Покупка доли земельного участка.
 

Доброго времени суток!
Подскажите пожалуйста. Есть земельный участок 22 сотки, собственник один, категория земель "Земли населенных пунктов", разрешенное использование "Для ведения личного подсобного хозяйства". На участке жилой дом. Я хочу купить его часть - 7 соток (может быть 11), без дома. Сначала хочу оформить задаток, оставшуюся сумму позже. Правильно ли я понимаю, что нужно:
1) Подписать предварительный договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на земельный участок, указать цену и что деньги переданы на условиях задатка (не возвращаются или возвращаются в двойном размере). Как обозначить, что без дома?
2) Подписать основной договор купли-продажи, сдать его в юстицию. Обратно получим два свидетельства: продавец на долю 2/3 и я на 1/3 в общей долевой собственности земельного участка.
3) Разделить участок на два. Для этого поставить разделяющий забор, сделать межевание обеих частей, подать на регистрацию.

Нашёл, что по пункту 3 нужно будет сделать выдел:

Статья 11.5. Выдел земельного участка

1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".


[url]http://www.consultant.ru/popular/earth/17_2.html[/url]
© КонсультантПлюс, 1992-2013

Нашёл образец Предварительного договора купли-продажи доли земельного участка ([url]http://www.shatura-ur.ru/obraz_dog.html[/url]), изменил под себя. Оцените, если не трудно :)

Предварительный договор купли-продажи
доли земельного участка



г. Краснодар "___"__________ 2013 года

Гр. РФ _____________________________________________________________________, паспорт ________________________, выдан _____________________________________________ __________________________________________________________________________________, код подразделения _______________, зарегистрирован: ___________________________________ __________________________________________________________________________________, с одной стороны, и
Гр. РФ _____________________________________________________________________, паспорт ________________________, выдан _____________________________________________ __________________________________________________________________________________, код подразделения _______________, зарегистрирован: ___________________________________ __________________________________________________________________________________, с другой стороны,
совместно именуемые стороны, заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора:
1.1. Стороны по настоящему договору обязуются в будущем заключить на условиях, установленных настоящим Договором (раздел 2 настоящего Договора), договор передачи имущества – купли-продажи (далее - Основной договор) ________(___________________) доли земельного участка расположенного по адресу: __________________________________________________________________________________, кадастровый номер: ___________________________________ (далее - Объект).
1.2. Стороны обязуются в срок до _________________ заключить Основной договор.
1.3. Существенные условия Основного договора определяются в соответствии с разделом 2 настоящего Договора.
1.4. Продавец гарантирует Покупателю, что он является собственником Объекта, а также что Объект не продан третьему лицу, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, сервитутом не обременен, третьи лица не предъявляли на момент заключения настоящего договора каких-либо претензий к Продавцу об их предполагаемых или действительных правах на Объект.

2. Условия купли-продажи
Объекта по Основному договору:
2.1. Предмет Основного договора: Продавец обязуется в обусловленный срок передать в собственность Покупателю _________(___________________) долю земельного участка, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________________, а Покупатель обязуется принять и оплатить указанный Объект на условиях, предусмотренных настоящим Договором и Основным договором.
На момент заключения Основного Договора и передачи Объекта, указанный Объект должен быть свободным от прав и притязаний третьих лиц, не иметь обременений и ограничений, в том числе не находиться в залоге и т.п.
2.2. Стороны достигли согласия о том, что цена Объекта по Основному договору составляет ______________ (__________________________________________________) рублей. Валютой платежа при расчетах между сторонами является рубль Российской Федерации.
2.3. Оплата за Объект осуществляется денежными средствами, на руки Продавцу. Полная окончательная стоимость Объекта выплачивается в день подписания основного Договора.
2.4. Покупатель обязуется оплатить Продавцу на условиях основного договора полную стоимость Объекта, указанную в п.2.2 настоящего договора. Из которой сумма в размере _______________ (__________________________________________________) рублей выдается Покупателем в момент подписания настоящего Договора в счет причитающихся с него платежей по договору купли-продажи вышеуказанного Объекта в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Указанная здесь сумма является задатком. В случае уклонения Покупателя от заключения Основного договора выданная им сумма не возвращается. В случае уклонения Продавца от заключения Основного договора он должен будет вернуть Покупателю указанную сумму в двойном размере, или по усмотрению Покупателя, уплатить последнему пеню в размере 0,5 % за каждый день просрочки в заключение основного договора.
2.5. Все расходы по заключению, оформлению и регистрации Основного договора несет Продавец и Покупатель в равных долях (пополам).
2.6. Приемка-передача Объекта Покупателю осуществляется по передаточному акту в течение 5 (пяти) дней с момента подписания ______________________ договора.
2.9. Права и обязанности сторон по Основному договору:
2.9.1. Продавец имеет право требовать от Покупателя уплаты установленной Основным договором денежной суммы (цены) Объекта;
2.9.2. Продавец обязан:
а) передать Объект в состоянии пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением;
б) передать Объект, не состоящий под арестом (запрещением) и свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц;
в) не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю;
г) представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявление о государственной регистрации перехода права собственности на Объект и все необходимые документы для этого, а также совершить все иные действия, направленные на государственную регистрацию перехода прав собственности на Объект от Продавца к Покупателю.
д) не уклоняться от подписания передаточного акта Объекта Покупателю.
2.9.3. Покупатель имеет право требовать предоставления Объекта в собственность на основании передаточного акта Объекта; требовать предоставления Объекта, пригодного для его использования в соответствии с целевым назначением; требовать передачи Объекта, не состоящего под арестом (запрещением) и свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.
2.9.4. Покупатель обязан:
а) принять Объект в соответствии с условиями договора;
б) уплатить цену Объекта в размере, порядке и сроки, установленные Основным договором;
в) не уклоняться от государственной регистрации перехода к нему права собственности на Объект;
г) не уклоняться от подписания передаточного акта Объекта в собственность Покупателя;
д) использовать Объект в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
2.9.5. Продавец и Покупатель имеют иные права и обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.
2.10. Ответственность сторон по Основному договору: в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, уклоняющаяся от перехода прав собственности сторона должна возместить другой стороне все причиненные этим убытки, а также уплатить штраф в размере 5 (Пяти) % от суммы, указанной в п.2.2 настоящего Договора.
2.11. Стороны пришли к соглашению, что споры по Основному договору (конкретному правоотношению), подлежат разрешению в порядке, предусмотренном разделом 4 (п.п. 4.1, 4.2) настоящего Договора.
3. Ответственность сторон по Договору:
3.1. В случае уклонения одной из сторон от заключения Основного договора, уклоняющаяся от заключения Основного договора на предусмотренных настоящим Договором условиях, должна возместить другой стороне все причиненные этим убытки, а также уплатить штраф в размере 5 (Пяти) % от суммы, указанной в п. 2.2 настоящего Договора.

