 лет, клиенты поздно спохватились о его пролонгации, еще не зная, что собственник изменился, администрация, понятно, не уведомляла, только, когда пошли брать выписку в юстиции, все выяснилось. Потом они "хотели" /?/ подать заявление о заключении договора на новый срок, но, по собственной глупой наивности не заручились письменным ответом, а когда время истекло, ссылаться было не на что. Я начала эту тему с подачи документов в ДИО КК и далее суд. На самом деле, с таким талмудом,что у них, я была на 80% уверена /20% -занимала мысль о договоре/, у них и строительный паспорт, который формировался по состоянию на 2001 год /тогда еще все жестко было, одних согласований, штук 20/, выполненные ТУ на все 3 /!/ объекта, включая, спорный и не выстроенный и заключений, на соответствие, порядка 5 штук, по разным направлениям. Т.е. я сначала не виде проблемы по 222 - разрешение-то было и выстраивался в сроках действия договора аренды. Но большая половина практики исходит: либо от факта обращения в суд, за защитой своего нарушенного права /а не от срока постройки/, от целевого назначения з/у, что аренды-не вещное право. Я и доказывала в суде, что у нас не 222, т.к. объект возводился в соответствии с разрешительной документацией. Я особо не акцентирую внимание на акте подрядной организации. Мне надо использовать 218 или 219. При 219 я должна была подать док-ты в юстицию и получить отказ, что я, понятно не делала, из-за отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию из администрации. Остается 218 в связке 222 /навязанной суду администрацией/. на счет акта, вы правы, если брать во внимание комментарий к 55 ГрК РФ, да и к остальным док-там, особых требований не приводят. А, разрешение есть - и это главное. Но, практика по 218 тоже не самая утешительная, особенно 15 Арбитражного апелляционного суда. Все-таки, слабое звено - земля...и если не обжалует ДИО КК, я ведь его не привлекала :( | |
| 7
- 19.01.2012 - 15:53
| да, еще, что касается администрации и договора аренды земли. они уже самоликвидировались, с момента передачи прав ДИО КК, я их привлекла, из соображений времени: т.е. они выдавали разрешение на стр-во, они же и обязаны были ввести в эксплуатацию, ДИО КК этими полномочиями, как собственник з/у не располагает, это ведение органов местного самоуправления, и я брала в расчет временной промежуток, до введение в действие/в части возведения объекта/ фз об упрощенном порядке, т.е. до июня 2006 года | |
| 8
- 19.01.2012 - 17:18
| если ДИО КК является собственником земли в настоящее время, то они как минимум соответчики должны быть. :) а скорее всего единственный ответчик по второму требованию.так что дело у Вас тёмное и долгое будет как я думаю. :) но мой вариант добиваться через суд ввода в эксплуатацию, а потом регистрировать право собственности. а через 218-219, 222 ГК РФ дохлый номер. земли-то по сути нет. хотя теоритически договор пролонгирован, но там всякие подводные камни типа обязательной регистрации на срок более года, конкурсов и т.п. | |
| 9
- 19.01.2012 - 18:08
|
у меня стоит спор оправе на з/у, и ДИО КК в своем ответе не заявляет своих прав на спорный объект /самостоятельных требований на предмет иска/. Пока :) :(... не заявляет. К вопросу о заключении договора аренды на новый срок, я могу вернуться только по факту признания права на спорный объект, чтобы запросить з/у под все три объекта, которые могут быть в собственности. За чем, собственно, и пошла в суд. Если, гипотетически, сейчас признается право на спорный объект, ДИО КК, полагаю, безо всяких проблем выделит з/у под объекты, находящиеся в собственности. Хотя бы по определению, что интерес он /спорный объект/ для них, как таковой не представляет, по причине посадки здания на з/у между двумя, уже зарегистрированными на одно юр.лицо, объектами. Опять же, собственник объектов, запрашивал увеличение срока аренды в будущем, что, с точки зрения экономики для арендодателя, принимая во внимание прежние заслуги :), как добросовестного арендатора, выгодны собственнику з/у....я так думаю, хм... | |
| 10
- 19.01.2012 - 18:10
| торопилась ответить и оговорилась. "Спор о праве на з/у НЕ стоит" | |
| 11
- 20.01.2012 - 15:29
|
Дело в том, что ст.222 ГК РФ,через которую у Вас строится иск, прямо связывает возможность приобретения собственности на самовольную постройку с долгосрочным правом пользования земельным участком. кроме того, по общему правилу право собственности на землю является превалирующим над правом собственности на расположенную на этой земеле недвижимость. В частности в соответствии с ч.2 ст.272 ГК РФ Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Поэтому именно ДИО КК как собственник земли должны быть ответчиками по Вашему делу, а никак не администрация. Т.к. земельный участок в принципе один, организация является собственником двух объектов на нём, а договор не расторгался, я на Вашем месте заявил бы требование о признании договора аренды пролонгированным на неопределённый срок. ч.2 ст.621 ГК РФ Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). а также ч.1 ст.617 ГК РФ Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если договор признают заключённым на неопределённый срок, тогда уже можно подводить и ст. 222 ГК РФ, поскольку всем необходимым условиям Ваше здание соответствует. Других выходов я не вижу. | |
