Можно ли отсудить долю в коммерческой недвижимости?
 

Всем привет. Ситуация следующая:

Мною было достроено здание, которое до меня представляло из себя фундамент и половинку одной стены. Достроено мной было полностью, размер вложений 12 млн. Достраивалось на условиях - все вложенное в счет долгосрочной аренды по копеечной цене, которая в разы меньше рыночной, т.е. рассчитав сумму вложений и предложенную цену аренды получалось, что арендовать его я буду порядка 10 лет без оплаты и после этого срока буду продолжать платить аренду ниже рыночной в разы, т.к. здание по сути построил сам. По факту после достройки владелец земли поступил не совсем честно - не признал всю сумму моих вложений, якобы сумма преувеличена, признал сумму вложений 8 млн. Т.о. 10 лет снизились до 8 лет согласно сумме, которую он признал правильной. И после этого 8 летнего срока теперь он настаивает на том, что дальнейшая аренда будет по рыночным условиям, что совсем не соответствует первоначальным договоренностям.

Наши отношения мы закрепили договором аренды, в котором прописали символическую арендную плату (чтобы избежать большого подоходного налога) и срок аренды 8 лет, составили акт о том, что всю сумму за 8 лет я ему выплатил разово. Договор зарегистрирован в рег. палате. В договоре прописано, что я инвестировал в строительство здания признанную им сумму 8 млн с целью того, чтобы он платил меньше налог (как объясняли юристы на тот момент, мои вложения в его здание уменьшают сумму, с которой он получает прибыль).

На данный момент в связи с недобросовестностью этого человека есть желание попытаться высудить долю в здании. На руках имеются все документы от подрядных организаций, заказчик в документах - я, оплата с моих расчетных счетов по безналу, строители и все люди производившие работы готовы давать показания. Разрешение на строительство получалось собственников земли, в эксплуатацию здание сдавал он же.

Подскажите, на что рассчитывать? Есть ли хоть какая-то вероятность того, что можно выиграть дело? Получить долю относительно соотношения моих и его вложений в здание с учетом того, что земля его?

Отвечая на возможные вопросы - да, изначально наши намерения не подкреплялись юридически, т.к. человек родственник. Разногласия начались после достройки здания.

В случае мальшейшей зацепки - судиться в любочным случае буду не раньше окончания аренды, т.к. понятное дело, как только он узнает, что я подаю в суд - то как минимум начнет вставлять палки в колеса в плане аренды, как максимум - будет искать законные основания расторгнуть договор

Опубликуйте обезличенный договор тут.

[quote=murza;37732781]В случае мальшейшей зацепки - судиться в любочным случае буду не раньше окончания аренды[/quote]
Ошибочное мнение.
[quote=murza;37732781] как только он узнает, что я подаю в суд - то как минимум начнет вставлять палки в колеса в плане аренды, как [u]максимум - будет искать законные основания расторгнуть договор[/u][/quote]
Вам это и надо - для успеха дела.

Мне непонятно, [b]для чего вообще-то, ждать 8 лет[/b], пока не закончится аренда, которую добрый родственник согласился признать)), а с ней заодно и все мыслимые [b]сроки исковой давности[/b], да?[quote=murza;37732781]то как минимум начнет вставлять палки в колеса в плане аренды, как максимум - будет искать законные основания расторгнуть договор [/quote]- пффффф..... да наплевать, вообще.
Как только право оформит- сразу в суд, через полгодика примерно, не позже.
Делать возмущенное лицо и требовать право собственности, бо родственник сначала дал построиться, а потом, нехороший человек, передумал, и оформил на себя, а мне ниче не дает.
Вот такая история... расширяем глазки, и отчаянно жестикулируем в суде)

а насчет аренды - сказать, что это временный договор, и по его желанию так оформили, чтоб я не волновался, что я буду пользоваться. Опять же, чтоб списывать на аренду деньги..
я уже полгода жду, а он редиска.
повторяюсь уже)

[quote=почти блондинка;37735870] Мне непонятно, для чего вообще-то, ждать 8 лет, пока не закончится аренда, которую добрый родственник согласился признать)), а с ней заодно и все мыслимые сроки исковой давности, да? Цитата: Сообщение от murza то как минимум начнет вставлять палки в колеса в плане аренды, как максимум - будет искать законные основания расторгнуть договор - пффффф..... да наплевать, вообще. Как только право оформит- сразу в суд, через полгодика примерно, не позже. Делать возмущенное лицо и требовать право собственности, бо родственник сначала дал построиться, а потом, нехороший человек, передумал, и оформил на себя, а мне ниче не дает. Вот такая история... расширяем глазки, и отчаянно жестикулируем в суде) [/quote]

а срок исковой давно по земельным спорам и по недвижимости не 15 лет? у меня почем-то эта цифра в голове крутилась. Ждать до конца срока договора очень просто - на данный момент я уже веду коммерческую деятельность в этом здании, получаю доход, за счет которого плачу кредит, который брал под постройку здания. Поэтому если завтра идти в суд, то по сути до окончания суда нынешний собственник может выставить меня за дверь (в теории). если это произойдет - я потеряю до окончания суда доход и не смогу платить кредит. Поэтому для меня важно действовать так, чтобы при этом он не мог выгнать до окнчания суда.