4. Порядок разрешения споров:
4.1. Стороны пришли к соглашению, что все споры между ними в досудебном порядке будут решаться путем переговоров.
4.2. Все споры и разногласия между Сторонами, возникшие или могущие возникнуть в связи с настоящим Договором (конкретным правоотношением), в том числе связанные с его заключением, исполнением (неисполнением или ненадлежащим исполнением), изменением, расторжением, признанием недействительным (полностью или частично) подлежат рассмотрению в суде.

5. Дополнительные условия:
5.1. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
5.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть подписаны обеими сторонами и вступают в силу с момента такого подписания.
5.3. Настоящий Договор вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его и действует до полного исполнения обязательств по нему.
5.3. Настоящий Договор подписан в двух экземплярах (по одному для каждой стороны), имеющих одинаковую юридическую силу.

6. Реквизиты и подписи сторон:
ПРОДАВЕЦ: ПОКУПАТЕЛЬ

А имеет ли смысл добавить ещё один пункт?

1.1.1 Все строения, а также иное имущество, расположенные на земельном участке из пункта 1.1 вне продаваемой доли, остаются в собственности Продавца и продаже не подлежат. Объект представляет собой пустой земельный участок.

Вы молодец! все у вас получится, все находите. Только действовать надо с конца. Сначала пункт 3, затем пункт 2, а первый исключить

4-andrey333 >
да, так было бы лучше. Но продавец не будет заниматься оформлением. А я не могу заниматься этим, пока не имею никаких отношений с продавцом. Может ведь получиться, что я всё оформлю, а продавец скажет спасибо и попрощается со мной. Имея долю, я уже буду защищён.

5- Если уж такие дела, последовательность верная только пункты 2 и 3 поменять местами. А в предворительном договоре подробно укажите на каких условиях будет составлятся основной и кому что нужно сделать(межевание...)

6-andrey333 >
спасибо Вам за помощь!
А почему лучше не делать в той последовательности, как написал я? Понимаю, что этот путь длиннее, возникает лишняя регистрация в юстиции. Но зато надёжней. Предварительный ДКП ведь можно и не исполнять? Или понуждение к заключению основного ДКП - обычная практика в случае уклонения одной из сторон?
Да, я зануда :))

7- Пока нет двух самостоятельных земельных участков, доля земли переходит вместе с долей дома.
Чем граммотней составите предворительный, тем больше себя обезопасите от возможных убытков. При уклонении в последующем второй стороны от заключения основного дог. имеете право как на понуждение к заключению так и на возмещение понесенных расходов и компенсации упущенной выгоды.

При отчуждении доли земли, доля дома автоматически не переходит в собственность! в договоре можно указать, что продается лишь доля в земельном участке без строений. Это часть дома не может быть передана без части земли (и то есть исключения). Если Вы, автор переживаете, то можете действовать так как написали. Но я бы рекомендовал сначала разделить участок и заключить перед этим предварительный договор, в котором указать, что купля продажа состоится после реального раздела участка и что это будет происходить за счет покупателя. И прописать ответственность продавца за отказ от заключения основного договора, включив в меры ответственности уплату штрафа и возврата суммы, потраченной на оформление раздела участка плюс возврат задатка (аванса) в двойном размере.

9 - автоматически не перейдет, но такой договор о доле зем участка не зарегистрируют и в суде отказ тоже не признаете незаконным. Здесь уже обсуждалось когда один участник форума пытался долю в доме передать без земли, и ему дали отказ, однако в этом случае возможно выйграть в суде.
Передавая долю земли с указанием, что строения не передаются означает переход прав на часть зем.участка который на момент регистрации, является неделимым.

Все верно, Андрей. Часть Дома без части земли продать нельзя. Часть Земли же без части дома можно.

Понял. В общем, лучше сначала предварительный договор, а основной после разделения. Спасибо вам!
10-andrey333 >
неделимый - насколько я пониммаю, это из которого нельзя сделать два.
11-agr11 >
он имел в виду, что когда продают часть дома без земли, то можно оспорить отказ в суде. А когда часть земли без дома, то в суде бесполезно спорить.