| 12
- 21.01.2012 - 20:55
|
У меня тогда возникает делема /принимая во внимание, мой отказ от первого требования/: если я оставляю обжалование действий административных органов, то суд должен принять решение, либо в признании их действий законными, либо обязать выдать мне Разрешение, тогда второй пункт по ст.ст. 218, 222 отпадает. Он же /суд/ не может вынести два тождественных /в конечном счете/ требования /?/. Вы правы, в части возможного применения ч.2 ст.272 ГК РФ, тогда я должна привлечь ДИО КК в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет иска. Т.к., функциями по выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, он не располагает, это компетенция Администрации. Я так, надеялась, обойтись без ДИО, и строитель все на органе, уполномоченном в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, т.е. Администрацию. А Вы не сталкивались с судебной практикой, так, чтобы я, с учетом отказа от первого требования, применила схему: п. 7 ст. 150 АПК РФ - п. 7 ст. 194 АПК РФ, тогда я остаюсь "один на один" с 218, 222, а там уже буду думать, в качестве кого привлечь ДИО? Спасибо ВАМ ! В любом случае... | |
| 13
- 21.01.2012 - 21:41
| Vadic, я вот еще о чем подумала. Если я верну первое требование, то в последствии, после /предположим/ выдачи мне Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта администрацией, я обращусь в юстицию, а вот она-то меня, может и "завернуть", по причине отсутствия Договора аренды, либо потребует согласия от собственника Как Вам такой исход событий? | |
| 14
- 23.01.2012 - 18:21
|
привлечь третьеим лицом, заявляющим самостоятельные требования Вы не сможете, нельзя обязать ДИО КК заявить требования, они это могут сделать только сами. К сожалению, в Арбитраже почти не работал. Как я понимаю ст.ст.150, 184 АПК РФ применяются в отношении конкретного нормативного акта. например, если Вы уже оспаривали бы отказ в принятии в эксплуатацию, но по другим основаниям. Что касается договора аренда, тот тут Вы совершенно правы. ч.4 ст. 25 ФЗ "О гос.регистрации прав на недвижимое имущество": В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Так что ещё одним требованием у Вас должно быть признание договора аренды пролонгированным на неопределённый срок. ответчик будет ДИО КК, администрация третьим лицом. :) | |
| 15
- 23.01.2012 - 22:24
|
я снова поспешила и пропустила существенный предлог "не", конечно, не заявляющие...ст. 51 АПК РФ "../.../могут вступить в дело на стороне истца или ответчика, .../.../если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.../.../ Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда" Я не хочу сейчас делать микс из требований /мухи отдельно, котлеты отдельно/. Буду решать проблемы по мере их поступления. Ограничусь объектом. Про аренду земли. Нашла статью, согласно которой есть еще одно основание в пользу п. 3 ст. 222 /до 2006 и ныне, включительно/ Легализация самовольной постройки стала возможна? ВАС на стороне арендаторов 17.10.2008 | Статьи Автор: Ирина Лобань, «ЭЖ» Вы строили, строили и... наконец построили. Но то, что вы построили, вам не принадлежит и принадлежать не будет. Знакомая ситуация для арендаторов, предпринявших попытку в судебном порядке признать за собой право собственности на самовольно возведенную постройку на арендованном земельном участке. Никакие аргументы, что эта постройка строительных норм не нарушает и ничьи интересы не затрагивает, судом в расчет не берутся. Так ли все безнадежно? Изменившаяся позиция Высшего Арбитражного Суда по данному вопросу дает надежду арендатору на то, что в ближайшее время у него будет больше шансов отстоять свои интересы в суде. Напомним, что согласно ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой следует понимать недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Из данного законодателем определения явно следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. По общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Из этого правила законодатель сделал исключение. Признать право собственности можно за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом сохранение постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не должно создавать угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Но так было не всегда. До 1 сентября 2006 г. п. 3 ст. 222 ГК РФ начинался с такого абзаца: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Этот абзац утратил силу с 1 сентября 2006 г. в связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 №93-ФЗ. Данный Закон по замыслу законодателей был направлен на создание упрощенного порядка оформления прав на отдельные объекты недвижимого имущества. Существовавшая ранее норма давала лицам, возводившим самовольные постройки, больше возможности для правового маневра и оставляла больше шанса получить право собственности на эти постройки. Речь шла в том числе о застройщиках, которые возводили подобные постройки на участках, выделенных им на праве аренды. Что же сейчас? Есть ли в настоящее время у арендаторов шанс оформить право собственности на возведенную на арендованном участке самовольную постройку? Посмотрим, что по этому поводу говорит суд. «Вердикт» арбитров В течение последних нескольких лет суды не признавали за арендаторами