[quote=Ave Caesar;37734736] Цитата: Сообщение от murza В случае мальшейшей зацепки - судиться в любочным случае буду не раньше окончания аренды Ошибочное мнение. Цитата: Сообщение от murza как только он узнает, что я подаю в суд - то как минимум начнет вставлять палки в колеса в плане аренды, как максимум - будет искать законные основания расторгнуть договор Вам это и надо - для успеха дела. [/quote]то есть мне на руку, если он расторгнет договор аренды?

[quote=Третий;37733375] Опубликуйте обезличенный договор тут. [/quote]Хорошо, я попрошу замазать договор и выложу. Скажите, договор аренды имеет большое значение в этом деле? По факту в нем ничего особенного, шаблонный договор + внесена сумма инвестиций (та, уменьшенная сумма в 8 млн, а не фактическая в 10).

почти блондинка, и еще уточню - право собтвенности он уже оформил, розовое у него на руках. Поэтому ждать этого не надо. А почему именно полгода? И имеет ли значение, что разрешение на строительство получал он, проект тоже готовился на его имя.

По факту что имеем. Здание я начал достраивать в состоянии фундамент + часть одной стены. После достройки он потратил деньги на сдачу в эксплуатацию и на подведение газа, газ был рядом. Я потратил 10 млн, он потратил после этого меньше 500 тыр + до моего прихода на фундамент и на ту часть стены + его земля. Как делить все это хозяйство? Согласно пропорции вложений и в сумму его вложений включить кадастровую стоимость земли?

Ребят, помогите советом, пожалуйста

я бы просто предъявила иск о признании права собственности.
Тратили вы как физ.лицо, или оплату всего-всего производила ваша фирма???
Все затраты посчитать, все подтвердить чеками и т.д., о какой аренде речь, когда вы возвели объект недвижимости полностью за свой счет???

10-почти блондинка > полностью согласен! На момент составления договора объекта не было. т.е вы заключая договор о создании объекта предусматривали использование его в последующем для себя. После ввода в эксплуатацию договор аренды здания с взаимозачетом потраченных средств между сторонами заключен не был. Теперь нужно чтобы желание вашего компаньона было направлено на расторжение того что уже есть... С хорошим юристом в суд за признанием права!

10 - все средства тратились от физлица, договоры со строительными компания тоже на имя физлица

11 - так в том-то и дело, что договор аренды уже есть. Как разделять наши доли в собственности? он ведь тоже понес затраты, хоть и в разы меньшие моим (земля, фундамент, газ провел, проект оплатил)

murza >надо текстовку договора аренды. значение имеет объект договора как прописан и момент п.2 ст.623 ГК РФ -стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с (п.2)/без (п. 3) согласия арендодателя. согласие должно быть письменным.
НО:
но тут имеет место разблюдовочка по согласен/не согласен - ст. п.1 ст.256 и п.1 ст.258 НК РФ.
но я так понимаю что против улучшений арендодатель не возражает.
тогда в соответствии с положениями ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды [b]арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил[/b], с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

а в целом у вас спор сводится к договору подряда (гл. 37), когда арендодатель = заказчик, арендатор = подрядчик и спор относительно сметной стоимости.
банальщина.

[quote=murza;37776734]Как разделять наши доли в собственности? [/quote]надо выходить на балансовую стоимость - через независимую оценку с разделениями на стоимость земли, стоимость незавершенки и стоимость понесенных затрат. это менее рискованно, и далее разделять уже по оценочной стоимости согласно % вложений.
только надо правильно поставить задачу оценщикам, чтобы они оценивали не как бизнес, не как сложный объект, а именно по раздельности.
ну тут уже надо смотреть с точки зрения учетной политики арендодателя, что ему будет более выгодно, показывать высокую или низкую цену в налоговом и бух. учете.

13-murza > в вашем деле надо разбираться... договор аренды это мнимая сделка.
[quote=murza;37776734]Как разделять наши доли в собственности?[/quote]
Вам не об этом надо думать... Долю вам делить не будут т.к. у вас нет зарегистрованной долевой собственности. При благоприятном завершении дела за вами будет признано ...долей в здании и уменьшена доля вашего компаньона с целого на...долей. и все это зависит от судьи и суд. эксперта , а также от "вялости" другой стороны.