право собственности на самовольно возведенные строения. По мнению судей, получение застройщиком земельного участка на праве аренды нельзя рассматривать как условие, при котором у лица, осуществившего самовольное строительство, может возникнуть право собственности на возведенный объект (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2007 №Ф041789/2007(32902-А46-38), ФАС Волго-Вятского округа от 19.12.2006 № А43-1798/2006-1224, 13.06.2007 № А39-3898/2006368/16, ФАС Дальневосточного округа от 29.05.2007 №Ф03А51/07-1/1699). Суды аргументировали свою позицию в том числе и тем, что признание за арендатором права собственности на возведенное им на арендованном земельном участке самовольно строение существенно нарушает права и законные интересы собственника земельного участка (арендодателя). Это выражается в том, что землевладелец может впоследствии утратить право собственности на часть земельного участка либо будет обязан оплатить собственнику недвижимости стоимость построек при их последующем сносе либо приобретении в собственность (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.12.2006 по делу № А5711745/05-1). При этом доводы арендатора, приводимые им при попытке отстоять свои права на возведенное здание, о том, что самовольная постройка соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, судами в качестве аргументов в защиту прав арендатора не принимались (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.01.2007 №А78-4142/06-С13/155-Ф02-7132/06-С2). До недавнего времени изложенную выше позицию разделял и Высший Арбитражный Суд (Определения ВАС РФ от 12.12.2007 № 16879/07, от 23.07.2008 № 9522/08 по делу № А51-1865/200723-60). Ветер перемен Однако, кажется в этом спорном и сложном вопросе наметились перемены. 17 сентября 2008 г. Высший Арбитражный Суд РФ принял Определение № 7485/07, которое может стать поворотным моментом по данному спорному вопросу. Теперь мнение судей изменилось: за арендатором может быть признано право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке. Вот аргументы, которые ВАС РФ посчитал достаточными для подтверждения этой позиции. Во-первых, исключение из ст. 222 ГК РФ нормы, которой была предусмотрена возможность признания судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство на участке, занятом без какого-либо правового титула, при условии последующего предоставления участка, само по себе не означает невозможность признания права собственности за арендатором земельного участка, предоставленного ему для строительства, но осуществившего строительство без необходимых разрешений. Во-вторых, не стоит забывать о положениях Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Так, согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Эти же права предоставлены лицам, не являющимися собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов (ст. 41 ЗК РФ). В случае осуществления арендатором самовольного строительства судом должно устанавливаться наличие (отсутствие) тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником (пожизненным владельцем, постоянным пользователем, арендатором) участка. Вот они эти условия. Возведенные постройки: должны соответствовать строительным, градостроительным, санитарным и иным нормам и правилам; их сохранение не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц; они не должны создавать угрозу жизни и здоровью граждан. * * * Вот так, все четко и ясно. Все аргументы с точностью до наоборот. Но ведь так и меняются тенденции судебной практики по спорным вопросам. Будем надеяться, что именно этой позиции ВАС РФ и будут придерживаться суды при принятии решений по данной категории споров. Опубликовано: «Ваш партнер-консультант» №42 (9256) Рубрики: Недвижимое имущество Да, еще, все-таки, склоняюсь к ст 219 ГК РФ "Исключительным случаем, лежащим в основе возникновения права собственности, в соответствии со ст. 219 ГК РФ, является создание нового недвижимого имущества, когда фактическому действию /производственному характеру или оккупации общедоступного имущества/, дополненного действиями, направленными на обращение в установленном порядке в уполномоченные органы за государственной регистрацией нового объекта /комментарий к ст. 218 ГК РФ в ред. докторов юридических наук профессоров, Н.Д. Егорова и А.П. Сергеева, Издательство «Проспект». Москва. 2005/" Но, что делать с отменой/или возвратом 1-го требования /основания/ - ума не приложу... я сейчас, как тот лось, который все пьет и пьет, а ему все хуже и хуже :) :( от информации | |
| 16
- 23.01.2012 - 23:12
|
:) да уж. надо определяться. По признанию права собственности по-любому ответчиком собственник земли должен быть, Вам суд не предлогал замену ответчика произвести? И всё-таки, я на Вашем месте обязательно по признанию договора аренды пролонгированным требование заявил. как минимум на тот же срок (10 лет), а лучше попробовать на бессрочно. | |
| 17
- 25.01.2012 - 10:59
|
Да, как же ДИО может быть у меня ответчиком, когда выдача разрешения на строительство не его прерогатива? Только 3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет иска...иначе...у меня вся схема развалится :) :( Когда эта эпопея закончится, я Вам все расскажу ;), а пока, пошла "копать" :))) | |
Интернет-форум Краснодарского края и Краснодара |
